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正文內(nèi)容

關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)抵押若干問(wèn)題探討(參考版)

2025-03-30 01:01本頁(yè)面
  

【正文】 張學(xué)文16 / 16。所以,我們認(rèn)為,抵押當(dāng)事人如未辦理抵押期限的續(xù)展手續(xù),債權(quán)人就無(wú)權(quán)對(duì)抵押房地產(chǎn)的變價(jià)優(yōu)先受償。只有在登記的有效期限內(nèi)的抵押權(quán),才是有效的。因?yàn)樵谖覈?guó),登記是房地產(chǎn)權(quán)屬變動(dòng)的根據(jù)。對(duì)此,審判實(shí)踐中有一種觀點(diǎn)認(rèn)為,因主合同和抵押合同均為有效成立,所以,盡管抵押期限已屆滿,但債權(quán)人的抵押權(quán)仍應(yīng)受法律保護(hù),即抵押權(quán)人仍可對(duì)抵押房地產(chǎn)的價(jià)值優(yōu)先受償。在這種情況下,如果抵押權(quán)人欲使其抵押權(quán)能夠?qū)崿F(xiàn),就必須在抵押期限屆滿前向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)抵押期限的續(xù)展。因而,如果抵押期限與主合同的履行期限相同,則意味著主合同履行期未屆滿,抵押權(quán)人不能行使優(yōu)先受償權(quán)。例如,主合同履行期限從1996年7月1日至1997年7月1日,而抵押期限也是從1996年7月1日至1997年7月1日。一般而言,房地產(chǎn)抵押期限應(yīng)長(zhǎng)于主合同的履行期限。  我國(guó)《擔(dān)保法》和《城市房地產(chǎn)管理法》等法律均未對(duì)房地產(chǎn)抵押期限的相關(guān)問(wèn)題作出規(guī)定。抵押期限屆滿后,房地產(chǎn)抵押權(quán)即歸于消滅,不但不能對(duì)抗第三人,即便在抵押當(dāng)事人之間也失去其效力。總之,抵押權(quán)設(shè)定后成立租賃關(guān)系的,在抵押權(quán)實(shí)行時(shí),原承租人的租賃權(quán)不能對(duì)抗抵押房地產(chǎn)受讓人的所有權(quán)。而且,《擔(dān)保法》第53條規(guī)定,抵押物拍賣(mài)后,拍賣(mài)價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有。根據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原則,先成立的抵押權(quán)自然可以對(duì)抗后成立的租賃權(quán)。]  筆者贊同上述第一種觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為,抵押權(quán)設(shè)定后成立的租賃關(guān)系不能影響抵押權(quán)的效力,在實(shí)行抵押權(quán)并將抵押物拍賣(mài)給第三人時(shí),租賃權(quán)對(duì)買(mǎi)受人無(wú)約束力。但在抵押權(quán)實(shí)行時(shí),如何處理抵押房地產(chǎn)上存在的租賃關(guān)系,卻不無(wú)疑問(wèn)。承租人如欲購(gòu)得抵押房地產(chǎn),只能報(bào)名參加競(jìng)買(mǎi),與他人公平競(jìng)爭(zhēng)。這是因?yàn)椋馁u(mài)是以公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)的方法把拍賣(mài)物賣(mài)給出價(jià)最高的競(jìng)買(mǎi)者,拍賣(mài)結(jié)果不可能出現(xiàn)兩個(gè)以上出價(jià)最高的買(mǎi)主??梢?jiàn),在以變賣(mài)方式出賣(mài)抵押房地產(chǎn)的情況下,抵押房地產(chǎn)的承租人完全可以行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。因?yàn)橐宰冑u(mài)方式出賣(mài)抵押物,是以拍賣(mài)以外的生活中一般的買(mǎi)賣(mài)形式出賣(mài)抵押物以清償債權(quán),與一般買(mǎi)賣(mài)方式并無(wú)不同,因而有可能出現(xiàn)兩個(gè)以上出價(jià)最高的買(mǎi)主。在以變賣(mài)的方式出賣(mài)抵押房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)該保護(hù)承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。據(jù)此,有人認(rèn)為應(yīng)承認(rèn)抵押房地產(chǎn)承租人在同等條件下的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。有關(guān)承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第118條規(guī)定:“出租人出賣(mài)出租房屋,應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人,承租人在同等條件下,享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。誠(chéng)然,租賃關(guān)系的存在可能使抵押房地產(chǎn)出賣(mài)時(shí)的賣(mài)價(jià)減少甚至無(wú)人應(yīng)買(mǎi),但抵押權(quán)人既然愿意在已出租的房地產(chǎn)上設(shè)定抵押,就應(yīng)由其承受可能的不利后果。在租賃合同期滿前,受讓人不得隨意解除租賃合同,也不能單方變更租金和租期。所以,在因抵押權(quán)實(shí)行而將抵押房地產(chǎn)出賣(mài)時(shí),先成立的租賃權(quán)仍然能夠?qū)购蟪闪⒌牡盅簷?quán)。此外,我國(guó)《經(jīng)濟(jì)合同法》第23條規(guī)定:“如果出租方將財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給第三方時(shí),租賃合同對(duì)財(cái)產(chǎn)新的所有方繼續(xù)有效。在抵押權(quán)與租賃權(quán)并存于某一房地產(chǎn)上時(shí),應(yīng)區(qū)分以下兩種情況處理:  (一)先租賃后抵押的情況《擔(dān)保法》第48條規(guī)定:“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的,應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知承租人,原租賃合同繼續(xù)有效?! ∪?、關(guān)于房地產(chǎn)抵押權(quán)與租賃權(quán)的關(guān)系  抵押權(quán)是一種價(jià)值權(quán),而租賃權(quán)則是對(duì)物用益的權(quán)利。因?yàn)榈盅喝肆硇刑峁┫喈?dāng)擔(dān)保后,抵押物的交換價(jià)值已得到了保全?!备鶕?jù)這條規(guī)定,抵押人另行提供擔(dān)保后,抵押權(quán)人就不能對(duì)抵押人的損害賠償金行使物上代位權(quán)。因此,抵押權(quán)人可以對(duì)抵押房地產(chǎn)的征收補(bǔ)償費(fèi)行使物上代位權(quán)。因?yàn)?,根?jù)抵押權(quán)不可分原則,抵押物的任何一部分都擔(dān)保著主債權(quán)的全部,因而抵押房地產(chǎn)受損害的部分也應(yīng)是抵押權(quán)效力所及的范圍。依此規(guī)定,抵押房地產(chǎn)因第三人的原因毀損、滅失的,抵押權(quán)人可以對(duì)抵押人因此而得的損害賠償金行使物上代位權(quán)。這樣,抵押權(quán)人對(duì)保險(xiǎn)金的物上代位權(quán)就在抵押合同中得到了確認(rèn)。實(shí)踐中,房地產(chǎn)抵押合同一般均規(guī)定,抵押人必須為抵押房地產(chǎn)投保?!薄 ??因抵押房地產(chǎn)毀損、滅失而得的保險(xiǎn)金經(jīng)保險(xiǎn)的低押房地產(chǎn)毀損、滅失后,保險(xiǎn)人給付的保險(xiǎn)金就其經(jīng)濟(jì)價(jià)值而言,是原抵押房地產(chǎn)毀損、滅失部分的轉(zhuǎn)化物。我國(guó)《擔(dān)保法》也明確了抵押物轉(zhuǎn)讓價(jià)款應(yīng)作為抵押物的代位物。抵押人依該規(guī)定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并辦理變更登記后,受讓人取得的抵押房地產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)即受法律保護(hù)。而抵押物的變價(jià)物或代替物則為原抵押物的代位物。既然如此,抵押物的變價(jià)物或代替物在實(shí)質(zhì)上就仍是抵押權(quán)的客體,抵押權(quán)人也就仍能追及至抵押物的變價(jià)物或代替物上行使抵押權(quán)?! 《?、關(guān)于房地產(chǎn)抵押權(quán)人的物上代位權(quán)  抵押權(quán)是價(jià)值權(quán),即抵押權(quán)人在抵押物上設(shè)定抵押權(quán)的目的,不是為了實(shí)現(xiàn)對(duì)抵押物的使用或收益,而是通過(guò)支配抵押物的交換價(jià)值以擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。但更正的登記不具有溯及力,也就是說(shuō),在更正錯(cuò)誤的登記之前,善意第三人因依賴錯(cuò)誤的登記而取得的權(quán)利,仍應(yīng)受法律的保護(hù)。在第二種情形下,登記機(jī)關(guān)應(yīng)辦理更正登記,利害關(guān)系人也可以申請(qǐng)更正登記。具體地說(shuō),第三人不能取得無(wú)抵押權(quán)負(fù)擔(dān)的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)。在第一種情形下,當(dāng)事人應(yīng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定,及時(shí)辦理注銷(xiāo)登記?! ?shí)踐中,登記公示的房地產(chǎn)抵押權(quán)狀況與真實(shí)的權(quán)利狀況不符的情況主要有兩種:一是主債權(quán)無(wú)效或因清償而消滅,而抵押權(quán)登記尚未注銷(xiāo)。因而,對(duì)第三人來(lái)說(shuō),登記已不僅僅是當(dāng)事人為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)權(quán)屬變動(dòng)而提出申請(qǐng)的結(jié)果,而且是國(guó)家專門(mén)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬變動(dòng)予以確認(rèn)的行
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