【正文】 后，毀損和滅失的風險由購房者承擔。購房者要清楚，有些費用不是由開發(fā)商來收取的。如果購房者沒有委托開發(fā)商代辦，開發(fā)商就不能代為收取。③面積測繪費收取原則為“誰委托，誰付費”，購房合同已規(guī)定開發(fā)商向購房人提供面積測量數(shù)據(jù)的義務，費用應由開發(fā)商交納。，房子就是你的了嗎？不是。鄉(xiāng)一級政府無權(quán)頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證。如果購買的是現(xiàn)房，購房者應該在訂立合同之日起90日內(nèi)辦理房產(chǎn)證。如果從事了上述的行為，也是不受法律保護的。（2）無房或現(xiàn)住房面積低于市、縣人民政府規(guī)定標準的住房困難家庭。（4）市、縣人民政府規(guī)定的其他條件。預購人在經(jīng)濟適用房竣工前可以轉(zhuǎn)讓其預購的經(jīng)濟適用房，但受讓人必須已經(jīng)取得經(jīng)濟適用房購房資格，并持審核證明辦理預售轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。，還以再買嗎？對于以原價出售已購經(jīng)濟適用房的原購房人,在辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后，由北京市各區(qū)縣國土房管局交易管理部門出具不高于經(jīng)濟適用房購買單價出售經(jīng)濟適用房的證明，可再次申請購買經(jīng)濟適用房，可憑證明到北京市建委開發(fā)辦辦理經(jīng)濟適用房購買資格的審核手續(xù)。？（1）以低于城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定的價格購買并且沒有按照規(guī)定補足房屋價款的公房。 （3）所有權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的公房。（5）已經(jīng)抵押并且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的公房。（7）擅自改變房屋使用性質(zhì)的公房。參考法條：《北京市已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理辦法》第五條？已購公有住房進入市場的買賣成交價格由買賣雙方當事人協(xié)商確定。申報的買賣成交價格明顯低于屆時正常市場價格水平的，區(qū)、縣房屋土地管理局應當進行現(xiàn)場勘察和評估，并按照評估的價格計算應當繳納的稅費。 參考法條：《北京市已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理辦法》第十三條但是在房屋租賃中，以下兩類承租人如果沒有《房屋租賃許可證》就不能辦理相關(guān)手續(xù)。二是對于租房用于居住的承租人來說，《房屋租賃許可證》是向公安機關(guān)辦理戶口登記的憑證之一。如果是縣政府所在地以外的建制縣，就要在市、縣政府房地產(chǎn)管理部門委托的機構(gòu)辦理。所以，承租人一定要仔細檢查房產(chǎn)證，了解房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，如果看到房產(chǎn)證上說明該房屋已被抵押的，承租人就必須在看到抵押權(quán)人的書面同意后才可以租房。？沒有房產(chǎn)證的房屋是不能出租的，產(chǎn)權(quán)證是房屋的權(quán)屬證件，沒有產(chǎn)權(quán)證就無法證明房屋的法律關(guān)系，從而就沒有房屋租賃的法律基礎(chǔ)；共有的房屋未經(jīng)全體共有人書面同意的，以及產(chǎn)權(quán)不清，權(quán)屬有爭議的，屬于違法建筑的房屋也不能出租；另外，如果該房屋不符合安全標準，不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門的有關(guān)規(guī)定，或已經(jīng)設置抵押房屋所有權(quán)的房屋未經(jīng)抵押權(quán)人同意的，屬于法律法規(guī)禁止出租的房屋，那么就不能出租。此外，還有需要注意的問題，未經(jīng)綜合驗收、新建的房屋不能租。對于房屋所有人已死亡的，房屋繼承人應當按《繼承法》的規(guī)定，辦妥房屋繼承過戶手續(xù)后，方可出租該私有房屋。但這個時候承租人可以要求出租人退還房租，如果出租人有過錯的話，還可要求出租人賠償損失。如果房屋不符合安全標準，危及承租人安全健康，承租人即使在租賃的時候知道這種情況，也可以隨時解除合同。為有效保護自己的利益，應盡量使用中國消費者協(xié)會或當?shù)胤抗懿块T推出的示范文本訂立合同。參考法條：建設部《城市房屋租賃管理辦法》第九條。而住宅用房，暫可不備案，但為有效保護承租人的權(quán)益，最好還是登記備案，否則就可能發(fā)生出租人同時將房子租給別人的情況；同樣，出租人也面臨著承租人非法將房子租給別人的風險。如果出租人或承租人有一方是港、澳、臺地區(qū)的人或者外國人，出租人就要到北京市國土資源和房屋管理局備案了。房屋租賃合同登記備案主要是為了便于管理，同時讓大家知道該房屋已經(jīng)被租出去了。參考法條：建設部《城市房屋租賃管理辦法》第十四條。？裝修后財產(chǎn)歸誰所有？承租人必須在得到出租人的書面同意后才能裝修房屋、增加附屬設施，而且在裝修的時候也不能隨意改變房屋的結(jié)構(gòu)，拆除承重墻。經(jīng)過出租人同意的裝修，雙方可以自行約定財產(chǎn)歸誰所有。參考法條：《最高法院關(guān)于執(zhí)行〈民法通則〉若干問題的意見（試行）》第八十六條。？承租人必須按照合同的約定使用房屋，不能私自改變房屋的用途。如果法律對該出租房屋有特別要求的話，還要征得主管機關(guān)的批準。對于承租人增添的附屬設備，雙方也可以約定由誰來負責維修。參考法條：《合同法》第二百二十條。建設部《城市房屋租賃管理辦法》第二十一條、第二十三條。，出租人可以不負責任？如果房屋損壞是因為承租人的過錯造成，或者是因為地震等不可抗力的因素造成，或者雙方約定由承租人負責檢查、維修房屋的，出租人可以免責。如果雙方約定由承租人負責檢查、維修房屋，但是出租人在出租時，對該房屋的現(xiàn)狀有所隱瞞的，如果房屋發(fā)生破壞性事故的話，出租人也不能因此完全免責?！逗贤ā返诙俣l。，原來的租賃合同還有效嗎？房屋拆遷后，房屋租賃關(guān)系仍然有效，雙方應當按照租賃合同繼續(xù)履行，出租人不能以此為理由終止租賃合同，但由于以前的房屋被拆除了，所以承租人可以住在補償安置的房屋里。如果不符合原來的用途，承租人也可以解除合同。在北京，拆遷人必須對被拆遷人予以補償，這個被拆遷人就包括承租人，但是承租人必須具有北京市常住戶口，按照國家規(guī)定的租金正式承租房屋，而且必須是長期居住才能獲得拆遷補償。 如果出租人要賣掉房子，應當首先通知承租人。當然，如果承租人出的價格比別人低，出租人就可以把房子賣給別人了。？應當向誰支付租金呢？如果承租人不想買下這套房子，那么承租人在原租賃合同規(guī)定的時間內(nèi)，還是可以按照原合同的條款繼續(xù)租用這套房子，新出租人沒有權(quán)利讓承租人搬走。因為最初的房屋租賃合同是承租人與老房東簽訂的，承租人應向老房東履行合同義務，所以在老房東提供證據(jù)證明新房東已享有產(chǎn)權(quán)，通知承租人向新房東支付租金，并由新房東與承租人簽訂租賃主體變更合同之前，承租人仍應按原合同履行，將租金交給老房東。被轉(zhuǎn)租人可以要求承租人承擔轉(zhuǎn)租合同的違約責任，如果出租人也參與了增值租金的分成，那么出租人也應當承擔一部分責任。但是，如果出租人同意，并且和承租人簽訂了相應的補充協(xié)議，那么轉(zhuǎn)租期限就可以比原租期長。承租人提前退租，應當在合理的期限以前通知出租人，以便出租人能找到新的房客。如果承租人繼續(xù)住在租賃房屋里，而出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但此后的租賃期間為不定期，也就是雙方當事人可以隨時解除租賃合同，但出租人解除合同時，應在合理期限前通知承租人。（2）出租人交付的房屋不符合房屋租賃合同的約定，致使承租人不能實現(xiàn)房屋租賃的目的。（4）出租人不履行檢查、維修義務，以致危及承租人安全或健康的?，F(xiàn)在大多數(shù)城市已經(jīng)有了廉租住房。申請廉租住房的家庭，應當由戶主按照規(guī)定程序向街道辦事處證明自己符合申請廉租住房的資格，提出書面申請，然后經(jīng)所在區(qū)房屋土地管理局廉租住房管理部門審核，公告登記后，才能輪候配租。符合最低收入標準和住房困難標準的城鎮(zhèn)居民可申請配租廉租住房，具體標準由地方政府確定，北京市城近郊八區(qū)的標準是： （1)連續(xù)享受北京市城市最低生活保障待遇1年以上的家庭或者具有本市非農(nóng)業(yè)常住戶口、持有本市民政部門認定的優(yōu)撫對象身份證明的家庭。參考法條：北京市國土資源和房屋管理局《北京市城鎮(zhèn)廉租住房管理試行辦法實施意見》第一條第一款。以北京為例，配租標準按人均10平方米使用面積（包括原住房面積），每平方米補貼25元。建設部、財政部、民政部、國土資源部、國家稅務總局《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》第五條。，政府會收回廉租住房或停發(fā)租賃補貼？如果將承租的廉租房轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租，擅自改變廉租房用途，或者連續(xù)6個月以上沒有在廉租房里居住，政府就會收回廉租房，或者停發(fā)租賃補貼。承租人首先要征得出租人的書面同意，然后和受讓人簽訂“房屋承租權(quán)轉(zhuǎn)讓合同”，最后由承租人和受讓人簽訂“租賃主體變更合同”，變更承租人，由受讓人繼續(xù)履行合同。參考法條：《合同法》第八十八條。如果出租人想出租按揭房，則可以向貸款銀行提出申請，經(jīng)同意后出租該房屋。？如果將所租住的公房作為廉租房轉(zhuǎn)租，需要經(jīng)過單位同意嗎？對于出租人租住的公房，如果取得擁有該公房所有權(quán)單位的同意，出租人就有權(quán)轉(zhuǎn)租公房，且單位有權(quán)按照規(guī)定或者協(xié)議分享轉(zhuǎn)租公房的利益。 如果出租人沒有征得單位的同意私自轉(zhuǎn)租，那么出租人就只能請求法院判決合同無效，然后要求承租人搬出，并支付房屋的使用費了。參考法條：《合同法》第五十八條。？屬于涉外出租房屋的，都應在房屋土地管理部門備案。此外，出租人也要仔細檢查外國人有沒有在中國居留的合法證件、身份證明等。對于租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的承租人來說，《房屋租賃證》是經(jīng)營場所合法的有效憑證，因此，出租人應當辦理《房屋租賃證》。此外還需要經(jīng)常檢查，一旦發(fā)現(xiàn)有違法犯罪、無照經(jīng)營等活動，出租人應當向公安機關(guān)舉報。公安部《租賃房屋治安管理規(guī)定》第七條、第九條第三款。，會產(chǎn)生什么后果？如果出租人知道或者應當知道，承租人進行的經(jīng)營活動是屬于無照經(jīng)營，仍然將房屋租給他們的，就會受到工商管理部門的行政處罰。 參考法條：國務院《無照經(jīng)營查處取締辦法》第十五條。？兩者的管理體制不同。出租房用于生產(chǎn)經(jīng)營的特征：①租金標準不同：雙方可以自行商定租金，而不受住房租賃指導價格的約束。根據(jù)《北京市個人出租房屋稅收征收管理辦法》的規(guī)定，稅務機關(guān)可以委托各級政府的外來人口管理部門、區(qū)縣房屋土地管理局、街道辦事處，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或經(jīng)北京市地方稅務局確認的其他具有代征稅費能力的單位作為代征人，負責出租房屋稅款的征收。此處以北京為例，出租人應繳納以下稅費：營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅。除了合同印花稅，由雙方各自承擔50%以外，所有稅費都應由出租人繳納，而不可約定由承租人承擔。雖然出租人將房屋出租出去，但是房屋的所有權(quán)還是屬于出租人的，他有權(quán)按照自己的需要處置自己的房屋。在賣出房屋之前，出租人應當在合理的時間范圍內(nèi)通知承租人，因為在同等條件下，承租人有權(quán)優(yōu)先購買承租的房屋。抵押行為不影響原合同的效力。一旦出租人不能償還債務，而將房屋變賣或者拍賣了，承租人仍然可以按照原來的租賃合同繼續(xù)住在房子里。在本情景中，雖然承租人是以一個人的名義租賃的房屋，但是因為承租人是與家人一起居住的，所以，承租人死亡后，其他一起居住的人有權(quán)要求繼續(xù)履行原合同。在沒有經(jīng)過出租人同意的情況下，未在一起居住的家人無權(quán)擅自搬入出租房屋。，合同還有效嗎？出租人的家人可以收回房屋嗎？在租賃期間，出租人死亡并不影響原租賃合同的效力。如果合同中沒有規(guī)定，出租人就必須事先征得承租人同意；如果承租人不同意，出租人就只好繼續(xù)履行合同了。參考法條：《合同法》第二百一十九、二百二十七、二百二十四條。參考法條：《合同法》第二百三十二條。，出租人該怎么討租呢？承租人無正當理由延遲繳付或拒絕繳付房租的，出租人可以要求承租人按照合同繳納違約金。如果承租人還是拒不繳付，出租人就可以請求法院強制其繳納租金了。如果出租人和承租人的這個約定沒有得到物業(yè)公司的書面確認，那么這個約定也只能對出租人和承租人有約束力，而對物業(yè)公司不發(fā)生效力，出租人必須對物業(yè)公司承擔責任。此外，中介機構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀人還必須有《房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證》。如果沒有在要求的地方懸掛，則很有可能存在問題，委托人就一定要小心了。如果和中介機構(gòu)合作，就一定要簽訂合同。此外，還要檢查出租人的房屋所有權(quán)證和身份證明，按照法律要求辦理正規(guī)手續(xù)，如登記備案，辦理《房屋租賃許可證》、《房屋租賃安全合格證》等。中介機構(gòu)不得收取委托合同以外的任何財物，如押金、信息費、咨詢費等。參考法條：建設部《城市房地產(chǎn)中介服務管理規(guī)定》第十八條、第二十一條。，還用交費嗎？不用。參考法條：《合同法》第四百二十七條。？中介機構(gòu)應當向誰收取中介費？中介機構(gòu)可以收取相當于半個月到一個月房租的中介費。按照慣例，租賃普通住宅，則由承租人向中介公司繳納中介費，而對于公寓、別墅租賃，則由出租人支付。業(yè)務主要是出租人將房屋委托給房屋出租代理機構(gòu)后，由代理機構(gòu)負責尋找房客，簽訂房屋租賃協(xié)議，辦理房屋租賃合同的相關(guān)備案手續(xù)，通過銀行收取、交付租金，按照合同規(guī)定，向承租人提供一定的服務，從而使出租人能從繁雜的房屋租賃事務中脫身。？如果承租人沒有繳付租金，銀行也會從代理機構(gòu)在銀行的保證金中劃撥出這么多的錢，付給出租人，因此出租人無需承擔承租人不交租