【正文】 近年來實行房地合一的城市越來越多，可以說房地合一是大勢所趨。由此看來，房地分屬兩個部門管理的弊端是很明顯的，這也是完善我國房地產(chǎn)登記制度所必須解決的一個問題。這種現(xiàn)狀必然影響節(jié)約土地政策的落實，影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，影響政府的形象和威信。這種狀況既不符合法理，也不符合國際慣例。抵押系物的擔(dān)保，而物保是特定的，抵押權(quán)依法成立，其效力就及于抵押物。)而筆者認(rèn)為，抵押期間應(yīng)當(dāng)從抵押權(quán)依法成立之日起計算。對于當(dāng)事人未有約定的，有學(xué)者認(rèn)為，抵押期間應(yīng)自主債權(quán)清償期屆滿之日起計算。因此，法律應(yīng)對這部分社會關(guān)系予以否定，從法律上確認(rèn)新的關(guān)系以穩(wěn)定社會經(jīng)濟(jì)秩序。抵押期間的法定是指在當(dāng)事人對抵押期間的約定不明或沒有約定，抵押權(quán)人行使抵押權(quán)的法律規(guī)定的期間。不少國家都規(guī)定約定的期限屆滿為抵押權(quán)消滅的事由之一?！　〕馄陂g乃權(quán)利之存續(xù)期間，除斥期間屆滿后，產(chǎn)生權(quán)利消滅的結(jié)果。臺灣《民法典》第880條規(guī)定：“以抵押權(quán)擔(dān)保之債權(quán)，其請求權(quán)已因時效而消滅，如抵押權(quán)人于消滅時效完成后5年間不實行抵押權(quán)，則其抵押權(quán)消滅。第397條規(guī)定，非債務(wù)人或抵押人，就抵押的不動產(chǎn)實行具備了取得時效必要條件的占有時，抵押權(quán)因此而消滅?！　【C上所述，通過約定或法定形式對抵押期間進(jìn)行限制，理論上可行，實踐上必要。)　　第四，確立抵押期間制度，抵押人可以很清楚地預(yù)見到自己提供抵押的財產(chǎn)上抵押負(fù)擔(dān)的存續(xù)期限，有利于抵押人對抵押財產(chǎn)有預(yù)期地安排他用。)因此，債權(quán)與抵押權(quán)具有相對獨立性，而無須固守“只要債權(quán)存在，抵押權(quán)也應(yīng)同時存在”之觀念。(注：錢明星著：《物權(quán)法原理》，北京大學(xué)出版社1994年版，第32頁。物權(quán)中除所有權(quán)、永佃權(quán)無存續(xù)期外，其他用益物權(quán)與擔(dān)保物權(quán)均有存續(xù)期。因為有些專家提出“抵押權(quán)、抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)也應(yīng)同時存在”。d.《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第18條。在地方的相關(guān)行政法規(guī)中，“抵押期間”或“抵押期限”更是頻頻出現(xiàn)。根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第20條和第25條之規(guī)定，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓除須有轉(zhuǎn)讓協(xié)議外，尚須依法進(jìn)行登記，否則，不能生成物權(quán)變動的效力。我國《擔(dān)保法》的規(guī)定實質(zhì)上曲解了物權(quán)變動公示的法律效力，將債權(quán)合同的成立生效要件與物權(quán)變動的生效要件混為一談。(注：劉凱湘主編：《民法學(xué)》，中國法制出版社2000年版，第408頁腳注①。因為：第一，在抵押制度中，登記作為抵押權(quán)的公示方法目的在于讓第三人知悉抵押權(quán)的存在而非單純知悉抵押物的存在，登記的內(nèi)容應(yīng)記載抵押物所負(fù)擔(dān)的抵押權(quán)而非記載單純的抵押物，因而登記的性質(zhì)應(yīng)為抵押權(quán)登記而非抵押物登記。第二，體現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)效益性，使貸款人的信貸資金流動周期縮短，周轉(zhuǎn)加速，從而提高了信貸質(zhì)量，使借貸人的融資能力得到最大限度的擴(kuò)張，借貸人運(yùn)用所借資金高效率地運(yùn)轉(zhuǎn)，從而產(chǎn)生更大的經(jīng)濟(jì)效益。依前者，在一定的限度下，不論借貸人是否還款，只要借貸人在一定期間內(nèi)的累計欠款總額不超過抵押擔(dān)保的最高限額即可。這種漠視已有法律的規(guī)定、漠視債權(quán)人的正當(dāng)權(quán)益的做法，實際等于用國務(wù)院的行政法規(guī)廢止了全國人大常委會制訂的法律，宣告抵押制度對破產(chǎn)企業(yè)無效，筆者認(rèn)為，這種做法是不妥當(dāng)?shù)?，?yīng)予修正。現(xiàn)行法律之所以這樣規(guī)定，實際上就是不承認(rèn)抵押擔(dān)保物權(quán)的追及效力。只要從抵押擔(dān)保物權(quán)的本質(zhì)屬性出發(fā)賦予抵押權(quán)以追及效力，就沒必要規(guī)定提前清償這種物上代位，從而使抵押權(quán)人和抵押人的利益得到平衡。而允許抵押人自由處分其抵押物恰好是抵押權(quán)追及力的體現(xiàn)。究其原因：其一，這是抵押人對于抵押物享有所有權(quán)或使用權(quán)的必然要求。(注：最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》(試行)第115條第1款。(4)施工進(jìn)度及工程竣工時期。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。雖然《城市房地產(chǎn)管理法》及《擔(dān)保法》均沒有明確規(guī)定預(yù)售商品房可以作為抵押權(quán)的標(biāo)的，但是《擔(dān)保法》所列舉的不得抵押的財產(chǎn)中，也沒有關(guān)于預(yù)售商品房抵押的禁止性規(guī)定，因此，預(yù)售商品房抵押應(yīng)當(dāng)是合法的，而且事實上已經(jīng)在城市商品房預(yù)售中廣泛運(yùn)用?！　∑?、房地產(chǎn)期權(quán)抵押　　房地產(chǎn)期權(quán)，是指設(shè)定抵押時尚未存在物業(yè)的期權(quán)。未經(jīng)同意而已經(jīng)簽訂抵押合同的，應(yīng)認(rèn)定抵押合同無效。所以，筆者認(rèn)為，農(nóng)村宅基地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)允許抵押。城市私有房屋抵押符合國家現(xiàn)行法律規(guī)定，其土地使用權(quán)一般是通過出讓和轉(zhuǎn)讓形式取得的，可以按照規(guī)定與房屋一同抵押。尤其是我國現(xiàn)行法律規(guī)定，農(nóng)民對集體土地使用權(quán)的承租期為30年，刺激了農(nóng)民對土地的投資熱情，以集體土地使用權(quán)抵押進(jìn)行融資，對發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，保障農(nóng)民生活，具有重要的促進(jìn)作用。事實上，實踐中也已出現(xiàn)集體土地使用權(quán)自發(fā)進(jìn)入市場的情況，國家應(yīng)抓緊制定集體土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓和抵押的有關(guān)法律法規(guī)，以加強(qiáng)規(guī)范管理。誠然，集體土地使用權(quán)抵押蘊(yùn)含著集體土地使用權(quán)移轉(zhuǎn)的可能性，因而可能導(dǎo)致農(nóng)民“失去”土地的現(xiàn)象，但它并不必然導(dǎo)致耕地流失和農(nóng)民喪失基本生存條件的結(jié)果。集體土地使用權(quán)的物權(quán)化是農(nóng)業(yè)持續(xù)發(fā)展的需要，而承認(rèn)集體土地使用權(quán)者的處分權(quán)，則是賦予集體土地使用權(quán)物權(quán)效力的必然結(jié)果。)因此，在現(xiàn)行法律下，一般不允許集體土地使用權(quán)直接抵押。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的具體辦法，由國務(wù)院另行規(guī)定。　　五、集體土地使用權(quán)的抵押　　我國立法對集體土地使用權(quán)抵押采取了嚴(yán)格限制的態(tài)度。)這一觀點在理論上和實踐上都有其合理之處，但值得探討的問題是：一旦債務(wù)人不能履行債務(wù)，抵押權(quán)人行使抵押權(quán)，法院將這些公益設(shè)施拍賣或變賣，如果允許買受人自由處分其財產(chǎn)(這本是法律賦予其權(quán)利)，則會嚴(yán)重影響學(xué)校、醫(yī)院等的正常教學(xué)、醫(yī)療等秩序，使得這些事業(yè)單位無法正常生存。所以，有的學(xué)者認(rèn)為法律應(yīng)允許這些單位以其財產(chǎn)為本單位作擔(dān)保，甚至不應(yīng)排斥在能夠保證這些設(shè)施原有用途的前提下為他人提供擔(dān)保。同時，為避免抵押權(quán)人的利益受損，可采取如下辦法：若能證明原抵押土地使用權(quán)確因新增房屋的另設(shè)抵押而使售價降低的情況，原抵押權(quán)的效力可及于新增房屋變價的一部分，其與降低額相等。其二，技照我國現(xiàn)行法律的規(guī)定，房地產(chǎn)設(shè)定抵押時，應(yīng)對抵押房地產(chǎn)進(jìn)行估價，以經(jīng)過估價的特定價值額的房地產(chǎn)設(shè)定抵押系雙方當(dāng)事人一致的意思，并滿足了雙方當(dāng)事人當(dāng)時各自的需要，符合當(dāng)事人雙方之間的利益關(guān)系。但由于新增房屋與土地的客觀聯(lián)系，以及考慮到其與原有房屋利用上之便利，為了更好地發(fā)揮房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價值，《擔(dān)保法》第55條第1款和《城市房地產(chǎn)管理法》第51條均規(guī)定：“城市房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。　　其三，抵押權(quán)實現(xiàn)中設(shè)立的租賃權(quán)。依臺灣《中華民國民法》第866條規(guī)定：“不動產(chǎn)所有人設(shè)定抵押權(quán)后，于同一不動產(chǎn)上的設(shè)定地上權(quán)及其他權(quán)利，但其抵押權(quán)不因此受到影響?！　∑涠?，抵押權(quán)設(shè)定在先，租賃權(quán)設(shè)立在后的情況。當(dāng)?shù)盅悍康禺a(chǎn)因抵押權(quán)的實現(xiàn)而由他人取得時，租賃合同繼續(xù)有效，在租賃期屆滿前，新的產(chǎn)權(quán)人不能解除原租賃合同，不能隨意變動租金，即房地產(chǎn)租賃權(quán)設(shè)立在先時，給予租賃權(quán)以對抗抵押權(quán)的效力。近代立法無不根據(jù)“買賣不破租賃”的原則，規(guī)定租賃權(quán)可對抗其后設(shè)定的抵押權(quán)而繼續(xù)存在。由此可見，房地產(chǎn)