【正文】 立體環(huán)保工程。難怪發(fā)展商在選址賣地時(shí)格外謹(jǐn)慎，生怕“錢扔錯(cuò)地兒成千古恨”。始于1994年，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，市場(chǎng)地位很高。 Townhouse的基本要求：位置應(yīng)位于城市邊緣地帶，距市中心車程5至30分鐘，滿足第一居所的要求，生活、工組兩便利。 廉租房 “廉租房”這一概念，類似于香港的“廉租屋”。 私房 也稱私有住宅、私產(chǎn)住宅，他是由個(gè)人或家庭購(gòu)買、建造的住宅。 經(jīng)濟(jì)適用房 是指以微利價(jià)出售給廣大中低收入家庭的商品房。 此外，國(guó)家對(duì)建筑施工質(zhì)量通常以“優(yōu)良”和“合格”來(lái)評(píng)定，一級(jí)施工企業(yè)由于其嚴(yán)格的質(zhì)量管理制度和自身實(shí)力，“優(yōu)良”率是很高的。 有職稱的建筑、土木工程、財(cái)務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于5人。連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%，優(yōu)良率達(dá)10%以上。 具有5年以上從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)歷。在考察時(shí)，他們通常會(huì)關(guān)注開(kāi)發(fā)商的合法性、資信等級(jí)、曾經(jīng)開(kāi)發(fā)過(guò)的項(xiàng)目等等。它是指土地的自然狀況，社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況和法律狀況的調(diào)查與登記，包括了土地產(chǎn)權(quán)的登記和土地分類面積等內(nèi)容。 土地使用年限從土地使用者與政府土地管理部門簽訂土地出讓合同，依法取得土地使用權(quán)之日起開(kāi)始計(jì)算（通常在土地出讓合同中有明確約定）。 土地使用年限 首先應(yīng)該明確，房屋的所有權(quán)是不存在年限問(wèn)題的，也就是說(shuō)，房屋一經(jīng)購(gòu)買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)，并無(wú)居住年限的限制。 c) 土地使用權(quán)的劃撥。同樣，消費(fèi)者購(gòu)買商品房后，對(duì)該房屋所占有的土地，不享有所有權(quán)，只擁有使用權(quán)。 房地產(chǎn) 也稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，是指土地及附著在土地上的人工構(gòu)筑物和建筑物及其附帶的各種權(quán)利（所有權(quán)、管理權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)等）。 房地產(chǎn)業(yè) 是以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。 土地使用權(quán) 土地使用權(quán)是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的權(quán)利。土地使用權(quán)的劃撥，是指政府無(wú)償將土地?fù)馨l(fā)給使用者使用，一般沒(méi)有使用期限的限制。但是，商品房所占用的、通過(guò)出讓方式取得的國(guó)有土地的使用權(quán)是由期限的。 必須注意的是，購(gòu)房者所得到的土地使用權(quán)，是開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)讓給購(gòu)房者的。具體來(lái)講，是對(duì)在房地產(chǎn)調(diào)查登記過(guò)程中產(chǎn)生的各種圖表、證件等登記資料，經(jīng)過(guò)整理、加工、分類而形成的圖、檔、卡、冊(cè)等資料的總稱。 對(duì)于合法的再售項(xiàng)目，其開(kāi)發(fā)商首先應(yīng)取得《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程開(kāi)工證》和《銷售許可證》等相關(guān)證書(shū)。 近三年累計(jì)竣工30萬(wàn)平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。 C. 資質(zhì)三級(jí)企業(yè) 自由流動(dòng)資金500萬(wàn)元以上，注冊(cè)資金不低于500萬(wàn)元。 工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計(jì)人員。所以，購(gòu)房者對(duì)承建公司進(jìn)行考察最簡(jiǎn)單的方法就是考察它的資質(zhì)信譽(yù)、已建知名工程項(xiàng)目的多少以及在建項(xiàng)目的質(zhì)量如何。它是帶有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建的私有住宅。我國(guó)的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。周邊應(yīng)有完善的交通道路網(wǎng)絡(luò)，臨近高速公路，強(qiáng)調(diào)交通得易達(dá)性和便捷性。它集住宅、酒店、會(huì)所多功能于一體，具有“自由”和“投資”兩大功效。 b) 樓外有園。它是既適應(yīng)地方生態(tài)而又不破壞地方生態(tài)的建筑，具有節(jié)地、節(jié)水、節(jié)能、改善生態(tài)環(huán)境、減少環(huán)境污染、延長(zhǎng)建筑物壽命等優(yōu)點(diǎn)。 充分利用自然資源。但實(shí)際上，由于各種條件的限制，真正完全理想的土地是沒(méi)有的，這就需要開(kāi)發(fā)商充分利用現(xiàn)有條件去進(jìn)行周密的規(guī)劃和改造，將住宅建設(shè)和周圍的自然環(huán)境有機(jī)融合，創(chuàng)造一個(gè)比較和諧的環(huán)境。比如，當(dāng)我們購(gòu)買衣服時(shí)，不單是合體的就可以，我們還要講究是否美觀，是否時(shí)尚。 b) 小區(qū)（級(jí)）路：一般用以劃分組團(tuán)的道路。人均總占地面積（平均米/人）人均總占地面積=建筑紅線內(nèi)總用地247。 c) 仍保留一些公共使用面積，如樓梯、走道、垃圾道，保證了鄰里交往，有助于改善人際關(guān)系。這樣的好處是動(dòng)靜分區(qū)明確，互不干擾。目前，國(guó)內(nèi)建造的退臺(tái)式住宅都通常屬于中高檔住宅 “蝸居式”小戶型 “蝸居式”小戶型是指那些一室半的“小戶型”住宅，它雖比一般標(biāo)準(zhǔn)戶型的面積要小1/3左右，然而設(shè)計(jì)比較精巧，布局較為合理，“訂麻雀雖小，五臟俱全”，并可隨意確定居室內(nèi)各部分面積。 半地下室 半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1/3，且不超過(guò)1/2者。 框架結(jié)構(gòu) 框架結(jié)構(gòu)住宅，是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶粒等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配而成的住宅。 板樓有低層、多層，最近比較流行的是板式小高層。 住宅的進(jìn)深 住宅的長(zhǎng)度即進(jìn)深，在建筑學(xué)中是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實(shí)際長(zhǎng)度。通常情況下，住宅項(xiàng)目的綠地率應(yīng)不低于30%。 房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng) 房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)是指已獲得房地產(chǎn)主權(quán)的單位和個(gè)人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)賣或交換、轉(zhuǎn)達(dá)租的市場(chǎng)。 《商品房預(yù)售許可證》 商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。 兩書(shū) 《住宅質(zhì)量保證書(shū)》 《住宅使用說(shuō)明書(shū)》 4. 內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)房是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在未獲得《商品房預(yù)售許可證》等有關(guān)證件之前，在小范圍內(nèi)以“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”方式銷售商品房。0米以上計(jì)算。 陽(yáng)臺(tái)建筑面積 套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積，系指陽(yáng)臺(tái)地面底板外沿在水平面的投影。合同約定面積100% 產(chǎn)權(quán)面積 房屋的產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。商品房銷售面積（建筑面積）100% 實(shí)用率 實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積（也就是套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)面積）與套（單元）建筑面積（即銷售面積）的比率?！盎鶅r(jià)”是針對(duì)房地產(chǎn)定價(jià)方法而言的，與起步價(jià)沒(méi)有關(guān)系。 底價(jià) “底價(jià)”是指可以對(duì)外銷售的最低價(jià)格。 付款方式 一次性付款 一次性付款，是指購(gòu)房者簽約后必須將購(gòu)房房款一次性付給發(fā)展商。由于資金完全來(lái)自銀行，在銀行能接受的范圍內(nèi)，貸款額度通常不會(huì)受到什么限制，目前一般為購(gòu)房款的70%左右。 d) 戶口遷出本市或者出境定居時(shí)。根據(jù)規(guī)定，購(gòu)房者在購(gòu)買商品房過(guò)程中應(yīng)繳納如下稅費(fèi)： 簽訂購(gòu)房合同時(shí)：印花稅 簽訂購(gòu)房合同時(shí)，買賣雙方均需要繳納印花稅。房屋作為不動(dòng)產(chǎn)與土地是不可分割的一個(gè)整體，房屋在發(fā)生轉(zhuǎn)讓等產(chǎn)權(quán)變更時(shí)，必然是房地一體進(jìn)行的，不可能將房屋與土地開(kāi)割開(kāi)來(lái)處分。 住宅的“部分產(chǎn)權(quán)” 擁有“部分產(chǎn)權(quán)”的住宅一般是指職工按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的公有住宅。同樣通過(guò)一定法律契約，非房屋所有權(quán)人也可獲得房屋的使用權(quán)。有時(shí)房屋處分權(quán)也與所有權(quán)分離。但是，南朝向的房屋真的適合任何人嗎？答案是—不盡然。與其花那么大的價(jià)錢去購(gòu)買那些享受不到的陽(yáng)光，還不如添置些裝修精美的家具，望著窗外闌珊夜色，亦盡享溫馨世界。 2) 從景觀視野角度方面考慮 在選擇朝向時(shí)，還要與景觀結(jié)合起來(lái)。一套房?jī)?nèi)，臥室一般有二、三間，其朝向也不完全一致，而且在大多數(shù)情況下是有好有差。 廚房由于本身會(huì)產(chǎn)生許多油煙，因此，其室內(nèi)空氣最需與外界經(jīng)常保持交換。從習(xí)慣上看，居住的空間應(yīng)給人穩(wěn)定、寬闊感，所以房屋要方正，這樣不但有利于家具的擺設(shè)，對(duì)于居住著來(lái)說(shuō)也有個(gè)良好的居室活動(dòng)空間。 5)各功能分區(qū)的選擇 住宅戶型布局相當(dāng)重要，它關(guān)系到業(yè)主入住之后是否舒適、方便，是否有利于身心健康。a）臥室 臥室不應(yīng)太小且要具有私密性。 若入戶為起居廳時(shí)，在入口處最好有一過(guò)渡空間，比如設(shè)置一玄關(guān)，避免入門就看到客廳，增加戶內(nèi)的私密性。 陽(yáng)臺(tái)欄桿不低于1。6米，如為淋浴則凈寬度不得小于1。 c) 朝南的房間越多，通風(fēng)采光也就越好，居住也就越理想。 7)套型面積的選擇 套型與面積過(guò)大或過(guò)小都不盡合適，而是根據(jù)家庭人口的數(shù)量、年齡結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)承受通力等實(shí)際情況，考慮選擇合適的戶型與面積。一般來(lái)說(shuō)，買期房比買現(xiàn)房在價(jià)格上可優(yōu)惠10%以上。 （4） 具有較大的升值潛力。 （3） 避免糾紛。 （3） 高層通風(fēng)好，可以盡情呼吸新鮮空氣。 （2） 現(xiàn)在銀行存款利率低，把錢存入銀行賺不到多少利息，而按揭貸款利息等費(fèi)用支出又很大，如果沒(méi)有很好的投資機(jī)會(huì)，還不如選擇一次性付款，至少不會(huì)讓你的資產(chǎn)貶值，甚至能夠讓您得到升值的好處。 當(dāng)然，如果您的資金特別充裕，而且沒(méi)有其他的投資計(jì)劃，那么一次性付款自然是購(gòu)買房子的理想狀態(tài)。 （3） 幫助買到真正合適的房子。買房子，要會(huì)等待，也要敢下手。 11. 副中心房好在哪里？ （1）價(jià)格比市中心而言，副中心較為安靜，綠化率高。 （3） 市區(qū)郊區(qū)化是城市的發(fā)展趨勢(shì)，隨著交通的改善，生活會(huì)越來(lái)越便捷。 （3）盡情享受綠色，通常可以擁有自己的私家花園。 （3）空間整體性好，房間內(nèi)外不漏梁、柱棱角，便于裝修和室內(nèi)布置。隨著生活質(zhì)量的提高，我們對(duì)房子的配套要求也會(huì)越來(lái)越高。 2選擇不帶商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的住房有哪些好處？ 干凈、整潔，有利于物業(yè)管理，免去下屬商場(chǎng)所帶來(lái)的嘈雜的生活環(huán)境。 2選擇小社區(qū)的理由是什么？ （1）小社區(qū)居住人口少，不像大社區(qū)那樣嘈雜、人來(lái)人往，生活恬靜、安定。 3靠近小區(qū)深處（中心）的房子好在哪里？ （1）越靠近小區(qū)深處，環(huán)境越為安靜，人氣也足，也更加安全。 3單衛(wèi)的房子好在哪里？ （1）沒(méi)必要。 （3）沒(méi)有拆遷戶，開(kāi)發(fā)商就不必為安置拆遷戶花費(fèi)安置拆遷費(fèi)用，節(jié)約的這部分錢可以用來(lái)提高施工質(zhì)量，加強(qiáng)配套，戶型設(shè)計(jì)多樣化，樓盤也會(huì)上一個(gè)檔次。 3購(gòu)買粗裝修的房子有什么好處？ （1）成本低，房?jī)r(jià)也會(huì)較低。有時(shí)候覺(jué)得自己像個(gè)神經(jīng)病。努力過(guò)后，才知道許多事情，堅(jiān)持堅(jiān)持，就過(guò)來(lái)了。 購(gòu)買精裝修的房子又有什么好處？ （1）方便、省事，帶上鋪蓋即可入住。 3一進(jìn)門是廳的房子好在哪里？ （1）視野開(kāi)闊，大氣、敞亮，較符合北方人的性格。 （2）省錢。 3靠近主干道的房子又好在哪里？ （1）交通便捷，出門更加方便。 （3）雖然小社區(qū)內(nèi)配套不足，但由于小社區(qū)多處在繁華、交通便捷地區(qū)，周邊公共配套可以彌補(bǔ)社區(qū)內(nèi)自身配套不足的缺點(diǎn)，生活并不無(wú)方便之處。 （2）商業(yè)性濃，增值潛力大。 2朝東的房子好處是什么？ 陽(yáng)光光照時(shí)間早，新空氣易流通，不西曬，夏天涼快，非常適合早睡早起的人，晨光能帶給你朝氣蓬勃的心境，讓你的一天從冉冉升起的太陽(yáng)開(kāi)始。 （2）保溫性、隔音性比剪力強(qiáng)結(jié)構(gòu)的房子好。 1為什么說(shuō)購(gòu)買高檔住宅劃算？ （1）便宜無(wú)好貨，好貨不便宜，無(wú)論從投資角度，還是從居住角度，要買就買最好的。 （2）視野開(kāi)闊，空氣流通，采光好。 （3）相比市中心而言，副中心的老房子較少，可以減少日后拆建的捆擾。你現(xiàn)在已經(jīng)有房子了？但你手頭上還有一些足以首付的款項(xiàng)，是吧？那沒(méi)關(guān)系，你可以利用銀行的錢作投資?。∪绻麊螁文媚氵@20萬(wàn)去做投資，可能沒(méi)有什么生意好做的；但如果你把這20萬(wàn)拿來(lái)做首付，再向銀行借個(gè)三四十萬(wàn)，就可以買一套房子，把這套房子作為投資，那除了支付銀行貸款及利息外，你還可以獲得屬于自己的那一部分回報(bào)，這要比你單純用20萬(wàn)去投資的利潤(rùn)高得多。這不僅僅是因?yàn)樵谔菁?jí)換房的過(guò)程中會(huì)有手續(xù)費(fèi)、稅費(fèi)等等損失，而且即使將原有住房出租或出售也是非常費(fèi)心費(fèi)力的過(guò)程。有些人是在一次性付款買小房子和按揭買大房子之間徘徊，有些人根本還在發(fā)愁首付從何而來(lái)。 （4） 按揭貸款的房產(chǎn)證是要抵押給銀行的，而選擇一次性付款，您可以及時(shí)取得房子的真正所有權(quán)。 （5） 高層可乘坐電梯，省去爬樓梯的勞累與苦惱。正因?yàn)槿绱?，現(xiàn)房銷售將成為以后的流行趨勢(shì)。在一些尚未形成規(guī)模的地帶，當(dāng)時(shí)的期房售價(jià)較低，隨著開(kāi)發(fā)住宅的增多，形成了一定的規(guī)模，各種相關(guān)條件得以改善后，房?jī)r(jià)也會(huì)相應(yīng)上漲，買期房者可以從中得到升值的好處。 （2） 戶型設(shè)計(jì)上的優(yōu)點(diǎn)。別墅面積則更大，一般在180平方米以上。其中，廚房與飯廳緊密相連，方便備餐與用餐，均有明窗，通風(fēng)、采光好，且處于西北面，以油煙為主的污濁空氣被南風(fēng)吹走，難以在室內(nèi)停留，利于身心健康。 切忌衛(wèi)生間離主臥室太遠(yuǎn)；空間過(guò)于狹窄，影響淋浴功能。9米，太高會(huì)影響采光及觀景。 其次，不宜距臥室太近，廚房門更不能正對(duì)臥室房門，而與餐廳最好密切聯(lián)系，并直接對(duì)外采光通風(fēng)。 大面積戶型的主臥室應(yīng)帶有一個(gè)專用衛(wèi)生間，而且衛(wèi)生間的面積不應(yīng)小于4平方米。 那么，什么樣的戶型布局才是最理想的布局呢?用一句精辟的話來(lái)說(shuō)就是：絕大多數(shù)住戶都覺(jué)得不用改動(dòng)的戶型布局才是最好的布局。 b) 要考慮戶型的節(jié)能，以減少不必要的日常生活開(kāi)支 除了小儲(chǔ)藏室外，起居室、臥室、書(shū)房等人們經(jīng)?；顒?dòng)的空間最好能夠直接采光，這樣可以節(jié)約能源。一般來(lái)說(shuō)，要防止由于朝向不好、外面風(fēng)壓力太大引起油煙的“倒灌”或風(fēng)將油煙引入其他房間。 臥室也以南朝向?yàn)榧?，但最好不要靠外墻，因?yàn)樵谙奶?，南向臥室雖有涼風(fēng)，但射入的陽(yáng)光也較北向房間多，若是西向外墻，那么室內(nèi)溫度一頂較高。為此，能夠眺山觀海、能夠俯視中庭、能夠欣賞鳥(niǎo)語(yǔ)花香的朝向，通常是最受歡迎的。 對(duì)于在北方地區(qū)的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，或許有人會(huì)問(wèn)，北朝向的房屋冬天是否會(huì)冷？答案是：否。按照一般的定價(jià)規(guī)則，在同一層樓房中，南北朝向的單價(jià)通常會(huì)相差300~500元/平方米左右，然而這么大的差價(jià)通常僅僅只是意味著購(gòu)房者購(gòu)買的是每天享受陽(yáng)光時(shí)間的不同而已。 （六）選房知識(shí) 1. 樓盤的選擇 作為置業(yè)顧問(wèn)，我們需要為客戶購(gòu)房提供咨詢幫助，比如，根據(jù)客戶的具體情況，幫助客戶挑選到適合他們的房源。 收益權(quán) 房屋的收益權(quán)，是指房主收取房屋這項(xiàng)財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的某種收益。 所有權(quán) 房屋的所有權(quán)，是指在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)房屋全面支配的權(quán)利。 小產(chǎn)證 小產(chǎn)證，即每個(gè)購(gòu)房者拿到的產(chǎn)權(quán)證，由購(gòu)房者或購(gòu)房者委托開(kāi)發(fā)商到房產(chǎn)交易部門辦理。 辦理貸款時(shí)：律師費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、公證費(fèi) 申辦個(gè)人購(gòu)房貸款，購(gòu)房人通常要支付律師費(fèi)、公證費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等。 組合貸款 組合貸款顧名思義是公積金貸款和商業(yè)貸