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關于我國房地產(chǎn)抵押若干問題探討(參考版)

2025-03-30 01:01本頁面
  

【正文】 張學文16 / 16。所以,我們認為,抵押當事人如未辦理抵押期限的續(xù)展手續(xù),債權人就無權對抵押房地產(chǎn)的變價優(yōu)先受償。只有在登記的有效期限內的抵押權,才是有效的。因為在我國,登記是房地產(chǎn)權屬變動的根據(jù)。對此,審判實踐中有一種觀點認為,因主合同和抵押合同均為有效成立,所以,盡管抵押期限已屆滿,但債權人的抵押權仍應受法律保護,即抵押權人仍可對抵押房地產(chǎn)的價值優(yōu)先受償。在這種情況下,如果抵押權人欲使其抵押權能夠實現(xiàn),就必須在抵押期限屆滿前向登記機關申請抵押期限的續(xù)展。因而,如果抵押期限與主合同的履行期限相同,則意味著主合同履行期未屆滿,抵押權人不能行使優(yōu)先受償權。例如,主合同履行期限從1996年7月1日至1997年7月1日,而抵押期限也是從1996年7月1日至1997年7月1日。一般而言,房地產(chǎn)抵押期限應長于主合同的履行期限?! ∥覈稉7ā泛汀冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》等法律均未對房地產(chǎn)抵押期限的相關問題作出規(guī)定。抵押期限屆滿后,房地產(chǎn)抵押權即歸于消滅,不但不能對抗第三人,即便在抵押當事人之間也失去其效力??傊?,抵押權設定后成立租賃關系的,在抵押權實行時,原承租人的租賃權不能對抗抵押房地產(chǎn)受讓人的所有權。而且,《擔保法》第53條規(guī)定,抵押物拍賣后,拍賣價款超過債權數(shù)額的部分歸抵押人所有。根據(jù)物權優(yōu)先于債權的原則,先成立的抵押權自然可以對抗后成立的租賃權。]  筆者贊同上述第一種觀點。一種觀點認為,抵押權設定后成立的租賃關系不能影響抵押權的效力,在實行抵押權并將抵押物拍賣給第三人時,租賃權對買受人無約束力。但在抵押權實行時,如何處理抵押房地產(chǎn)上存在的租賃關系,卻不無疑問。承租人如欲購得抵押房地產(chǎn),只能報名參加競買,與他人公平競爭。這是因為,拍賣是以公開競爭的方法把拍賣物賣給出價最高的競買者,拍賣結果不可能出現(xiàn)兩個以上出價最高的買主。可見,在以變賣方式出賣抵押房地產(chǎn)的情況下,抵押房地產(chǎn)的承租人完全可以行使優(yōu)先購買權。因為以變賣方式出賣抵押物,是以拍賣以外的生活中一般的買賣形式出賣抵押物以清償債權,與一般買賣方式并無不同,因而有可能出現(xiàn)兩個以上出價最高的買主。在以變賣的方式出賣抵押房地產(chǎn)時,應該保護承租人的優(yōu)先購買權。據(jù)此,有人認為應承認抵押房地產(chǎn)承租人在同等條件下的優(yōu)先購買權。有關承租人的優(yōu)先購買權,最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第118條規(guī)定:“出租人出賣出租房屋,應提前三個月通知承租人,承租人在同等條件下,享有優(yōu)先購買權。誠然,租賃關系的存在可能使抵押房地產(chǎn)出賣時的賣價減少甚至無人應買,但抵押權人既然愿意在已出租的房地產(chǎn)上設定抵押,就應由其承受可能的不利后果。在租賃合同期滿前,受讓人不得隨意解除租賃合同,也不能單方變更租金和租期。所以,在因抵押權實行而將抵押房地產(chǎn)出賣時,先成立的租賃權仍然能夠對抗后成立的抵押權。此外,我國《經(jīng)濟合同法》第23條規(guī)定:“如果出租方將財產(chǎn)所有權轉移給第三方時,租賃合同對財產(chǎn)新的所有方繼續(xù)有效。在抵押權與租賃權并存于某一房地產(chǎn)上時,應區(qū)分以下兩種情況處理:  (一)先租賃后抵押的情況《擔保法》第48條規(guī)定:“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的,應當書面告知承租人,原租賃合同繼續(xù)有效。  三、關于房地產(chǎn)抵押權與租賃權的關系  抵押權是一種價值權,而租賃權則是對物用益的權利。因為抵押人另行提供相當擔保后,抵押物的交換價值已得到了保全。”根據(jù)這條規(guī)定,抵押人另行提供擔保后,抵押權人就不能對抵押人的損害賠償金行使物上代位權。因此,抵押權人可以對抵押房地產(chǎn)的征收補償費行使物上代位權。因為,根據(jù)抵押權不可分原則,抵押物的任何一部分都擔保著主債權的全部,因而抵押房地產(chǎn)受損害的部分也應是抵押權效力所及的范圍。依此規(guī)定,抵押房地產(chǎn)因第三人的原因毀損、滅失的,抵押權人可以對抵押人因此而得的損害賠償金行使物上代位權。這樣,抵押權人對保險金的物上代位權就在抵押合同中得到了確認。實踐中,房地產(chǎn)抵押合同一般均規(guī)定,抵押人必須為抵押房地產(chǎn)投保?!薄 ??因抵押房地產(chǎn)毀損、滅失而得的保險金經(jīng)保險的低押房地產(chǎn)毀損、滅失后,保險人給付的保險金就其經(jīng)濟價值而言,是原抵押房地產(chǎn)毀損、滅失部分的轉化物。我國《擔保法》也明確了抵押物轉讓價款應作為抵押物的代位物。抵押人依該規(guī)定轉讓房地產(chǎn)并辦理變更登記后,受讓人取得的抵押房地產(chǎn)的所有權或使用權即受法律保護。而抵押物的變價物或代替物則為原抵押物的代位物。既然如此,抵押物的變價物或代替物在實質上就仍是抵押權的客體,抵押權人也就仍能追及至抵押物的變價物或代替物上行使抵押權?! 《㈥P于房地產(chǎn)抵押權人的物上代位權  抵押權是價值權,即抵押權人在抵押物上設定抵押權的目的,不是為了實現(xiàn)對抵押物的使用或收益,而是通過支配抵押物的交換價值以擔保債權的實現(xiàn)。但更正的登記不具有溯及力,也就是說,在更正錯誤的登記之前,善意第三人因依賴錯誤的登記而取得的權利,仍應受法律的保護。在第二種情形下,登記機關應辦理更正登記,利害關系人也可以申請更正登記。具體地說,第三人不能取得無抵押權負擔的房屋所有權和土地使用權。在第一種情形下,當事人應根據(jù)有關規(guī)定,及時辦理注銷登記?! 嵺`中,登記公示的房地產(chǎn)抵押權狀況與真實的權利狀況不符的情況主要有兩種:一是主債權無效或因清償而消滅,而抵押權登記尚未注銷。因而,對第三人來說,登記已不僅僅是當事人為實現(xiàn)房地產(chǎn)權屬變動而提出申請的結果,而且是國家專門機關對房地產(chǎn)權屬變動予以確認的行
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