關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)抵押若干問題探討-wenkub
2023-04-11 01:01:06 本頁面
【正文】 一順序的抵押權(quán)。二是房地產(chǎn)抵押登記因錯(cuò)誤、遺漏或誤被注銷，從而導(dǎo)致登記內(nèi)容與真實(shí)權(quán)屬狀況不相一致。根據(jù)有關(guān)房地產(chǎn)登記規(guī)則，登記機(jī)關(guān)除對(duì)登記申請(qǐng)的填寫、登記手續(xù)和應(yīng)提交的證件是否完備進(jìn)行審查外，還對(duì)房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況進(jìn)行核實(shí)，對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬的設(shè)立、變更和轉(zhuǎn)移的合法性加以審查。顯然，這一要求對(duì)善意第三人是不公平的，實(shí)踐中也是難以做到的，只會(huì)有礙于正常的房地產(chǎn)交易的開展。另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，土地權(quán)利一經(jīng)登記機(jī)關(guān)在登記薄上注冊(cè)登記、頒發(fā)證書后，該土地權(quán)利對(duì)于善意第三人即具有公信力。由此看來，是否賦予房地產(chǎn)抵押登記以公信力，對(duì)各利害關(guān)系人的利益影響甚大。其后甲又以該房屋為債權(quán)人丙設(shè)定30萬元的抵押權(quán)并辦理了登記。例如，《德國(guó)民法典》第892條第1款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容，為取得一項(xiàng)土地上的權(quán)利以及在此權(quán)利之上的權(quán)利的人的利益，應(yīng)視為正確。在這種情況下，房地產(chǎn)權(quán)屬登記就具有了公信力?！ ∫?、關(guān)于房地產(chǎn)抵押登記的公信力 民法對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬的變動(dòng)，以登記為公示方法。關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)抵押若干問題探討 房地產(chǎn)抵押是一種典型的抵押形式。這樣，第三人就可根據(jù)登記所展示的房地產(chǎn)權(quán)屬狀況，以決定是否進(jìn)行房地產(chǎn)交易，從而避免遭受不測(cè)之損害?！ 》康禺a(chǎn)抵押登記是房地產(chǎn)權(quán)登記的重要內(nèi)容?！倍▏?guó)、日本等國(guó)民法則不承認(rèn)房地產(chǎn)抵押登記具有公信力。后因乙之抵押權(quán)先行實(shí)行，抵押房產(chǎn)被拍賣并得價(jià)款23萬元?！ ∧敲?，我國(guó)現(xiàn)行法律是否承認(rèn)房地產(chǎn)抵押登記的公信力呢?目前，對(duì)此尚存有不同看法。參見國(guó)家土地管理局科技司編：《土地管理法律知識(shí)》，中國(guó)大地出版社1997年版，第109頁。有鑒于此，為保障交易安全，法律有必要賦予房地產(chǎn)抵押登記以公信力。因而，對(duì)第三人來說，登記已不僅僅是當(dāng)事人為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)權(quán)屬變動(dòng)而提出申請(qǐng)的結(jié)果，而且是國(guó)家專門機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬變動(dòng)予以確認(rèn)的行政行為，當(dāng)然也就是最具有社會(huì)公信力的事實(shí)。在第一種情形下，當(dāng)事人應(yīng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定，及時(shí)辦理注銷登記。在第二種情形下，登記機(jī)關(guān)應(yīng)辦理更正登記，利害關(guān)系人也可以申請(qǐng)更正登記?！ 《?、關(guān)于房地產(chǎn)抵押權(quán)人的物上代位權(quán) 抵押權(quán)是價(jià)值權(quán)，即抵押權(quán)人在抵押物上設(shè)定抵押權(quán)的目的，不是為了實(shí)現(xiàn)對(duì)抵押物的使用或收益，而是通過支配抵押物的交換價(jià)值以擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。而抵押物的變價(jià)物或代替物則為原抵押物的代位物。我國(guó)《擔(dān)保法》也明確了抵押物轉(zhuǎn)讓價(jià)款應(yīng)作為抵押物的代位物。實(shí)踐中，房地產(chǎn)抵押合同一般均規(guī)定，抵押人必須為抵押房地產(chǎn)投保。依此規(guī)定，抵押房地產(chǎn)因第三人的原因毀損、滅失的，抵押權(quán)人可以對(duì)抵押人因此而得的損害賠償金行使物上代位權(quán)。因此，抵押權(quán)人可以對(duì)抵押房地產(chǎn)的征收補(bǔ)償費(fèi)行使物上代位權(quán)。因?yàn)榈盅喝肆硇刑峁┫喈?dāng)擔(dān)保后，抵押物的交換價(jià)值已得到了保全。在抵押權(quán)與租賃權(quán)并存于某一房地產(chǎn)上時(shí)，應(yīng)區(qū)分以下兩種情況處理： (一)先租賃后抵押的情況《擔(dān)保法》第48條規(guī)定：“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。所以，在因抵押權(quán)實(shí)行而將抵押房地產(chǎn)出賣時(shí)，先成立的租賃權(quán)仍然能夠?qū)购蟪闪⒌牡盅簷?quán)。誠(chéng)然，租賃關(guān)系的存在可能使抵押房地產(chǎn)出賣時(shí)的賣價(jià)減少甚至無人應(yīng)買，但抵押權(quán)人既然愿意在已出租的房地產(chǎn)上設(shè)定抵押，就應(yīng)由其承受可能的不利后果。據(jù)此，有人認(rèn)為應(yīng)承認(rèn)抵押房地產(chǎn)承租人在同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)。因?yàn)橐宰冑u方式出賣抵押物，是以拍賣以外的生活中一般的買賣形式出賣抵押物以清償債權(quán)，與一般買賣方式并無不同，因而有可能出現(xiàn)兩個(gè)以上出價(jià)最高的買主。這是因?yàn)?，拍賣是以公開競(jìng)爭(zhēng)的方法把拍賣物賣給出價(jià)最高的競(jìng)買者，拍賣結(jié)果不可能出現(xiàn)兩個(gè)以上出價(jià)最高的買主。但在抵押權(quán)實(shí)行時(shí)，如何處理抵押房地產(chǎn)上存在的租賃關(guān)系，卻不無疑問?！ 」P者贊同上述第一種觀點(diǎn)。而且，《擔(dān)保法》第53條規(guī)定，抵押物拍賣后，拍賣價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有。抵押期限屆滿后，房地產(chǎn)抵押權(quán)即歸于消滅，不但不能對(duì)抗第三人，即便在抵押當(dāng)事人之間也失去其效力。一般而言，房地產(chǎn)抵押期限應(yīng)長(zhǎng)于主合同的履行期限。因而，如果抵押期限與主合同的履行期限相同，則意味著主合同履行期未屆滿，抵押權(quán)人不能行使優(yōu)先受償權(quán)。對(duì)此，審判實(shí)踐中有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，因主合同和抵押合同均為有效成立，所以，盡管抵押期限已屆滿，但債權(quán)人的抵押權(quán)仍應(yīng)受法律保護(hù)，即抵押權(quán)人仍可對(duì)抵押房地產(chǎn)的價(jià)值優(yōu)先受償。只有在登記的有效期限內(nèi)的抵押權(quán)，才是有效的?！ ?作者單位/福州市中級(jí)人民法院) 房地產(chǎn)抵押是一種典型的抵押形式。這樣，第三人就可根據(jù)登記所展示的房地產(chǎn)權(quán)屬狀況，以決定是否進(jìn)行房地產(chǎn)交易，從而避免遭受不測(cè)之損害?！ 》康禺a(chǎn)抵押登記是房地產(chǎn)權(quán)登記的重要內(nèi)容?！倍▏?guó)、日本等國(guó)民法則不承認(rèn)房地產(chǎn)抵押登記具有公信力。后因乙之抵押權(quán)先行實(shí)行，抵押房產(chǎn)被拍賣并得價(jià)款23萬元?！ ∧敲矗覈?guó)現(xiàn)行法律是否承認(rèn)房地產(chǎn)抵押登記的公信力呢?目前，對(duì)此尚存有不同看法。參見國(guó)家土地管理局科技司編：《土地管理法律知識(shí)》，中國(guó)大地出版社1997年版，第109頁。有鑒于此，為保障交易安全，法律有必要賦予房地產(chǎn)抵押登記以公信力。因而，對(duì)第三人來說，登記已不僅僅是當(dāng)事人為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)權(quán)屬變動(dòng)而提出申請(qǐng)的結(jié)果，而且是國(guó)家專門機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬變動(dòng)予以確認(rèn)的行政行為，當(dāng)然也就是最具有社會(huì)公信力的事實(shí)。在第一種情形下，當(dāng)事人應(yīng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定，及時(shí)辦理注銷登記。在第二種情形下，登記機(jī)關(guān)應(yīng)辦理更正登記，利害關(guān)系人也可以申請(qǐng)更正登記?！ 《?、關(guān)于房地產(chǎn)抵押權(quán)人的物上代位權(quán)
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