關于我國房地產(chǎn)抵押若干問題探討(參考版)
2025-03-30 01:01本頁面
【正文】 張學文16 / 16。所以，我們認為，抵押當事人如未辦理抵押期限的續(xù)展手續(xù)，債權人就無權對抵押房地產(chǎn)的變價優(yōu)先受償。只有在登記的有效期限內的抵押權，才是有效的。因為在我國，登記是房地產(chǎn)權屬變動的根據(jù)。對此，審判實踐中有一種觀點認為，因主合同和抵押合同均為有效成立，所以，盡管抵押期限已屆滿，但債權人的抵押權仍應受法律保護，即抵押權人仍可對抵押房地產(chǎn)的價值優(yōu)先受償。在這種情況下，如果抵押權人欲使其抵押權能夠實現(xiàn)，就必須在抵押期限屆滿前向登記機關申請抵押期限的續(xù)展。因而，如果抵押期限與主合同的履行期限相同，則意味著主合同履行期未屆滿，抵押權人不能行使優(yōu)先受償權。例如，主合同履行期限從1996年7月1日至1997年7月1日，而抵押期限也是從1996年7月1日至1997年7月1日。一般而言，房地產(chǎn)抵押期限應長于主合同的履行期限?！ ∥覈稉７ā泛汀冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》等法律均未對房地產(chǎn)抵押期限的相關問題作出規(guī)定。抵押期限屆滿后，房地產(chǎn)抵押權即歸于消滅，不但不能對抗第三人，即便在抵押當事人之間也失去其效力?？傊?，抵押權設定后成立租賃關系的，在抵押權實行時，原承租人的租賃權不能對抗抵押房地產(chǎn)受讓人的所有權。而且，《擔保法》第53條規(guī)定，抵押物拍賣后，拍賣價款超過債權數(shù)額的部分歸抵押人所有。根據(jù)物權優(yōu)先于債權的原則，先成立的抵押權自然可以對抗后成立的租賃權。] 筆者贊同上述第一種觀點。一種觀點認為，抵押權設定后成立的租賃關系不能影響抵押權的效力，在實行抵押權并將抵押物拍賣給第三人時，租賃權對買受人無約束力。但在抵押權實行時，如何處理抵押房地產(chǎn)上存在的租賃關系，卻不無疑問。承租人如欲購得抵押房地產(chǎn)，只能報名參加競買，與他人公平競爭。這是因為，拍賣是以公開競爭的方法把拍賣物賣給出價最高的競買者，拍賣結果不可能出現(xiàn)兩個以上出價最高的買主。可見，在以變賣方式出賣抵押房地產(chǎn)的情況下，抵押房地產(chǎn)的承租人完全可以行使優(yōu)先購買權。因為以變賣方式出賣抵押物，是以拍賣以外的生活中一般的買賣形式出賣抵押物以清償債權，與一般買賣方式并無不同，因而有可能出現(xiàn)兩個以上出價最高的買主。在以變賣的方式出賣抵押房地產(chǎn)時，應該保護承租人的優(yōu)先購買權。據(jù)此，有人認為應承認抵押房地產(chǎn)承租人在同等條件下的優(yōu)先購買權。有關承租人的優(yōu)先購買權，最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第118條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權。誠然，租賃關系的存在可能使抵押房地產(chǎn)出賣時的賣價減少甚至無人應買，但抵押權人既然愿意在已出租的房地產(chǎn)上設定抵押，就應由其承受可能的不利后果。在租賃合同期滿前，受讓人不得隨意解除租賃合同，也不能單方變更租金和租期。所以，在因抵押權實行而將抵押房地產(chǎn)出賣時，先成立的租賃權仍然能夠對抗后成立的抵押權。此外，我國《經(jīng)濟合同法》第23條規(guī)定：“如果出租方將財產(chǎn)所有權轉移給第三方時，租賃合同對財產(chǎn)新的所有方繼續(xù)有效。在抵押權與租賃權并存于某一房地產(chǎn)上時，應區(qū)分以下兩種情況處理： (一)先租賃后抵押的情況《擔保法》第48條規(guī)定：“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，應當書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。 三、關于房地產(chǎn)抵押權與租賃權的關系 抵押權是一種價值權，而租賃權則是對物用益的權利。因為抵押人另行提供相當擔保后，抵押物的交換價值已得到了保全。”根據(jù)這條規(guī)定，抵押人另行提供擔保后，抵押權人就不能對抵押人的損害賠償金行使物上代位權。因此，抵押權人可以對抵押房地產(chǎn)的征收補償費行使物上代位權。因為，根據(jù)抵押權不可分原則，抵押物的任何一部分都擔保著主債權的全部，因而抵押房地產(chǎn)受損害的部分也應是抵押權效力所及的范圍。依此規(guī)定，抵押房地產(chǎn)因第三人的原因毀損、滅失的，抵押權人可以對抵押人因此而得的損害賠償金行使物上代位權。這樣，抵押權人對保險金的物上代位權就在抵押合同中得到了確認。實踐中，房地產(chǎn)抵押合同一般均規(guī)定，抵押人必須為抵押房地產(chǎn)投保?！薄 ??因抵押房地產(chǎn)毀損、滅失而得的保險金經(jīng)保險的低押房地產(chǎn)毀損、滅失后，保險人給付的保險金就其經(jīng)濟價值而言，是原抵押房地產(chǎn)毀損、滅失部分的轉化物。我國《擔保法》也明確了抵押物轉讓價款應作為抵押物的代位物。抵押人依該規(guī)定轉讓房地產(chǎn)并辦理變更登記后，受讓人取得的抵押房地產(chǎn)的所有權或使用權即受法律保護。而抵押物的變價物或代替物則為原抵押物的代位物。既然如此，抵押物的變價物或代替物在實質上就仍是抵押權的客體，抵押權人也就仍能追及至抵押物的變價物或代替物上行使抵押權?！ 《㈥P于房地產(chǎn)抵押權人的物上代位權 抵押權是價值權，即抵押權人在抵押物上設定抵押權的目的，不是為了實現(xiàn)對抵押物的使用或收益，而是通過支配抵押物的交換價值以擔保債權的實現(xiàn)。但更正的登記不具有溯及力，也就是說，在更正錯誤的登記之前，善意第三人因依賴錯誤的登記而取得的權利，仍應受法律的保護。在第二種情形下，登記機關應辦理更正登記，利害關系人也可以申請更正登記。具體地說，第三人不能取得無抵押權負擔的房屋所有權和土地使用權。在第一種情形下，當事人應根據(jù)有關規(guī)定，及時辦理注銷登記?！ 嵺`中，登記公示的房地產(chǎn)抵押權狀況與真實的權利狀況不符的情況主要有兩種：一是主債權無效或因清償而消滅，而抵押權登記尚未注銷。因而，對第三人來說，登記已不僅僅是當事人為實現(xiàn)房地產(chǎn)權屬變動而提出申請的結果，而且是國家專門機關對房地產(chǎn)權屬變動予以確認的行
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