房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)指數(shù)知識(shí)(編輯修改稿)
2024-07-22 01:47 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的對(duì)比，了解各地房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平，為調(diào)整房地產(chǎn)普的地區(qū)結(jié)構(gòu)提供參考。另外，各級(jí)政府也可以通過(guò)地區(qū)房地產(chǎn)指數(shù)與其他行業(yè)發(fā)展水平的對(duì)比，掌握其行業(yè)的均衡發(fā)展的情況。對(duì)于地方政府管理部門(mén)，除了指導(dǎo)對(duì)行業(yè)發(fā)展速度進(jìn)行調(diào)控外，還可以通過(guò)與各地指數(shù)的對(duì)比，了解本地房地產(chǎn)業(yè)在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中所占的地位，更好地作好本地房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展決策。對(duì)投資商，房地產(chǎn)指數(shù)可以使他們及時(shí)了解中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的整體狀況和內(nèi)部結(jié)構(gòu)及其發(fā)展?fàn)顩r，提高其投資時(shí)機(jī)、投資結(jié)構(gòu)的決策準(zhǔn)確程度；中房城市指數(shù)可以使他們了解到各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的不同供需狀況，在地點(diǎn)選擇和物業(yè)選擇上為之提供幫助，減少投資風(fēng)險(xiǎn)；通過(guò)中房指數(shù)的動(dòng)態(tài)比較，可以更好地判斷房地產(chǎn)發(fā)展所處的周期性價(jià)段，以把握市場(chǎng)形勢(shì)，決定或調(diào)整投資時(shí)機(jī)。對(duì)房地產(chǎn)中介咨詢服務(wù)業(yè)，各類房地產(chǎn)可以為之提供咨詢的參考，提高咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)市場(chǎng)發(fā)展變化的科學(xué)預(yù)見(jiàn)和判斷能力，有利于房地產(chǎn)投資服務(wù)業(yè)的健康發(fā)展。此外，房地產(chǎn)指數(shù)還能為消費(fèi)者購(gòu)房決策提供區(qū)位、時(shí)點(diǎn)選擇的幫助，為其他經(jīng)濟(jì)研究機(jī)構(gòu)、科研人員提供有效的信息及分析工具。市場(chǎng)研究的工具由于房地產(chǎn)市場(chǎng)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有舉足輕重的地位，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)房展?fàn)顩r及趨勢(shì)的把握，不僅僅是房地產(chǎn)業(yè)界人士的需求，更是所以關(guān)注國(guó)民經(jīng)濟(jì)人士的需求。房地產(chǎn)指數(shù)為市場(chǎng)研究提供了最為重要的工具，指數(shù)的變動(dòng)軌跡不但能夠清晰地反映出市場(chǎng)發(fā)展的周期軌跡，是經(jīng)濟(jì)周期研究的重要依據(jù)，也是進(jìn)行經(jīng)濟(jì)景氣狀況分析與預(yù)警研究的基礎(chǔ)。四、各類指數(shù)系統(tǒng)的理論方法比較以目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)較具代表性的中房指數(shù)與國(guó)房指數(shù)為例，兩種指數(shù)在基本概念、理論架構(gòu)、調(diào)查方法、表現(xiàn)方法等多方面都有較大差異，兩種指數(shù)可以說(shuō)是從不同的方面來(lái)反映市場(chǎng)，某種程度上可以相互補(bǔ)充。理論架構(gòu)（1）中房指數(shù)是一種修正的拉氏指數(shù)，實(shí)際操作中以94年11月為基期，以基期北京市商品房比較價(jià)格為基值，基期指數(shù)定為1000點(diǎn)，屬于定基指數(shù)；計(jì)算時(shí)采用加權(quán)平均方法，權(quán)值采用基期時(shí)各類物業(yè)的規(guī)模比重。基期與權(quán)值在一定時(shí)段內(nèi)固定，在市場(chǎng)結(jié)構(gòu)有了較大變化時(shí)，調(diào)整基期與權(quán)值，指數(shù)鏈接采用新舊權(quán)值計(jì)算后提供轉(zhuǎn)化因子。中房指數(shù)在計(jì)算時(shí)由于權(quán)值固定，并對(duì)樣本進(jìn)行了必要的特征因子修正，從而可以消除權(quán)數(shù)變化對(duì)指數(shù)的影響，可以更純粹地反映“同類同質(zhì)商品”的價(jià)格變動(dòng)情況，使不同歷史時(shí)期的指數(shù)具有較強(qiáng)可比性。指數(shù)剔除市場(chǎng)結(jié)構(gòu)變化影響的作用，可以下面例子說(shuō)明。假設(shè)市場(chǎng)上僅有普通住宅A，開(kāi)發(fā)規(guī)模1000平方米；高檔物業(yè)B，開(kāi)發(fā)規(guī)模500平方米。兩期銷售情況見(jiàn)下表：一期二期ABAB銷售面積（m2）20050100200銷售單價(jià)（元/m2）100050008004500平均價(jià)格（元/m2）18003267可以看出，由于不同項(xiàng)目銷售面積變化，即市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)變化，在房?jī)r(jià)普遍下降（可以理解為供求、心理預(yù)期、經(jīng)濟(jì)形式等變化）的情況下，平均價(jià)格不降反升。如果僅僅用平均價(jià)格理解市場(chǎng)，就難以對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)、市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r做出正確判斷。而以中房指數(shù)把握市場(chǎng)時(shí)卻可以準(zhǔn)確把握市場(chǎng)價(jià)格變化情況。以下計(jì)算時(shí)省略樣本選擇、權(quán)值確定、指數(shù)換算等等多個(gè)步驟并采用簡(jiǎn)單算式：Ii＝（∑PiA0）247。（∑P0A0）。其中Ii為當(dāng)期指數(shù)值，Pi為當(dāng)期價(jià)格，A0為基期規(guī)模，P0為基期價(jià)格。取一期指數(shù)為基值1000點(diǎn)。一期二期ABAB物業(yè)規(guī)模（m2）10005001000500銷售單價(jià)（元/m2）100050008004500∑PiA035000003050000基值23332033（相對(duì)數(shù)）指數(shù)值1000871可以看出，指數(shù)消除了市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的影響
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