【正文】 （物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究，規(guī)劃設(shè)計(jì)，施工建設(shè)，銷售階段，竣工驗(yàn)收階段）1可行性研究階段的內(nèi)容（根據(jù)物業(yè)建設(shè)及目標(biāo)客戶群的定位確定物業(yè)管理的模式根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務(wù)的基礎(chǔ)內(nèi)容根據(jù)目標(biāo)客戶情況確定物業(yè)管理服務(wù)的總體服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)得收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)與客戶目標(biāo)相一致并具備合理性能價格比的物業(yè)管理框架方案）1物業(yè)管理前期介入的定義：所謂物業(yè)管理的前期介入，是指物業(yè)公司經(jīng)招投標(biāo)或協(xié)議選聘，自與建設(shè)單位簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》至接管物業(yè)期間，從物業(yè)管理及業(yè)主使用的角度，（重點(diǎn)）對開發(fā)建設(shè)的物業(yè)項(xiàng)目提出合理化建議和意見，以使其最大限度的滿足業(yè)主和物業(yè)管理的需要。1物業(yè)管理前期介入的必要性：物業(yè)企業(yè)通過前期介入，將長期積累的物業(yè)管理知識與經(jīng)驗(yàn)應(yīng)用于功能設(shè)計(jì)，并且在建設(shè)施工銷售階段同步跟進(jìn)，協(xié)助建設(shè)單位及時發(fā)現(xiàn)和處理建設(shè)銷售過程中存在的問題，不僅能從源頭上堵住漏洞，不免或減少上述階段問題發(fā)生，而且可以在開發(fā)建設(shè)期間把不利于物業(yè)管理的因素盡可能的消除或減少。（重點(diǎn)）物業(yè)管理前期介入的作用：完善使用功能設(shè)計(jì)的合理性有助于對隱蔽工程等施工情況的了解有利于了解物業(yè)情況有利于了解客戶需求為前期物業(yè)管理作充分準(zhǔn)備（重點(diǎn)）2竣工驗(yàn)收的內(nèi)容（這一階段的介入內(nèi)容主要是參與竣工驗(yàn)收。在各單項(xiàng)工程完工后，參與單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收，在分期建設(shè)的工程完工后，參與分期竣工驗(yàn)收；在工程全面竣工后，參與綜合竣工驗(yàn)收。）（重點(diǎn)）2接管驗(yàn)收的原則(認(rèn)真負(fù)責(zé)、嚴(yán)格驗(yàn)收、明確責(zé)任、保證安全；用制度來保證接管驗(yàn)收的規(guī)范性，依法接管；整體把握與細(xì)致入微相結(jié)合)2物業(yè)項(xiàng)目接管驗(yàn)收概述：目的履行相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定義務(wù)代表全體業(yè)主驗(yàn)收共有財(cái)產(chǎn)確保物業(yè)交付工作順利進(jìn)行為日后的物業(yè)服務(wù)做好準(zhǔn)備確定使用功能、施工質(zhì)量等遺留問題的解決責(zé)任及方案（重點(diǎn)）2物業(yè)項(xiàng)目接管驗(yàn)收概述：含義前略~~對物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備的配置標(biāo)準(zhǔn)、外觀質(zhì)量和使用功能的再檢驗(yàn)（重點(diǎn)）25竣工工程的“五通一平”指的是什么？（路、水、電、信、暖，場地平整）2接管驗(yàn)收遺留問題的處理：遺留問題的解決對資料遺留問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極同交接人聯(lián)系補(bǔ)齊，必要時企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行。對物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問題，一般問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求交接人在兩周內(nèi)解決；重大問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求交接人在一個月內(nèi)解決。必要時企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行。對于長期解決不了，勢必會影響物業(yè)管理的問題，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)以備忘錄的形式將問題登記后交給交接人進(jìn)行備錄。（重點(diǎn)）2辦理物業(yè)交接手續(xù)：管驗(yàn)收協(xié)議簽訂后十日內(nèi)，與建設(shè)單位辦理交接手續(xù)，接收物業(yè)管理用房以及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。交接工作應(yīng)當(dāng)形成書面記錄。交接記錄應(yīng)當(dāng)包括移交資料明細(xì)、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)、交接時間、交接方式等內(nèi)容。交接記錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位和物業(yè)企業(yè)共同簽字確認(rèn)。分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)項(xiàng)目，可以根據(jù)開發(fā)進(jìn)度，對符合交付使用條件的物業(yè)分期承接查驗(yàn)。在承接最后一期物業(yè)時，辦理物業(yè)項(xiàng)目整體交接手續(xù)。（重點(diǎn)）綜合分析：某物業(yè)項(xiàng)目位于奧西的一個沿海城市，總建筑面積達(dá)40余萬m2，屬多層、中高層住宅物業(yè)，項(xiàng)目分三期建設(shè)，是當(dāng)?shù)刈畲蟮淖≌ㄔO(shè)項(xiàng)目。整個小區(qū)的建設(shè)申報(bào)了國家安居示范工程小區(qū)，是該市重點(diǎn)工程之一，備受當(dāng)?shù)鼐用窈驼年P(guān)注。建設(shè)單位為把這個項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營好，在項(xiàng)目的立項(xiàng)階段就選聘了一家具有豐富經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理企業(yè)，并由其負(fù)責(zé)該項(xiàng)目物業(yè)管理的早期介入工作。良好的物業(yè)管理品牌提高了這個商品房小區(qū)的知名度，同時早期介入物業(yè)銷售初期綜合環(huán)境的設(shè)計(jì)，使該項(xiàng)目與該市同類建設(shè)項(xiàng)目相比，具有更高的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。請分析企業(yè)獲得的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益是如何體現(xiàn)的。簡答題： 通過早期介入的作用，談?wù)勗擁?xiàng)目的優(yōu)越性？（優(yōu)化設(shè)計(jì)、提高工程質(zhì)量、了解物業(yè)、為到期準(zhǔn)備、提高開發(fā)效益） 結(jié)合案例簡單描述一下物業(yè)管理早期介入各階段應(yīng)注意的問題？ 試述有關(guān)你所管物業(yè)的相關(guān)問題八、入住、裝修管理 入住的含義：（建設(shè)單位將已具備使用條件的物業(yè)交付給業(yè)主并辦理相關(guān)手續(xù)，同時物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主辦理物業(yè)管理事務(wù)手續(xù)的過程） 入住現(xiàn)場應(yīng)設(shè)置那些相應(yīng)的人員？公司領(lǐng)導(dǎo)、接待、資料審核、資料發(fā)放協(xié)議簽訂、收費(fèi)、驗(yàn)房、鑰匙發(fā)放、客服經(jīng)理、行政、秩序維護(hù)、保潔、維修 物業(yè)入住應(yīng)做好哪些準(zhǔn)備工作？（組建服務(wù)中心、地產(chǎn)對接、業(yè)主溝通、外協(xié)工作、物資準(zhǔn)備、資料準(zhǔn)備） 為業(yè)主傳遞物業(yè)入住信息的方法（發(fā)函、電話、登報(bào)、電視、） 《入住通知書》、《物業(yè)驗(yàn)收須知》、《業(yè)主（住戶）的區(qū)別》 物業(yè)裝飾裝修管理包括哪些內(nèi)容（范圍和時間、施工要求、管理服務(wù)費(fèi)用的管理、現(xiàn)場管理） 物業(yè)裝飾裝修辦理開工的一般手續(xù)（繳費(fèi)、辦開工證、出入證、滅火器，業(yè)主：繳納裝修管理費(fèi)。裝修單位：辦理裝修開工手續(xù)、出入證、準(zhǔn)備好消防器材） 物業(yè)裝飾裝修申報(bào)閱讀《協(xié)議》填寫申報(bào)登記，并提交管理單位登記備案；（簽協(xié)議—備齊資料—填寫申報(bào)登記表—登記—辦理開工手續(xù)—施工—驗(yàn)收）申報(bào)登記表，確保各項(xiàng)申請明確無誤； 物業(yè)裝飾裝修驗(yàn)收（按照協(xié)議檢查，對照方案與實(shí)際比較）物業(yè)管理單位應(yīng)按照《裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》進(jìn)行現(xiàn)場檢查，對照裝修申報(bào)方案和裝飾裝修實(shí)際結(jié)果進(jìn)行比較驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后用簽署書面意見。因違反法律、法規(guī)和裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議而驗(yàn)收不合格的，應(yīng)提出書面整改意見要求業(yè)主和施工方限期整改。若發(fā)生歧義、無法統(tǒng)一意見或業(yè)主拒不接受情況的，應(yīng)報(bào)請城市管理有關(guān)行政部門處理，并將檢查記錄存檔。物業(yè)裝飾裝修申報(bào)（鑒協(xié)議—備齊資料—填寫申報(bào)登記表—登記—辦理開工手續(xù)—施工—驗(yàn)收）1 物業(yè)裝飾裝修的管理應(yīng)注意哪些問題施工現(xiàn)場管理施工現(xiàn)場注意事項(xiàng)施工過程中常見問題出現(xiàn)問題的對策1 物業(yè)裝飾裝修管理概述：目的 為了規(guī)范物業(yè)裝修行為，避免物業(yè)裝修存在安全隱患，避免對毗鄰房屋造成不良影響，避免違反政府相關(guān)法律法規(guī)的裝修現(xiàn)象出現(xiàn)，創(chuàng)造和保持安全、整潔、舒適的居住環(huán)境，維護(hù)全體業(yè)主的共同利益。維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)整體環(huán)境統(tǒng)一，確保房屋本體安全，必須加強(qiáng)對物業(yè)裝飾裝修的管理。（重點(diǎn)）1 物業(yè)裝飾裝修管理流程備齊資料填寫申報(bào)登記表登記簽訂管理服務(wù)協(xié)議辦理開工手續(xù)施工過程巡查隱蔽工程驗(yàn)收8驗(yàn)收（重點(diǎn)）1 々1 案例論述：一天傍晚，某小區(qū)來了四位陌生人。四人手提工具，旁諾無人似地徑直朝大堂閘門闖去。值班保安員立即走出值班室，開口問詢：“先生您好，請問上樓找哪位？”其中一位說是去15樓D座裝修。保安員要求他們出示裝修出入證，堆放敷衍說裝修已經(jīng)搞完，只是來收一下尾。保安員堅(jiān)持讓其出示裝修出入證或其他有效證件，并提示按照《房屋裝修管理規(guī)定》，晚6時后應(yīng)停止裝修，請予合作和諒解。這四人見保安員不放行，便破口大罵，說是樓上住戶請他們來的，若不方放行就強(qiáng)行沖上去。保安班班長趕來勸說、制止，他們不理不睬，怒氣沖沖地圍過來欲要動手。問題：業(yè)主請來的裝修人員要強(qiáng)行闖入怎么辦。九、業(yè)主大會業(yè)主大會概念：業(yè)主大會是由同一個物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主組成。一、業(yè)主大會是業(yè)主集體行使權(quán)力和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織。二、一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會，應(yīng)當(dāng)由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)。三、業(yè)主大會自首次業(yè)主會會議召開之日起成立。四、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。召開業(yè)主大會到條件：業(yè)主入住率達(dá)50%以上；首位業(yè)主實(shí)際入住達(dá)到二年以上。 業(yè)主大會的職責(zé)：一、制定、修改業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約；二、選舉、更換業(yè)主委員會成員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；三、審定物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容，選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；四、制定、修改、審議物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出的其他管理事項(xiàng)；五、專項(xiàng)維修資金的籌集、使用方案，并監(jiān)督實(shí)施；六、改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；七、涉及業(yè)主共有和公共管理權(quán)力的其他重大事項(xiàng)。業(yè)主大會征求意見的形式：一、集體討論的形式。二、書面征求意見。三、業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。業(yè)主代表會：同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主不足一百人的，可以直接組成業(yè)主會；一百人以上的，由業(yè)主按照業(yè)主總數(shù)的一定比例推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表會。業(yè)主代表會的代表一般不得少于三十五人。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的辦事機(jī)構(gòu)（執(zhí)行機(jī)構(gòu)）。職責(zé)：召集業(yè)主大會會議；定期報(bào)告有關(guān)決定執(zhí)行情況，提出物業(yè)管理建議；在業(yè)主大會作出決定后三十日內(nèi)，代表業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企也簽訂、續(xù)簽、變更或者解除物業(yè)服務(wù)合同；及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；督促不交納物業(yè)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的業(yè)主限期交納；組織業(yè)主對物業(yè)公用部位、公用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造方案進(jìn)行書面確認(rèn)，并監(jiān)督實(shí)施；監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；組織籌集專項(xiàng)維修資金；組織業(yè)主委員會換屆和補(bǔ)選工作；完成業(yè)主大會交辦的其他事項(xiàng)。業(yè)主委員會的組成:業(yè)主委員會成員在業(yè)主中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會的成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，由五至十五人組成。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推舉`產(chǎn)生。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)履行的職責(zé)：召集業(yè)主大會會議；定期報(bào)告有關(guān)決定執(zhí)行情況，提出物業(yè)管理建議；在業(yè)主大會作出決定后三十日內(nèi)，代表業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企也簽訂、續(xù)簽、變更或者解除物業(yè)服務(wù)合同；及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；督促不交納物業(yè)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的業(yè)主限期交納；組織業(yè)主對物業(yè)公用部位、公用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造方案進(jìn)行書面確認(rèn)，并監(jiān)督實(shí)施；監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；組織籌集專項(xiàng)維修資金；組織業(yè)主委員會換屆和補(bǔ)選工作；完成業(yè)主大會交辦的其他事項(xiàng)。（業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。）業(yè)主100人以上的，組織推選業(yè)主代表。三十五人1業(yè)主會備案（雙備案）：業(yè)主會備案：（一）國務(wù)院條例提出的雙備案制度—向物業(yè)所在地區(qū)縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。（二）備案時間和要件：業(yè)主委員會選舉情況和業(yè)主委員會成員的基本情況。業(yè)主大會議事規(guī)則。管理規(guī)約。（三）刻制業(yè)主大會印章。（四）關(guān)于業(yè)主委員會活動經(jīng)費(fèi)的提取。（五）業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，其業(yè)主委員會成員職務(wù)自行終止?！飿I(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；連續(xù)1年以上不在本物業(yè)管理區(qū)域居住的；以書面形式提出辭職的；因身體健康原因喪失工作能力的；在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職的。12業(yè)主委員會活動經(jīng)費(fèi)的提?。簩?shí)收物業(yè)費(fèi)的1%1業(yè)主委員會成員每屆任期三年，可以連選連任，業(yè)主代表任期三年，可以連選連任。1業(yè)主委員會委員任期屆滿2個月前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議進(jìn)行換屆選舉，主要做好以下?lián)Q屆籌備工作。（一）起草本屆業(yè)主委員會工作情況的報(bào)告；　?。ǘ┐_定業(yè)主大會會議召開的時間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；　?。ㄈ┐_認(rèn)業(yè)主身份和業(yè)主人數(shù)，確定業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；　　（四）將業(yè)主委員會成員候選人的基本情況和物業(yè)服務(wù)企業(yè)開具的交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的證明等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示；　?。ㄎ澹┳龊谜匍_業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。綜合分析：物業(yè)服務(wù)企業(yè)剛剛進(jìn)駐某小區(qū)，業(yè)主們卻已經(jīng)成立了業(yè)主委員會，他們是在網(wǎng)上聯(lián)絡(luò)發(fā)起的，有一百人左右，還推選了一位業(yè)主委員會主任，由這位主任在網(wǎng)上聯(lián)絡(luò)各位業(yè)主。問題：這樣的業(yè)主委員會合法嗎？為什么？（不具代表性、真實(shí)性）不合法，因?yàn)闂l例第11條，已交付使用的新物業(yè)有下列情況之一的應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會，（一）業(yè)主入住率達(dá)50%以上；（二）首位業(yè)主實(shí)際入住達(dá)到二年以上。14條，符合成立業(yè)主大會條件的業(yè)主委員會應(yīng)由全體業(yè)主選舉產(chǎn)生，業(yè)委會主任、副主任在業(yè)委會成員中選舉產(chǎn)生。某物業(yè)小區(qū)的業(yè)主委員會主任，因私對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)不滿意，在未經(jīng)業(yè)主大會討論通過的情況下，擅自利用自己手中掌握的業(yè)主會圖章，與另外一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂了牧業(yè)管理服務(wù)合同。不久，這家物業(yè)服務(wù)企業(yè)便帶領(lǐng)公共秩序維護(hù)員等要入住小區(qū)，準(zhǔn)備強(qiáng)行接管小區(qū)物業(yè)，原物業(yè)公司拒絕讓其進(jìn)入，于是兩家物業(yè)公司發(fā)生爭執(zhí)。請你分析一下業(yè)主委員會主任有權(quán)聘請物業(yè)公司嗎？這家物業(yè)服務(wù)企業(yè)準(zhǔn)備強(qiáng)行接管小區(qū)的物業(yè)服務(wù)合法嗎？為什么？無權(quán)，業(yè)委會委員只是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。選聘物業(yè)企業(yè)是業(yè)主大會的職責(zé)。十、合同和有關(guān)協(xié)議的簽訂合同法第12條：第十二條　合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定，一般包括以下條款：（一）當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所；（二）標(biāo)的；（三）數(shù)量；（四）質(zhì)量；（五）價款或者報(bào)酬；（六）履行期限、地點(diǎn)和方式；（七）違約責(zé)任；（八）解決爭議的方法。當(dāng)事人可以參照各類合同的示范文本訂立合同。合同訂立的程序 要約、承諾合同的形式：書面、口