【正文】 與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ137－90）和《惠州市城市總體規(guī)劃（1989－2005）》確定的，當(dāng)時惠州市區(qū)面積為419平方公里，（含西湖保護(hù)區(qū)19平方公里），暫住人口6萬多人。（4）關(guān)于“發(fā)展備用地”（E9）的說明發(fā)展備用地是城市規(guī)劃為城市遠(yuǎn)期發(fā)展安排的用地，對城市未來的發(fā)展具有重要的戰(zhàn)略意義。這些用地一般遠(yuǎn)離城市建成區(qū)，其開采和加工活動對周邊環(huán)境存在一定影響?！边@與國家標(biāo)準(zhǔn)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ137—90）“城市用地分類和代號表”中的“棄置地”的內(nèi)涵基本一致，但是為了在名稱上取得與國家標(biāo)準(zhǔn)的一致，所以將其名稱按照國家標(biāo)準(zhǔn)改為“未利用地”。本《標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》根據(jù)惠州的實(shí)際需要，保留國家標(biāo)準(zhǔn)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ137—90）設(shè)置的“村鎮(zhèn)建設(shè)用地”（E6），以利于市區(qū)內(nèi)各獨(dú)立城鎮(zhèn)和村組居民點(diǎn)規(guī)劃管理。國土資源部于2001年8月頒布的《全國土地分類》（試行）對農(nóng)用地和未利用地進(jìn)行了科學(xué)而明確的分類。清楚界定并區(qū)分城市建設(shè)用地和城市非建設(shè)用地，反映土地的本質(zhì)用途，有利于對城市用地的規(guī)劃管理和控制，以及規(guī)劃用地的統(tǒng)計(jì)和分析。因此，在用地分類上將這些公共安全設(shè)施區(qū)別于按照一定行政區(qū)劃均衡設(shè)置的公安局、公安分局及派出所等設(shè)施，將其用地納入“特殊用地”大類下的“保安用地”（D2）中，而公安局、公安分局及派出所等設(shè)施用地因其除了有公共安全職能以外，更是承擔(dān)了戶籍管理、出入境管理等若干與居民生活密切相關(guān)的公共服務(wù)職能，往往位于市區(qū)內(nèi)，因此納入“政府社團(tuán)用地”（C1）中。（3）關(guān)于“保安用地”（D2）的說明保安用地是城市公共安全管理中必須設(shè)施（包括監(jiān)獄、拘留所、勞改場等）的用地。（2）關(guān)于“軍事用地”（D1）的說明軍事用地因?yàn)槠溆玫匦再|(zhì)和管理方式上的特殊性，及其在國家安全和建設(shè)上的重要性，將“軍事用地”作為“特殊用地”一個中類?！疤厥庥玫亍毕略O(shè)的用地中類，與其他城市建設(shè)用地類型相比，其本身的性質(zhì)和功能對城市建設(shè)和發(fā)展而言具有特殊意義，在規(guī)劃管理方式上也具有很強(qiáng)的特殊性。因此，著眼于高爾夫球場的綠化功能及其有別于其他類型綠地的商業(yè)性特征，將“高爾夫球場綠地”（G3）單獨(dú)列為一個中類，其它設(shè)施按實(shí)際的使用功能分類。（3）關(guān)于“高爾夫球場綠地”（G3）的說明高爾夫球場的球道主要建在大片的綠地上，因此，高爾夫球場內(nèi)的綠地不僅承擔(dān)了運(yùn)動場所的功能，而且因?yàn)閾碛写笃芯G地而具備了城市綠化的功能。（2）關(guān)于“生產(chǎn)防護(hù)綠地”（G2）的說明“生產(chǎn)防護(hù)綠地”是指城市中用于隔離、衛(wèi)生和安全防護(hù)目的的林帶、綠地和為城市綠化提供草木的生產(chǎn)綠地。（4）關(guān)于“環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施用地”（U4）、“施工與維修設(shè)施用地”（U5）、“殯葬設(shè)施用地”（U6）、“其他市政設(shè)施用地”（U7）的說明“環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施用地”（U4）分為1個中類2個小類，另外“施工與維修設(shè)施用地” （U5）、“殯葬設(shè)施”（U6）和“其他市政公用設(shè)施”（U7）分設(shè)3個中類，延用了國標(biāo)《城市用地分類與建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ13790）中同類用地的分類與標(biāo)準(zhǔn)。（3）關(guān)于“郵政、電信設(shè)施用地”（U3）的說明國家標(biāo)準(zhǔn)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ137—90）中將郵政設(shè)施用地和電信設(shè)施用地稱為“郵電設(shè)施用地”，但是隨著郵政和電信行業(yè)市場化經(jīng)營的不斷深入，國家將郵政和電信行業(yè)進(jìn)行了調(diào)整，成為兩個獨(dú)立的行業(yè)，并且經(jīng)營方式也存在顯著的不同。隨著惠州機(jī)動車擁有量的快速增加，汽車維修站、教練場及洗車場等交通設(shè)施的數(shù)量將會相應(yīng)增加，但是這些設(shè)施對周圍環(huán)境都會產(chǎn)生噪音、空氣污染等負(fù)面影響。在推廣使用機(jī)動車清潔能源的影響下，未來部分機(jī)動車將使用天然氣作為能源，今后的加油站中將增配液化石油氣的加氣設(shè)施，從未來發(fā)展趨勢判斷，天然氣將成為一種基本能源形式，也需配套建設(shè)一定的加氣設(shè)施。（2）關(guān)于“交通設(shè)施用地”（U2）的說明為適應(yīng)現(xiàn)代城際交通發(fā)展需要，本《標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》在國標(biāo)“城市用地分類和代號表”中增設(shè)了“軌道交通用地”（U23）。因此，根據(jù)惠州道路系統(tǒng)建設(shè)的實(shí)際情況，本《標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》在 “道路用地”（S1）中將快速路和城市主干路并為一起，統(tǒng)稱“主干路用地”（S11）小類。（2）關(guān)于“主干路用地”（S11）的說明惠州市的城市形態(tài)為一城三組團(tuán)式布局結(jié)構(gòu)，組團(tuán)之間的快速聯(lián)系非常重要?；诨葜菽壳暗慕ㄔO(shè)現(xiàn)狀，面向未來公路建設(shè)的目標(biāo)和主要思路，本《標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》中將“公路用地”劃分為“高速公路用地”（T21）、“其它公路用地”（T22）和“長途客運(yùn)站用地”（T23）三個小類，其中“其它公路用地”主要是指本規(guī)劃區(qū)外現(xiàn)狀仍然存在的部分村鎮(zhèn)公路。目前惠州的公路建設(shè)主要以高速公路為主，《惠州市城市總體規(guī)劃（2006－2020）》將全市區(qū)都納入了規(guī)劃區(qū)范圍，在此思想的指導(dǎo)下，市區(qū)內(nèi)外形成了以快速路、城市主干路、次干路和支路為主的城市道路網(wǎng)體系。（T）（1）關(guān)于“對外交通用地”（T）的說明“對外交通用地”分為5個中類、3個小類用地，基本延用了國家標(biāo)準(zhǔn)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ137－90）中“對外交通用地”的分類。本《標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》將“特種倉庫用地”（W2）單獨(dú)列為一個中類。凡歸入“倉儲用地”的應(yīng)該是有獨(dú)立用地的倉庫或堆場用地，但不包括工廠、單位內(nèi)附設(shè)的倉庫建筑或堆場的用地，這類附設(shè)的倉庫或堆場是為工廠內(nèi)部生產(chǎn)活動提供原材料或貨物儲存的，屬于工廠的一部分附屬設(shè)施，應(yīng)納入工業(yè)用地一并考慮。其中，一類工業(yè)用地指對居住、公共設(shè)施和環(huán)境基本無干擾和污染的工業(yè)用地，如電子工業(yè)、服裝制造業(yè)及工藝品制造業(yè)等用地；二類工業(yè)用地指對居住公共設(shè)施和環(huán)境有一定干擾和污染的工業(yè)類型的用地，如食品工業(yè)、醫(yī)藥制造業(yè)和紡織業(yè)等用地；三類工業(yè)用地指對居住、公共設(shè)施和環(huán)境有嚴(yán)重干擾和污染的工業(yè)類型的用地，如采掘工業(yè)、冶金工業(yè)、大中型機(jī)械制造工業(yè)、化學(xué)工業(yè)、造紙工業(yè)、制革工業(yè)及建材工業(yè)等用地；高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)用地指高科技產(chǎn)業(yè)、設(shè)計(jì)、研發(fā)、銷售及市場推廣等用地。因其在惠州市的重要性，將其單獨(dú)列為一個小類。惠州為廣東省重要的口岸城市，擁有一類和二類口岸，即惠深、惠港之間的陸路、水路口岸和邊境檢查站。隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，社會福利設(shè)施體系將不斷完善。考慮到“宗教設(shè)施用地”政策性較強(qiáng)，選址要求較為獨(dú)特，因此將其單獨(dú)列為一個小類，便于規(guī)劃和地政管理。（8）關(guān)于“其他公共設(shè)施用地”（C8）的說明除上述各類公共設(shè)施之外的社會公共設(shè)施，包括“宗教活動場所、社會福利和口岸設(shè)施用地”等。按照《關(guān)于廣東教育結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化的實(shí)施意見》（粵教規(guī)[2002]52號）的規(guī)定，將職業(yè)學(xué)校和中等專業(yè)學(xué)校統(tǒng)稱為“中等職業(yè)學(xué)校用地”（C62）小類?！熬拍暌回炛茖W(xué)校用地”是指涵蓋初中和小學(xué)階段的義務(wù)教育的學(xué)校的用地。設(shè)置主要原因是適應(yīng)居住區(qū)住宅建設(shè)以外的市場化條件下小學(xué)用地與住宅用地在地政管理模式上和公辦小學(xué)用地管理模式不同的特點(diǎn)。相應(yīng)地，設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)的辦公用地納入“商業(yè)性辦公用地”（C12）中。政府所屬的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)已基本市場化經(jīng)營，其辦公建筑是通過自建或租賃商業(yè)性辦公建筑的渠道來獲得，設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)的辦公建筑用地已不再適合作為一種以公益性為特征的“政府社團(tuán)用地”。對醫(yī)療衛(wèi)生用地按照設(shè)施的不同規(guī)模和功能劃分小類用地，是著眼于這些設(shè)施的選址、配建相關(guān)設(shè)施及用地條件不同，細(xì)分用地類別有利于科學(xué)合理的規(guī)劃和布局醫(yī)療衛(wèi)生用地。該類用地主要用于舉辦大、中型體育比賽和開展群眾性體育活動，不包括以盈利為目的的高爾夫球場、保齡球館和健身中心等體育產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的用地，其中高爾夫球場歸入“高爾夫球場綠地”（G3）中類；室內(nèi)體育活動場所，（保齡球館、健身中心等）歸入“休閑娛樂用地”（C23）。因此，在本《標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》中，取消“文藝團(tuán)體用地”小類，將其納入“商業(yè)性辦公用地”（C12）中類?！拔乃噲F(tuán)體用地”小類的范圍定義為“獨(dú)立占地的電影發(fā)行公司、文藝團(tuán)體的辦公、排練設(shè)施及其附屬設(shè)施的用地”。因此，在本《標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》中，將該小類用地中所涵蓋的公益性新聞單位的辦公用地納入“行政辦公用地”（C11），將非公益性新聞單位的辦公用地納入“商業(yè)性辦公用地”（C12）。“新聞出版用地”的范圍定義為“獨(dú)立地段的各種通訊社、報社和出版社的辦公建筑及其附屬設(shè)施的用地（不包括印刷廠）”。這些文化設(shè)施一般需要獨(dú)立占地，將“文化設(shè)施用地”作為一個用地中類，下設(shè)“新聞出版用地”（C31）、“文化活動用地”（C32）、“廣播電視用地”（C33）、“圖書展覽用地”（C34）、“影劇院用地”（C35），有利于從規(guī)劃上對文化設(shè)施用地的落實(shí)和保障。（3）關(guān)于“文化設(shè)施用地”（C3）的說明“文化設(shè)施用地”是政府面向社會提供的大型文化活動設(shè)施和一些重點(diǎn)文化事業(yè)單位的辦公用地。物流園區(qū)是近年來城市中出現(xiàn)的新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)，是以倉儲用地為主，兼有辦公、商業(yè)、對外交通等多種用地類型的綜合產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，為有利于物流園區(qū)發(fā)展，本《標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》將其相對獨(dú)立設(shè)置。各種形式的旅館建筑及其附設(shè)的廣場、停車場、綠地、商場和機(jī)房等附屬設(shè)施的用地都屬于住宿業(yè)用地的范圍內(nèi)。服務(wù)業(yè)設(shè)施的選址具有靠近服務(wù)人群、趨向商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施集中的地段等特點(diǎn)，往往占據(jù)臨街的低層建筑空間。而綠化比例超過65%的、設(shè)置有少量游憩設(shè)施的用地，雖然兼?zhèn)溆芯G化和游樂兩項(xiàng)功能，但是作為公共綠地的功能更突出，應(yīng)納入“公園”（G11）。另外，隨著惠州市“歷史名城和山水麗城”建設(shè)的不斷深入，大型游樂設(shè)施的需求更加旺盛，為了加強(qiáng)對休閑游樂設(shè)施用地的規(guī)劃控制，將“休閑游樂設(shè)施用地”（C23）列為一個用地小類。室內(nèi)休閑、娛樂、運(yùn)動、保健等活動成為城市生活的重要組成部分，相關(guān)產(chǎn)業(yè)也成為服務(wù)業(yè)的重要業(yè)態(tài)形式。商業(yè)經(jīng)營設(shè)施包括專業(yè)批發(fā)市場、購物中心、超市、百貨店、專業(yè)店等零售業(yè)態(tài)多種形式，這些不同形式的商業(yè)經(jīng)營設(shè)施在選址、建設(shè)規(guī)模及停車位配套等方面要求各不相同，但是基本功能是相同的，即容納商業(yè)經(jīng)營活動。商業(yè)經(jīng)營活動按照經(jīng)營方式區(qū)分為批發(fā)和零售，經(jīng)營的商品包括各類生產(chǎn)資料和生活資料。商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地的地價為市場地價，通常采取招標(biāo)和拍賣的方式取得土地使用權(quán)。②有利于規(guī)范對商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地的規(guī)劃控制和地政管理。由于商業(yè)經(jīng)營活動、餐飲業(yè)、旅館業(yè)、休閑娛樂業(yè)及游樂設(shè)施等各類商業(yè)服務(wù)業(yè)活動都是以贏利為目的，是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，其經(jīng)營設(shè)施的設(shè)置和經(jīng)營活動都受市場的調(diào)節(jié)。在惠州，這些金融、保險及證券行業(yè)的營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)基本是通過租賃商業(yè)建筑或商業(yè)性辦公建筑的裙房及辦公空間來獲得營業(yè)場所，因此，本《標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》保留國標(biāo)“金融、保險業(yè)用地”（C22）小類納入“商業(yè)服務(wù)業(yè)用地”（C2）中類。這些經(jīng)營性企業(yè)的管理部門一般自建辦公樓或租賃商業(yè)性辦公樓作為辦公場所，在使用上與普通商業(yè)性辦公樓完全一致。由于國內(nèi)金融、保險、證券等行業(yè)的經(jīng)營和管理已趨向市場化，各經(jīng)營單位已經(jīng)成為商業(yè)性經(jīng)營企業(yè)。因此，從適應(yīng)規(guī)劃和地政管理要求的角度出發(fā)，將其納入“商業(yè)性辦公用地”（C12）類，而不屬于居住用地（R）。商務(wù)公寓是為滿足短期在惠州進(jìn)行商務(wù)、工作的居住行為而配備的一種辦公建筑形式，空間尺度較為靈活，宜商宜住，一般位于城市主要商業(yè)區(qū)的核心地段。“商業(yè)性辦公用地”主要包括除政府機(jī)關(guān)辦公建筑以外的進(jìn)入房地產(chǎn)市場的辦公建筑，這些辦公建筑主要租售給各種商業(yè)性經(jīng)營的公司、企業(yè)和團(tuán)體，作為辦公和經(jīng)營場所。其中，外地省、市政府駐惠州代表機(jī)構(gòu)的辦公場所主要是通過自建辦公樓或租賃辦公樓來解決的，這些辦公建筑都屬于商業(yè)性辦公建筑。行政辦公機(jī)構(gòu)是保證國家機(jī)關(guān)正常行使各項(xiàng)管理工作的重要機(jī)構(gòu)。（C）（1）關(guān)于“政府社團(tuán)、商業(yè)性辦公用地”（C1）的說明該用地在“國標(biāo)（GBJ137－90）”中屬“公共設(shè)施用地”（C1）中類，另分“市屬辦公用地”和“非市屬辦公用地”二個小類。因此，在本“城市用地分類和代號表”中將原農(nóng)村居民住宅用地及其相應(yīng)的配套設(shè)施作為單獨(dú)的一個用地中類“四類居住用地”。目前，惠州的原農(nóng)村居民住宅已經(jīng)形成了一定規(guī)模，容納了大量農(nóng)村居民、已經(jīng)轉(zhuǎn)為城市居民的原農(nóng)村居民和暫住人口。（4）關(guān)于“四類居住用地”（R4）的說明由于歷史原因 ，“原農(nóng)村居民住宅用地”在土地權(quán)屬、建筑形式、住宅產(chǎn)權(quán)所有人的身份等方面的情況極為復(fù)雜。其中，后一種居住用地應(yīng)視規(guī)模大小，配套必需的服務(wù)設(shè)施或利用社會服務(wù)設(shè)施。目前，惠州此類型的建設(shè)用地大多在本轄區(qū)范圍內(nèi)，主要是為了方便職工和師生員工上下班，這樣的建設(shè)用地占用的是本單位或企業(yè)用地的一部分；另一種是在工業(yè)或倉儲、學(xué)校用地之外成片建設(shè)的職工宿舍區(qū)和單元式住宅，具有相對獨(dú)立的居住和生活功能，形成了一定的居住人口規(guī)模和建筑面積規(guī)模，自身有一定的生活配套設(shè)施，并按照居住用地的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)。上述居住配套設(shè)施（如幼托設(shè)施、社區(qū)體育設(shè)施、社區(qū)文化活動設(shè)施、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施、社區(qū)醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施、社區(qū)管理設(shè)施等）、住宅區(qū)道路和綠地等，根據(jù)惠州市多年居住區(qū)建設(shè)情況，居住配套設(shè)施均由建設(shè)單位或開發(fā)商統(tǒng)一配置，按照設(shè)施的內(nèi)容及是否獨(dú)立占地等標(biāo)準(zhǔn)，據(jù)此將其分別劃分為4個用地小類，并與國標(biāo)相一致。在住宅區(qū)建設(shè)中，“一類居住用地”和“二類居住用地”內(nèi)除了分別建有低層住宅和單元式住宅以外，還分別包含了幼托設(shè)施、社區(qū)體育設(shè)施、社區(qū)管理設(shè)施、文化活動設(shè)施、衛(wèi)生醫(yī)療設(shè)施、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施、會所、住宅區(qū)道路和住宅區(qū)綠地等?！岸惥幼∮玫亍焙w了分布廣泛的以多層、中高層及高層單元式居住建筑為主、配套設(shè)施齊全、布局完整的用地，該類用地在全市分布廣泛，在居住用地中占主導(dǎo)地位。以這兩類建筑形式為分類標(biāo)準(zhǔn)，分別確定了“一類居住用地”和“二類居住用地”兩個中類。從住宅的建筑形式區(qū)分，惠州現(xiàn)狀建設(shè)的城市居民住宅包括低層獨(dú)立式住宅和普通單元式住宅兩種。上述四種住宅建筑在土地權(quán)屬、開發(fā)方式及建設(shè)形態(tài)等方面存在著顯著的差異，因此以上述原則為指導(dǎo)將“居住用地”劃分了4個用地中類。承接《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ137－90）中“居住用地”的分類思路，并結(jié)合惠州住宅建設(shè)的實(shí)際情況和特點(diǎn)，將“居住用地”按照住宅建筑類型的不同劃分為“一類居住用地”（R1）、“二類居住用地”（R2）、“三類居住用地”（R3）和“四類居住用地”（R4）等四個中類，該四個中類的劃分充分考慮了惠州住宅建設(shè)的現(xiàn)狀和住宅建筑形式、土地權(quán)屬等特征。在國家標(biāo)準(zhǔn)中，“居住用地”大類下按照不同居住配套完善程度及環(huán)境