【正文】 者未適當(dāng)履行服務(wù)職能，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)提起訴訟的，僅限于其個(gè)體利益受到妨礙或損害的情形。其他情形應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)依照法定程序決定并提起訴訟。 6（不予受理的物業(yè)案件）人民法院對下列起訴，不予受理。 （1）因選任、罷免業(yè)主代表、業(yè)主委員會(huì)委員發(fā)生糾紛，要求提起民事訴訟的； （2）業(yè)主之間對是否起訴、選聘物業(yè)管理企業(yè)等內(nèi)部事務(wù)無法形成一致意見，要求提起民事訴訟的。 6（不具備資質(zhì)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)問題處理）物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有法人資格但不具備相應(yīng)資質(zhì)或超越資質(zhì)，以及具備相應(yīng)資質(zhì)但不具有法人資格，但事實(shí)上提供物業(yè)服務(wù)且業(yè)主接受的，可以確認(rèn)物業(yè)服務(wù)合同的效力。 70、（未簽訂合同但實(shí)際提供了物業(yè)服務(wù)問題的處理）物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)雖未簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同，但業(yè)主事實(shí)上接受了物業(yè)服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求業(yè)主交納相應(yīng)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)費(fèi)計(jì)算的標(biāo)準(zhǔn)，人民法院可參照政府規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或同類物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)予以確定。 7（物業(yè)服務(wù)存在瑕疵情況物業(yè)費(fèi)支付問題）單個(gè)業(yè)主就公共部位以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行服務(wù)、管理職能或履行服務(wù)、管理職能不符合約定為由，拒付物業(yè)費(fèi)或請求降低物業(yè)費(fèi)的，一般不予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行服務(wù)、管理職能或履行服務(wù)、管理職能不符合約定嚴(yán)重影響業(yè)主正常生活的除外。 單個(gè)業(yè)主以物業(yè)服務(wù)企業(yè)對其專有部分的物業(yè)管理不到位為由，請求降低物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，人民法院可參照服務(wù)子項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)斟情降低。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行服務(wù)合同確有瑕疵的，業(yè)主需要補(bǔ)交物業(yè)管理費(fèi)的，無須支付滯納金。 7（物業(yè)服務(wù)費(fèi)保護(hù)的訴訟時(shí)效）物業(yè)服務(wù)企業(yè)就物業(yè)費(fèi)向人民法院請求保護(hù)的訴訟時(shí)效，應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，分期計(jì)算。 7物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行書面催交手續(xù)，訴訟請求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，案件受理費(fèi)用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)擔(dān)。（另一種意見：物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行書面催交手續(xù)，訴訟請求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，駁回其訴訟請求。） 7（物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)人身損害、財(cái)產(chǎn)損失問題的處理）第三人侵權(quán)導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)發(fā)生人身損害、財(cái)產(chǎn)損失結(jié)果，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未完全履行合同或承諾的安全保障義務(wù)，賠償權(quán)利人在行使有關(guān)權(quán)利后，對其未足額清償?shù)牟糠终埱笪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任的，應(yīng)予支持。 7在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛受損、失竊，給業(yè)主造成損失的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主提供侵害人信息，協(xié)助業(yè)主索賠。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能指明侵害人，業(yè)主可以基于物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)賠償。賠償責(zé)任，物業(yè)服務(wù)合同中有明確約定的應(yīng)當(dāng)按約定處理；沒有約定或約定不明，根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否盡到安全防范義務(wù)來確定其承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，一般物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的賠償責(zé)任不超過損失的30%。 六、建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛7（小區(qū)地下自行車庫、儲(chǔ)藏室、架空層等權(quán)屬問題）規(guī)劃核準(zhǔn)圖中明確標(biāo)明規(guī)劃用途為地下自行車庫、儲(chǔ)藏室、架空層等的，應(yīng)認(rèn)定為全體業(yè)主共同所有。開發(fā)商就上述地下自行車庫、儲(chǔ)藏室、架空層等與他人簽訂的買賣合同，應(yīng)認(rèn)定為無效。合同相對人要求開發(fā)商返還合同價(jià)款及利息的，予以支持。自行車庫、儲(chǔ)藏室、架空層等使用分配問題，人民法院不宜直接作出裁決，應(yīng)由業(yè)主大會(huì)表決決定。 7（屋頂平臺(tái)、屋頂花園及屋前花園權(quán)屬問題）屋頂平臺(tái)、屋頂花園及屋前花園一般屬于小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主或該幢房屋全體業(yè)主共有，開發(fā)商就上述屋頂平臺(tái)、屋頂花園及屋前花園等與他人簽訂的買賣合同，應(yīng)認(rèn)定為無效。但屋前范圍面積已納入購買人產(chǎn)權(quán)證、土地使用證面積的除外。 7（小區(qū)會(huì)所權(quán)屬問題）小區(qū)內(nèi)會(huì)所符合專有部分全部構(gòu)成要件的，除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已通過合同明確約定的形式將會(huì)所作為全體業(yè)主共有部分外，屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有。 7（外墻面權(quán)屬問題）小區(qū)的外墻面不屬于專有部分，單個(gè)居民對與其專有部分緊密相聯(lián)的外墻面不擁有所有權(quán)。小區(qū)業(yè)主在不以盈利為目的且不侵害相鄰業(yè)主權(quán)益的情況下，對與其專有部分緊密相聯(lián)的外墻面擁有合理使用的權(quán)利。 七、房屋征收拆遷糾紛（租賃與征收拆遷出現(xiàn)交叉時(shí)處理）80、 出租人和承租人對征收拆遷無約定或約定不明，征收公告發(fā)布后，出租人要求承租人遷讓，或者承租人要求出租人、拆遷人給予征收補(bǔ)償?shù)模粚儆谌嗣穹ㄔ好袷掳讣馨阜秶?8租賃的房屋被拆除后，承租人要求出租人或拆遷人支付征收補(bǔ)償?shù)?，不屬于人民法院民事案件受案范圍?8租賃合同無效或當(dāng)事人之間無租賃關(guān)系的，征收公告發(fā)布后，出租人提起遷讓等民事訴訟的，屬于人民法院民事案件受案范圍。 8租賃合同約定承租人放棄拆遷利益的，征收公告發(fā)布后，征收拆遷過程中出租人起訴要求承租人遷讓，屬于民事案件受案范圍。承租人放棄拆遷利益的包括以下情形：(一) 租賃合同約定承租人不參與征收拆遷或放棄拆遷安置補(bǔ)償?shù)模?(二) 約定遇征收拆遷時(shí)雙方合同終止、解除，且未約定拆遷利益分配的；(三) 承租人以其他方式表示放棄征收拆遷利益的。 8征收公告發(fā)布后，當(dāng)事人因拆遷之前履行租賃合同違約而引起的民事訴訟，人民法院應(yīng)當(dāng)受理。 8拆遷公告發(fā)布后，租賃合同終止履行， 雙方就租金支付期限不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，租金可以計(jì)算至拆遷公告日。其他的租賃合同權(quán)利、義務(wù)也可以以拆遷公告日為限。 8（轉(zhuǎn)讓申購安置房權(quán)利合同的效力）征收人與被征收人簽訂房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議，約定由征收人安置被拆遷人中低價(jià)商品房，被征收人將申購中低價(jià)商品房的權(quán)利轉(zhuǎn)讓他人后，請求人民法院確認(rèn)轉(zhuǎn)讓行為無效的，不予支持。但違反房屋征收安置規(guī)定或房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議約定的除外。 征收人與被征收人簽訂房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議，約定由征收人安置被拆遷人經(jīng)濟(jì)適用房，被征收人將申購經(jīng)濟(jì)適用房的權(quán)利轉(zhuǎn)讓他人后，請求人民法院確認(rèn)轉(zhuǎn)讓行為無效的，應(yīng)予支持。但轉(zhuǎn)讓經(jīng)政府相關(guān)部門批準(zhǔn)的除外。 八、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同糾紛8（受讓方擅自改變土地用途的處理）受讓方擅自改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途，出讓方請求解除合同，應(yīng)予支持。受讓方請求解除合同的，不予支持。 8（商品房已預(yù)售，預(yù)售人轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目問題的處理）已經(jīng)預(yù)售商品房情況下，預(yù)售人轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目并約定原預(yù)售合同中轉(zhuǎn)讓人享有和承擔(dān)的權(quán)利義務(wù)由受讓人承繼的，應(yīng)征求預(yù)購人的意見。預(yù)購人同意的，預(yù)購人與項(xiàng)目受讓人之間形成新的買賣合同關(guān)系。預(yù)購人不同意的，則預(yù)購人只能向轉(zhuǎn)讓人追究履行不能的違約責(zé)任。預(yù)購人不同意不影響項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同的效力。 90、（合作開發(fā)合同對內(nèi)對外的效力）房地產(chǎn)合作開發(fā)雙方對所開發(fā)的房地產(chǎn)內(nèi)部劃分或分成，不具有對抗第三人的效力。所建房屋權(quán)屬登記合作一方名下，該方將應(yīng)歸屬于另一方的房屋轉(zhuǎn)讓給第三人，合同另一方主張轉(zhuǎn)讓合同無效的，不予支持。合作開發(fā)所建房屋權(quán)屬登記合作一方名下，合作另一方將合作開發(fā)合同約定歸屬于其的房屋，在未辦理權(quán)屬登記變更情況下，直接與他人簽訂轉(zhuǎn)讓合同的，轉(zhuǎn)讓合同有效。 9（房地產(chǎn)合作開發(fā)人對外責(zé)任問題）當(dāng)事人以出讓土地使用權(quán)或資金出資進(jìn)行房地產(chǎn)合作開發(fā)，并以一方名義進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的，因合作項(xiàng)目產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)，在對外關(guān)系上，由合作雙方共同享有連帶債權(quán)、承擔(dān)連帶債務(wù)。但法律另有規(guī)定或者第三人知道合作雙方不具有連帶債權(quán)債務(wù)關(guān)系的除外。 九、其他房地產(chǎn)糾紛9（單位內(nèi)部分房、建房糾紛不予受理的理解問題）在適用最高人民法院法發(fā)[1992]38號關(guān)于“因單位內(nèi)部建房、分房等引起的占房、騰房等房地產(chǎn)糾紛，不屬于人民法院主管工作范圍”的通知時(shí)，不能機(jī)械理解，應(yīng)根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況審查糾紛雙方是否屬于平等主體。對于單位與之間就集資建房資格等引起的糾紛，不屬于人民法院受案范圍。對單位與職工之間的房屋租賃糾紛以及單位分配的住房房改后，職工依法取得了房屋所有權(quán)，因其他職工占房引起的糾紛等，屬于平等主體之間的權(quán)屬糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理。 9（公房出售后，房屋共有人的認(rèn)定）公有住房出售后，產(chǎn)權(quán)證登記為一人的，購房時(shí)的購房人、使用其工齡用于購房的人、使用其職級用于購房的人、具有購房資格的原公房的同住人，以及具有購房資格的出資人主張房屋產(chǎn)權(quán)的，可確認(rèn)其為房屋產(chǎn)權(quán)共有人。35 / 3