【正文】 4 255 1102 酒店式公寓供應 結構 % % % % % % % 全市年內新增 小戶型供應結構 213 430 447 1024 855 1285 4254 % % % % % % % 全市年內新增 酒店式公寓供應結構 213 287 165 314 182 819 1980 % % % % % % % ? 小戶型 小戶型產品的一大特色就是戶型面積跨度“很大”，為不同的購房者提供較廣泛的選擇。 觀察上表所示， 4150 平米、 5160 平米是在售小戶型產品的供應主力面積段，都占到三成有余。 3140 平米、 6170 平米也占到一定的供應量，滿足了不同人群的購房需求。 對于新增小戶型供應結構而言，基本延續(xù)了現(xiàn)存供應結構的布局，但是因為受到酒店式公寓產品供應結構變化的影響出現(xiàn)一定的調整， 6170 平米面積段的房源成為主要的供應量，占到 %。 ? 酒店式公寓 和普通小戶型產品一樣，酒店式公寓面積同樣存在很大跨度空間，從 20 多平米左右到70 平米左右都有。 新增酒店式公寓的供應結構中，通過提高面積提升檔次的趨勢表現(xiàn)得更加 明顯， 6170平米面積段的供應量達到 %。酒店式公寓在單價上已經(jīng)屢次創(chuàng)造頂峰，而這類產品的一個賣點就是總價低，挑高產品在突破單價極限的同時也會拉高總價，從而制造銷售壓力；第二，和產品的后期使用有關。 高層建筑為酒店式公寓普遍采用，通常有裝修豪華、挑高氣派的入戶大堂，部分還有底商作為項目的配套而存在。點式建筑可以比較好地解決住戶對視困境；同時住戶圍繞電梯間分布，多部電梯同時運行，有效解決出入問題；點式建筑在每一層設置公共空間，可以作為綠化或者交流、休息場所，有利于增進住戶之間的交流。 在現(xiàn)有產品供應中， 40015000 元 /平米、 50016000 元 /平米、 60017000 平米分別占到 %、 %、 %，其他各價格段都有不同比重的分布。 對于未來，小戶型項目因為供應量的加大，分布區(qū)域的擴散，價格會有一定程度的降幅，但是因為酒店式公寓價格的居高不下，使得價格將會維持在一個較高的水平層面。酒店式公寓采用精裝修條件交付，提供星級酒店服務，提升生活品質，自然 在售價上要高出普通小戶型。 針對目前樓市對于酒店式公寓的期望，拔高了這種產品的價格，年內即將上市的供應量價格沒有低于 7000 元 /平米，主要集中在 1000112020 元 /平米、 12020 元 /平米以上兩個價格段，分別占到 %、 %。 總價結構 單位：萬元 20 及 以下 2130 3140 4150 5160 6170 7180 8190 90 以上 合計 全市在售 小戶型供應結構 546 757 606 362 81 19 42 9 94 2516 % % % % % % % % % % 全市在售 酒店式公寓 供應結構 126 278 424 132 72 0 0 0 70 1102 % % % % % % % % % % 總價層面上考量， 40 萬元以下的產品占比較高，這正切合了小戶型及酒店式公寓的投資品性質。總比重接近的同時可以發(fā)現(xiàn)酒店式公寓總價更多的集中在 31－ 40 萬元之間，而相反整體上小戶型總價則更多的集中在 21－ 30 萬元之間。高總價小戶型多打造為酒店式公寓，年內將上市的新街口金輪國際廣場和山西路中環(huán)國際廣場定位于南京兩大商圈的頂級酒店式公寓，在面積和單價上都走高端路線，預計總價也將集中在 80 萬元以上，未來酒店式公寓總價的兩級分化將更加凸現(xiàn)，項目品質提升的同時，總價也必然上升到一個更高 的區(qū)間。酒店式公寓項目進行針對性調研，分析得出目前南京小戶型 amp。開發(fā)商也把年輕人當做了主要的目標客戶，小戶型項目大都提供精裝修和酒店式的物業(yè)管理，這無疑更符合年輕人的口味。 2. 城市小資階層 他們需要擁有自己獨立的居住空間，注重 工作與生活的便捷和方便，地段較好、交通方便的精裝修小戶型是他們的首選。 3. 城市小企業(yè)和 SOHO 族 目前南京市這類小企業(yè)數(shù)量眾多，一般是處于成長期的小型公司，沒有實力購買大面積寫字樓，酒店式公寓兼具居住和辦公兩種功能，可以作為過渡性辦公空間，日后出租或轉手，還可以獲得一定的收益。 4. 投資型購買者 投資者是一個很大的消費群體，本地和外地投資者在 南京購買小戶型的人群中占%－ %的比例。金陵王府、約瑟夫公寓的客戶約有 %是投資客。 5. 其他置業(yè)者 如集團購買、婚姻外關系購買等等，在小戶型住宅群體中也占有一定的比例，特別是購買給父母居住的比例，有進一步上升的趨勢。 ? 酒店式公寓 1. 富裕階層和高收入、高文化的金領一族 已經(jīng)在近郊擁有一套以上住宅的富裕階層，在暢享自然山水的同時又留念城市的繁華與便利，于是在城中購買一套酒店式公寓作為平時會友、休憩場所，他們對價格的敏感度低。 2. 長期在外的生意人及其家人、長期在外的外資公司，外地公司高級管理人員、 技術人員及其家人 由于他們的工作時間關系和人員輪替，所以通常只租房而不買房。優(yōu)于公寓的服務，低于酒店的價格使酒店式公寓成為了他們最好的選擇。 3. 經(jīng)常往來南京的商務人員或 SOHO 族也形成了酒店式公寓的部分客群 由于業(yè)務或工作上的關系，他們需要商務方面的配套，同時考慮到降低成本。 4. 投資客和職業(yè)房東 酒店式公寓項目大多位于地段成熟，配套設施 齊全的區(qū)位，加上產品特色，升值潛力大，自然成為投資客的追逐對象。 隨著外企大量進駐南京，外籍高層管理人員和技術人員需要經(jīng)常在中國出差，習慣了國外的酒店式公寓的生活，在中國他們傾向于承租品質高的酒店式公寓。 酒店式公寓在產品品質、單價和總價上都有很大的提高。 在使用上，普通小戶型和酒店式公寓存在很大 的差別。 客群針對性研究 ? 年齡階段 小戶型公寓主流仍是“青年公寓”，但中年需求也不容忽視。此年齡段的客戶已工作多年，有一定的收入。 ? 職業(yè) 以事業(yè)單位客戶為主，但以私營企業(yè)主為代表的投 資型客戶的比例也在逐步增加。 另外，私營業(yè)主和企業(yè)高級管理人員，由于經(jīng)濟實力比較強，以投資為主，也占到了一定比例。 自住 投資 自住投資皆可 辦公 商住 32% 26% 30% 9% 3% 分析： 從購房 用途看出，以純投資為目的的客戶占據(jù)相當一部分的比例，他們大多需要小面積，低總價，回報率高的物業(yè)。 此外，還有一部分購房者是自住投資皆有可能的，這部分人由于對購房目的認識不清，20— 30 歲 30— 40 歲 40— 50 歲 50— 60 歲 18% 66% 13% 3% 因此，對物業(yè)的朝向和價格不十分敏感，是沖動型購房者。 而選擇 50－ 70 平方米房型的客戶較少，選擇此面積的客戶大多為自住或是商務客，他們需求相對較大的面積。而 40 萬 /套幾乎成為居住、投資的分界線?？們r成為客戶選擇投資或居住的重要衡量標準。大于 40 萬元 /套的小戶型，以投資為主。 小戶型 VS 酒店式公寓分析 地產概念的傳播速度永遠是以快制勝。在開發(fā)商看 來，似乎只要披上酒店式公寓的外衣，就具有高價格銷售的保證，至于后期的酒店式服務無人得知。 均價比較 (一 ) 在售項目 板塊 樓盤名稱 物業(yè)管理 服務標準 均價 (元 /㎡ ) 小戶型層 高 (M) 裝修標準 (元 /㎡ ) 裝修占單價比重 （ %） 城南 居易時代 提供常規(guī)服務 6700 500 % 城中 宏圖上福園 提供常規(guī)服務 8482 0 _ 利奧大廈 提供常規(guī)服務 9150 1000 % 天空之都 提供常規(guī)服務 13500 0 _ 長發(fā)中心 提供酒店式物業(yè)管理服務 14000 0 _ 約瑟夫公寓 提供酒店式物業(yè)管理服務 12020 1000 % 南京國際廣場 提供酒店式物業(yè)管理服務 20200 不單獨核算 _ 河西 西城風尚 提供常規(guī)服務 平層 8650 挑高11000 01 棟平層 02 棟挑高 01 棟 1000 02 棟 1800 01 棟 % 02 棟 % 鉑領公寓 提供酒店式物業(yè)管理服務 6909 0 _ 嘉業(yè)國際城 提供酒店式物業(yè)管理服務 6000 1000 % 新銳國際公寓 提供酒店式物業(yè)管理服務 平層 5500挑高 6600 主樓挑高 裙樓平層 平層：全裝修 挑高：毛坯 _ 紫鑫國際公寓 提供酒店式物業(yè)管理服務 6600 8001000 %% 潤花園 提供酒店式物業(yè)管理服務 8360 1500 % 陽光金峰 提供酒店式物業(yè)管理服務 7800 8001000 %% 城北 百通國際公寓 提供常規(guī)服務 5700 0 _ 江寧 Laker 國際公寓 (湖邊一棟） 提供常規(guī)服務 4000 0 _ 五米空間 提供常規(guī)服務 4500 0 _ 天地新城 提供常規(guī)服務 4800 600 % 千色貴族 提供常規(guī)服務 4400 精裝 _ 江北 快樂之城 提供常規(guī)服務 3200 普通裝修 _ 瑞凱國際 提供酒店式物 業(yè)管理服務 3500 普通裝修 _ (二 ) 年內上市項目 板塊 樓盤名稱 物業(yè)管理 服務標準 均價 (元 /㎡ ) 小戶型層 高 (M) 裝修標準 (元 /㎡ ) 裝修占單價比重 （ %） 城南 瑞爾城市空間 提供常規(guī)服務 挑高預計 7300 0 _ 城中 木馬 提供酒店式物業(yè)管理服務 12020 1500 % 金陵大公館 提供酒店式物業(yè)管理服務 未定 精裝 _ 金輪國際廣場 提供酒店式物業(yè)管理服務 17000 3000 % 中環(huán)國際廣場 提供酒店式物業(yè)管理服務 14000 1000 % 河西 潤花園 提供酒店式物業(yè)管理服務 8360 1500 % 陽光金峰 提供酒店式物業(yè)管理服務 7800 8001000 %% 仙林 亞東城 提供常規(guī)服務 4600 0 _ 康喬圣菲 提供常規(guī)服務 6250 精裝 _ 城北 御湖國際 提供常規(guī)服務 預計 8000 未定 未定 _ 江寧 千色貴族 提供常規(guī)服務 4400 精裝 _ 翠屏國際城 提供常規(guī)服務 毛坯 4000 精裝 5000 500 % 天元吉第 提供常規(guī)服務 未定 0