【正文】 1998年杭州市中心的平均房價為每平方米28。隨著購買力的提高，將使需求量越來越大，價格越來越高?！　?998年中國結(jié)束了調(diào)整期，進入復(fù)蘇期，隨著經(jīng)濟恢復(fù)景氣，居民將提高對未來可支配收入的預(yù)期，增加了房產(chǎn)消費信心；住房體制改革不斷深化，貨幣化分房的推行，住房金融的開展，又將有利于提高居民的購買力。　　房地產(chǎn)需求方面。全國興起大盤熱，動輒圈地幾百畝幾千畝地，而且絕大部分開發(fā)項目都是追求豪華、氣派，人為增大成本和售價。我國從1996年5月1日第一次降息以來已有8次降息，一年期貸款利率降至5．49％，一年的儲蓄存款利率降至1．98％，已處于較低利率階段，資金取得成本下降，財務(wù)費用減少，換句話說目前的開發(fā)成本已處于歷史低谷，利潤效應(yīng)促使開發(fā)商的積極性極大膨脹，加上房地產(chǎn)金融大力發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)上市等政策配合，一下子將房地產(chǎn)市場激活并極大提升到一個相對高的階段，這就出現(xiàn)了供應(yīng)不斷增加，價格不斷上升的局面。在相對穩(wěn)定的市場價格下開發(fā)成本上升會減少開發(fā)利潤，從而會使該種房地產(chǎn)供給減少；相反會使該種房地產(chǎn)的供給增加。房地產(chǎn)供給是指房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者在特定時間，以特定價格所愿意且能夠出售的該種房地產(chǎn)的數(shù)量。下面主要從房地產(chǎn)的供給和需求兩個方面來分析。房地產(chǎn)市場的發(fā)展應(yīng)遵循經(jīng)濟規(guī)律，供給和需求規(guī)律是決定房地產(chǎn)價格的主要規(guī)律，其他一切因素對房地產(chǎn)價格的影響，要么是通過影響房地產(chǎn)的供給，要么是通過影響房地產(chǎn)的需求，要么是通過同時影響房地產(chǎn)的供給和需求來實現(xiàn)的?！　ｍ椪蔚牡谝粋€重點是以房地產(chǎn)開發(fā)和交易環(huán)節(jié)為重點，突出查處投訴集中、老百姓反映強烈、社會影響較大的違法違規(guī)開發(fā)、合同欺詐、面積缺斤短兩、虛假廣告、違法中介等方面的典型案例；第二是加快房地產(chǎn)市場信用體系建設(shè)，在6月底前全面開通部、省、市三級聯(lián)通的房地產(chǎn)企業(yè)和執(zhí)（從）業(yè)人員信用檔案管理系統(tǒng)，以便于消費者投訴和查詢；第三是出臺《新建商品住宅小區(qū)交付使用辦法》和《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理規(guī)定》以規(guī)范住宅小區(qū)竣工綜合驗收和交付使用行為，完善房地產(chǎn)經(jīng)紀管理制度；第四是制定相關(guān)辦法，積極推行按套或套內(nèi)建筑面積計價銷售商品房；第五是加強行政與司法的協(xié)同配合；第六是切實防范房地產(chǎn)抵押登記風險，研究制定相關(guān)辦法，防范和打擊“假按揭”、重復(fù)抵押、超值抵押等不法行為。劉志峰強調(diào)，必須進一步深化改革，推進體制創(chuàng)新，強化宏觀調(diào)控，加強市場監(jiān)管，規(guī)范市場秩序，完善市場機制，發(fā)展住房保障事業(yè)，建立住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新秩序。既要看到總體形勢好的一面，更要看到部分地區(qū)市場發(fā)展存在的嚴重問題。少數(shù)地區(qū)城市經(jīng)濟對房地產(chǎn)開發(fā)投資增長過分依賴。部分地區(qū)住房供求結(jié)構(gòu)失衡，空置量增加。部分地區(qū)規(guī)劃和土地供應(yīng)失控，導致投資增幅過大、土地供應(yīng)過量，攤子鋪得太大，存在潛在的市場風險?！　≡诓粩嘁?guī)范之中，中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展的前景是十分光明的，2003年，我國房地產(chǎn)投資仍將保持20%以上的增長速度，房地產(chǎn)竣工面積有望突破13500萬平方米，房地產(chǎn)投資仍將是拉動我國經(jīng)濟增長的重要因房地產(chǎn)市場存在六大問題(2003年1月16日　11:25)　　部分地區(qū)投資增幅過大、土地供應(yīng)過量、價格上漲過快，出現(xiàn)了不同程度的“過熱”、“虛熱”和結(jié)構(gòu)性問題，存在較嚴重的市場風險，這些已成為當前房地產(chǎn)市場存在的主要問題。第五，完善住宅金融體系，擴大對個人購房的支持。第三，建立房地產(chǎn)市場預(yù)警系統(tǒng)，規(guī)避投資者過多隱藏的風險，防止房地產(chǎn)投資泡沫的產(chǎn)生。　　首先，進一步推進城鎮(zhèn)住房制度改革，促進住宅市場發(fā)展，降低商品住宅空置率。一是房地產(chǎn)價格仍然偏高，廣大住房消費者，特別是中低收入者買房還相當困難，住房市場后繼乏力；二是房地產(chǎn)市場空置率居高不下，我國當前的商品房空置率高達26%左右，遠遠高于10%的國際空置率紅線標準；三是局部地區(qū)已出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的“過熱”苗頭，2002年1～9月份，在天津、浙江、海南、江蘇等地都出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資增幅高于銷售增幅超過了20%的情況，這種勢頭一旦持續(xù)下去，有造成房地產(chǎn)泡沫的危險；四是住房市場體系尚不完整，一、二級市場發(fā)展極不均衡，二級市場發(fā)育嚴重滯后，制約了一級市場的發(fā)展。來源：中國房地產(chǎn)及住宅研究會常務(wù)副會長 我國房地產(chǎn)業(yè)在規(guī)范中發(fā)展 保持20%增速(2003年2月27日　10:55)　　近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)一直保持了快速的發(fā)展勢頭，2002年這種勢頭得到延續(xù)，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出一些新特點：一是市場需求呈上升趨勢；二是個人消費成為市場需求的主體，與個人消費增長相適應(yīng),居民住宅在房地產(chǎn)市場需求結(jié)構(gòu)中占主導地位，住宅銷售額已占房地產(chǎn)業(yè)銷售額的83%以上；三是住房消費信貸進一步發(fā)展，截至2001年底，全國商業(yè)性和公積金個人住房貸款余額合計已達6398億元，首次超過房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額，占消費貸款余額的86%，基本實現(xiàn)了房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)的調(diào)整。還要看到，有些房地產(chǎn)企業(yè)的偷稅漏稅和欺詐等違法行為，不僅也在那里起著腐蝕作用，而且嚴重地影響行業(yè)形象。對此，必須引起高度重視?！　?yīng)該看到，因違法而獲取暴利，特別是與腐敗結(jié)合起來的違法活動，在各地確實時有發(fā)生。例如，有些企業(yè)或“商”，違法地圈地和炒地而獲取暴利，主管的“官”沒有制止和追究。如果勾結(jié)的“商”可以把錢放進自己的腰包，就成了“暴富”。一種情況是官商勾結(jié)?！　∫虼耍瑢τ谝驗楣芾頉]有跟上而出現(xiàn)的企業(yè)多獲利或暴利的問題，還得狠下功夫，通過有針對性的制定法規(guī)和采取有效措施來解決。這也是近幾年一些城市出現(xiàn)“圈地熱”的主要原因之一。對于這種情況，有的國家采取征收“受益稅”（含土地和房地產(chǎn)受益增值）或“土地增值稅”、“財產(chǎn)稅”（因財產(chǎn)定期評估，就包含了增值的內(nèi)容）的法制來抑制其獲取暴利。過5年后，這一片郊區(qū)各方面的條件初具規(guī)模，每畝土地的轉(zhuǎn)讓金就漲到了200萬元?！　。ň牛┯械姆康禺a(chǎn)企業(yè)獲得了高利甚至暴利，屬于管理工作沒有跟上。　?。ò耍┯械姆康禺a(chǎn)企業(yè)，在實行科學管理、采用先進技術(shù)、提高經(jīng)營決策能力和企業(yè)信譽等整體水平方面，都優(yōu)于其他企業(yè)，并因而獲得了高利。房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)高利或暴利，各有其不同原因。直至今日，這一問題仍然存在?！　∵@里要著重指出，由于我國的房地產(chǎn)業(yè)屬于“新興”產(chǎn)業(yè)，許多調(diào)控企業(yè)利潤的法制還沒有跟上，加上其風險性產(chǎn)業(yè)和資金量大的特點，出現(xiàn)高利特別是暴利的“機率”，一般會大于其他非風險性行業(yè)；一個國家的大富翁中，搞房地產(chǎn)的就占有較大的比重。　?。ㄆ撸┰谑袌鼋?jīng)濟的年度運行中，各個行業(yè)都可能出現(xiàn)一些獲得高利甚至暴利的企業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)也不會例外。它們不僅企業(yè)利潤比較高，而且產(chǎn)業(yè)集中度和市場占有率高。如果房地產(chǎn)稅加上土地出讓金，則成為城市財政的主要來源。據(jù)世界各國的資料表明，房地產(chǎn)稅占城市收入的比重，發(fā)達國家高，可以達到1015％；發(fā)展中國家低，只有16％。近十多年來，我國的房地產(chǎn)業(yè)在以上6條標準方面表現(xiàn)都很突出，因而成了名副其實的支柱產(chǎn)業(yè)?！　?jù)了解，我國尚無統(tǒng)一的支柱產(chǎn)業(yè)標準。　　由于國情不同，西方國家有的常規(guī)并不一定全都適合于我國，本文第（五）節(jié)的分析就說明了我國的特殊情況?！　τ诮y(tǒng)計數(shù)字有懷疑，可以拿出真憑實據(jù)來，請統(tǒng)計部門去核查修改。因為它不符西方國家經(jīng)濟繁榮時期房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)獲得高利的常規(guī)。主要辦法是，推行房地產(chǎn)企業(yè)集約化、規(guī)?；慕Y(jié)構(gòu)調(diào)整，加快產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的步伐，減少企業(yè)數(shù)量，提高企業(yè)素質(zhì)。也是我國房地產(chǎn)企業(yè)平均素質(zhì)不高、問題甚多的主要原因。更主要的原因是我國的市場經(jīng)濟還不夠發(fā)達，企業(yè)適時進退市場的自覺性低，使得許多低利和虧損企業(yè)不能及時淘汰?！吧嘀嗌佟?，造成占總數(shù)2／3的企業(yè)因任務(wù)不足而處于低利和虧損狀態(tài)。在報上發(fā)表文章的作者，沒有去查統(tǒng)計年鑒，而是按國外的常規(guī)，或者幾個高利企業(yè)的例子推論，作出了不符合我國房地產(chǎn)企業(yè)實際的結(jié)論。據(jù)中國統(tǒng)計年鑒的統(tǒng)計，1996年全國房地產(chǎn)企業(yè)的平均利潤為盈利0．91％，1997年為虧損4．66％，1998年為虧損3．61％，1999年為虧損1．16％，2000年為盈利1．62％，2001年為盈利2．29％，2002年為盈利3．6％?！　。ㄋ模┦畮啄陙?，我國的國民經(jīng)濟持續(xù)地高速發(fā)展。因此，在西方國家市場經(jīng)濟充分發(fā)育的正常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的全行業(yè)利潤，將隨著國民經(jīng)濟的衰榮更迭而更迭。在西方國家市場機制相當健全的條件下，其平均利潤一般會達到20％以上，高的會達到40％?！　。ㄈ┰谖鞣絿?，房地產(chǎn)屬于風險性產(chǎn)業(yè)。市場經(jīng)濟的這種優(yōu)勝劣汰作用，是加快社會經(jīng)濟、社會生產(chǎn)力和科技發(fā)展的強大動力。這種差別就會推動廣大企業(yè)不間斷地去努力提高水平。而且，努力提高社會和行業(yè)的平均利潤水平，還是增加社會積累、加快經(jīng)濟發(fā)展速度之必需。此外，企業(yè)的產(chǎn)品在市場上是暢銷還是滯銷，也會影響其價格和企業(yè)利潤。在同一年內(nèi)，各個行業(yè)的平均利潤，也不會相同，例如，有些正在采用高新科技的“朝陽”行業(yè)或產(chǎn)品緊俏行業(yè)的利潤會高于社會平均利潤，而一些“夕陽”行業(yè)或產(chǎn)品滯銷行業(yè)則與之相反。這些利潤率有高有低，而且每年都會有變化。而利潤過高，必然會提高房價，而且有可能產(chǎn)生“高額利潤驅(qū)動”的嚴重后果。──關(guān)于房地產(chǎn)形勢不同意見辨析之三　　有位作者著文指出，企業(yè)的合理利潤應(yīng)為5％，而房地產(chǎn)企業(yè)的利潤遠遠高于5％，因而利潤過高?！　∥覈康禺a(chǎn)企業(yè)的利潤是高還是低刊發(fā)日期：2003年12月許多房地產(chǎn)從業(yè)人員是從別的行業(yè)轉(zhuǎn)過來的，對專業(yè)知識掌握的不夠。同國外比較起來，我們的房地產(chǎn)行政管理過于繁雜，租稅費體系過于混亂?！　〖訌姺康禺a(chǎn)業(yè)各個方面的配套建設(shè)。據(jù)統(tǒng)計，目前全國共有房地產(chǎn)企業(yè)２２２８７家，平均資產(chǎn)不足１０００萬元，具有一級資質(zhì)的只有１．４４％，二級資質(zhì)占１２．９％。但這不是長久之計，提高我國房地產(chǎn)企業(yè)競爭水平才是上策。我國是以發(fā)展中國家的身份加入世界貿(mào)易組織的，世貿(mào)組織有保護發(fā)展中國家幼稚產(chǎn)業(yè)的規(guī)定。競爭在微觀層次上主要表現(xiàn)為企業(yè)間的競爭。所以，應(yīng)盡快健全房地產(chǎn)業(yè)的法律法規(guī)體系，使房地產(chǎn)的經(jīng)營管理納入法制化的軌道。經(jīng)過多年的努力，我國已經(jīng)制訂了很多關(guān)于房地產(chǎn)的法律法規(guī)，但是同國際慣例相比，我們的法律法規(guī)還很不完善?！　〗ⅰ⒔∪康禺a(chǎn)業(yè)的法律法規(guī)體系。隨著入世的臨近，建材工業(yè)還可能成為平衡電子信息、汽車等幼稚產(chǎn)業(yè)的高保護性關(guān)稅而成為首當其沖的開放性行業(yè)。　　與房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)和行業(yè)將受到?jīng)_擊。我國的房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)力水平較低，經(jīng)濟基礎(chǔ)薄弱，體制不順，不但面臨著發(fā)展生產(chǎn)力的問題，而且還面臨著經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)軌的任務(wù)。改革開放二十年，我國房地產(chǎn)行業(yè)從無到有，經(jīng)營管理水平有了長足的發(fā)展?！　觿鴥?nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的競爭壓力。這在國際上有很多先例，如前段時間的東南亞經(jīng)濟危機在很大程度上是因為國際商人在房地產(chǎn)上的投機造成的?！　鴥?nèi)房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)將面臨極大挑戰(zhàn)　　國內(nèi)經(jīng)濟受國際經(jīng)濟的影響越來越大，我國房地產(chǎn)業(yè)受國際經(jīng)濟狀況變動的影響已越來越明顯。房地產(chǎn)中長期向好的受益者，更多的將是土地和房地產(chǎn)開發(fā)成本低、市場定位準確的企業(yè)。短期內(nèi)，對房價及房價構(gòu)成的影響，應(yīng)根據(jù)不同情況而定。由于關(guān)稅的下降和國外競爭對手的進入，在短期內(nèi)均會使房地產(chǎn)建造成本明顯下降，如進口建材、建筑物設(shè)備等的關(guān)稅，將從目前的百分之三十降至百分之十幾。對國內(nèi)同行來說，競爭壓力增加，但優(yōu)勢企業(yè)、優(yōu)勢項目將更易獲得國外金融資本的支持，優(yōu)勢將增強；而作為弱企業(yè)、弱項目來說，對手的強大和增多，將使其更顯弱勢，市場優(yōu)勝劣汰加速進行。房地產(chǎn)的投資開發(fā)、規(guī)劃設(shè)計、建筑和服務(wù)水平均有提高，房地產(chǎn)商品更符合市場的需求?！　》康禺a(chǎn)商品更符合市場需求，房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)行業(yè)發(fā)展空間增大，但競爭更趨激烈。同時，隨著汽車關(guān)稅的逐年大幅降低，汽車擁有量的迅速增加，鄰近郊區(qū)的住宅和其他房地產(chǎn)需求增加也將更加明顯。如隨著進出口業(yè)務(wù)的大量增加，作為海運、報關(guān)企業(yè)集中的上海北外灘地區(qū)的辦公物業(yè)需求將明顯增加；此外，經(jīng)濟活動的頻繁意味著職工收入的增加和就業(yè)的增加；關(guān)稅的明顯下降，居民的日常開支也將降低?！　「黝惙康禺a(chǎn)需求增加，其中非住宅類房地產(chǎn)需求將首先增加。同時將進一步放寬國外金融服務(wù)機構(gòu)進入的政策，放寬市場準入條件，擴大金融機構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍。但由于外商認為我們的房地產(chǎn)市場透明度低，游戲規(guī)則不明確，投資的非經(jīng)營性風險過高，所以外商的投資主要集中在炒賣土地上?！　∮欣跀U大外商對房地產(chǎn)業(yè)的投資規(guī)模，擴大房地產(chǎn)的融資渠道。加入世界貿(mào)易組織以后，我們可以利用發(fā)達國家的先進技術(shù)、先進的工藝、現(xiàn)代的裝備、高科技建材，提高我國房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)力水平，提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的科技含量，將我國的房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)力水平提高到一個新的高度?！　∮欣谔岣叻康禺a(chǎn)業(yè)的勞動生產(chǎn)力水平和經(jīng)營管理水平。按照世界貿(mào)易組織的有關(guān)規(guī)定，我國必須在一定期限內(nèi)，建立起符合國際慣例的市場經(jīng)濟體制。權(quán)利為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將提供不可多得的機遇，義務(wù)將對我國整個經(jīng)濟，尤其是處于起步階段的中國房地產(chǎn)業(yè)構(gòu)成極大的挑戰(zhàn)。研究房地產(chǎn)在加入世界貿(mào)易組織以后所受的影響和對策具有迫切的現(xiàn)實意義。我國又處于經(jīng)濟發(fā)展和城市化的加速期，對房地產(chǎn)的總量需求每年都在增加?！　‘斍?，我國加入世貿(mào)組織在即，各行各業(yè)都在研究對本行業(yè)的影響、對策及措施。入世將加速我國房地產(chǎn)業(yè)市場化　　由于關(guān)稅的下降和國外競爭對手的進入，在短期內(nèi)均會使國內(nèi)房產(chǎn)建造成本明顯下降；但由于房地產(chǎn)需求增加，將使土地的價格上升，兩種因素對房價有一定抵沖作用。我們要嚴厲打擊那些房地產(chǎn)開發(fā)中的害群之馬，努力規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)行為，為社會各界提供更多更好的房地產(chǎn)產(chǎn)品，在滿足日益增長的房地產(chǎn)消費需要的同時也給我國經(jīng)濟建設(shè)作出更大貢獻。建立一個健康的房地產(chǎn)業(yè)不僅僅是保護每個業(yè)主的合法權(quán)益的問題，更是關(guān)系到這個產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展問題，甚至可能是關(guān)系到局部的政治與社會穩(wěn)定問題，絕對不能等閑視之。同時，作為保護消費者合法權(quán)益的各級消費者組織也應(yīng)積極行動起來，通過各種合法途徑來維護消費者的合法權(quán)益，維護正常的房地產(chǎn)開發(fā)秩序，促進整個國民經(jīng)濟快速、有序、健康的發(fā)展。一個失去了誠信的行業(yè)，不正是面對著災(zāi)難的來臨嗎？所以，從整個行業(yè)的利益出發(fā)，作為其行業(yè)整體利益維護者的房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會應(yīng)當予以正確回應(yīng)才行。而肩負維護整個行業(yè)整體利益的房地產(chǎn)業(yè)組織，也鮮見對這些事件作出正確的回應(yīng)，實在是太不應(yīng)該。但是為什么還是會屢見不鮮