【正文】 系統(tǒng)為依托，用高科技手段構(gòu)建小區(qū)高速互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)平臺，為小區(qū)住戶提供安全、環(huán)保、高效、舒適、方便的生活空間。 雙景住宅應(yīng)該具備以下特點(diǎn)： a）窗外有景。難怪發(fā)展商在選址賣地時(shí)格外謹(jǐn)慎，生怕“錢扔錯(cuò)地兒成千古恨”。雙景住宅的社區(qū)內(nèi)景不僅要美觀別致，更重要的是社區(qū)外面的自然景觀融為一體。 c) 樓體、戶型、朝向設(shè)計(jì)要圍繞景觀精講細(xì)作。專家認(rèn)為，“綠色住宅”以可持續(xù)發(fā)展的思想為指導(dǎo)，意在尋求自然、建筑和人三者之間的和諧統(tǒng)一，即在“以人為本”的基礎(chǔ)上，利用自然條件和人工手段來創(chuàng)造一個(gè)舒適、健康的生活環(huán)境，同時(shí)又要控制對自然資源的使用，實(shí)現(xiàn)向自然索取與回報(bào)之間的平衡。實(shí)際上較高的綠化率只是“綠色住宅”內(nèi)容的一個(gè)方面，真正的“綠色住宅”的內(nèi)涵是全方位的立體環(huán)保工程。 216。新型建材、新型墻體的采用是“綠色住宅”的構(gòu)成內(nèi)容。如現(xiàn)在有一種新型的建材環(huán)保用磚，該磚采用發(fā)電廠排出的飛灰為重要原料，抗壓強(qiáng)度在8兆帕以上，在防水、隔熱、隔音和耐震強(qiáng)度上均超過了一般紅磚。 216。住宅采光的設(shè)計(jì)不但影響居住者身體健康和生活質(zhì)量，而且涉及到能源的節(jié)約與浪費(fèi)。 垃圾的分類處理。因此，專家也將垃圾分類處理納入“綠色住宅”的內(nèi)容。 健康住宅 所謂“健康住宅”，首先，住宅的基底應(yīng)選擇在適宜健康住宅居住條件的地區(qū)，由充足的陽光、自然風(fēng)、水源和植被，能避免噪聲和大氣污染，具備有效防止工業(yè)、農(nóng)業(yè)排放物的侵害等條件。 SHOPPINGMALL(音譯“摩爾”或“銷品茂”)，意為超級購物中心，指在一個(gè)毗鄰的建筑群中或一個(gè)大型建筑物中，由一個(gè)管理機(jī)構(gòu)組織、協(xié)調(diào)和規(guī)劃，把一系列的零售商店、服務(wù)機(jī)構(gòu)組織在一起，提供購物、休閑、娛樂、飲食等各種服務(wù)的一站式消費(fèi)中心。 房產(chǎn)的三個(gè)價(jià)值層 一個(gè)完整的產(chǎn)品應(yīng)包括三個(gè)價(jià)值層：核心價(jià)值、形式價(jià)值以及延伸價(jià)值。核心價(jià)值屬于所有價(jià)值中最重要的部分，因?yàn)樗鼧?gòu)成了房產(chǎn)價(jià)值和客戶利益最核心的部分。雖然這些不是最核心的部分，但會影響客戶的選擇。 3. 延伸價(jià)值 指小區(qū)的配套設(shè)施、文化氛圍、人口素質(zhì)、周邊社區(qū)的環(huán)境、物業(yè)管理水平、升值的潛力、公司的品牌、價(jià)格政策、銷售人員的素質(zhì)和服務(wù)質(zhì)量等。 （二）建筑與規(guī)劃知識 1. 基本規(guī)劃術(shù)語 居住區(qū) 是指城市中由城市主要道路或自然分界線所圍合，設(shè)有與其居住人口規(guī)模相應(yīng)的、較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的相對獨(dú)立的居住生活聚居地區(qū)。 住宅用地 是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地（含宅間綠地和宅間小路等）的總稱。 a) 居住區(qū)（級）道路：一般用以劃分小區(qū)的道路，在大城市中通常與城市支路同級。 c) 組團(tuán)（級）路：上接小區(qū)路、下連宅間小路的道路。公共綠地 滿足規(guī)定的日照要求、適合于安排休憩活動設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其他塊狀帶狀綠地及其他塊狀帶狀綠地等。公共活動中心是配套公建相對集中的居住中心、小區(qū)中心和組團(tuán)中心等。日照間距系數(shù)根據(jù)日照標(biāo)準(zhǔn)確定的房屋間距與遮擋房屋標(biāo)高的比值。本小區(qū)規(guī)劃居住總?cè)藬?shù)。小區(qū)內(nèi)占地面積（公頃）。每層樓面只有一個(gè)樓梯，住戶由樓梯平臺直接進(jìn)入分戶門，一般每個(gè)樓梯可以安排2~4戶（大進(jìn)深住宅一梯可安排5~8戶。 b) 戶內(nèi)生活設(shè)施完善，既減少了住戶之間的相互干擾，又能適應(yīng)多種氣候條件。 d) 建筑面積較小，造價(jià)經(jīng)濟(jì)合理。 花園式住宅 花園式住宅，也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。 躍層住宅 躍層住宅俗稱“樓中樓”，是近年來推廣的一種新穎住宅建筑形式。一般一層按排廚房、餐廳、起居室，樓上（有時(shí)是樓下）安排臥室。 復(fù)式住宅 復(fù)式住宅在概念上是一層，并不具備完整的兩層空間，但層高較普通住宅（~）高,可在局部掏出夾層,安排臥室或書房等，樓梯聯(lián)系上下，其目的是在有限空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。優(yōu)點(diǎn)是和躍層一樣能夠動靜分區(qū)，但因?yàn)闆]有完全分為兩層，所以又有復(fù)式住宅豐富的空間感。還有的利用地形地勢的高差在坡地上設(shè)計(jì)錯(cuò)層式住宅，可以減少控土的土方量。 退臺式住宅 退臺式住宅以稱為“臺階式”住宅，其外形類似于臺階，特點(diǎn)是住宅的建筑面積由底層向上逐漸減少，下層減少的建筑面積成為上層的一個(gè)大平臺，可做花園使用。 “大開間、空殼型”戶型 又稱“大開間、自由分隔空殼型”戶型，是指不受固定戶型困擾、可根據(jù)住戶愛好用途任意分割裝飾，使居住格局體現(xiàn)個(gè)性化特色的戶型。 露臺 露臺，一般是指住宅中的屋頂平臺或由于建筑結(jié)構(gòu)需求而在其他樓層中做出大陽臺，由于它面積一般均較大，上邊又沒有屋頂，所以稱作露臺。 走廊 走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。 地下室 地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者。 玄關(guān) 玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過度的地段。 隔斷 隔斷是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚妗?住宅的建筑結(jié)構(gòu) 所謂住宅的結(jié)構(gòu)，一般而言是指其建筑的承重結(jié)構(gòu)和圍護(hù)結(jié)構(gòu)兩個(gè)部分。一般而言，根據(jù)受力傳遞系統(tǒng)，可以分為框架結(jié)構(gòu)和剪力墻結(jié)構(gòu)、框架—剪力墻結(jié)構(gòu)等；根據(jù)采用的結(jié)構(gòu)墻體材料劃分，可以分為砌體結(jié)構(gòu)（如磚混結(jié)構(gòu)、砌塊結(jié)構(gòu)等）、現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)等。 剪力墻結(jié)構(gòu) 剪力墻結(jié)構(gòu)其實(shí)就是用鋼筋混凝土墻板來代替框架結(jié)構(gòu)中的梁柱，以鋼筋混凝土墻板來承受來自豎向和水平力的結(jié)構(gòu)。 砌體結(jié)構(gòu) 通俗的講，是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚（或其他砌體材料）墻承重的結(jié)構(gòu)。 鋼結(jié)構(gòu) 鋼結(jié)構(gòu)建筑是指主要承重構(gòu)件全部采用鋼材制作，它具有強(qiáng)度高、重量輕、抗震性能好、施工速度快、結(jié)構(gòu)占用面積小、地基費(fèi)用省、不污染環(huán)境，以及廢舊材料可以回收利用等優(yōu)點(diǎn)。從板樓的建筑特征來看，板樓就是東西長、南北短的建筑，也就是說在板樓的平面圖上，長度要明顯大于寬度，其外型為規(guī)則的條狀，就像一個(gè)規(guī)則的長方形，通常采用一梯兩戶布局，上到樓層后，左右各只一戶。目前市場上流行的板樓主要有兩種類型，一種是長廊式的，各住戶靠長走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個(gè)單元連在一起就拼成一個(gè)板樓。從塔樓的平面圖來看，塔樓的平面長度和寬度大致相同。這三個(gè)指標(biāo)構(gòu)成住宅的“三維空間”，在建筑學(xué)中分別稱為“開間”、“進(jìn)深”和“層高”，并有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。 住宅的層高和凈高 住宅的高度可以用“米”或“層”來計(jì)算，每一層的高度稱為層高。 住宅建設(shè)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 消費(fèi)者在購房時(shí)，除了考慮地理位置和人文環(huán)境外，對生活的質(zhì)量也越來越注重，他們特別關(guān)注在商品房銷售的廣告中常見的“建筑容積率、筑建密度、綠化率”等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 筑建密度 所謂筑建密度即建筑覆蓋率，是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物的基底面積（即房屋首層的占地面積）之和與規(guī)劃建設(shè)用地總面積之比。這里的綠地應(yīng)包括：公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地（即道路紅線內(nèi)的綠地），不應(yīng)包括屋頂、曬臺的人工綠地。但同樣由于受土地成本的控制，并不是每個(gè)項(xiàng)目都能做到。 建筑配套與建筑材料 會所 所謂會所，就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對象的綜合性高級康體娛樂服務(wù)設(shè)施。 RUN智能家居布線系統(tǒng) RUN智能家居布線系統(tǒng)，是一種物理網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，建立在國際標(biāo)準(zhǔn)之上，心TLA/ELA 570A為核心，以每戶為單位，支持家庭和小區(qū)內(nèi)所用弱電（電話、電腦、視頻、BA）的應(yīng)用，由雙絞線、同軸電纜、光纖和連接配件組成，所有的連接均端接于分布在每個(gè)房間的通訊插座和面板，并可簡單了自動連接相關(guān)設(shè)備，如電腦、電視、傳真、防盜警報(bào)系統(tǒng)等，為每一戶成員提供安全和舒適的生活環(huán)境。 房地產(chǎn)二級市場 房地產(chǎn)二級市場是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售或出租的市場，一般是指商品房首次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場。 1. 商品房預(yù)售 商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價(jià)款的行為。 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。216。 按提供的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。 權(quán)屬登記 預(yù)售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購人應(yīng)當(dāng)依法到房地產(chǎn)管理部門和市、市、縣人民政府土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。 2. 商品房現(xiàn)售 商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買賣人，并由買賣人支付房價(jià)款的行為。 五證 《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》（建設(shè)工程開工證）、《商品房銷售許可證》。內(nèi)部認(rèn)購可以為開發(fā)商盡快回籠資金，并且由于內(nèi)部認(rèn)購的商品房價(jià)格較低，通常會吸引眾多購房人士。 建筑面積的測算原則 一般規(guī)定 a) 房屋面積計(jì)算系指外圍水平面積及水平投影面積計(jì)算，其中包括房屋建筑面積、共有建筑面積、使用面積等的測算。 c) 房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積。 e) 房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪177。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計(jì)層數(shù)。地下層次以負(fù)數(shù)表示。即： 套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積 套內(nèi)使用面積 套內(nèi)使用面積，系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻線水平投影計(jì)算。 非共用墻，是指本套獨(dú)用墻體，其墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)有許多個(gè)陽臺的，全部計(jì)算。其中，原始設(shè)計(jì)為封閉式陽臺的，全部計(jì)算建筑面積；原始設(shè)計(jì)為開放式陽臺的，計(jì)算一半。 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面247。 面積誤差比 面積誤差比=（產(chǎn)權(quán)登記面積—合同約定面積）247。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。 實(shí)測面積 實(shí)測面積是指商品房竣工驗(yàn)收后，工程規(guī)劃相關(guān)主管部門審核合格，開發(fā)商依據(jù)國家規(guī)定委托具有測繪資質(zhì)的房屋測繪機(jī)構(gòu)參考圖紙、預(yù)測數(shù)據(jù)及國家測繪規(guī)范之規(guī)定對樓宇進(jìn)行的實(shí)地勘測、繪圖、計(jì)算而得出的面積。 居住面積 居住面積是指住宅中供日常生活起居用的臥室、起居室等的凈面積的總和。即： 使用率=套內(nèi)使用面積（地毯面積）247。即： 實(shí)用率=套內(nèi)建筑面積247。數(shù)字上的好看對于銷售是有很大幫助的。所謂“起價(jià)”，即“起步價(jià)”，是指本物業(yè)所有房源中的最低銷售價(jià)格，一般是指戶型格局、朝向不好的樓房價(jià)格。 基價(jià) 所謂“基價(jià)”，也叫“基礎(chǔ)價(jià)”，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房的基本價(jià)格。 均價(jià) 在實(shí)際銷售中，一般客戶是很少會問到均價(jià)的。 所謂“均價(jià)”，即本物業(yè)的平均銷售價(jià)格，將本物業(yè)各單位（即各套房子）的銷售價(jià)格相加之后的和除以各單位建筑面積的和數(shù)，即可得出每平方米的均價(jià)。 所謂“表價(jià)”，是指“樓盤銷售價(jià)目表”上標(biāo)明的各具體單元的銷售價(jià)格。這個(gè)銷售價(jià)格一般是最高價(jià)，即售樓人員向客戶提出的報(bào)價(jià)?！氨韮r(jià)”不同于“底價(jià)”。售樓人員的底價(jià)權(quán)限最低，此外，售樓經(jīng)理通常也會擁有一定的價(jià)格權(quán)限，即可以給予客戶低于售樓人員底價(jià)的價(jià)格；而老板則擁有最低的價(jià)格權(quán)限。預(yù)售價(jià)不是正式價(jià)格，在商品房交付使用時(shí)，應(yīng)按有批準(zhǔn)權(quán)限部門核定的價(jià)格為準(zhǔn)。一次性買斷價(jià)屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價(jià)格術(shù)語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨便變更。 分期付款 分期付款，是指整個(gè)購房款被分成若干比例，依照樓宇的施工進(jìn)度逐一支付的付款方式。 按揭付款 按揭付款是指購房者向銀行提出擔(dān)保的質(zhì)押文件，經(jīng)銀行審核通過后，取得房屋總價(jià)的部分代款，依抵押約定按期向銀行償還貸款本息，并提供房產(chǎn)作為償還貸款的擔(dān)保。 目前購房貸款可以采用三種貸款類型：商業(yè)性貸款、住房公積金貸款、組合貸款。 商業(yè)貸款 商業(yè)貸款完全屬于銀行的商業(yè)性活動，相對而言其貸款利息是最高的。 公積金貸款 公積金貸款屬于政策性貸款，相對來講利息是最低的。當(dāng)住房資金管理中心收到的公積金發(fā)生不足時(shí)，辦理的時(shí)間會減慢甚至?xí)和?。你在四種情況下可以提取住房公積金： a) 購買、建造、翻建、大修具有所有權(quán)的自住住房時(shí)。 c) 完全喪失勞動能力，并且與所在單位終止勞動關(guān)系時(shí)。 另外，當(dāng)你在償還住房公積金貸款本息時(shí)，也可提取住房公積金帳戶內(nèi)的存儲佘額用于沖抵貸款余額。 還款方式 一種叫做等額本息還款法，另一種叫做等額本金還款法。 a) 按月等額本息還款方式是指借款人在還款期內(nèi)每月嘗還的貸款本金和利息之和不變，但每月還款額中的本金比重逐月增加，利息比重逐月減少的一種還款方式。 購房稅費(fèi) 對于消費(fèi)者來說，購房并不能只考慮到房價(jià)的問題，還應(yīng)考慮到購房過程中所需要繳納的相關(guān)稅費(fèi)問題。印花稅要貼在房屋買賣契約正本上，%交納，即： 應(yīng)納稅費(fèi)=計(jì)稅金額（購房合同協(xié)議上注明的房屋買賣成交價(jià)）稅率（‰） 比如，如果你與開發(fā)商簽訂了一份購房合同，房價(jià)總額為500000元，則應(yīng)交納的印花稅為：500000‰=250元。但因提供按揭的銀行不同，在收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)上，也存大一定的差異。契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約按房價(jià)的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人（即買方）征收的一次性稅收。 產(chǎn)權(quán)辦理 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán) 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地使用權(quán)。 大產(chǎn)證 大產(chǎn)證，即開發(fā)商首先要取得的產(chǎn)權(quán)證，是開發(fā)商擁有房屋產(chǎn)權(quán)的證明，這只能由開發(fā)商來辦理。開發(fā)商只有取得了大產(chǎn)證，購房者才能去辦理小產(chǎn)證。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例、房產(chǎn)座落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。經(jīng)濟(jì)適用房亦屬于全部產(chǎn)權(quán)。在國家規(guī)定的住房面積之內(nèi)，職工按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購房后只擁有部分產(chǎn)權(quán)，可以繼承和出售，擔(dān)出售時(shí)原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)，售房的收入在扣除有關(guān)稅費(fèi)后，按