【正文】 因此，應(yīng)當(dāng)盡早出臺(tái)統(tǒng)一的《不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記法》，使不動(dòng)產(chǎn)登記工作有法可依?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》頒布后，許多地區(qū)依據(jù)其第6條第2款的規(guī)定，明確了“房地合一，兩證合一”的管理體制?！　∩钲谑袕?987年開始實(shí)行土地使用制度改革以來(lái)，借鑒香港的經(jīng)驗(yàn)，采取了房地合一的管理體制，符合房地產(chǎn)市場(chǎng)化的客觀要求，無(wú)論是經(jīng)濟(jì)管理體制上，還是在我國(guó)房地產(chǎn)立法上都是一個(gè)突破。)有些地方政府干脆以紅頭文件的形式，明確規(guī)定由公證處統(tǒng)一辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)。在我國(guó)的司法實(shí)踐中，由于法律規(guī)定房地產(chǎn)抵押登記部門“為縣級(jí)以上人民政府規(guī)定的部門”，(注：《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第42條第2項(xiàng)。兩個(gè)部門機(jī)構(gòu)重疊、職能交叉，浪費(fèi)人力物力，造成政出多門、政令不暢?！　≡凇冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》頒布以前，房地產(chǎn)權(quán)屬登記采取分屬兩個(gè)機(jī)關(guān)管理的體制(除深圳市外)。而登記機(jī)關(guān)不能統(tǒng)一主要是舊的行政管理體制所致。所以，抵押期間應(yīng)當(dāng)從抵押權(quán)成立之日起計(jì)算。抵押期間不同于保證期間，保證期間明確規(guī)定為從“主債務(wù)履行期屆滿之日起”計(jì)算，因保證系人的擔(dān)保，而人保的保證能力是處于動(dòng)態(tài)變化之中的。因?yàn)?，抵押期間是抵押權(quán)的有效存續(xù)期間，即抵押權(quán)依法成立至抵押權(quán)消滅的時(shí)間段。(注：全國(guó)法院系統(tǒng)第十屆學(xué)術(shù)討論會(huì)論文評(píng)選委員會(huì)編選《當(dāng)前民事經(jīng)濟(jì)審判疑難問(wèn)題研究》，人民法院出版社1998年版，第467頁(yè)。(注：郭明瑞著：《擔(dān)保法原理與實(shí)務(wù)》，方正出版社1995年版，第229頁(yè)。當(dāng)事人明確約定抵押期間的，應(yīng)當(dāng)依當(dāng)事人約定，對(duì)此沒(méi)有疑論。據(jù)此原則，我國(guó)在制定物權(quán)法時(shí)應(yīng)對(duì)抵押權(quán)的存續(xù)期間加以規(guī)定。眾所周知，權(quán)利人能行使權(quán)利而長(zhǎng)期不行使，義務(wù)人的義務(wù)長(zhǎng)期不履行，這就使當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)處于不確定狀態(tài)，導(dǎo)致當(dāng)事人間社會(huì)關(guān)系的事實(shí)狀態(tài)與法律狀態(tài)長(zhǎng)期不一致，不利于當(dāng)事人之間新秩序的確定。如《德國(guó)民法典》第1170條規(guī)定，債權(quán)人為不知名者，自最后有關(guān)抵押權(quán)在土地登記簿冊(cè)中的登記已經(jīng)過(guò)10年，而所有人在此期限內(nèi)又未曾依第208條規(guī)定中斷時(shí)效的方式對(duì)債權(quán)人的私利予以承認(rèn)時(shí)，得以公示催告程序排除債權(quán)人的權(quán)利……。但是，法律應(yīng)當(dāng)規(guī)定當(dāng)事人約定的抵押期間不得短于債務(wù)清償期，亦不得超過(guò)法定最高期間，否則，抵押期間的約定無(wú)效，按法律規(guī)定的最高期間計(jì)算。如《意大利民法典》第2878條第6項(xiàng)規(guī)定，抵押權(quán)限定的時(shí)間屆滿，可導(dǎo)致抵押權(quán)的消滅。抵押期間的約定是指當(dāng)事人在抵押合同中明確約定抵押權(quán)人行使抵押權(quán)的期間。由于除斥期間是權(quán)利的存續(xù)期間，故抵押權(quán)除斥期間屆滿后，抵押權(quán)即不存在，且除斥期間不發(fā)生中止、中斷問(wèn)題，在除斥期間屆滿后，無(wú)論發(fā)生什么情況，抵押權(quán)均消滅。依通說(shuō)，我國(guó)民法中的訴訟時(shí)效的客體為請(qǐng)求權(quán)，這對(duì)包括抵押權(quán)在內(nèi)的物權(quán)并不適用，此其二?！?在我國(guó)，可以采用除斥期間制度。(注：在我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)，設(shè)有除斥期間制度。依照本條，抵押權(quán)得因取得時(shí)效之完成而消滅。該條款認(rèn)可了包括抵押權(quán)在內(nèi)的其他財(cái)產(chǎn)權(quán)為訴訟時(shí)效的客體，并規(guī)定了20年的時(shí)效期間。關(guān)于抵押期間的限制，有兩種立法例：一是抵押權(quán)時(shí)效制度，抵押權(quán)在時(shí)效完成后消失。如不設(shè)定抵押期間，抵押物的歸屬可能長(zhǎng)期處于不確定狀態(tài)，既不利于保護(hù)雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，也不利于抵押物效能的發(fā)揮。(注：黃建中主編：《城市房地產(chǎn)管理法新釋與例解》，同心出版社2000年版，第287頁(yè)。(注：翟云嶺著：《論抵押期限》，載《政法論壇》1999年第2期?！　〉谌?，根據(jù)意思自治原則，應(yīng)當(dāng)允許當(dāng)事人對(duì)抵押期間予以約定。(注：[臺(tái)]劉得寬著：《民法諸問(wèn)題與新展望》，臺(tái)灣三民書局1979年版，第353頁(yè)。)　　第二，抵押權(quán)的從屬性理論已有新的發(fā)展。)因此民法學(xué)者對(duì)物權(quán)分類時(shí)，依物權(quán)有無(wú)期限將其分為有期限物權(quán)和無(wú)期限物權(quán)，而典權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)與抵押權(quán)當(dāng)屬有期限物權(quán)之列。而且約定的存續(xù)期屆滿為物權(quán)消滅的原因之一。主要基于如下幾點(diǎn)理由：　　第一，物權(quán)中的所有權(quán)的無(wú)期限性，并不排斥其他物權(quán)的有期限性。(注：翟云嶺著：《論抵押期限》，載《政法論壇》1999年第2期。)但是，《擔(dān)保法》并沒(méi)有對(duì)“抵押期間”作出相關(guān)規(guī)定，此非屬立法疏漏，而系立法者有意為之。e.《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第23條?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》第17條。a.《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第49條第1款。(注：以下列舉的條文均使用“抵押期間”或“抵押期限”。上述立法均以登記作為物權(quán)變動(dòng)的生效要件而非房屋買賣合同、土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同等的生效要件。依《城市房地產(chǎn)管理法》第40條和第60條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，并向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房屋變更登記，否則轉(zhuǎn)讓依法不生效力。第三，從抵押合同的簽訂到抵押登記之間總有一定的時(shí)間間隔，如果將登記作為抵押合同的生效要件就意味著只要不履行登記的義務(wù)，抵押合同就不能發(fā)生效力，這就賦予抵押人一種權(quán)利，使其可以在抵押登記前任意撕毀合同而抵押權(quán)人卻不能追究其合同責(zé)任，有違民法的誠(chéng)信原則。這是各國(guó)民法理論公認(rèn)的基本原理之一。)第二，抵押合同是抵押人、抵押權(quán)人之間設(shè)定債權(quán)債務(wù)的合同，其成立與生效自當(dāng)依照合同法的規(guī)則確定，合同的效力不應(yīng)因是否辦理的抵押登記而受影響。因此，“抵押物登記”這一稱謂不準(zhǔn)確。《城市房地產(chǎn)管理法》第35條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記?！痹撘?guī)定明確了登記的性質(zhì)為抵押物登記，并將登記作為抵押合同的生效要件，這是極不科學(xué)的?！　∈弧⒌盅何锏怯浥c抵押權(quán)登記　　《擔(dān)保法》將登記作為不動(dòng)產(chǎn)抵押設(shè)立的必要條件，符合民法公示與公信原則。這是因?yàn)椋谝?，體現(xiàn)了合法性，即不論貸款人發(fā)放了多少次貸款，只要其每次發(fā)放貸款的累計(jì)余額不超過(guò)最高貸款限額，其抵押物價(jià)額仍足以實(shí)現(xiàn)債權(quán)。依后者，在一定的限度下，貸款人在一定期間內(nèi)的發(fā)放貸款總額不得超過(guò)最高限額。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，貸款實(shí)際發(fā)生額為在一定期限內(nèi)每次發(fā)生的貸款數(shù)額之和?！　∈?、對(duì)最高抵押之“最高債權(quán)額限度內(nèi)”的理解　　在最高額抵押貸款實(shí)踐中，對(duì)《擔(dān)保法》第119條規(guī)定的“最高債權(quán)額限度內(nèi)”的理解，出現(xiàn)兩種觀點(diǎn)。這與《擔(dān)保法》和《民事訴訟法》關(guān)于抵押的規(guī)定完全相違背?！　【?、抵押權(quán)在國(guó)有企業(yè)破產(chǎn)程序中的效力沖突　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第20204條規(guī)定，抵押權(quán)優(yōu)先于破產(chǎn)費(fèi)用、破產(chǎn)企業(yè)所欠職工工資和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)用、破產(chǎn)企業(yè)所欠稅款、破產(chǎn)債權(quán)等權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。這實(shí)際上是迫使抵押人放棄其期限利益，而提存轉(zhuǎn)讓金亦同樣不利于抵押人。例如，抵押人在抵押期間因抵押物閑置而不再需要時(shí)，本可以將該抵押物轉(zhuǎn)讓他人而獲得轉(zhuǎn)讓金并投入流通。其四，有助于抵押人對(duì)于抵押物的充分利用，發(fā)揮物的使用價(jià)值，防止社會(huì)財(cái)富的閑置。其三，有利于堅(jiān)持抵押權(quán)登記制度，切實(shí)發(fā)揮抵押權(quán)登記的功能作用。在民法理論上，抵押權(quán)的本質(zhì)是物權(quán)，而物權(quán)應(yīng)具有追及效力。只要不影響抵押權(quán)人的優(yōu)先受償，抵押人當(dāng)然可以自由處分抵押物，對(duì)抵押物進(jìn)行分割或轉(zhuǎn)讓，這種處分權(quán)不應(yīng)受到抵押權(quán)人意志的限制。)筆者認(rèn)為，在確立了抵押物的處分應(yīng)當(dāng)受抵押權(quán)追及效力的限制的情況下，沒(méi)有必要限制抵押人對(duì)抵押物的處分權(quán)，包括對(duì)抵押物的轉(zhuǎn)讓行為。《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》