關(guān)于我國房地產(chǎn)抵押若干問題探討-資料下載頁
2025-03-27 01:01本頁面
【正文】 我國《經(jīng)濟(jì)合同法》第23條規(guī)定：“如果出租方將財產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給第三方時，租賃合同對財產(chǎn)新的所有方繼續(xù)有效?！边@表明，租賃權(quán)具有對抗力，買賣不破租賃。所以，在因抵押權(quán)實(shí)行而將抵押房地產(chǎn)出賣時，先成立的租賃權(quán)仍然能夠?qū)购蟪闪⒌牡盅簷?quán)。也就是說，原租賃合同對抵押房地產(chǎn)新的受讓人仍舊是有約束力的。在租賃合同期滿前，受讓人不得隨意解除租賃合同，也不能單方變更租金和租期。法律這樣規(guī)定，有利于保護(hù)承租人的合法權(quán)益，同時又能達(dá)到穩(wěn)定社會經(jīng)濟(jì)關(guān)系的目的。誠然，租賃關(guān)系的存在可能使抵押房地產(chǎn)出賣時的賣價減少甚至無人應(yīng)買，但抵押權(quán)人既然愿意在已出租的房地產(chǎn)上設(shè)定抵押，就應(yīng)由其承受可能的不利后果。 值得探討的是，以出賣方式實(shí)行抵押權(quán)時，承租人對抵押房地產(chǎn)是否享有優(yōu)先購買權(quán)。有關(guān)承租人的優(yōu)先購買權(quán)，最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第118條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)。”此外，國務(wù)院1983年發(fā)布的《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第11條也有類似規(guī)定。據(jù)此，有人認(rèn)為應(yīng)承認(rèn)抵押房地產(chǎn)承租人在同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)。我們認(rèn)為，對于承租人對抵押房地產(chǎn)是有優(yōu)先購買權(quán)不能一概而論，而應(yīng)區(qū)分不同的出賣方式作具體分析。在以變賣的方式出賣抵押房地產(chǎn)時，應(yīng)該保護(hù)承租人的優(yōu)先購買權(quán)。但如果以拍賣的方式實(shí)行抵押權(quán)，則不應(yīng)承認(rèn)承租人的優(yōu)先購買權(quán)。因?yàn)橐宰冑u方式出賣抵押物，是以拍賣以外的生活中一般的買賣形式出賣抵押物以清償債權(quán)，與一般買賣方式并無不同，因而有可能出現(xiàn)兩個以上出價最高的買主。而優(yōu)先購買權(quán)則是指優(yōu)先購買權(quán)人在支付同等價格的條件下，享有優(yōu)先他人購買標(biāo)的物的權(quán)利?？梢?，在以變賣方式出賣抵押房地產(chǎn)的情況下，抵押房地產(chǎn)的承租人完全可以行使優(yōu)先購買權(quán)。相反，如果以拍賣方式出賣抵押房地產(chǎn)，則會由于拍賣的性質(zhì)而使承租人無法行使先買權(quán)。這是因?yàn)?，拍賣是以公開競爭的方法把拍賣物賣給出價最高的競買者，拍賣結(jié)果不可能出現(xiàn)兩個以上出價最高的買主。所以，在這種情況下，承租人沒有行使優(yōu)先購買權(quán)的余地。承租人如欲購得抵押房地產(chǎn)，只能報名參加競買，與他人公平競爭。 (二)先抵押后租賃的情況抵押權(quán)設(shè)定后成立租賃關(guān)系的，因抵押權(quán)與租賃權(quán)在權(quán)能上各不相同，所以在抵押權(quán)存續(xù)期間，租賃關(guān)系對抵押權(quán)不會有實(shí)質(zhì)影響。但在抵押權(quán)實(shí)行時，如何處理抵押房地產(chǎn)上存在的租賃關(guān)系，卻不無疑問。對此，我國法律還未作明確規(guī)定，理論界則存在兩種觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，抵押權(quán)設(shè)定后成立的租賃關(guān)系不能影響抵押權(quán)的效力，在實(shí)行抵押權(quán)并將抵押物拍賣給第三人時，租賃權(quán)對買受人無約束力。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，只有當(dāng)租賃關(guān)系的存在影響抵押權(quán)人的利益時，抵押權(quán)才能對抗租賃權(quán)，否則租賃關(guān)系仍然有效。] 筆者贊同上述第一種觀點(diǎn)。其理由在于：抵押權(quán)是一種物權(quán)，而租賃權(quán)傳統(tǒng)上被認(rèn)為是一種債權(quán)。根據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原則，先成立的抵押權(quán)自然可以對抗后成立的租賃權(quán)。否則，抵押權(quán)人的利益就無法得到應(yīng)有的保障。而且，《擔(dān)保法》第53條規(guī)定，抵押物拍賣后，拍賣價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有。因此，在抵押權(quán)實(shí)行時，如果抵押房地產(chǎn)上仍負(fù)擔(dān)租賃關(guān)系，即使抵押權(quán)人的債權(quán)能夠得到完全受償，但抵押人對清償債權(quán)后剩余價款的利益卻仍有可能受到損害。總之，抵押權(quán)設(shè)定后成立租賃關(guān)系的，在抵押權(quán)實(shí)行時，原承租人的租賃權(quán)不能對抗抵押房地產(chǎn)受讓人的所有權(quán)?！ ∷摹㈥P(guān)于房地產(chǎn)抵押的期限 房地產(chǎn)抵押期限，是指房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人的請求，在房地產(chǎn)登記薄上登記的抵押權(quán)的存續(xù)期間。抵押期限屆滿后，房地產(chǎn)抵押權(quán)即歸于消滅，不但不能對抗第三人，即便在抵押當(dāng)事人之間也失去其效力。從而，抵押權(quán)人不能主張抵押權(quán)仍然存在，并因此喪失其對抵押房地產(chǎn)的價值優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利?！ ∥覈稉?dān)保法》和《城市房地產(chǎn)管理法》等法律均未對房地產(chǎn)抵押期限的相關(guān)問題作出規(guī)定。抵押期限完全由抵押當(dāng)事人在抵押合同中自行作出約定，并經(jīng)登記機(jī)關(guān)登記后生效。一般而言，房地產(chǎn)抵押期限應(yīng)長于主合同的履行期限。但實(shí)踐中有些房地產(chǎn)抵押合同規(guī)定，抵押期限與主合同履行期限同時屆滿。例如，主合同履行期限從1996年7月1日至1997年7月1日，而抵押期限也是從1996年7月1日至1997年7月1日。由于只有在債務(wù)人到期未履行債務(wù)時，抵押權(quán)人才能實(shí)行其抵押權(quán)并以抵押物的價值優(yōu)先受償權(quán)。因而，如果抵押期限與主合同的履行期限相同，則意味著主合同履行期未屆滿，抵押權(quán)人不能行使優(yōu)先受償權(quán)。主合同履行期一旦屆滿，抵押期限亦同時到期，抵押權(quán)人同樣無法行使優(yōu)先受償。在這種情況下，如果抵押權(quán)人欲使其抵押權(quán)能夠?qū)崿F(xiàn)，就必須在抵押期限屆滿前向登記機(jī)關(guān)申請抵押期限的續(xù)展。但在實(shí)踐中，由于各種原因，有的抵押當(dāng)事人并未辦理展期手續(xù)。對此，審判實(shí)踐中有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，因主合同和抵押合同均為有效成立，所以，盡管抵押期限已屆滿，但債權(quán)人的抵押權(quán)仍應(yīng)受法律保護(hù)，即抵押權(quán)人仍可對抵押房地產(chǎn)的價值優(yōu)先受償。筆者不同意這種觀點(diǎn)。因?yàn)樵谖覈?，登記是房地產(chǎn)權(quán)屬變動的根據(jù)。房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定是否有效，應(yīng)以其是否經(jīng)過登記，以及登記的抵押期限是否到期為判斷依據(jù)。只有在登記的有效期限內(nèi)的抵押權(quán)，才是有效的。抵押期限屆滿后，主債權(quán)即成為無擔(dān)保的債權(quán)。所以，我們認(rèn)為，抵押當(dāng)事人如未辦理抵押期限的續(xù)展手續(xù)，債權(quán)人就無權(quán)對抵押房地產(chǎn)的變價優(yōu)先受償。在這種情況下，債權(quán)人只能要求應(yīng)對其無法繼展抵押期限負(fù)責(zé)的過錯方承擔(dān)賠償責(zé)任。 張學(xué)文16 / 16
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