【文章內(nèi)容簡介】 積極協(xié)助業(yè)主會選聘新物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主應當按時交納物業(yè)管理服務費至合同終止之日。（3） 在解除合同1個月前，物業(yè)管理企業(yè)應當公布物業(yè)管理服務費的收入、支出狀況，并將預售的費用退還給業(yè)主。（4） 物業(yè)管理企業(yè)應當在合同終止之日起10日內(nèi)，項業(yè)主委員會辦理下列移交事宜：A物業(yè)管理服務費、場地占用費、利用物業(yè)共用設(shè)施所得收益等余額和財務賬冊。B物業(yè)檔案資料C物業(yè)管理服務用房，場地和屬于業(yè)主共同所有的其他財務。D商品住宅維修基金明細賬目和明細臺帳。未成立業(yè)主委員會的，在區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局和街道辦事處的監(jiān)督指導下，可暫時向居民委員會辦理移交事宜。（5）新物業(yè)管理企業(yè)接管后，業(yè)主委員會或者居民委員會應當將前款所列事項移交新物業(yè)管理企業(yè)。綜合分析：張先生任職于一房地產(chǎn)開發(fā)公司。公司開發(fā)了一個住宅小區(qū)后，準備自己成立一個物業(yè)服務公司。張先生受命組建物業(yè)公司，他對以下問題不太明白。（1） 設(shè)立物業(yè)服務有限責任公司，應具備哪些條件？（資質(zhì)管理辦法和公司法）應具備相應資質(zhì)（一二三級資質(zhì)）（2） 物業(yè)服務公司設(shè)立一般要經(jīng)過哪些步驟？申請受理—審查—批準（3） 物業(yè)服務公司有哪些權(quán)利和義務？　　第三十二條 物業(yè)服務企業(yè)應當具有獨立的法人資格，并按照物業(yè)管理行政主管部門核定的資質(zhì)等級從事物業(yè)管理服務活動?！　”臼形飿I(yè)服務中介機構(gòu)和外埠來津從事物業(yè)管理服務活動的企業(yè)，應當向市物業(yè)管理行政主管部門備案?！　〉谌龡l 從事物業(yè)服務的人員應當取得相應的資格證書，并定期參加物業(yè)管理相應的職業(yè)教育培訓?！　〉谌臈l 物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同，對物業(yè)及其環(huán)境、秩序進行管理，提供相應服務，依照合同約定收取物業(yè)管理服務費，接受業(yè)主和業(yè)主委員會對履行物業(yè)服務合同情況的監(jiān)督。　　物業(yè)服務企業(yè)對侵害物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的行為，要求責任人停止侵害、排除妨害、恢復原狀。　　物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主公布專項維修資金使用情況和利用共用部位、共用設(shè)施的經(jīng)營收益，對業(yè)主個人信息和資料負有保密義務?！　〉谌鍡l 物業(yè)服務企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)服務企業(yè)，但不得將全部物業(yè)管理委托給他人?！　〉谌鶙l 物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助公安部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序維護和安全防范工作。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生治安案件或者各類災害事故時，應當及時向公安和有關(guān)部門報告，并積極協(xié)助做好調(diào)查和救助工作。　　政府有關(guān)部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居民委員會、村民委員會應當支持物業(yè)服務企業(yè)工作，不得干預物業(yè)服務企業(yè)正常經(jīng)營和服務活動，不得亂攤派、亂收費。（4） 未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的違反哪些規(guī)定？如何進行處罰？p108違反了《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，《物業(yè)管理條例》資質(zhì)審批部門將不予批準。未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。綜合分析：在一個已經(jīng)實施物業(yè)管理的住宅小區(qū)內(nèi)，物業(yè)服務公司將所管物業(yè)項目的樓內(nèi)一樓電梯旁的公共部位約100平方米出租給他人設(shè)攤經(jīng)營。住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主認為，在購房時，已將該公共部分攤?cè)胨彿课莸慕ㄖ娣e之中，物業(yè)服務公司未經(jīng)業(yè)主同意，擅自將公共部位出租給他人經(jīng)營，是一種侵權(quán)行為。（1） 物業(yè)公司應如何處理利用物業(yè)公用部位、公用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的情況。（單獨列帳、補充專項維修維修資金、改善共用設(shè)施設(shè)備，也可用于按照業(yè)主大會的決定定期將使用情況向業(yè)主公示）（2） 利用物業(yè)公用部位、公用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的收益如何處理？同上（3） 物業(yè)服務企業(yè)確需改變公共建筑和公用設(shè)施用途的應辦理哪些手續(xù)。（應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會同意后（雙二分之一），按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。（4） 物業(yè)服務企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途應受到何種處罰。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。 五、物業(yè)管理招投標（二）.第四條 開發(fā)建設(shè)單位出售新建物業(yè)前，應當通過招標投標方式選聘具有相應資質(zhì)等級的物業(yè)服務企業(yè)進行物業(yè)管理。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)建筑面積在三萬平方米以下、非住宅物業(yè)建筑面積在一萬平方米以下的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)等級的物業(yè)服務企業(yè)。 政府提倡和鼓勵業(yè)主大會和其他物業(yè)所有權(quán)人通過招標投標方式，選聘具有相應資質(zhì)等級的物業(yè)服務企業(yè)。第六條 天津市國土資源和房屋管理局指定專門的物業(yè)管理招投標服務機構(gòu)為本市物業(yè)管理招標投標活動提供服務。第七條 任何單位和個人不得違反法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定限制或者排斥具備投標資格的物業(yè)服務企業(yè)參加投標，不得以任何方式非法干涉物業(yè)管理招標投標活動。第八條 本辦法所稱招標人是指依法進行物業(yè)管理招標的開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主大會和其他物業(yè)所有權(quán)人。 業(yè)主大會決定通過招標投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當授權(quán)其業(yè)主委員會履行招標人職責，具體組織招標活動。 第九條 物業(yè)管理招標由招標人依法組織實施。 招標人不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標人，不得對潛在投標人提出與物業(yè)管理項目實際要求不符的過高的資格等要求。第十一條 招標人可以委托依法設(shè)立的物業(yè)管理招標代理機構(gòu)（以下統(tǒng)稱招標人）辦理招標事宜。 物業(yè)管理招標代理機構(gòu)應當在招標人委托的范圍內(nèi)辦理招標事宜，并遵守本辦法對招標人的有關(guān)規(guī)定。 物業(yè)管理招標代理機構(gòu)不得同時為一個物業(yè)管理項目承擔招標和投標業(yè)務。 物業(yè)管理招標代理機構(gòu)應當?shù)绞袊临Y源和房屋管理局備案。第十三條 招標人應當在發(fā)布公告或者發(fā)出投標邀請書前，提交以下材料報市國土資源和房屋管理局備案： （一）招標公告或者投標邀請書； （二）招標文件； （三）新建項目《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃詳圖或規(guī)劃總平面圖復印件； （四）重新選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當提供業(yè)主大會決議原件、原物業(yè)服務合同復印件； （五）招標人委托招標代理機構(gòu)代理招標的，應當提交招標代理委托書； （六）法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他材料。 發(fā)現(xiàn)上述招標材料有違反法律、法規(guī)和規(guī)章的，應當責令招標人及時改正。 天津市國土資源和房屋管理局自受理招標備案申請之日起3個工作日內(nèi)，對符合條件的出具《天津市物業(yè)管理項目招標備案通知》。第十四條 招標人到物業(yè)管理招投標服務機構(gòu)辦理招標受理時需提供以下要件：　?。ㄒ唬短旖蚴形飿I(yè)管理項目招標備案通知》原件；　?。ǘI業(yè)執(zhí)照復印件； 　 （三）建設(shè)工程規(guī)劃許可證及規(guī)劃詳圖或規(guī)劃總平面圖復印件； 　?。ㄋ模┦跈?quán)委托書；　?。ㄎ澹┱袠宋募?；　?。┱袠斯?； （七）其他材料。第二十一條 在確定中標人前，招標人不得與投標人就投標價格、投標方案等實質(zhì)內(nèi)容進行談判。第二十八條 投標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，可以補充、修改或者撤回已提交的投標文件，并書面通知招標人。補充、修改的內(nèi)容為投標文件的組成部分，并應當按照本辦法第二十七條的規(guī)定送達、簽收和保管。 在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的補充或者修改的內(nèi)容無效?！　〉诙艞l 投標人不得以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標。　　投標人不得相互串通投標，不得排擠其他投標人的公平競爭，不得損害招標人或者其他投標人的合法權(quán)益?！　⊥稑巳瞬坏门c招標人串通投標，損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權(quán)益。 禁止投標人以向招標人或者評標委員會成員行賄等不正當手段謀取中標。第三十一條 開標由招標人或者物業(yè)管理招投標服務機構(gòu)主持，邀請所有投標人參加。開標應當按照下列規(guī)定進行：　　由投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構(gòu)檢查并公證。經(jīng)確認無誤后，由工作人員當眾拆封，宣布投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內(nèi)容?！　≌袠巳嗽谡袠宋募筇峤煌稑宋募慕刂谷掌谇埃盏降乃型稑宋募?，開標時應當眾予以拆封?！　￠_標過程應當記錄，并存檔備查。第三十二條 評標由招標人依法組建的評標委員會負責?！　≡u標委員會由招標人代表和物業(yè)管理方面的專家組成，成員為5人以上單數(shù)，其中招標人代表以外的物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二?！　≡u標委員會的專家成員，應當由招標人從評標專家名冊中采取隨機抽取的方式確定。與招標人、投標人有利害關(guān)系的評標專家不得進入相關(guān)項目的評標委員會。第三十六條 評標委員會可以用書面形式要求投標人對投標文件中含義不明確的內(nèi)容作必要的澄清或者說明。投標人應當采用書面形式進行澄清或者說明，其澄清或者說明不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質(zhì)性內(nèi)容。 　　第三十七條 在評標過程中召開現(xiàn)場答辯會的，應當事先在招標文件中說明，并注明所占的評分比重。 評標委員會應當按照招標文件的評標要求，根據(jù)投標文件評分、現(xiàn)場答辯等情況進行綜合評標。第四十二條 評標委員會應當按照招標文件規(guī)定的評標方法和評標標準，依序推薦不超過3名中標候選人。 招標人參考評標委員會推薦的中標候選人確定中標人的，應當在招標文件規(guī)定的定標辦法中予以明確。 招標人授權(quán)評標委員會直接確定中標人的，應當按照評標委員會的排序確定中標人。 招標人不從中標候選人中確定中標人的，應當重新招標，并對中標候選人予以補償。 招標人為業(yè)主大會的，業(yè)主委員會應當將中標結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)明顯位置向業(yè)主公告，公告期不少于3日。第四十七條 市國土資源和房屋管理局建立評標專家名冊，負責評標專家的日常管理工作。對評標專家進行有關(guān)法律和業(yè)務培訓，并建立評標專家檔案，詳細記載其評標的具體情況，對評標能力、廉潔公正情況定期進行考評。物業(yè)管理招投標服務機構(gòu)應當協(xié)助做好相關(guān)工作。 物業(yè)管理招投標服務機構(gòu)應當及時向社會公布物業(yè)管理項目招標信息、制定有關(guān)招標文件等示范文本。第三條 住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位,應當通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。國家提倡其他物業(yè)的建設(shè)單位通過招投標的方式，選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。第七條 本辦法所稱招標人是指依法進行前期物業(yè)管理招標的物業(yè)建設(shè)單位。前期物業(yè)管理招標由招標人依法組織實施。招標人不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標人，不得對潛在投標人實行歧視待遇，不得對潛在投標人提出與招標物業(yè)管理項目實際要求不符的過高的資格等要求。第十九條 通過招標投標方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的，招標人應當按照以下規(guī)定時限完成物業(yè)管理招標投標工作：　?。ㄒ唬┬陆ìF(xiàn)售商品房項目應當在現(xiàn)售前30日完成；　?。ǘ╊A售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；（三）非出售的新建物業(yè)項目應當在交付使用前90日完成。招投標的市場主體：開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主大會、其它物業(yè)所有權(quán)人、物業(yè)服務企業(yè)（重點）物業(yè)管理招投標的基本原則：“公開”、“公平、公正、誠實信用”的原則（重點）物業(yè)管理招標主體：開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主大會、其它物業(yè)所有權(quán)人物業(yè)管理投標主體：物業(yè)服務企業(yè)、專業(yè)管理服務公司招標人自行組織招標應具備的條件（1）擁有相適應的專業(yè)人員（2）具有編制招標文件的能力（3）具有開標、評標及定標的能力物業(yè)管理投標的條件：（1）具備相應的物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)（2）類似項目的管理經(jīng)驗和業(yè)績（3）項目經(jīng)理的條件（4）具備獨立法人資格按照物業(yè)的類型、項目服務內(nèi)容的實施和招標主體的不同物業(yè)管理招標可以分為哪些類型？（1）按照物業(yè)類型：住宅招標；非住宅招標。（2）項目服務內(nèi)容的實施：整體物業(yè)管理項目的招標；單項服務項目的招標；分階段項目的招標。（3）按照招標主體的類型：物業(yè)建設(shè)單位招標、業(yè)主大會招標、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人招標。（4）項目服務的方式：全權(quán)管理項目招標；顧問項目招標。物業(yè)管理投標的程序：（重點）（1）獲取招標信息（2）項目評估與風險防范（3）投標報名并取得招標文件（4）現(xiàn)場勘查（5）投標確認（24小時之內(nèi)）（6）準備投標文件（20天）（7）遞送投標文件（截止日期之前）（8）參加開標、評標、答辯（9）發(fā)放