【正文】 ④ 機(jī)會成本。 ▲ 利率是 指單位時間內(nèi)的利息與本金的比率。 本金。 ▲ 資金的時間價值 的換算： （一）資金時間價值換算的基本說明 資金時間價值換算中符號及其涵義 P表示現(xiàn)值 F表示將來值 I表示利率 N表示計(jì)息的周期數(shù) A表示等額年金 資金時間價值換算中的假設(shè)條件 （ 1）資金時間價值換算中采用的是復(fù)利。 （ 3）本年的年末為下一年的年初。 （ 5）將來值 F是在當(dāng)前以后的第 N年年末發(fā)生的。 （ 7）第一個等差額 G和增長率 S是第二年年末發(fā)生的。 通常用 F/P,i,n來表示。通常用 P/F,i,n來表示。 通常用 F/A,i,n來表示 . （算某人每月存款 100元，年利率 8％， 20 年好的累計(jì)金額是多少？用此公式計(jì)算） 將將來值轉(zhuǎn)換為等額年金的公式 Ａ＝Ｆ [i／（１＋ i） n— １ ] i／（１＋ i） n １ 稱為 “ 償債基金系數(shù) ” 。通常用 P/A,i,n來表 示 將現(xiàn)值轉(zhuǎn)換為等額年金的公式 A=P[I（ 1+ｉ）ｎ /（ 1+ｉ）ｎ — 1］ （ 1+ｉ）ｎ /（ 1+ｉ）ｎ — 1 稱為 “ 資金回收系數(shù) ” 通常用 A/P,i,n來表示 （算月等額還貸款本息用此公式） ※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※ ▲ 投資前經(jīng)過的三個階段： ① 投資機(jī)會尋找； ② 投資機(jī)會評價（投資前最重要的環(huán)節(jié)）； ③ 此資料來自企業(yè) 投資機(jī)會選擇。 ▲ 根據(jù) 風(fēng)險(xiǎn)偏好可將投資者分為： ① 投機(jī)型的投資者； ② 保守型的投資者 ③ 普通投資者。 ▲ 投機(jī)較看重短期的時間介入，缺乏理性的分析和與評估 ......。 ▲ 現(xiàn)金流量分為：現(xiàn)金流入量、現(xiàn)金流出量和凈現(xiàn)金流量。 ▲ 凈現(xiàn)值用 NPV表示；內(nèi)部收益率用 IRR表示。 ▲ 凈現(xiàn)值的計(jì)算方法； 算出凈現(xiàn)金流量（現(xiàn)金流入量 現(xiàn)金流出量 =凈現(xiàn)金流量）； 算出凈現(xiàn)值； 例：凈現(xiàn)值 =60500/（ 1+10％） +100/（ 1=10％） 2+600/（ 1+10％） 3 此資料來自企業(yè) 判斷 NPV是否可行。 ▲ 判斷 NPV是否可行的標(biāo)準(zhǔn)： NPV＞ 0，可以接受； NPV＜ 0，不可以接受，應(yīng)被淘汰； NPV＝ 0，兩可。 求出動態(tài)投資回收期后 Pt后，將其與項(xiàng)目投資回收期 Pc相比較，判斷項(xiàng)目是否行的標(biāo)準(zhǔn)： Pt≤Pc, 可以接受； Pt＞ Pc,不可以接受，應(yīng)被淘汰。 第二章 房地產(chǎn)的價格和估價知識 ▲ 房地產(chǎn)之所以有價格，需要具備 3個條件： ① 有用性； ② 稀缺性； ③ 有效需求。 ▲ 某宗房地產(chǎn)的區(qū)位是指該宗房地產(chǎn)的與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系。 ▲ 最簡單和最常見的是用距離來衡量區(qū)位的好壞。 ▲ 在經(jīng)濟(jì)學(xué)里，廣義的價值有使用價值和交換價值。 交換價值，是指該種商品同其它商品相互交換的量的關(guān)系或比例；通常用貨幣來衡量；（即：交換價值表現(xiàn)為一定數(shù)量的貨幣或其他商品） ▲ 沒有使用價值肯定就沒有交換價值，但是反過來卻不一定成立，即沒有交換價值不一 定沒有使用價值，如空氣。 ▲ 某一房地產(chǎn)的投資價值，是指該房地產(chǎn)對于某個具體的投資者的經(jīng)濟(jì)價值，是該投資者基于個人的需要或意愿，對該房地產(chǎn)所估計(jì)的價值或作出的評價。 市場價值是客觀的、非個人的價值。 ▲ 大于或等于該房地產(chǎn)的市場價值，是投資者投資行為或交易能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。 ▲ 成交價格可能是正常的，也可能是 不正常的。 在賣方市場下，成交價格往往是偏高的；在買方市場下，成交價格往往是偏低的。市場價格是短期均衡價格。理論價格是長期均衡價格。是一項(xiàng)資產(chǎn)在當(dāng)初購置時的價格或發(fā)生的支 出。 ▲ 帳面價值又稱帳 面凈值、折余價值，是該資產(chǎn)的原始價值減去已計(jì)提會計(jì)折舊后的余額。 ▲ 從政府對價格管制或干預(yù)的程度來看，價格有： 市場調(diào)節(jié)價； 政府指導(dǎo)價； 政 此資料來自企業(yè) 府定價。（如：商品房出售價） ▲ 政府指導(dǎo)價是指由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價及其浮動幅度，指導(dǎo)經(jīng)營者制定的價格。經(jīng)濟(jì)適用房的利潤控制在 3％以下。（如：出售公房標(biāo)準(zhǔn)價格、成本價）。 ▲ 經(jīng)濟(jì)適用房的成本包括： ① 征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)； ② 勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)； ③ 建筑安裝工程費(fèi)； ④ 住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)； ⑤ 管理費(fèi)； ⑥ 貸款利息； ⑦ 稅金。 ▲ 總價格間稱總價，是指某一宗或某一地域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價格。 ▲ =1平方米。 ▲ 樓面地價又稱單位建筑面積地價：是平均到每個單位建筑面積上的土地價格。 即：樓面地價 =土地單價 /容積率 ▲ 中國大陸目前的房租有：市場租金、商品租金、成本租金、準(zhǔn)成本租金和福利租金。 此資料來自企業(yè) ▲ 名義價格是指在成交日期時講明，但不是在成交日期時一次付清的價格。 ▲ 房地產(chǎn)現(xiàn)貨價格是指以現(xiàn)狀房地產(chǎn)為交易標(biāo)的的價格。期房價格通常低于現(xiàn)房價格。 ▲ 現(xiàn)貨交易，現(xiàn)在交貨，現(xiàn)在一次付清，此為典型的現(xiàn)貨交易。 ▲ 起價、標(biāo)價、成交價和均價是商品房銷售中出現(xiàn)的一組價格。 ▲ 起價是指所銷售的商品房的最低價格。 ▲ 成交價是商品房買賣雙方的實(shí)際交易價格。 ▲ 均價是所銷售商品房的平均價格。 ▲ 土地價格簡稱地價，如果是一塊無建筑物的空地，此價格即是指該塊土地的價格； 土地的 “ 生熟 ” 程度主要有下列 5種：（ 1）未征用補(bǔ)償?shù)霓r(nóng)地。（ 5）已做拆遷補(bǔ)償安置的城市空地。 此資料來自企業(yè) ▲ 補(bǔ)地價指需要補(bǔ)交給政府的一筆地價。 ※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※ ▲ 影響房地產(chǎn)價格的因素有以下 8類： ① 自身因素； ② 環(huán)境因素； ③ 人口因素； ④ 經(jīng)濟(jì)因素；⑤ 社會因素； ⑥ 行政因素； ⑦ 心理因素； ⑧ 國際因素。 ▲ 影響房地產(chǎn)價格的環(huán)境因素主要有：聲覺環(huán)境、大氣環(huán)境、水文環(huán)境、視覺環(huán)境和衛(wèi)生環(huán)境。 ▲ 影響房地產(chǎn)價格的人口因素有：人口數(shù)量、人口素質(zhì)和家庭人口規(guī) 模。 ▲ 影響房地產(chǎn)價格的社會因素主要有：政治安定狀況、社會治安程度、房地產(chǎn)投機(jī)和城市化。 ▲ 影響房地產(chǎn)價格的行政因素主要有：房地產(chǎn)制度（房地產(chǎn)制度對房地產(chǎn)價格的影響也許最大）、房地產(chǎn)價格政策、行政隸屬變更、特殊政策、城市發(fā)展戰(zhàn)略，城市規(guī)劃及土地利用規(guī)劃、稅收政策、交通管制。 ▲ 影響房地產(chǎn)價格的國際因素主要有：世界經(jīng)濟(jì)狀況、軍事沖突狀況、政治對立狀況、國際競爭狀況。 ▲ 比較法適用的對象是具有交易性的房地產(chǎn)。 ▲ 比較法適用的條件：同一供求范圍內(nèi)存在較多的類似房地產(chǎn)的交易。 ▲ 建立價格可比基礎(chǔ)包括： 統(tǒng)一付款方式； 統(tǒng)一采用單位； 統(tǒng)一幣種和貨幣單位；統(tǒng)一面積內(nèi)涵； 統(tǒng)一面積單位。 ▲ 區(qū)位狀況影響修正包括：繁華程度、交通便捷程度環(huán)境景觀、公共設(shè)施完備程度、臨路狀況、朝向、樓層等。 ▲ 成本法是求取估價對象在估價時點(diǎn)時的重新購建價格，然后扣除折 舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 ▲ 價格等于成本加平均利潤是在長期內(nèi)平均來看的，而且需要具備兩個條件：一是自由競爭； 此資料來自企業(yè) 二是該種商品可以大量生產(chǎn)。 ▲ 房地產(chǎn)價格通常由下列 7項(xiàng)組成： 土地取得成本 開發(fā)成本 管理費(fèi)用 投資利息 銷售費(fèi)用 銷售稅費(fèi) 開發(fā)利潤。 ▲ 求取建筑物折舊的方法有：年限法、實(shí)際觀察法、成新折扣法。其高低取決于 3個因素： 可獲收益的大小； 可獲收益的長短； 獲得該凈收益的可靠性。（如：商店、寫字樓、住宅、旅館、餐館、游樂場、影劇院等） ▲ 收益法最簡單的公式： V=a/r (v表示收益價格； a表示凈收益； r表示資本化率或折現(xiàn)率 )。 ▲ 求取資本化率有： 市場提取法 累加法兩種。 ▲ 收益乘數(shù)有：毛租金乘數(shù)、潛在毛收入乘數(shù)、有效毛收入乘數(shù)和凈收益乘數(shù)。 ▲ 毛租金乘數(shù)法一般用于土地或出租性住宅、公寓的估價。 ▲ 城市規(guī)模包括人口規(guī)模和用地規(guī)模。 ▲ 按行政級別可分為： 直轄市 地級市、 縣級市 建制鎮(zhèn)。 ▲ 按城市地理位置，可將城市分為：南方城市和北方城市 ， 沿海城市和內(nèi)陸城市 ，邊境城市和內(nèi)地城市。 ▲ 城市行政區(qū)可分為市區(qū)和郊區(qū)。 ▲ 城市的地域范圍：城市行政區(qū)、建城區(qū)、城市規(guī)劃區(qū)。 ▲ 城市功能區(qū)：中心商務(wù)區(qū)（大城市中的金融、貿(mào)易、信息和辦公高度集中，并附有購物、文娛服務(wù)等的綜合經(jīng)濟(jì)活動的核心地區(qū)）、商業(yè)區(qū)（市級或區(qū)級商業(yè)集中的地區(qū)）、居住區(qū)、文教區(qū)、工業(yè)區(qū)、倉儲區(qū)、風(fēng)景區(qū)、衛(wèi)星城、開發(fā)區(qū)。 ▲ 在中國，城市土地利用分為： ⒈ 居住用地 R（包括：住宅、公共服務(wù)設(shè)施、道路、綠地等）；⒉ 公用設(shè)施用地 C（包括：行政、經(jīng)濟(jì)、文化、教育、科研及設(shè)計(jì)等用地）； ⒊ 工業(yè)用地 M（包括：生產(chǎn)車間、庫房及附屬設(shè)施用地 ；專用鐵路、道路用地）； ⒋ 倉儲用地 W； ⒌ 對外 此資料來自企業(yè) 交通用地 T； ⒍ 道路廣場用地 S； ⒎ 市政公用設(shè)施用地 U； ⒏ 綠地 G； ⒐ 特殊用地 D； ⒑ 水域和其他用地 E； ⒒ 保留地。 二類居住用地，以多、中、高層住宅為主，市政公用設(shè)施齊全，布局完整，環(huán)境較好。 四類居住用地，是指以簡陋住宅為主的用地。 ▲ 反映城市人口自然增減速度的指標(biāo)主要是城市人口自然增長率。 城市人口增長有： 人口凈增長、 人口零增長、 人口負(fù)增長。 ※ 本章重點(diǎn) ▲ 城市化表現(xiàn)為鄉(xiāng)村人口向城市人口轉(zhuǎn)化和城市不斷發(fā)展和完善的過程。 ▲ 在城市離心發(fā)展過程中有郊區(qū)化和逆城市化兩種不同類型和階段。 ▲ 近代，西方發(fā)達(dá)國家的城市中心向郊外發(fā)展的浪潮中，第一次浪潮為（人口外遷），第二