【正文】 當(dāng)事人可以參照各類合同的示范文本訂立合同。不久，這家物業(yè)服務(wù)企業(yè)便帶領(lǐng)公共秩序維護(hù)員等要入住小區(qū)，準(zhǔn)備強(qiáng)行接管小區(qū)物業(yè)，原物業(yè)公司拒絕讓其進(jìn)入，于是兩家物業(yè)公司發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)。綜合分析：物業(yè)服務(wù)企業(yè)剛剛進(jìn)駐某小區(qū)，業(yè)主們卻已經(jīng)成立了業(yè)主委員會(huì)，他們是在網(wǎng)上聯(lián)絡(luò)發(fā)起的，有一百人左右，還推選了一位業(yè)主委員會(huì)主任，由這位主任在網(wǎng)上聯(lián)絡(luò)各位業(yè)主。—物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；連續(xù)1年以上不在本物業(yè)管理區(qū)域居住的；以書面形式提出辭職的；因身體健康原因喪失工作能力的；在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職的。管理規(guī)約。）業(yè)主100人以上的，組織推選業(yè)主代表。業(yè)主委員會(huì)的成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，由五至十五人組成。業(yè)主代表會(huì)的代表一般不得少于三十五人。二、書面征求意見。四、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。九、業(yè)主大會(huì)業(yè)主大會(huì)概念：業(yè)主大會(huì)是由同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主組成。保安員堅(jiān)持讓其出示裝修出入證或其他有效證件，并提示按照《房屋裝修管理規(guī)定》，晚6時(shí)后應(yīng)停止裝修，請(qǐng)予合作和諒解。（重點(diǎn)）1 物業(yè)裝飾裝修管理流程備齊資料填寫申報(bào)登記表登記簽訂管理服務(wù)協(xié)議辦理開工手續(xù)施工過程巡查隱蔽工程驗(yàn)收8驗(yàn)收（重點(diǎn)）1 々1 案例論述：一天傍晚，某小區(qū)來了四位陌生人。因違反法律、法規(guī)和裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議而驗(yàn)收不合格的，應(yīng)提出書面整改意見要求業(yè)主和施工方限期整改。良好的物業(yè)管理品牌提高了這個(gè)商品房小區(qū)的知名度，同時(shí)早期介入物業(yè)銷售初期綜合環(huán)境的設(shè)計(jì)，使該項(xiàng)目與該市同類建設(shè)項(xiàng)目相比，具有更高的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。在承接最后一期物業(yè)時(shí)，辦理物業(yè)項(xiàng)目整體交接手續(xù)。交接工作應(yīng)當(dāng)形成書面記錄。對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問題，一般問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求交接人在兩周內(nèi)解決；重大問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求交接人在一個(gè)月內(nèi)解決。1物業(yè)管理前期介入的必要性：物業(yè)企業(yè)通過前期介入，將長(zhǎng)期積累的物業(yè)管理知識(shí)與經(jīng)驗(yàn)應(yīng)用于功能設(shè)計(jì)，并且在建設(shè)施工銷售階段同步跟進(jìn)，協(xié)助建設(shè)單位及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理建設(shè)銷售過程中存在的問題，不僅能從源頭上堵住漏洞，不免或減少上述階段問題發(fā)生，而且可以在開發(fā)建設(shè)期間把不利于物業(yè)管理的因素盡可能的消除或減少。附屬配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等資料；物業(yè)質(zhì)量保證文件和使用說明文本；供水合同；供電協(xié)議書；供熱協(xié)議；消防設(shè)施合格證；電梯準(zhǔn)用證；機(jī)電設(shè)備出廠合格證、設(shè)備使用說明書、安裝、調(diào)試報(bào)告和設(shè)備保修卡、保修協(xié)議；業(yè)主購房合同文本；維修基金交納明細(xì)；《新建住宅商品房準(zhǔn)許交會(huì)使用證》、《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》約定的文件、資料和法律、法規(guī)規(guī)定的資料接管驗(yàn)收無需考慮的條件是什么？（是否全部售出）接管驗(yàn)收中不需要現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收的項(xiàng)目是什么？（建筑材料的強(qiáng)度）接管驗(yàn)收的圖紙是哪些？（小區(qū)規(guī)劃詳圖，竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備的竣工圖，綠化平面圖。二、由于目前個(gè)項(xiàng)目剛形成的增加以及通貨膨脹造成的物價(jià)上漲，并且小區(qū)是在投標(biāo)后2年后物業(yè)費(fèi)價(jià)格過低的現(xiàn)象，因此該公司在投標(biāo)的物業(yè)費(fèi)成本測(cè)算中加入了5%的不可預(yù)見費(fèi)用。（基礎(chǔ)服務(wù)費(fèi)按三級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，最高應(yīng)為0。經(jīng)測(cè)算。保安實(shí)行六天工作制（其中1天算加班），保潔工實(shí)行彈性工作制，工作內(nèi)容為包干制，基本為三層樓一個(gè)人，地下停車場(chǎng)和物業(yè)本體以外區(qū)域?qū)嵭?2小時(shí)保潔制。物業(yè)管理企業(yè)違反價(jià)格法律、法規(guī)和規(guī)定，由政府價(jià)格主管部門依據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》和《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》予以處罰綜合分析：某物業(yè)管理公司接管了梨園住宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)行包干制、公司新來的會(huì)計(jì)小周負(fù)責(zé)測(cè)算該物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，他所測(cè)算的費(fèi)用中包括：物業(yè)管理企業(yè)的酬金、物業(yè)公共部位、公共設(shè)施設(shè)備的大中、小修和更新改造費(fèi)用。第十二條　實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。第十一條　實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)。（3） 綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)包括哪幾項(xiàng)？人工費(fèi)、綠化工具、保養(yǎng)、水電、施肥、打藥、剪草、園林景觀再造、節(jié)日租擺六、費(fèi)用測(cè)算物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法第7第二款、112第二款、21條第五條　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則（重點(diǎn)）（條例61條）第七條　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，有定價(jià)權(quán)限的人民政府價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布。（2）不得相互串通投標(biāo)，不得排擠其他投標(biāo)人的公平競(jìng)爭(zhēng)，不得損害招標(biāo)人或者其他投標(biāo)人的合法權(quán)益。（4）項(xiàng)目服務(wù)的方式：全權(quán)管理項(xiàng)目招標(biāo)；顧問項(xiàng)目招標(biāo)。第十九條 通過招標(biāo)投標(biāo)方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定時(shí)限完成物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作：　　（一）新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成；　?。ǘ╊A(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成；（三）非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成。國(guó)家提倡其他物業(yè)的建設(shè)單位通過招投標(biāo)的方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。第四十七條 市國(guó)土資源和房屋管理局建立評(píng)標(biāo)專家名冊(cè)，負(fù)責(zé)評(píng)標(biāo)專家的日常管理工作。第三十六條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)可以用書面形式要求投標(biāo)人對(duì)投標(biāo)文件中含義不明確的內(nèi)容作必要的澄清或者說明。第三十二條 評(píng)標(biāo)由招標(biāo)人依法組建的評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)。開標(biāo)應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定進(jìn)行：　　由投標(biāo)人或者其推選的代表檢查投標(biāo)文件的密封情況，也可以由招標(biāo)人委托的公證機(jī)構(gòu)檢查并公證?！　〉诙艞l 投標(biāo)人不得以他人名義投標(biāo)或者以其他方式弄虛作假，騙取中標(biāo)。 （七）其他材料。第十四條 招標(biāo)人到物業(yè)管理招投標(biāo)服務(wù)機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)受理時(shí)需提供以下要件：　　（一）《天津市物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)備案通知》原件；　?。ǘI(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件； 　 （五）招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)代理招標(biāo)的，應(yīng)當(dāng)提交招標(biāo)代理委托書； （一）招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書； 物業(yè)管理招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)?shù)绞袊?guó)土資源和房屋管理局備案。 物業(yè)管理招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)不得同時(shí)為一個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目承擔(dān)招標(biāo)和投標(biāo)業(yè)務(wù)。 物業(yè)管理招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)人委托的范圍內(nèi)辦理招標(biāo)事宜，并遵守本辦法對(duì)招標(biāo)人的有關(guān)規(guī)定。第十一條 招標(biāo)人可以委托依法設(shè)立的物業(yè)管理招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)（以下統(tǒng)稱招標(biāo)人）辦理招標(biāo)事宜。 政府提倡和鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)和其他物業(yè)所有權(quán)人通過招標(biāo)投標(biāo)方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)建筑面積在三萬平方米以下、非住宅物業(yè)建筑面積在一萬平方米以下的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。（應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)同意后（雙二分之一），按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。綜合分析：在一個(gè)已經(jīng)實(shí)施物業(yè)管理的住宅小區(qū)內(nèi)，物業(yè)服務(wù)公司將所管物業(yè)項(xiàng)目的樓內(nèi)一樓電梯旁的公共部位約100平方米出租給他人設(shè)攤經(jīng)營(yíng)。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生治安案件或者各類災(zāi)害事故時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向公安和有關(guān)部門報(bào)告，并積極協(xié)助做好調(diào)查和救助工作?！　∥飿I(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)侵害物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的行為，要求責(zé)任人停止侵害、排除妨害、恢復(fù)原狀。（1） 設(shè)立物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司，應(yīng)具備哪些條件？（資質(zhì)管理辦法和公司法）應(yīng)具備相應(yīng)資質(zhì)（一二三級(jí)資質(zhì)）（2） 物業(yè)服務(wù)公司設(shè)立一般要經(jīng)過哪些步驟？申請(qǐng)受理—審查—批準(zhǔn)（3） 物業(yè)服務(wù)公司有哪些權(quán)利和義務(wù)？　　第三十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，并按照物業(yè)管理行政主管部門核定的資質(zhì)等級(jí)從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。（5）新物業(yè)管理企業(yè)接管后，業(yè)主委員會(huì)或者居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將前款所列事項(xiàng)移交新物業(yè)管理企業(yè)。（4） 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同終止之日起10日內(nèi)，項(xiàng)業(yè)主委員會(huì)辦理下列移交事宜：A物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、場(chǎng)地占用費(fèi)、利用物業(yè)共用設(shè)施所得收益等余額和財(cái)務(wù)賬冊(cè)。物業(yè)管理服務(wù)合同期滿，物業(yè)管理企業(yè)不再續(xù)約或者提前解除合同，業(yè)主會(huì)重新選聘新物業(yè)管理企業(yè)接管的，應(yīng)當(dāng)按照下列程序做好銜接工作：（1） 在解除合同3個(gè)月前，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將擬退出原因、退出時(shí)間以書面形式告知業(yè)主委員會(huì)，就退出事宜進(jìn)行協(xié)商，同時(shí)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告15天。業(yè)主會(huì)成立后，市維修基金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)維修基金明細(xì)賬目，提供給業(yè)主會(huì)委托的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)代管。（雙告知）第五十六條　物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。第五十二條　供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。第四十七條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。第四十條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。第三十三條　從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書?！　I(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主?！　I(yè)主大會(huì)決定本條例第十一條第（五）項(xiàng)和第（六）項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意?！　〉谑畻l　同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。（2） 責(zé)任人賠償兒童樂樂的損失應(yīng)當(dāng)包括哪幾項(xiàng)？醫(yī)療費(fèi)、護(hù)理費(fèi)、交通費(fèi)、營(yíng)養(yǎng)費(fèi)民法通則：案例分析：某小區(qū)李某在小區(qū)行走至門棟時(shí)，突然被樓上扔出來的煙缸擊傷，李某詢問該樓所有業(yè)主，無人承認(rèn)，無奈李某找到物業(yè)公司，以物業(yè)公司未盡到管理責(zé)任，要求物業(yè)公司給予經(jīng)濟(jì)賠償問李某損失應(yīng)由誰承擔(dān)？答應(yīng)由小區(qū)居民承擔(dān)，物業(yè)公司不應(yīng)當(dāng)賠償（侵權(quán)法87條公共侵權(quán)）公共侵權(quán)應(yīng)提供損害事實(shí)擊傷以后的損失證據(jù)四、專業(yè)法物業(yè)管理?xiàng)l例1122333445556（黃皮書）第七條　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：　?。ㄒ唬┳袷毓芾硪?guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；　?。ǘ┳袷匚飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；　?。ㄈ﹫?zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；　?。ㄋ模┌凑諊?guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；　?。ㄎ澹┌磿r(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；　?。┓伞⒎ㄒ?guī)規(guī)定的其他義務(wù)?！段飿I(yè)費(fèi)追繳通知單》《律師函》（均需業(yè)主簽收）綜合分析：在某小區(qū)公示欄中物業(yè)公司明確告知該小區(qū)不得飼養(yǎng)寵物，業(yè)主張某飼養(yǎng)一只小狗，物業(yè)公司多次勸說，張某不聽，后物業(yè)公司及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告相關(guān)情況。（重點(diǎn)）1綜合分析：王某2000年1月入住某小區(qū)，自入住之日起向物業(yè)公司交納了2000年1月至2001年1月的物業(yè)管理費(fèi)，從2001年2月至今王某以物業(yè)公司服務(wù)不到位為由，拒不交納物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司也一直沒有催收相關(guān)費(fèi)用。（重點(diǎn)）（重點(diǎn)）1治安管理處罰法：治安管理處罰種類警告罰款行政拘留吊銷公安機(jī)關(guān)發(fā)放的許可證對(duì)違反治安管理的外國(guó)人，可以附加適用限期出境或者驅(qū)逐出境因擾亂體育比賽秩序被處以拘留處罰的，責(zé)令其12個(gè)月內(nèi)不等進(jìn)入體育場(chǎng)館觀看同類比賽，違反者強(qiáng)行帶離出場(chǎng)辦理治安案件所查獲的毒品、淫穢物品等違禁品，賭具、賭資等應(yīng)當(dāng)收繳違反治安所得的財(cái)物，追繳退還被害人，沒有被害人的，登記造冊(cè)，公開拍賣或按有關(guān)規(guī)定處理，所得款項(xiàng)上繳國(guó)家。合同法：違約行為構(gòu)成要件：要有不履行或不完全履行合同義務(wù)的行為當(dāng)事人的違約行為造成了損害事實(shí)違約行為和損害結(jié)果之間存在著因果關(guān)系合同法：違約責(zé)任形式繼續(xù)履行合同；支付違約金；賠償損失；定金罰則；其他形式合同法：涉及知識(shí)：物業(yè)公司的管理服務(wù)義務(wù)：第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)，第一時(shí)間制止第一時(shí)間報(bào)告合同法：保管合同：實(shí)踐性合同（簽訂于合同以外還需要交付標(biāo)的物，相對(duì)于諾成性合同（一諾即成））原則上無償合同（輕過失免責(zé)）不要式、雙務(wù)合同（雙方互付義務(wù)為雙務(wù)合同，單務(wù)合同僅是一方付出義務(wù)）保管合同僅轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的占有，而非由保管人取得所有權(quán)或是有權(quán)。二、用物業(yè)管理制度做事、管人的監(jiān)督執(zhí)行者⑴物業(yè)管理制度的學(xué)習(xí)、培訓(xùn)、教育從項(xiàng)目組建落實(shí)⑵項(xiàng)目各級(jí)管理人員做用物業(yè)管理制度做事、管人的模范⑶從項(xiàng)目組建起項(xiàng)目經(jīng)理將制度落實(shí)作為頭等大事抓緊⑷項(xiàng)目分包服務(wù)商的監(jiān)控管理。主體是指物業(yè)