【正文】 上開(kāi)門(mén)、窗，應(yīng)當(dāng)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)。 50、 業(yè)主裝修需要拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施，應(yīng)當(dāng)取得城市規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)。5 專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿(mǎn)后的大修、更新、改造。 5 專(zhuān)項(xiàng)維修資金閑置時(shí)，可用于購(gòu)買(mǎi)國(guó)債。5 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)同意即可。5按照建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三、四級(jí)。（ ）5一級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目。（ ）5房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售新建商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房人明示前期物業(yè)管理服務(wù)合同及其內(nèi)容,購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)予以書(shū)面確認(rèn)。同時(shí)，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)簽署《業(yè)主公約》。（ ）5推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)書(shū)面征求其所代表的業(yè)主意見(jiàn)，凡需投標(biāo)表決的，業(yè)主的贊同、反對(duì)及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽學(xué)后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)如實(shí)反映。（ ）5包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈俄或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。（ ）5在我國(guó)，國(guó)有土地使用權(quán)只能通過(guò)劃撥取得。（ ），為無(wú)效的投標(biāo)文件；在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間后送達(dá)的補(bǔ)充或者修改的內(nèi)容有效。（ ）五、案例分析題 （一）業(yè)主張某未經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)的許可將自家陽(yáng)臺(tái)用玻璃窗封閉，物業(yè)企業(yè)發(fā)現(xiàn)后以張某裝修陽(yáng)臺(tái)未經(jīng)申報(bào)，且破壞了建筑物外觀的一致性，違反了物業(yè)裝修管理規(guī)定及違反了業(yè)主公約為由，要求業(yè)主張某限期改正。張某以陽(yáng)臺(tái)屬自有部位，物業(yè)企業(yè)無(wú)權(quán)干涉為由，仍拒不改正。于是，物業(yè)管理企業(yè)即依據(jù)《業(yè)主公約》的規(guī)定，對(duì)業(yè)主張某采取了停水停電措施。三個(gè)月過(guò)后，業(yè)主張某以物業(yè)管理企業(yè)停水停電侵害了其房屋使用權(quán)為由，向人民法院起訴，要求物業(yè)企業(yè)賠償因停水停電導(dǎo)致其物業(yè)無(wú)法使用的經(jīng)濟(jì)損失。 答案要點(diǎn)： 業(yè)主張某的行為違反了《業(yè)主公約》及相關(guān)法律規(guī)定，其行為已構(gòu)成違約； 《業(yè)主公約》中有關(guān)物業(yè)管理企業(yè)可以采取停水停電的方法來(lái)要求業(yè)主改正違章裝修行為的約定因違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效。 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償?shù)臄?shù)額以停水停電期間政府指導(dǎo)租金為限。 根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第46條的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)業(yè)主的違章裝修行為應(yīng)當(dāng)制止并及時(shí)向關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告。 （二）某業(yè)主委員會(huì)成立后即發(fā)出通知要求物業(yè)管理企業(yè)在七天內(nèi)公布物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)及支出賬目，物業(yè)管理企業(yè)未在此期限內(nèi)公布。業(yè)主委員會(huì)即在小區(qū)內(nèi)張貼告示要求全體業(yè)主從即日起停止向物業(yè)管理企業(yè)交費(fèi)，并向業(yè)主委員會(huì)交費(fèi)。第二天，業(yè)主委員會(huì)在小區(qū)內(nèi)擺攤收費(fèi)，并給交費(fèi)的業(yè)主開(kāi)具蓋有委員會(huì)公章的收款收據(jù)。試分析業(yè)主委員會(huì)的行為是否合法，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)依哪種途徑解決該問(wèn)題。 答案要點(diǎn)： 業(yè)主委員會(huì)違反了《物業(yè)管理?xiàng)l例》第15條的規(guī)定，其收費(fèi)行為沒(méi)有法律依據(jù)。 物業(yè)管理企業(yè)可通過(guò)協(xié)商或調(diào)解的方法要求業(yè)主委員會(huì)停止收費(fèi)行為。 物業(yè)管理企業(yè)也可向物業(yè)管理行政主管部門(mén)投訴，要求行政主管部門(mén)糾正業(yè)主委員會(huì)的違法行為。 依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第19條的規(guī)定，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。 （三）路雪與陳紅是同一住宅樓上下層的鄰居，陳紅住在樓下?！拔逡弧甭糜魏蠡氐郊?，發(fā)現(xiàn)家里積滿(mǎn)污水，經(jīng)查是與樓上相連接處的下水道（管）漫出。事后，小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)稱(chēng)：下水管道是暢通的，因此不負(fù)管理責(zé)任；物業(yè)建設(shè)單位則稱(chēng)：此樓已經(jīng)通過(guò)綜合驗(yàn)收，是合格的，所以也無(wú)責(zé)任。請(qǐng)問(wèn)本案的責(zé)任應(yīng)由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)，為什么？ 答： （1）如果是管道質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)由物業(yè)建設(shè)單位承擔(dān)責(zé)任； （2）如果是人為損壞，由責(zé)任人承擔(dān)； （3）物業(yè)管理企業(yè)有定期檢查維修的義務(wù)，如有違反，應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。 （四）為了配合政府的市容美化和夜景燈光工程，經(jīng)政府主管部門(mén)的批準(zhǔn)，物業(yè)管理企業(yè)在其所管理的大廈的三樓平臺(tái)上，設(shè)置了一座大型的燈光廣告招牌出租。在處理廣告招牌的租金中，物業(yè)管理企業(yè)與該大廈的業(yè)主委員會(huì)發(fā)生了糾紛。為此業(yè)主委員會(huì)向人民法院起訴物業(yè)管理企業(yè)設(shè)置廣告招牌的行為侵害了業(yè)主的合法權(quán)益，要求拆除招牌。試問(wèn)：(1) 該廣告招牌的出租租金屬于什么性質(zhì)？應(yīng)如何分配？(2) 物業(yè)管理企業(yè)設(shè)置廣告招牌的行為是否侵害了業(yè)主的合法權(quán)益？ 答： （1）租金屬于商業(yè)收入，應(yīng)歸全體業(yè)主所有，可用于彌補(bǔ)物業(yè)管理費(fèi)的不足； （2）未侵害業(yè)主的利益。因?yàn)閺V告牌是由市政府要求設(shè)立的，具有公益性。 （五）某花園小區(qū)業(yè)主陶小姐已有好幾個(gè)月沒(méi)繳納管理費(fèi)了。物業(yè)企業(yè)上門(mén)催討時(shí)，陶小姐以前不久其家水管滲漏，物業(yè)企業(yè)沒(méi)有及時(shí)進(jìn)行維修，給其生活造成了諸多不便為由，而拒交物業(yè)管理費(fèi)用。試問(wèn)陶小姐的主張是否有法律依據(jù)？為什么？ 答：自來(lái)水管屬于業(yè)主專(zhuān)有設(shè)施，其維修應(yīng)由業(yè)主自行負(fù)責(zé)。當(dāng)然也可以請(qǐng)物業(yè)企業(yè)維修，但這種維修屬特約服務(wù)的范圍，不屬物業(yè)管理綜合服務(wù)的范圍，物業(yè)管理企業(yè)并無(wú)法定維修的義務(wù)，所以陶小姐的主張是沒(méi)有法律依據(jù)的。 （六） 王軍喜歡養(yǎng)花，經(jīng)常把花盆放置在其外窗臺(tái)上。一天，天氣預(yù)報(bào)稱(chēng)今日臺(tái)風(fēng)來(lái)臨，讓市民做好防臺(tái)風(fēng)準(zhǔn)備。王軍因趕時(shí)間上班，未將放在窗臺(tái)上的花盆搬進(jìn)屋內(nèi)。中午臺(tái)風(fēng)來(lái)臨，住在同樓的黃佳放學(xué)回家，恰好走到王軍家的樓下，被臺(tái)風(fēng)刮落的花盆砸中頭部，當(dāng)即昏倒在地，物業(yè)管理企業(yè)的巡邏保安員見(jiàn)狀，忙把其送往醫(yī)院搶救。經(jīng)醫(yī)院搶救治療痊愈，但花費(fèi)數(shù)萬(wàn)元。見(jiàn)到黃佳被砸傷的保安員證實(shí)花盆是從六樓王軍家掉下來(lái)的，另一位鄰居也證實(shí)，自己前幾天去王軍家玩，王軍曾向其炫耀過(guò)這盆花如何名貴。于是，黃佳父母找到王軍要求其賠償損失，王軍則稱(chēng)花盆不是他的，即使是他的，也是臺(tái)風(fēng)刮下來(lái)的，屬不可抗力，不同意賠償。為此，黃佳的父母向人民法院起訴，要求王軍賠償損失，并以管理不善為由將物業(yè)管理企業(yè)告上法庭。試問(wèn)： (1)本案依法應(yīng)由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)賠償責(zé)任？法律依據(jù)是什么？ (2)臺(tái)風(fēng)將花盆刮落是否屬于不可抗力？為什么？ (3)物業(yè)管理企業(yè)依法是否應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任？ 答案： （1）王軍承擔(dān)責(zé)任，其作為花盆的所有人和管理人未盡管理職責(zé)，有過(guò)錯(cuò)。（2）不屬于不可抗力。因?yàn)樵谂_(tái)風(fēng)來(lái)臨之前已有預(yù)報(bào)，是可預(yù)見(jiàn)的。且對(duì)臺(tái)風(fēng)可能導(dǎo)致花盆墜落的危險(xiǎn)也是可以避免的。（3） 物業(yè)公司不承擔(dān)責(zé)任。（七）一天清晨，某車(chē)主找到某物業(yè)管理企業(yè)大廈停車(chē)場(chǎng)，稱(chēng)其前晚停放在大廈消防通道的機(jī)動(dòng)車(chē)輛出入口處的一輛紅色跑車(chē)不見(jiàn)了。停車(chē)場(chǎng)的值班人員查閱了車(chē)輛登記本，沒(méi)有發(fā)現(xiàn)該車(chē)前一天在停車(chē)場(chǎng)停放的任何記錄，于是就讓車(chē)主自行去公安機(jī)關(guān)報(bào)案。10個(gè)多月之后，物業(yè)管理企業(yè)接到人民法院的傳票以及保險(xiǎn)企業(yè)的起訴書(shū)副本，稱(chēng)保險(xiǎn)企業(yè)已經(jīng)將紅色跑車(chē)?yán)碣r給了車(chē)主獲得了代位索賠權(quán)，車(chē)主在車(chē)輛丟失前已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)了一年的停車(chē)場(chǎng)停放管理費(fèi)，車(chē)主與停車(chē)場(chǎng)構(gòu)成保管合同關(guān)系，要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)車(chē)輛丟失的賠償責(zé)任。試問(wèn)： (1)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)承擔(dān)車(chē)輛丟失的法律責(zé)任嗎？法律依據(jù)是什么？ (2)依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定，如何具備保管合同關(guān)系？ 答：（1）不應(yīng)承擔(dān)。因?yàn)楸ｋU(xiǎn)企業(yè)沒(méi)能舉證車(chē)主與物業(yè)管理企業(yè)之間存在保管合同關(guān)系。停車(chē)場(chǎng)的值班人員查閱了車(chē)輛登記本，沒(méi)有發(fā)現(xiàn)該車(chē)前一天在停車(chē)場(chǎng)停放的任何記錄，說(shuō)明車(chē)輛并未實(shí)際交付給物業(yè)管理企業(yè)保管。 （2）《合同法》的規(guī)定：保管合同的成立需要兩個(gè)條件，一是當(dāng)事人雙方意思一致，二是保管物要實(shí)際交付。 （八） 一天，某物業(yè)管理企業(yè)的值勤保安接到與住戶(hù)聯(lián)網(wǎng)的報(bào)警器發(fā)出報(bào)警信號(hào)，值勤保安隨即立即趕赴報(bào)警信號(hào)發(fā)出的住戶(hù)家門(mén)口，值勤保安聽(tīng)到住戶(hù)家中有響動(dòng)的人聲，但卻敲不開(kāi)門(mén)，于是值勤保安就用工具將門(mén)強(qiáng)行破開(kāi)。門(mén)破開(kāi)后，發(fā)現(xiàn)家中只有一位白發(fā)蒼蒼的老人，而報(bào)警信號(hào)則屬于報(bào)警器誤報(bào)，該物業(yè)管理企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)聞?dòng)嵑罅⒖腾s到住戶(hù)家中賠禮道歉，并負(fù)責(zé)修理好損壞的房門(mén)。后來(lái)業(yè)主就向該物業(yè)管理企業(yè)提出了要求賠償?shù)囊蟆Ｔ噯?wèn)： (1)接到住戶(hù)家中報(bào)警信號(hào)后，物業(yè)管理企業(yè)是否可以破門(mén)而入？ (2)在什么情況下，物業(yè)管理企業(yè)可以破門(mén)而入？ 答案： 接到報(bào)警信號(hào)不能直接進(jìn)入，應(yīng)先征得業(yè)主同意。 在情況危急（符合緊急避險(xiǎn)條件）的情況下，可以破門(mén)而入，比如發(fā)生火險(xiǎn)、刑事案件等。 （九）2001年12月，重慶一青年下樓時(shí)，被樓上突然掉下的泡菜壇子砸成重傷致死。在無(wú)法確定責(zé)任人的情況下，悲憤的死者家屬將全樓26家住戶(hù)告上法庭，要求賠償186萬(wàn)元，經(jīng)法院判決，由死者的左鄰右舍各分擔(dān)2932元。 答案：本案屬建筑物致人損害的特殊侵權(quán)案，適用過(guò)錯(cuò)推定原則。如果法院經(jīng)過(guò)調(diào)查取證，無(wú)法找到丟棄泡菜壇的行為人，即不能確定直接責(zé)任人的情況下，法院應(yīng)判決該住宅樓的所有人或管理人即業(yè)主、住戶(hù)共同承擔(dān)責(zé)任。過(guò)錯(cuò)推定原則的特殊性在于舉證責(zé)任倒置，即損害事實(shí)發(fā)生后，受害人無(wú)需提供加害人有過(guò)錯(cuò)的證據(jù)，如果加害人提不出理由，或理由不成立，即推定其有過(guò)錯(cuò)，并因此承擔(dān)民事責(zé)任。加害人要想免除自己的法律責(zé)任，必須證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)。