【文章內(nèi)容簡介】 使門窗的隔音、阻熱、密封、安全性能都大大提高。 RUN智能家居布線系統(tǒng) RUN智能家居布線系統(tǒng)，是一種物理網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，建立在國際標準之上，心TLA/ELA 570A為核心，以每戶為單位，支持家庭和小區(qū)內(nèi)所用弱電（電話、電腦、視頻、BA）的應(yīng)用，由雙絞線、同軸電纜、光纖和連接配件組成，所有的連接均端接于分布在每個房間的通訊插座和面板，并可簡單了自動連接相關(guān)設(shè)備，如電腦、電視、傳真、防盜警報系統(tǒng)等，為每一戶成員提供安全和舒適的生活環(huán)境。 （三）商品房銷售基本知識與法律常識 房地產(chǎn)一級市場 房地產(chǎn)一級市場又稱土地一級市場，是土地使用權(quán)出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場。 房地產(chǎn)二級市場 房地產(chǎn)二級市場是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將建成的房地產(chǎn)進行出售或出租的市場，一般是指商品房首次進入流通領(lǐng)域進行交易而形成的市場。 房地產(chǎn)三級市場 房地產(chǎn)三級市場是指已獲得房地產(chǎn)主權(quán)的單位和個人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)賣或交換、轉(zhuǎn)達租的市場。 1. 商品房預(yù)售 商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。 商品房預(yù)售條件 216。 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。216。 216。 按提供的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。 《商品房預(yù)售許可證》 商品房預(yù)售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。 預(yù)售合同 商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。 權(quán)屬登記 預(yù)售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購人應(yīng)當(dāng)依法到房地產(chǎn)管理部門和市、市、縣人民政府土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，并提供必要的證明文件。 2. 商品房現(xiàn)售 商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買賣人，并由買賣人支付房價款的行為。 3. “五證兩書” 購房者在購房時通常會要求房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售商提供齊全的“五證”、“兩書”，這也是法律對銷售方的基本要求。 五證 《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》（建設(shè)工程開工證）、《商品房銷售許可證》。 兩書 《住宅質(zhì)量保證書》 《住宅使用說明書》 4. 內(nèi)部認購 內(nèi)部認購房是房地產(chǎn)開發(fā)商在未獲得《商品房預(yù)售許可證》等有關(guān)證件之前，在小范圍內(nèi)以“內(nèi)部認購”方式銷售商品房。內(nèi)部認購可以為開發(fā)商盡快回籠資金，并且由于內(nèi)部認購的商品房價格較低，通常會吸引眾多購房人士。（四）商品房面積測算 銷售面積的測算標準 在我國大部分城市，根據(jù)建設(shè)部《商品銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》的規(guī)定，商品房銷售仍按建筑面積計算價格。 建筑面積的測算原則 一般規(guī)定 a) 房屋面積計算系指外圍水平面積及水平投影面積計算，其中包括房屋建筑面積、共有建筑面積、使用面積等的測算。 b) 房屋建筑面積計算按房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，（，下同）以上的永久性建筑。 c) 房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積。 d) 房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋內(nèi)墻面水平面積計算。 e) 房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪177。0米以上計算。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數(shù)。 f) 房屋所在層次是指本權(quán)屬單元的房屋在該幢樓房中的第幾層。地下層次以負數(shù)表示。 套內(nèi)建筑面積的測算 套內(nèi)建筑面積，指套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積及套內(nèi)陽臺建筑面積之和。即： 套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積 套內(nèi)使用面積 套內(nèi)使用面積，系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻線水平投影計算。 套內(nèi)墻內(nèi)墻體面積 套內(nèi)墻內(nèi)墻體面積包括商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體的面積，有共用墻及非共用墻兩種： 共用墻，包括各套之間的分隔墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻墻體水平投影面積的一半計入內(nèi)墻體面積。 非共用墻，是指本套獨用墻體，其墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。 陽臺建筑面積 套內(nèi)陽臺建筑面積，系指陽臺地面底板外沿在水平面的投影。套內(nèi)有許多個陽臺的，全部計算。 一般來說，陽臺可以分為開放式陽臺和封閉式陽臺、外挑式陽臺和內(nèi)含式陽臺。其中，原始設(shè)計為封閉式陽臺的，全部計算建筑面積；原始設(shè)計為開放式陽臺的，計算一半。 公攤面積的測算 共有建筑面積 共有建筑面積=全幢建筑面積—全幢各套內(nèi)建筑面積之和—單獨具備使用功能的獨立使用空間等 共有建筑面積的分攤系數(shù) 整幢房屋的共有建筑面積除以整幢房屋各套內(nèi)建筑面積之和，即得到建筑物的共有建筑面積分攤系數(shù)。 公用建筑面積分攤系數(shù)=公用建筑面247。各套套內(nèi)建筑面積之和 共有建筑面積的分攤方法 分攤的公用建筑面積=各套套內(nèi)建筑面積公用建筑面積分攤系數(shù) 其他相關(guān)面積指標及系數(shù) 實用面積 是“建筑面積”扣除公共分攤面積后的余額。 面積誤差比 面積誤差比=（產(chǎn)權(quán)登記面積—合同約定面積）247。合同約定面積100% 產(chǎn)權(quán)面積 房屋的產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認定。 預(yù)測面積 預(yù)測面積是指在商品房期房（有預(yù)售銷售證的合法銷售項目）銷售中，根據(jù)國家規(guī)定，由房地產(chǎn)主管機構(gòu)認定具有測繪資質(zhì)的房屋測量機構(gòu)，主要依據(jù)施工圖紙、實地考察和國家測量規(guī)范對尚未施工的房屋面積進行一個預(yù)先測量計算的行為，它是開發(fā)商進行合法銷售的合法銷售依據(jù)。 實測面積 實測面積是指商品房竣工驗收后，工程規(guī)劃相關(guān)主管部門審核合格，開發(fā)商依據(jù)國家規(guī)定委托具有測繪資質(zhì)的房屋測繪機構(gòu)參考圖紙、預(yù)測數(shù)據(jù)及國家測繪規(guī)范之規(guī)定對樓宇進行的實地勘測、繪圖、計算而得出的面積。實測面積是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，是業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證、結(jié)算物業(yè)費及相關(guān)費用的最終依據(jù)。 居住面積 居住面積是指住宅中供日常生活起居用的臥室、起居室等的凈面積的總和。 使用率 使用率又稱得房率、出房率，是指套內(nèi)使用面積與建筑面積比。即： 使用率=套內(nèi)使用面積（地毯面積）247。商品房銷售面積（建筑面積）100% 實用率 實用率是套內(nèi)建筑面積（也就是套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺面積）與套（單元）建筑面積（即銷售面積）的比率。即： 實用率=套內(nèi)建筑面積247。商品房銷售面積100% 實用率是套內(nèi)建筑面積和銷售面積之比，因為分子多了套內(nèi)墻體面積與陽臺面積，所以其值要比使用率大。數(shù)字上的好看對于銷售是有很大幫助的。（五）價格與銀行按揭及購房稅費 價格術(shù)語 起價 在商品房廣告中，人們經(jīng)常遇到“起價”這一名詞。所謂“起價”，即“起步價”，是指本物業(yè)所有房源中的最低銷售價格，一般是指戶型格局、朝向不好的樓房價格。而各樓層的差價，有的相差幾十元，有的相差幾百元。 基價 所謂“基價”，也叫“基礎(chǔ)價”，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房的基本價格。“基價”是針對房地產(chǎn)定價方法而言的，與起步價沒有關(guān)系。 均價 在實際銷售中，一般客戶是很少會問到均價的。詢問均價，更多的是業(yè)內(nèi)踩盤人員的做法。 所謂“均價”，即本物業(yè)的平均銷售價格，將本物業(yè)各單位（即各套房子）的銷售價格相加之后的和除以各單位建筑面積的和數(shù)，即可得出每平方米的均價。 表價 客戶問到具體單元的銷售價格時，一般應(yīng)以“表價”或高于“表價”的價格告知。 所謂“表價”，是指“樓盤銷售價目表”上標明的各具體單元的銷售價格。通常情況下，在銷售時，開發(fā)商都會制定出“樓盤銷售價目表”，上面標明各個樓盤的銷售價格。這個銷售價格一般是最高價，即售樓人員向客戶提出的報價。 底價 “底價”是指可以對外銷售的最低價格?！氨韮r”不同于“底價”。通常情況下，公司內(nèi)不同級別的人所擁有的底價權(quán)限是不一樣的。售樓人員的底價權(quán)限最低，此外，售樓經(jīng)理通常也會擁有一定的價格權(quán)限，即可以給予客戶低于售樓人員底價的價格；而老板則擁有最低的價格權(quán)限。 預(yù)售價 預(yù)售價是商品房預(yù)售時的價格。預(yù)售價不是正式價格，在商品房交付使用時，應(yīng)按有批準權(quán)限部門核定的價格為準。 一次性買斷價 一次性買斷價是指買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價格術(shù)語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨便變更。 付款方式 一次性付款 一次性付款，是指購房者簽約后必須將購房房款一次性付給發(fā)展商。 分期付款 分期付款，是指整個購房款被分成若干比例，依照樓宇的施工進度逐一支付的付款方式。這是一種比較吸引人的付款方式。 按揭付款 按揭付款是指購房者向銀行提出擔(dān)保的質(zhì)押文件，經(jīng)銀行審核通過后，取得房屋總價的部分代款，依抵押約定按期向銀行償還貸款本息，并提供房產(chǎn)作為償還貸款的擔(dān)保。因為它能使市場潛在需求迅速轉(zhuǎn)化為有效需求，所以成為促進房地產(chǎn)市場活躍的最有效手段。 目前購房貸款可以采用三種貸款類型：商業(yè)性貸款、住房公積金貸款、組合貸款。其中，住房公積金貸款利率是最低的，并且住房公積金貸款在辦理抵押和保險等相關(guān)手續(xù)時收費減半。 商業(yè)貸款 商業(yè)貸款完全屬于銀行的商業(yè)性活動，相對而言其貸款利息是最高的。由于資金完全來自銀行，在銀行能接受的范圍內(nèi)，貸款額度通常不會受到什么限制，目前一般為購房款的70%左右。 公積金貸款 公積金貸款屬于政策性貸款，相對來講利息是最低的。由于它的資金來源是職工向住房資金管理中心繳納的公積金，因此，只有繳存住房公積金的購房人才能申請，貸款額度也受到嚴格限制。當(dāng)住房資金管理中心收到的公積金發(fā)生不足時，辦理的時間會減慢甚至?xí)和！?住房公積金的提取 住房公積金不是隨時都能提取的，必須符合一定的條件，也就是說只有在某種特定情況出現(xiàn)的前提下才能提取。你在四種情況下可以提取住房公積金： a) 購買、建造、翻建、大修具有所有權(quán)的自住住房時。 b) 離休、退休時。 c) 完全喪失勞動能力，并且與所在單位終止勞動關(guān)系時。 d) 戶口遷出本市或者出境定居時。 另外，當(dāng)你在償還住房公積金貸款本息時，也可提取住房公積金帳戶內(nèi)的存儲佘額用于沖抵貸款余額。 組合貸款 組合貸款顧名思義是公積金貸款和商業(yè)貸款兩種貸款形式組合在一起，通過商業(yè)貸款補足公積金貸款額度不足部分，利息介于公積金貸款和商業(yè)貸款之間。 還款方式 一種叫做等額本息還款法，另一種叫做等額本金還款法。兩種還款方式的區(qū)別主要在于每月的還款額，前一種每月還款額固定不變，后一種還款額逐月減少，你可以根據(jù)自己實際情況進行選擇。 a) 按月等額本息還款方式是指借款人在還款期內(nèi)每月嘗還的貸款本金和利息之和不變，但每月還款額中的本金比重逐月增加，利息比重逐月減少的一種還款方式。 b) 按月等額本金還款方式是指借款人每月償還的貸款本金固定不變，但所付貸款利息逐月減少，還款期內(nèi)月還貸額逐月遞減的一種還款方式。 購房稅費 對于消費者來說，購房并不能只考慮到房價的問題，還應(yīng)考慮到購房過程中所需要繳納的相關(guān)稅費問題。根據(jù)規(guī)定，購房者在購買商品房過程中應(yīng)繳納如下稅費： 簽訂購房合同時：印花稅 簽訂購房合同時，買賣雙方均需要繳納印花稅。印花稅要貼在房屋買賣契約正本上，%交納，即： 應(yīng)納稅費=計稅金額（購房合同協(xié)議上注明的房屋買賣成交價）稅率（‰） 比如，如果你與開發(fā)商簽訂了一份購房合同，房價總額為500000元，則應(yīng)交納的印花稅為：500000‰=250元。 辦理貸款時：律師費、保險費、公證費 申辦個人購房貸款，購房人通常要支付律師費、公證費、保險費等。但因提供按揭的銀行不同，在收費項目及標準上，也存大一定的差異。 辦理產(chǎn)權(quán)證時：契稅、登記費 在辦理產(chǎn)權(quán)證時，購房者需要交納契稅、登記費等。契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時，就當(dāng)事人所訂契約按房價的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人（即買方）征收的一次性稅收。它是對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動征收的一種專稅種。 產(chǎn)權(quán)辦理 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán) 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地使用權(quán)。房屋作為不動產(chǎn)與土地是不可分割的一個整體，房屋在發(fā)生轉(zhuǎn)讓等產(chǎn)權(quán)變更時，必然是房地一體進行的，不可能將房屋與土地開割開來處分。 大產(chǎn)證 大產(chǎn)證，即開發(fā)商首先要取得的產(chǎn)權(quán)證，是開發(fā)商擁有房屋產(chǎn)權(quán)的證明，這只能由開發(fā)商來辦理。 小產(chǎn)證 小產(chǎn)證，即每個購房者拿到的產(chǎn)權(quán)證，由購房者或購房者委托開發(fā)商到房產(chǎn)交易部門辦理。開發(fā)商只有取得了大產(chǎn)證，購房者才能去辦理小產(chǎn)證。 產(chǎn)權(quán)證書 產(chǎn)權(quán)證書是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”，是房地產(chǎn)權(quán)的法律憑證。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例、房產(chǎn)座落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀要、他項權(quán)利紀要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。 住宅的“全部產(chǎn)權(quán)” 按市場價和成本價購買的房屋，購房者擁有全部產(chǎn)權(quán)。經(jīng)濟適用房亦屬于全部產(chǎn)權(quán)。 住宅的“部分產(chǎn)權(quán)” 擁有“部分產(chǎn)權(quán)”的住宅一般是指職工按標準價購買的公有住宅。在國家規(guī)定的住房面積之內(nèi)，職工按標準價購房后只擁有部分產(chǎn)權(quán)，可以繼承和出售，擔(dān)出售時原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)，售房的收入在扣除有關(guān)稅費后，按個人和單位所占的產(chǎn)權(quán)比例分配。 所有權(quán) 房屋的所有權(quán)，是指在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對房屋全面支配的權(quán)利。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》的規(guī)定，房屋