【正文】 企業(yè)和業(yè)主（所有權人）主體是指：參與人員客體是指：物、是活動物業(yè)管理制度制訂的依法守約原則中的守約指的是什么？依法主要依據哪些法律、法規(guī)？守約：開發(fā)商與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的《前期物業(yè)管理服務合同》和業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的《物業(yè)管理服務合同》依法：遵循《物權法》、《天津市物業(yè)管理條例》、《天津市商品住宅維修基金使用辦法》、發(fā)改委《物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法（試行）》、《勞動合同法》等法律、法規(guī)。（3）確定人員、職責、權限（4）由項目經理根據“項目管理目標責任書”進行目標分解。12簡答職能制的優(yōu)缺點：答：：即能發(fā)揮職能機構專業(yè)管理的作用，又便于領導統(tǒng)一指揮。職務設計與分析：職務設計與分析是組織設計最基礎工作。物業(yè)管理企業(yè)不直接對物業(yè)管理項目負責，而由物業(yè)管理項目經理在授權范圍內對物業(yè)管理項目負責。物業(yè)管理的方法有三種：選聘物業(yè)服務企業(yè)自管委托專業(yè)人進行管理（指導形式顧問）物業(yè)管理服務費由三種費用組成：基礎服務費（設備維修、環(huán)境、客服、公共秩序）機電維保費（直燃機、水泵、空調等）特殊服務費（水系、特殊清潔）5000平方米以上的水系可以單獨收水系費。（業(yè)主委員會的活動經費是1%）物業(yè)管理的起源和發(fā)展：物業(yè)管理的起源：19世紀60年代的英國 發(fā)展：19世紀末20世紀初的美國 中國物業(yè)管理的起源：1981年3月10日深圳市物業(yè)管理公司掛牌成立，《物業(yè)管理條例》物業(yè)管理行業(yè)的本質和特征：公共性和綜合性、廣泛性和差異性、即時性和無形性、持續(xù)性和長期性物業(yè)管理的主體：前期物業(yè)管理的主體是開發(fā)建設單位和物業(yè)服務企業(yè) 正常期物業(yè)管理的主體是業(yè)主大會業(yè)主委員會（執(zhí)行機構）業(yè)主（使用人）物業(yè)服務企業(yè) 首次業(yè)主大會具備的條件首位業(yè)主入住滿2年 業(yè)主入住滿50%以上 雙確認制度即確認前期物業(yè)服務合同確認臨時管理規(guī)約物業(yè)管理項目管理：是在物業(yè)管理區(qū)域內，物業(yè)管理企業(yè)運用物業(yè)管理專業(yè)知識、技能、方法，使用物業(yè)管理專用技術裝備，為了使物業(yè)管理項目能夠實現(xiàn)合同所要求的質量標準，在限定的環(huán)境、時間和費用等約束條件下，所進行的全面的組織、規(guī)劃、控制和協(xié)調。項目經理是物業(yè)管理區(qū)域內，物業(yè)管理過程中所有工作的主要負責人。即目標→分解→分解后分析→統(tǒng)計數(shù)量→各崗所需的素質項目管理機制主要環(huán)節(jié)：計劃(plan)實施（do）檢查（check）修正（act）即PDCA環(huán)又叫戴明環(huán)它是由美國戴明博士發(fā)明的循環(huán)管理機制11簡答直線制的優(yōu)缺點：答：特點：項目經理親自執(zhí)行全部管理職能，按垂直系統(tǒng)直接領導，只設職能人員和協(xié)助主管人員。缺點：組織機構較為繁瑣，不利于一專多能，人員相對臃腫。（5）組織有關人員制定規(guī)章制度和目標責任考核、獎懲制度。雙確認制度：⒈前期物業(yè)管理服務合同⒉臨時管理規(guī)約物業(yè)管理制度制定的原則：一、以人為本的原則做到公開公平公正二、以業(yè)主自治為核心的管理制度的建議三、嚴肅穩(wěn)定的原則四、創(chuàng)新改進的原則面對突發(fā)事件應建立哪些應急預案？消防滅火逃生自救預案、防汛搶險處置預案、緊急停電事故處置預案、緊急停水事故處置預案、電梯故障（困人）緊急處置預案、公共衛(wèi)生突發(fā)事件處置預案、地震緊急處置預案等人力資源管理制度、公共秩序維護制度、綠化養(yǎng)護制度、保潔制度應包括那些具體管理規(guī)定？（此題是多選題）人力資源管理制度（機構設置、管理原則、員工守則、聘用、任免、職位說明書和工作流程、考勤管理、培訓管理、考核管理、獎懲規(guī)定、工資待遇、員工更衣室 食堂等后勤部位管理規(guī)定、員工滿意度的調查、員工對主管以上負責人的民主測評）公共秩序維護制度：（安全管理工作程序、交接班制度、巡視管理規(guī)定、出入口管理規(guī)定、小區(qū)車輛停車場管理規(guī)定、常見可疑情況及處理措施、消防管理規(guī)定、消防安全檢查制度、消防器材配置規(guī)定、滅火器使用規(guī)程、消防水槍水帶操作規(guī)程、消防演習、演練規(guī)程、電氣線路防火安全規(guī)程、拾遺物品管理規(guī)定、業(yè)主認領失誤工作流程、出入證管理辦法）綠化養(yǎng)護制度：（綠化管理工作執(zhí)行標準、綠化工作檢驗工作標準、綠化改造管理程序、綠化設備操作指引、綠化分包商監(jiān)督管理規(guī)定）保潔制度：（環(huán)境管理工作程序、辦公樓層清潔工作標準、住宅公寓樓層清潔工作標準、大堂清潔工作標準、公共衛(wèi)生間清潔工作標準、樓道清潔標準、公共場地和公路清潔工作標準、游樂場清潔工作標準、停車場清潔工作標準、湖面養(yǎng)護管理工作標準、垃圾池（箱）清潔工作標準、消殺管理規(guī)定、保潔設備操作指引、常用清潔劑使用方法、晶面處理作業(yè)指引、地毯清洗作業(yè)指引、地面打蠟和污漬處理作業(yè)指引、垃圾中轉站管理辦法、清潔工作檢查標準、保潔分包監(jiān)督管理規(guī)定）應建立哪些物業(yè)承接驗收的程序和規(guī)定⒈房屋驗收標準和檢查方法⒉公共設施的驗收標準和檢查方法⒊（大廈）接管驗收程序綜合分析題：（一）、寫字樓和商場的綜合大廈的項目經理。三、持續(xù)改進物業(yè)管理制度的完善修訂者⑴加深對物業(yè)管理制度穩(wěn)定性和動態(tài)性的關系理解⑵建立物業(yè)管理制度修訂程序、公開、公平、嚴肅認真。合同法：義務體系保管人義務：給付保管憑證義務妥善保管義務親自保管義務不得使用或許可他人使用保管物危險通知義務返還保管物義務合同法：義務體系寄存人義務：支付保管費（有償保管合同）和償還必要費用告知義務聲明義務（寄存貴重物品未聲明的，保管人只負責賠償一般物品的義務。（重點）治安管理處罰法：治安處罰主體的特殊規(guī)定已滿14周歲不滿18周歲（限制行為能力人）的人違反治安管理的從輕（最底線）或者減輕處罰（低于最底線）盲人或者又聾又啞的人違反治安管理的可以從輕減輕或者不予處罰（選擇題）2保安服務管理條例：自行招用保安員的單位應具有法人資格有符合本條例規(guī)定條件的保安員有健全的保安服務管理制度、崗位責任制度和保安員管理制度（重點）2保安服務管理條例：有下列情形之一的不得擔任保安員曾被收容教育、強行隔離戒毒、勞動教養(yǎng)或者3次以上行政拘留的（行政處罰）曾因故意犯罪被刑事處罰的被吊銷保安員證未滿3年的曾兩次被吊銷保安員證的（重點）（重點）2保安服務管理條例：第20條保安從業(yè)單位應當根據保安服務崗位的風險程度為保安員投保意外傷害保險（重點）2保安服務管理條例：第25條保安服務中心形成的監(jiān)控影像資料、報警記錄，應當至少留存30日備查（重點）2保安服務管理條例：為履行保安服務職責，保安員可以采取下列措施：查驗出入服務區(qū)域的人員的證件，登記出入的車輛和物品在服務區(qū)域內進行巡邏、守護、安全檢查、報警監(jiān)控在機場、車站、碼頭等公共場所對人員及其所攜帶的物品進行安全檢查，維護公共秩序執(zhí)行武裝守護押運任務，可以根據任務需要設立臨時隔離區(qū)，但應當盡可能減少對公民正?；顒拥姆恋K。2008年8月，物業(yè)公司準備維護自身權益。一天晚間，業(yè)主張在小區(qū)內遛狗，同一小區(qū)業(yè)主劉先生帶著兒童樂樂散步，樂樂見該狗很可愛，前去逗她，不慎被狗咬傷送往醫(yī)院治療?！〉诰艞l　一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責?！　I(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。第二十三條　建設單位應當在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明?！〉谌臈l　一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理?！〉谒氖l　業(yè)主應當根據物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作?！　∏翱钜?guī)定的單位因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。加第四十五條 物業(yè)代收水電費不得收手續(xù)費 新《條例》進一步完善了原來六項基本制度一是業(yè)主大會制度二是招投標制度三是前期備案制度四是雙確認制度五是專項維修資金制度六是物業(yè)承接驗收制度（重點）（重點） 新《條例》又建立了八項新制度是建立了物業(yè)管理聯(lián)席會議制度是建立了從業(yè)人員持證上崗和繼續(xù)教育制度建立了對物業(yè)管理共用部位、共用設施設備前期查驗和日常檢查制度建立了中介機構和外阜來津企業(yè)備案制度建立了物業(yè)服務企業(yè)退出項目管理預警報告制度建立了場地占用費的收取和使用情況公示制度建立了物業(yè)服務內容和特約服務內容收費標準的現(xiàn)場公示制度（重點）（重點） 新《條例》突出了政府監(jiān)管職能的作用賦予了街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）在轄區(qū)物業(yè)管理活動中的十項監(jiān)管職責：負責組織、協(xié)調成立首次業(yè)主大會受理業(yè)主大會備案在業(yè)主委員會不按規(guī)定召開業(yè)主大會會議或者臨時會議時，負責召集工作在業(yè)主大會作出決定后30日內，業(yè)主委員會不代表業(yè)主大會與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂、續(xù)簽、變更或者解除物業(yè)服務合同，或者不組織業(yè)主委員會進行換屆和補選工作的情況下，按照有關規(guī)定組織選舉新的業(yè)主委員會監(jiān)督開發(fā)建設單位在物業(yè)竣工驗收報告合格后將物業(yè)管理用房無償移交給物業(yè)服務企業(yè)使用負責組織召集物業(yè)管聯(lián)席會議，協(xié)調解決物業(yè)管理活動中出現(xiàn)的問題對業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律法規(guī)的，有權責令限期整改或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主接受業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)對違反新《條例》行為的投訴和舉報①接受物業(yè)服務企業(yè)推出項目的預警報告②協(xié)調解決退出和交接過程中出現(xiàn)的問題③對未有業(yè)主委員會的物業(yè)項目，在區(qū)、縣、物業(yè)管理行政主管部門監(jiān)督下，接收退出物業(yè)服務企業(yè)移交保管的資料、印章和財務等，應業(yè)主委員會的請求協(xié)助移交（重點） 新《條例》明確規(guī)定了欠費業(yè)主不能當選業(yè)主委員會成員 新《條例》明確了物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主公示的內容公示專項維修資金的使用情況公示利用共用部位共用設施設備經營的收益情況公示場地占用費的收取標準和使用情況公示每年4個季度物業(yè)管理共用部位共用設施設備運行狀況（以提交報告的形式在區(qū)域公示）施行酬金制的項目最少每季度向業(yè)主大會公示項目收支狀況物業(yè)服務企業(yè)應當在區(qū)域內的醒目位置將服務內容、標準和收費項目、收費標準公示（重點）物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法第8條一級資質物業(yè)管理企業(yè)可承接各種物業(yè)管理項目二級資質物業(yè)管理企業(yè)可以承接30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務三級資質物業(yè)管理企業(yè)可以承接20萬平方米以下的住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務天津市商品住宅維修資金管理辦法第7條4條：維修基金屬于建立維修基金的業(yè)主所有，按照統(tǒng)一歸集、專戶存儲、業(yè)主會決策、共同使用、政府監(jiān)督的原則，進行管理和使用。物業(yè)服務企業(yè)應當依據維修基金明細賬目，按幢、門、戶建立明細臺帳。物業(yè)管理企業(yè)應當將擬退出原因、退出時間以書面形式報送項目所在區(qū)縣房地產管理局備案，填寫《物業(yè)管理企業(yè)退出項目管理情況登記表》，并書面告知街道辦事處和居民委員會。B物業(yè)檔案資料C物業(yè)管理服務用房，場地和屬于業(yè)主共同所有的其他財務。綜合分析：張先生任職于一房地產開發(fā)公司?！　”臼形飿I(yè)服務中介機構和外埠來津從事物業(yè)管理服務活動的企業(yè)，應當向市物業(yè)管理行政主管部門備案?！　∥飿I(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主公布專項維修資金使用情況和利用共用部位、共用設施的經營收益，對業(yè)主個人信息和資料負有保密義務。　　政府有關部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居民委員會、村民委員會應當支持物業(yè)服務企業(yè)工作，不得干預物業(yè)服務企業(yè)正常經營和服務活動，不得亂攤派、亂收費。住宅小區(qū)內業(yè)主認為，在購房時，已將該公共部分攤入所購房屋的建筑面積之中，物業(yè)服務公司未經業(yè)主同意，擅自將公共部位出租給他人經營，是一種侵權行為。（4） 物業(yè)服務企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途應受到何種處罰。第六條 天津市國土資源和房屋管理局指定專門的物業(yè)管理招投標服務機構為本市物業(yè)管理招標投標活動提供服務。第十三條 招標人應當在發(fā)布公告或者發(fā)出投標邀請書前，提交以下材料報市國土資源和房屋管理局備案： （四）重新選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當提供業(yè)主大會決議原件、原物業(yè)服務合同復印件； （三）建設工程規(guī)劃許可證及規(guī)劃詳圖或規(guī)劃總平面圖復印件； 　　（四）授權委托書；　　（五）招標文件；　?。┱袠斯?；第二十一條 在確定中標人前，招標人不得與投標人就投標價格、投標方案等實質內容進行談判?！　⊥稑巳瞬坏孟嗷ゴㄍ稑耍坏门艛D其他投標人的公平競爭，不得損害招標人或者其他投標人的合法權益。經確認無誤后，由工作人員當眾拆封，宣布投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內容?！　≡u標委員會由招標人代表和物業(yè)管理方面的專家組成，成員為5人以上單數(shù)，其中招標人代表以外的物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。投標人應當采用書面形式進行澄清或者說明，其澄清或者說明不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質性內容。對評標專家進行有關法律和業(yè)務培訓，并建立評標專家檔案，詳細記載其評標的具體情況，對評標能力、廉潔公正情況定期進行考評。第