【正文】 分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ137－90）的協(xié)調(diào)，注意與城市規(guī)劃建設(shè)實踐的緊密結(jié)合，并充分反映了居住區(qū)建設(shè)中住宅類型、居住配套方式、配套內(nèi)容等方面的實際情況和發(fā)展趨勢。目前，惠州的住宅建設(shè)除了歷史遺留的農(nóng)村居民和已通過土地征用等途徑轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘芯用竦脑r(nóng)村居民，按照有關(guān)政策在宅基地上建起的獨棟和多戶聯(lián)體的多層樓房形式的住宅以外，還有城市居民住宅和工廠、學(xué)校建設(shè)的職工宿舍，城市居民住宅按常見的建筑形式可分為單元式住宅和獨立式住宅兩種。（2）關(guān)于“一類居住用地”（R1）和“二類居住用地”（R2）的說明“一類居住用地”和“二類居住用地”主要是城市居民住宅用地，屬于國有土地，由城市居民區(qū)的業(yè)主共有居住區(qū)的土地使用權(quán)。獨立式住宅的數(shù)量很少，主要是以低層別墅的形式出現(xiàn)；單元式住宅是城市中最普遍的住宅形式，一般為多層、中高層和高層的一梯多戶式建筑物。具體而言，“一類居住用地”是指低層獨立式住宅集中、擁有齊全的配套設(shè)施、并且布局完整的用地，該類住宅的層數(shù)基本是3層或3層以下。為了更好地適應(yīng)居住區(qū)規(guī)劃的編制工作的要求，在“一類居住用地”和“二類居住用地”兩個中類下分別包含了4個用地小類。在本“城市用地分類和代號表”中，將“一類居住用地”中的低層住宅的建設(shè)用地確定為“低層住宅用地”（R11），“二類居住用地”中的住宅以單元式住宅為主，其用地為“單元式住宅用地”（R21）。（3）關(guān)于“三類居住用地”（R3）的說明“三類居住用地”大致分為二種形式，一種主要是針對在工業(yè)區(qū)、倉儲區(qū)、學(xué)校和企、事業(yè)單位等功能區(qū)中配套建設(shè)的居住建筑物用地，主要容納企、事業(yè)單位職工或?qū)W校師生員工居住，這類居住建筑物往往作為企、事業(yè)單位、學(xué)校和工業(yè)區(qū)的附屬配套設(shè)施出現(xiàn)，大多為職工宿舍與普通單元式住宅形式。從有利于土地管理和規(guī)劃管理及順應(yīng)目前宿舍開發(fā)建設(shè)需要的角度出發(fā)，在進行建設(shè)用地統(tǒng)計時，對于以上二種情況居住用地均歸于三類居住用地（R3）。因此，與“一類居住用地”和“二類居住用地”相比，“三類居住用地”以“混合交叉居住用地”（R31）為主，配設(shè)三類公共服務(wù)設(shè)施用地（R32）、“三類住宅區(qū)道路用地”（R33）和“三類住宅區(qū)綠地”（R34）等4個用地小類。原農(nóng)村居民的住宅用地大多數(shù)為集體土地，基本是通過農(nóng)民自建的方式進行，宅基地的劃分基本是以村為單位相對集中，自建住宅的形式大多都是低層或多層的獨棟住宅，因此形成了以村為單位的一片分布極為密集的獨棟住宅群，是城市空間形態(tài)中較特殊的住宅建筑群。著眼于未來的城市建設(shè)趨勢，規(guī)劃區(qū)內(nèi)的現(xiàn)有農(nóng)村居民點也不可能全部按規(guī)劃的用地功能予以搬遷，大多農(nóng)村居民住宅將逐步加以改造，重點是完善居住配套設(shè)施及改善環(huán)境。其中包含“原農(nóng)村居民住宅用地”和“城市建設(shè)統(tǒng)征用地返還村組的居住用地”（R41）、“四類公共服務(wù)設(shè)施用地”（R42）、“四類住宅區(qū)道路用地”（R43）和“四類住宅區(qū)綠地”（R44）等4個用地小類?；谠谑袌鼋?jīng)濟體制下公共設(shè)施的開發(fā)方式、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式逐漸分化為市場經(jīng)營性和公益性兩大類的現(xiàn)實，為保證政府對公益性設(shè)施用地的合理配置和使用，并促進商業(yè)性設(shè)施用地進入房地產(chǎn)市場，商業(yè)開發(fā)和經(jīng)營機制的不斷完善，本《標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》“城市用地分類和代號表”中，將國標(biāo)（GBJ137－90）“公共設(shè)施用地”中“市屬辦公用地”和“非市屬辦公用地”，屬公益性公共設(shè)施用地和非公益性公共設(shè)施用地歸為“政府社團、商業(yè)性辦公用地”一個中類（C1），另分設(shè)“政府團體用地”（C11），“商業(yè)性辦公用地”（C12）2個小類。行政辦公用地包括了行政機關(guān)、黨派、社會團體、法院、檢察院、司法、公安、消防、交警、海關(guān)等部門的辦公建筑的用地，在土地使用性質(zhì)上不存在明顯差別，本《標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》將其歸類為“行政辦公用地（C11），并不再細(xì)分用地小類。因此，本次修訂工作取消了國標(biāo)（GBJ137－90）“城市用地分類和代號表”中的“非市屬辦公用地”小類，將屬于原“非市屬辦公用地”中的所有用地都?xì)w入本《標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》“城市用地分類和代號表”中的“商業(yè)性辦公用地”（C12）。商業(yè)辦公樓的建筑形式也呈現(xiàn)多樣化的發(fā)展趨勢，除了有大空間的標(biāo)準(zhǔn)寫字樓以外，在惠州還新近出現(xiàn)了“商務(wù)公寓”的形式。商務(wù)公寓的用地在使用功能和區(qū)位上更接近商業(yè)用地，在地政管理中也將其作為商業(yè)用地對待。金融、保險、證券等行業(yè)管理部門的辦公建筑用地按其性質(zhì)歸入“商業(yè)性辦公用地”（C12）。隨著中國加入WTO，大量的國外金融、保險和證券經(jīng)營企業(yè)會進駐惠州。此外，金融、保險、證券等行業(yè)營業(yè)網(wǎng)點的設(shè)置往往是考慮一定的服務(wù)半徑均衡分布，一個營業(yè)網(wǎng)點的營業(yè)面積一般有幾百平方米，與其它服務(wù)業(yè)的分布具有類似的特點。（2）關(guān)于“商業(yè)服務(wù)業(yè)用地”（C2）名稱的說明該用地在“國標(biāo)（GBJ137－90）”中屬“公共設(shè)施用地”（C2）中類的一部分，本《標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》在修訂工作中從嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕嵌瘸霭l(fā)，將名稱改為“商業(yè)服務(wù)業(yè)用地”（C2）一個中類，主要原因是：①充分體現(xiàn)商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施的社會經(jīng)濟功能和性質(zhì)，并適應(yīng)市場經(jīng)濟發(fā)展的需要。因此，這些商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施不是一種公共產(chǎn)品，沒有體現(xiàn)公益性，更多地體現(xiàn)了經(jīng)營性的本質(zhì)，因此不宜稱其為“公共設(shè)施”。將以經(jīng)營性為特征的商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地與以公益性為特征的公共設(shè)施用地類型區(qū)分開來，對兩種用地分別采取彈性引導(dǎo)和剛性控制的規(guī)劃策略，體現(xiàn)了規(guī)劃控制中彈性和剛性兼?zhèn)涞脑瓌t。因此將其分別更名為“商業(yè)服務(wù)業(yè)用地”與其地政管理方式更相符。從目前商業(yè)經(jīng)營的業(yè)態(tài)來看，商業(yè)經(jīng)營活動因為要適應(yīng)顧客和市場的需求，經(jīng)營方式十分靈活，其中批發(fā)和零售的經(jīng)營方式往往難以截然分開。依據(jù)用地分類反映土地本質(zhì)用途的原則，將上述各類商業(yè)設(shè)施的用地都界定為“商業(yè)用地”，并細(xì)分為“批發(fā)、零售業(yè)用地”（C21）、“金融保險業(yè)用地”（C22）、“休閑游樂設(shè)施用地”（C23）、“服務(wù)業(yè)用地”（C24）、“旅館業(yè)用地”（C25）、“物流園區(qū)用地”（C26）、“村民自留商業(yè)用地”（C27）7個小類，以利于經(jīng)營性用地的分類管理。這些服務(wù)業(yè)的經(jīng)營場所往往與其他商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施集聚分布，在噪音和空氣等方面都會對周圍環(huán)境有一定影響，并對停車位等配套設(shè)施有一定的要求。戶外大型游樂設(shè)施往往結(jié)合綠地布置，但對于側(cè)重于游樂功能且綠化用地比例不超過65%的游樂場所為了更突顯其作為游樂場所的商業(yè)性和贏利性，在用地分類中將其納入“休閑游樂設(shè)施用地”。服務(wù)業(yè)是一個很寬泛的概念，包含的業(yè)態(tài)十分豐富，如餐飲業(yè)、照相、理發(fā)、維修等設(shè)施。除了一些在選址上有特殊要求的服務(wù)業(yè)類型（如餐飲業(yè)）以外，其它各類服務(wù)業(yè)在建筑空間上具有很強的功能相容性，因此本《標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》將其歸類“服務(wù)業(yè)用地”（C24）小類。在惠州，常見的旅館建筑形式有酒店、賓館、招待所、度假村、風(fēng)景區(qū)旅游區(qū)的培訓(xùn)接待中心等，為便于管理，將其列為“旅館業(yè)用地”（C25）一個小類?！按迕褡粤羯虡I(yè)用地”（C29）的設(shè)置，主要為妥善處理好城市建設(shè)發(fā)展和被占用土地的村民安置，在城市建設(shè)統(tǒng)征用地中返還村組用于商業(yè)建設(shè)的用地，以解被征用土地村民的后顧之憂。這些文化活動設(shè)施主要包括兩大類，一類是政府配建的居住小區(qū)級以上的設(shè)施，如市級、區(qū)級、居住地區(qū)級、居住區(qū)級配建的群藝館、文化館、文化站、居住區(qū)文化中心、青少年活動中心、老年活動中心、圖書館、音樂廳、劇院、會展中心、博物館、科技館、美術(shù)館、紀(jì)念館、展覽館等設(shè)施，它們是反映一個城市文化生活質(zhì)量的重要公共建筑；另一類是一些政府所屬的從事文化宣傳活動的單位（如電臺、電視臺等）的辦公建筑用地，它們也是一個城市文化設(shè)施的重要組成部分，因此將其納入“文化設(shè)施用地”。保留國標(biāo)“城市用地分類和代號表”中的“新聞出版用地”，其所涵蓋的用地分別納入“行政辦公用地”（C11）和“商業(yè)性辦公用地”（C12）。隨著社會主義市場經(jīng)濟體制改革的不斷深入，相關(guān)新聞出版單位逐漸從由政府財政投資轉(zhuǎn)變?yōu)樽灾鹘?jīng)營的企業(yè)，新聞出版單位的投資渠道不再僅僅局限于政府，企業(yè)甚至外資都會成為新聞出版單位新的投資方，商業(yè)化運作方式使新聞出版單位部分融入市場經(jīng)濟體制中，新聞出版單位的辦公用地已不再適合歸類到以公益性為特征的文化設(shè)施用地中。取消國標(biāo)“城市用地分類和代號表”中的“文藝團體用地”，其所涵蓋的用地納入“商業(yè)性辦公用地”（C12）。隨著社會主義市場經(jīng)濟體制改革的不斷深入，各類文藝團體也逐步與市場接軌，走向商業(yè)化經(jīng)營運作的道路，各類文藝團體的辦公用地及其附屬設(shè)施的用地已不再適合歸類到以公益性為特征的文化設(shè)施用地中。（4）關(guān)于“體育用地”（C4）的說明體育設(shè)施是按照市、區(qū)、居住區(qū)、居住小區(qū)和組團五級配建的，其中居住區(qū)及以上級別的體育設(shè)施，如體育場、體育館、各類專業(yè)運動館和居住區(qū)綜合體育活動中心等用地，均屬于“體育用地”。（5）關(guān)于“醫(yī)療衛(wèi)生用地”（C5）的說明按照人口規(guī)模對市、區(qū)、居住區(qū)、居住小區(qū)和組團等五級分別配建不同規(guī)模和功能的醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施，其中居住區(qū)及以上級別的醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施，如綜合醫(yī)院、?？漆t(yī)院、防疫設(shè)施、休療養(yǎng)設(shè)施等的用地都納入“醫(yī)療衛(wèi)生用地”。（6）關(guān)于“教育科研用地”（C6）的說明“教育科研用地”中主要包括國民教育系列和各類非國民教育系列的學(xué)校以及政府所屬的科研機構(gòu)的用地。因此，本《標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》將國標(biāo)（GBJ137－90）中“教育科研設(shè)計用地”的名稱改為“教育科研用地”（C6），“科研設(shè)計用地”小類的名稱也改為“科研用地”（C65 ）。原國標(biāo)（GBJ137－90）中納入“居住配套設(shè)施用地”的“小學(xué)用地”不變，本《標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》中“教育科研用地”下一個獨立的小類“中、小學(xué)用地”（C66）。按照教育改革提出的為保障義務(wù)教育質(zhì)量而提倡建設(shè)九年一貫制學(xué)校的政策，本《標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》將“九年一貫制學(xué)校用地”歸并在“中、小學(xué)用地”（C66）。為順應(yīng)初、高中分設(shè)及建設(shè)寄宿制高中的改革趨勢，對其中中學(xué)用地涵蓋的內(nèi)容包括初中、高中和寄宿制高中。（7）關(guān)于“文物保護用地”（C7）的說明惠州是省級歷史文化名城，為加強歷史文化名城保護，將“文物保護用地”作為一個用地中類與國標(biāo)一致。依據(jù)國家支持開展合法宗教活動的政策精神，各類合法宗教活動的場所和用地應(yīng)該得到規(guī)劃上的保障。為了體現(xiàn)政府及社會各界對兒童、老人和殘疾人等社會弱勢群體的關(guān)心和愛護，政府按照市、區(qū)、居住區(qū)、居住小區(qū)等級別分別配建了不同類型的社會福利與保障設(shè)施，主要包括敬老院（或頤養(yǎng)院）、流浪兒童收容所等。為突出其重要性，將“社會福利用地”（C82）單獨列為一個小類。因此，“口岸設(shè)施用地”（C83）是惠州市特有的一類用地，包括了一、二類口岸內(nèi)聯(lián)檢設(shè)施及附屬交通設(shè)施的用地。（M）關(guān)于工業(yè)用地分類原則的說明根據(jù)國家工業(yè)建設(shè)現(xiàn)行相關(guān)規(guī)定和本市實際情況，本《標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》按工業(yè)對城市居住、公共設(shè)施及環(huán)境的干擾和污染程度，把工業(yè)用地分成一類工業(yè)用地、二類工業(yè)用地、三類工業(yè)用地和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)用地，以便對工業(yè)用地的規(guī)劃進行分類指導(dǎo)，并提出不同的規(guī)劃設(shè)計和管理要求。（W）（1）關(guān)于“倉儲用地”（W）的說明“倉儲用地”（W）的分類主要依據(jù)儲存貨物的性質(zhì)及是否建有倉庫建筑來劃分。（2）關(guān)于“特種倉儲用地”（W2）的說明由于特種倉庫容納的物品屬易燃、易爆和劇毒等危險品，對城市安全具有很大的影響，因此，該類用地的選址有特殊要求。（3）關(guān)于“堆場用地”（W3）的說明露天堆場由于對周圍環(huán)境影響較大，部分堆場占地較大，本《標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》亦將“堆場用地”（W3）單獨列為一個中類。（2）關(guān)于“公路用地”（T2）的說明“公路用地”中類主要包括了不同級別的公路和長途客運站。為了提高城市建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和道路的通達(dá)性，未來的惠州道路系統(tǒng)建設(shè)強調(diào)將市區(qū)外現(xiàn)有的等級較低的公路逐步改造建設(shè)成為城市道路，并且在需要的前提下建設(shè)高等級的公路干線網(wǎng)。（S）（1）關(guān)于“道路廣場用地”（S）的說明“道路廣場用地”分為3個中類、6個小類，基本延用了國家標(biāo)準(zhǔn)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ137—90）中“道路廣場用地”的分類。在城市總體規(guī)劃中，城市快速路是聯(lián)系城市各組團間的交通性干道，為機動車專用道路，交通組織采用全部或部分封閉式。（U）（1）關(guān)于“市政公用設(shè)施用地”（U）的說明“市政公用設(shè)施用地”分為7個中類、14個小類，基本延用了國家標(biāo)準(zhǔn)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ137—90）中“市政公用設(shè)施用地”的分類。以利加強對各種不同形式的軌道交通用地的規(guī)劃控制和管理。因此，本《標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》將國標(biāo)“城市用地分類和代號表”中“加油站用地”改為“加油加氣站用地”（U24），主要是包括了獨立占地的加油站、加油加氣站及其附屬設(shè)施的用地（含公廁）。為了有利于在規(guī)劃管理中加強對上述設(shè)施用地的控制，在“交通設(shè)施用地”（U2）中類新增“汽車維修站用地”（U25）、“教練場用地”（U26）和“洗車場用地”（U27）三個小類。為了在規(guī)劃上對郵政和電信設(shè)施用地給予更有力的保障，本《標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》順應(yīng)這種改革形勢和規(guī)劃要求，用“郵政、電信設(shè)施用地”（U3）統(tǒng)稱，在用地上可獨立配置。（G）（1）關(guān)于綠地分類原則的說明綠地的分類以國家標(biāo)準(zhǔn)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ137—90）為主要依據(jù)。按照防護綠地在城市中的分布，具體包括道路防護綠地、城市高壓走廊綠帶、防護林、環(huán)城綠帶和城市組團隔離帶等。但是，由于高爾夫仍然是昂貴的運動，高爾夫球場是完全的以贏利為目的的商業(yè)經(jīng)營設(shè)施。（D）（1）關(guān)于“特殊用地”（D）的說明本次修訂后的“特殊用地”界定為屬于城市建設(shè)用地的一個用地大類。以此為原則，在“特殊用地”大類下包含了城市中性質(zhì)和管理方式極為特殊的兩個用地中類，即“軍事用地”（D1）和“保安用地”（D2）。需要說明的是，納入“軍事用地”的只是直接用于軍事目的的各類軍事設(shè)施的用地，不包括部隊家屬生活區(qū)的用地，這些生活區(qū)用地應(yīng)按照其基本的使用性質(zhì)定性為“居住用地”（R）。這些設(shè)施是城市公安系統(tǒng)的一部分，但是因為其性質(zhì)的特殊，以及對城市建設(shè)和公共安全具有特殊意義，這些設(shè)施在用地上往往位于遠(yuǎn)離市區(qū)的較為偏僻的郊區(qū)。（E）（1）關(guān)于“水域和其它非城市建設(shè)用地”分類原則的說明本《標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》將該大類用地范圍界定為純粹的城市非建設(shè)用地。與《全國土地分類》（試行）充分協(xié)調(diào)和銜接。為了有機協(xié)調(diào)土地管理和規(guī)劃管理工作，依據(jù)《全國土地分類》（試行）