【正文】 有效，在租賃期屆滿前，新的產(chǎn)權(quán)人不能解除原租賃合同，不能隨意變動租金，即房地產(chǎn)租賃權(quán)設(shè)立在先時，給予租賃權(quán)以對抗抵押權(quán)的效力。筆者認為，抵押人未履行書面告知承租人的義務(wù)，并不影響承租人對財產(chǎn)的占有、使用，即使至債務(wù)履行期屆滿債務(wù)人不能償還債務(wù)，抵押權(quán)人要實現(xiàn)抵押權(quán)，無論出租的財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給誰，均不影響租賃關(guān)系的存在，且承租人可通過主張優(yōu)先購買權(quán)來維護其利益?！　∑涠?，抵押權(quán)設(shè)定在先，租賃權(quán)設(shè)立在后的情況。建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第6條。依臺灣《中華民國民法》第866條規(guī)定：“不動產(chǎn)所有人設(shè)定抵押權(quán)后，于同一不動產(chǎn)上的設(shè)定地上權(quán)及其他權(quán)利，但其抵押權(quán)不因此受到影響。筆者認為，我國立法對此可作如下規(guī)定：對已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)，在不超過主債權(quán)有效期間的情況下，抵押人可將抵押的房地產(chǎn)出租?！　∑淙?，抵押權(quán)實現(xiàn)中設(shè)立的租賃權(quán)。筆者認為，應(yīng)當(dāng)絕對禁止，因為，從房地產(chǎn)抵押權(quán)開始實現(xiàn)至終結(jié)期間，抵押房地產(chǎn)的交換價值已成為抵押權(quán)實現(xiàn)的內(nèi)容，在這種情況下，抵押人對抵押房地產(chǎn)的處分權(quán)已受到限制甚至禁止，故不能再成立房地產(chǎn)租賃權(quán)。但由于新增房屋與土地的客觀聯(lián)系，以及考慮到其與原有房屋利用上之便利，為了更好地發(fā)揮房地產(chǎn)的經(jīng)濟價值，《擔(dān)保法》第55條第1款和《城市房地產(chǎn)管理法》第51條均規(guī)定：“城市房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。”這一規(guī)定是合理的，因為：其一，我國現(xiàn)行法律并未把地上建筑物、其他附著物在本質(zhì)上視為土地使用權(quán)的組成部分，而是將兩者作為獨立的不動產(chǎn)。其二，技照我國現(xiàn)行法律的規(guī)定，房地產(chǎn)設(shè)定抵押時，應(yīng)對抵押房地產(chǎn)進行估價，以經(jīng)過估價的特定價值額的房地產(chǎn)設(shè)定抵押系雙方當(dāng)事人一致的意思，并滿足了雙方當(dāng)事人當(dāng)時各自的需要，符合當(dāng)事人雙方之間的利益關(guān)系?！　〖热辉O(shè)定的抵押關(guān)系不涉及新增房屋，那么，新增房屋能否另設(shè)抵押呢?在實踐中，允許對新增房屋另設(shè)抵押權(quán)可能帶來的不適當(dāng)后果是：在房地產(chǎn)抵押權(quán)行使時，尤其是拍賣抵押房地產(chǎn)時，可能出現(xiàn)土地使用權(quán)與房屋異其主體的現(xiàn)象，從而產(chǎn)生土地使用權(quán)人與房屋產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利沖突。同時，為避免抵押權(quán)人的利益受損，可采取如下辦法：若能證明原抵押土地使用權(quán)確因新增房屋的另設(shè)抵押而使售價降低的情況，原抵押權(quán)的效力可及于新增房屋變價的一部分，其與降低額相等?！　∷摹⒐嬖O(shè)施是否應(yīng)嚴格禁止設(shè)定抵押權(quán)　　根據(jù)《擔(dān)保法》第37條第3項規(guī)定，學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施不得抵押。所以，有的學(xué)者認為法律應(yīng)允許這些單位以其財產(chǎn)為本單位作擔(dān)保，甚至不應(yīng)排斥在能夠保證這些設(shè)施原有用途的前提下為他人提供擔(dān)保。但是，為保證上述設(shè)施社會功能的發(fā)揮，法律應(yīng)規(guī)定將財團一并拍賣或變賣，且不能改變其社會用途。)這一觀點在理論上和實踐上都有其合理之處，但值得探討的問題是：一旦債務(wù)人不能履行債務(wù)，抵押權(quán)人行使抵押權(quán)，法院將這些公益設(shè)施拍賣或變賣，如果允許買受人自由處分其財產(chǎn)(這本是法律賦予其權(quán)利)，則會嚴重影響學(xué)校、醫(yī)院等的正常教學(xué)、醫(yī)療等秩序，使得這些事業(yè)單位無法正常生存。這一矛盾是很難解決好的?！　∥?、集體土地使用權(quán)的抵押　　我國立法對集體土地使用權(quán)抵押采取了嚴格限制的態(tài)度。　　關(guān)于集體土地使用權(quán)能否抵押以及抵押標(biāo)的應(yīng)在多大范圍內(nèi)界定，在理論上和實踐中都存在爭議。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的具體辦法，由國務(wù)院另行規(guī)定。但在實踐中，由于國務(wù)院尚未頒布集體土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓和抵押的法規(guī)，即集體土地使用權(quán)還未被允許進入市場流通領(lǐng)域，因此，當(dāng)企事業(yè)單位或其他經(jīng)濟組織如需使用城市郊區(qū)或農(nóng)村土地時，依我國現(xiàn)行法律規(guī)定，這些單位不可直接獲得集體土地使用權(quán)，而是要按照規(guī)定的程序，經(jīng)過申請報批手續(xù)后，由國家征用集體所有的土地，使集體所有土地先變?yōu)閲?，然后從國家那里通過有償出讓方式獲得土地使用權(quán)。)因此，在現(xiàn)行法律下，一般不允許集體土地使用權(quán)直接抵押。首先，允許集體土地使用權(quán)抵押，是集體土地使用權(quán)物權(quán)化的要求。集體土地使用權(quán)的物權(quán)化是農(nóng)業(yè)持續(xù)發(fā)展的需要，而承認集體土地使用權(quán)者的處分權(quán)，則是賦予集體土地使用權(quán)物權(quán)效力的必然結(jié)果。我國現(xiàn)行立法之所以嚴格限制集體土地使用權(quán)進入市場進行轉(zhuǎn)讓和設(shè)立抵押，目的在于防止農(nóng)村耕地的流失，保障農(nóng)民的基本生存條件，實現(xiàn)國家對土地的宏觀管理政策。誠然，集體土地使用權(quán)抵押蘊含著集體土地使用權(quán)移轉(zhuǎn)的可能性，因而可能導(dǎo)致農(nóng)民“失去”土地的現(xiàn)象，但它并不必然導(dǎo)致耕地流失和農(nóng)民喪失基本生存條件的結(jié)果。也可以對抵押人的利益加以適當(dāng)保護，規(guī)定其在喪失土地使用權(quán)后對該土地享有租賃權(quán)，從而達到保護耕地、保障農(nóng)民基本生存條件的目的。事實上，實踐中也已出現(xiàn)集體土地使用權(quán)自發(fā)進入市場的情況，國家應(yīng)抓緊制定集體土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓和抵押的有關(guān)法律法規(guī)，以加強規(guī)范管理。這種做法既適應(yīng)現(xiàn)實經(jīng)濟狀況的發(fā)展，也不違背國家為了公共利益對集體所有土地實行征用。尤其是我國現(xiàn)行法律規(guī)定，農(nóng)民對集體土地使用權(quán)的承租期為30年，刺激了農(nóng)民對土地的投資熱情，以集體土地使用權(quán)抵押進行融資，對發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，保障農(nóng)民生活，具有重要的促進作用。我國現(xiàn)行立法在此問題上采取了基本否定的立場，這是值得斟酌的。城市私有房屋抵押符合國家現(xiàn)行法律規(guī)定，其土地使用權(quán)一般是通過出讓和轉(zhuǎn)讓形式取得的，可以按照規(guī)定與房屋一同抵押。但是，法律又同時規(guī)定，宅基地等集體所有的土地使用權(quán)禁止抵押。所以，筆者認為，農(nóng)村宅基地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)允許抵押。職工對“有限產(chǎn)權(quán)”的房屋享有占有、使用、收益和處分四種權(quán)利，具有所有權(quán)的權(quán)能及本質(zhì)特征，但與傳統(tǒng)民法的所有權(quán)略有不同，是一種受特殊限制的所有權(quán)。未經(jīng)同意而已經(jīng)簽訂抵押合同的，應(yīng)認定抵押合同無效。(三)購得舊公房的住戶，在購房五年后設(shè)定抵押的，抵押權(quán)人僅能從抵押人按規(guī)定應(yīng)得部分優(yōu)先受償?！　∑摺⒎康禺a(chǎn)期權(quán)抵押　　房地產(chǎn)期權(quán)，是指設(shè)定抵押時尚未存在物業(yè)的期權(quán)。期待權(quán)因具有一定的經(jīng)濟價值而得以成為法津交易之客體。雖然《城市房地產(chǎn)管理法》及《擔(dān)保法》均沒有明確規(guī)定預(yù)售商品房可以作為抵押權(quán)的標(biāo)的，但是《擔(dān)保法》所列舉的不得抵押的財產(chǎn)中，也沒有關(guān)于預(yù)售商品房抵押的禁止性規(guī)定，因此，預(yù)售商品房抵押應(yīng)當(dāng)是合法的，而且事實上已經(jīng)在城市商品房預(yù)售中廣泛運用。預(yù)售商品房抵押要符合一定的條件，即商品房開發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證，并且須提交生效的預(yù)購房屋合同。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。(2)已交納的土地使用權(quán)出讓金或需交納的相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款額。(4)施工進度及工程竣工時期。另外，以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押。(注：最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》(試行)第115條第1款。建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第37條。究其原因：其一，這是抵押人對于抵押物享有所有權(quán)或使用權(quán)的必然要求。其二，有利于承認抵押權(quán)作為物權(quán)所應(yīng)有的追及效力。而允許抵押人自由處分其抵押物恰好是抵押權(quán)追及力的體現(xiàn)。抵押權(quán)變動的公示方法是進行登記，抵押權(quán)一經(jīng)登記便可對抗第三人。只