房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)指數(shù)知識(編輯修改稿)
2025-07-22 01:47 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 的對比，了解各地房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平，為調(diào)整房地產(chǎn)普的地區(qū)結(jié)構(gòu)提供參考。另外，各級政府也可以通過地區(qū)房地產(chǎn)指數(shù)與其他行業(yè)發(fā)展水平的對比，掌握其行業(yè)的均衡發(fā)展的情況。對于地方政府管理部門，除了指導(dǎo)對行業(yè)發(fā)展速度進行調(diào)控外，還可以通過與各地指數(shù)的對比，了解本地房地產(chǎn)業(yè)在全國房地產(chǎn)市場中所占的地位，更好地作好本地房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展決策。對投資商，房地產(chǎn)指數(shù)可以使他們及時了解中國房地產(chǎn)業(yè)的整體狀況和內(nèi)部結(jié)構(gòu)及其發(fā)展?fàn)顩r，提高其投資時機、投資結(jié)構(gòu)的決策準確程度；中房城市指數(shù)可以使他們了解到各城市房地產(chǎn)市場的不同供需狀況，在地點選擇和物業(yè)選擇上為之提供幫助，減少投資風(fēng)險；通過中房指數(shù)的動態(tài)比較，可以更好地判斷房地產(chǎn)發(fā)展所處的周期性價段，以把握市場形勢，決定或調(diào)整投資時機。對房地產(chǎn)中介咨詢服務(wù)業(yè)，各類房地產(chǎn)可以為之提供咨詢的參考，提高咨詢機構(gòu)對市場發(fā)展變化的科學(xué)預(yù)見和判斷能力，有利于房地產(chǎn)投資服務(wù)業(yè)的健康發(fā)展。此外，房地產(chǎn)指數(shù)還能為消費者購房決策提供區(qū)位、時點選擇的幫助，為其他經(jīng)濟研究機構(gòu)、科研人員提供有效的信息及分析工具。市場研究的工具由于房地產(chǎn)市場在國民經(jīng)濟中具有舉足輕重的地位，對房地產(chǎn)市場房展?fàn)顩r及趨勢的把握，不僅僅是房地產(chǎn)業(yè)界人士的需求，更是所以關(guān)注國民經(jīng)濟人士的需求。房地產(chǎn)指數(shù)為市場研究提供了最為重要的工具，指數(shù)的變動軌跡不但能夠清晰地反映出市場發(fā)展的周期軌跡，是經(jīng)濟周期研究的重要依據(jù)，也是進行經(jīng)濟景氣狀況分析與預(yù)警研究的基礎(chǔ)。四、各類指數(shù)系統(tǒng)的理論方法比較以目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場較具代表性的中房指數(shù)與國房指數(shù)為例，兩種指數(shù)在基本概念、理論架構(gòu)、調(diào)查方法、表現(xiàn)方法等多方面都有較大差異，兩種指數(shù)可以說是從不同的方面來反映市場，某種程度上可以相互補充。理論架構(gòu)（1）中房指數(shù)是一種修正的拉氏指數(shù)，實際操作中以94年11月為基期，以基期北京市商品房比較價格為基值，基期指數(shù)定為1000點，屬于定基指數(shù)；計算時采用加權(quán)平均方法，權(quán)值采用基期時各類物業(yè)的規(guī)模比重?；谂c權(quán)值在一定時段內(nèi)固定，在市場結(jié)構(gòu)有了較大變化時，調(diào)整基期與權(quán)值，指數(shù)鏈接采用新舊權(quán)值計算后提供轉(zhuǎn)化因子。中房指數(shù)在計算時由于權(quán)值固定，并對樣本進行了必要的特征因子修正，從而可以消除權(quán)數(shù)變化對指數(shù)的影響，可以更純粹地反映“同類同質(zhì)商品”的價格變動情況，使不同歷史時期的指數(shù)具有較強可比性。指數(shù)剔除市場結(jié)構(gòu)變化影響的作用，可以下面例子說明。假設(shè)市場上僅有普通住宅A，開發(fā)規(guī)模1000平方米；高檔物業(yè)B，開發(fā)規(guī)模500平方米。兩期銷售情況見下表：一期二期ABAB銷售面積（m2）20050100200銷售單價（元/m2）100050008004500平均價格（元/m2）18003267可以看出，由于不同項目銷售面積變化，即市場需求結(jié)構(gòu)變化，在房價普遍下降（可以理解為供求、心理預(yù)期、經(jīng)濟形式等變化）的情況下，平均價格不降反升。如果僅僅用平均價格理解市場，就難以對市場形勢、市場發(fā)展?fàn)顩r做出正確判斷。而以中房指數(shù)把握市場時卻可以準確把握市場價格變化情況。以下計算時省略樣本選擇、權(quán)值確定、指數(shù)換算等等多個步驟并采用簡單算式：Ii＝（∑PiA0）247。（∑P0A0）。其中Ii為當(dāng)期指數(shù)值，Pi為當(dāng)期價格，A0為基期規(guī)模，P0為基期價格。取一期指數(shù)為基值1000點。一期二期ABAB物業(yè)規(guī)模（m2）10005001000500銷售單價（元/m2）100050008004500∑PiA035000003050000基值23332033（相對數(shù)）指數(shù)值1000871可以看出，指數(shù)消除了市場結(jié)構(gòu)的影響
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