關于我國房地產抵押若干問題探討-閱讀頁
2025-04-11 01:01本頁面
【正文】 的利益影響甚大。一種觀點認為，我國現(xiàn)行立法對不動產權屬登記的公示效力的規(guī)定，沒有體現(xiàn)公信力的存在。另一種觀點則認為，土地權利一經登記機關在登記薄上注冊登記、頒發(fā)證書后，該土地權利對于善意第三人即具有公信力。筆者基本同意第二種觀點，并且認為，盡管我國現(xiàn)行法律未就房地產抵押登記的公信力作明確規(guī)定，但應承認房地產抵押登記的公信力。顯然，這一要求對善意第三人是不公平的，實踐中也是難以做到的，只會有礙于正常的房地產交易的開展。另一方面，在我國，房地產權屬登記是國家對房地產交易進行行政監(jiān)管的重要手段。根據有關房地產登記規(guī)則，登記機關除對登記申請的填寫、登記手續(xù)和應提交的證件是否完備進行審查外，還對房地產的權屬狀況進行核實，對房地產權屬的設立、變更和轉移的合法性加以審查?？傊?，在我國，承認房地產抵押登記的公信力是完全必要和可行的。二是房地產抵押登記因錯誤、遺漏或誤被注銷，從而導致登記內容與真實權屬狀況不相一致。但在此之前，抵押登記仍具有形式上的效力。抵押人也不能就該房地產為其他債權人設定同一順序的抵押權。參見《土地登記規(guī)則》第71條。因此而遭受損害的房地產權利人，只能要求造成抵押登記錯誤、遺漏或誤被注銷的過錯方承擔賠償責任。此，抵押物雖改變其原有形態(tài)或性質，但只要還能維持其交換價值，就不會影響抵押權的實現(xiàn)。抵押權人對抵押物的變價物或代替物所享有的這種權利，即為抵押權人的物上代位權。 根據我國《擔保法》的有關規(guī)定以及實踐中已有的一些做法，筆者認為，房地產抵押權人可對下列代位物行使物上代位權： 《擔保法》第49條規(guī)定，抵押期間，抵押人在履行了通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的義務后，可以轉讓已辦理登記的抵押物。在這種情況下，抵押權人已無法行使追及權，只能對抵押人所得的抵押房地產轉讓價款行使物上代位權。該法第49條第2款規(guī)定：“抵押人轉讓抵押物所得的價款，應當向抵押權人提前清償所擔保的債權或者向與債權人約定的第三人提存。由此，抵押權人可以就該保險金行使物上代位權。有些抵押合同更明確規(guī)定，抵押人應以抵押權人為第一受益人辦理保險?！ 稉７ā返?8條規(guī)定，抵押物“因滅失所得的賠償金，應當作為抵押財產”。房地產抵押權人行使此種物上代位權，僅以可歸責于第三人的事由導致抵押房地產受到實際損害為要件?！ ?，是原抵押房地產價值的轉化形態(tài)，也應在抵押權的效力范圍內。需要指出的是，《擔保法》第51條規(guī)定：“抵押人對抵押物價值減少無過錯的，抵押人可以在因損害而得到的賠償范圍內為抵押權人另行提供擔保。當然，擔保法僅對因抵押人另行提供擔保導致抵押權人對損害賠償金的物上代位權的消滅作出規(guī)定，但應該認為，抵押權人對轉讓價款、保險金以及征收補償費的物上代位權，同樣會因抵押人另行提供相當擔保而消滅。抵押權人也就沒有必要行使物上代位權了。二者原則上可以并存。”據此，出租人與承租人訂立租賃合同后，又將已出租的房地產設定抵押的，租賃關系不受影響，但出租人應將房地產準備抵押的情況書面告知承租人?！边@表明，租賃權具有對抗力，買賣不破租賃。也就是說，原租賃合同對抵押房地產新的受讓人仍舊是有約束力的。法律這樣規(guī)定，有利于保護承租人的合法權益，同時又能達到穩(wěn)定社會經濟關系的目的?！ ≈档锰接懙氖牵猿鲑u方式實行抵押權時，承租人對抵押房地產是否享有優(yōu)先購買權?！贝送猓瑖鴦赵?983年發(fā)布的《城市私有房屋管理條例》第11條也有類似規(guī)定。我們認為，對于承租人對抵押房地產是有優(yōu)先購買權不能一概而論，而應區(qū)分不同的出賣方式作具體分析。但如果以拍賣的方式實行抵押權，則不應承認承租人的優(yōu)先購買權。而優(yōu)先購買權則是指優(yōu)先購買權人在支付同等價格的條件下，享有優(yōu)先他人購買標的物的權利。相反，如果以拍賣方式出賣抵押房地產，則會由于拍賣的性質而使承租人無法行使先買權。所以，在這種情況下，承租人沒有行使優(yōu)先購買權的余地。 (二)先抵押后租賃的情況抵押權設定后成立租賃關系的，因抵押權與租賃權在權能上各不相同，所以在抵押權存續(xù)期間，租賃關系對抵押權不會有實質影響。對此，我國法律還未作明確規(guī)定，理論界則存在兩種觀點。另一種觀點認為，只有當租賃關系的存在影響抵押權人的利益時，抵押權才能對抗租賃權，否則租賃關系仍然有效。其理由在于：抵押權是一種物權，而租賃權傳統(tǒng)上被認為是一種債權。否則，抵押權人的利益就無法得到應有的保障。因此，在抵押權實行時，如果抵押房地產上仍負擔租賃關系，即使抵押權人的債權能夠得到完全受償，但抵押人對清償債權后剩余價款的利益卻仍有可能受到損害。 四、關于房地產抵押的期限 房地產抵押期限，是指房地產登記機關應房地產抵押當事人的請求，在房地產登記薄上登記的抵押權的存續(xù)期間。從而，抵押權人不能主張抵押權仍然存在，并因此喪失其對抵押房地產的價值優(yōu)先受償?shù)臋嗬?。抵押期限完全由抵押當事人在抵押合同中自行作出約定，并經登記機關登記后生效。但實踐中有些房地產抵押合同規(guī)定，抵押期限與主合同履行期限同時屆滿。由于只有在債務人到期未履行債務時，抵押權人才能實行其抵押權并以抵押物的價值優(yōu)先受償權。主合同履行期一旦屆滿，抵押期限亦同時到期，抵押權人同樣無法行使優(yōu)先受償。但在實踐中，由于各種原因，有的抵押當事人并未辦理展期手續(xù)。筆者不同意這種觀點。房地產抵押權的設定是否有效，應以其是否經過登記，以及登記的抵押期限是否到期為判斷依據。抵押期限屆滿后，主債權即成為無擔保的債權。在這種情況下，債權人只能要求應對其無法繼展抵押期限負責的過錯方承擔賠償責
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