房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)指數(shù)知識(shí)(已修改)
2025-07-07 01:47 本頁面
【正文】 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)指數(shù)知識(shí)作者：日期：如何看懂房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)指數(shù)隨著房地產(chǎn)市場逐漸升溫，力圖反映市場走勢的各類指數(shù)也日益增多，除較早的中房指數(shù)、國房指數(shù)外，還出現(xiàn)了上海、深圳、沈陽等許多地方指數(shù)以及證券公司、銀行等推出的地產(chǎn)指數(shù)，甚至也有媒體推出了房地產(chǎn)指數(shù)。一時(shí)之間，指數(shù)好象成了把握市場的良藥，大有泛濫之勢，實(shí)際上目前國內(nèi)大多數(shù)指數(shù)體系不論是在理論架構(gòu)還是實(shí)踐操作方面都處于起步階段，在樣本數(shù)據(jù)的取得、指數(shù)公式的選擇、指數(shù)的具體測算以及指數(shù)的應(yīng)用等方面都存在著這樣或那樣的問題。 一、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的基本理論一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、房地產(chǎn)市場成熟的國家或地區(qū)，已較早地涉足房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)這一領(lǐng)域，并積累了較為豐富的經(jīng)驗(yàn)。洪寶川博士在其《探索地價(jià)漲落之謎》中，介紹了世界上流行的11種房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的編制方法，大致可歸納為四類。l、成本投入法根據(jù)建造房地產(chǎn)的各項(xiàng)成本投入（包括材料、人工費(fèi)等）變化情況，用算術(shù)平均法編制房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)。這是一種較早期的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制方法，對(duì)于新建成房屋價(jià)格的走勢分析有一定的適用性。但是由于房地產(chǎn)價(jià)格并非主要由投入的成本所決定，所以用房地產(chǎn)投入要素成本的變動(dòng)來反映房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)有較大的偏差。目前，這種方法實(shí)際應(yīng)用較少。加權(quán)平均法該方法包括中位數(shù)價(jià)格法和算術(shù)平均法兩種。其基本原理是，以大量的房地產(chǎn)實(shí)際交易案例的基期和報(bào)告期的價(jià)格之比作為指數(shù)，加權(quán)的目的在于降低不同交易案例的特征差異所引起的指數(shù)中房地產(chǎn)品質(zhì)或結(jié)構(gòu)變動(dòng)所帶來的偏差。中位數(shù)價(jià)格法與算術(shù)平均法相比，是利用加權(quán)雖然能在一定程度上降低房地產(chǎn)品質(zhì)差異對(duì)指數(shù)的影響，但并不能完全消除這一影響，隨著時(shí)間的變化，房地產(chǎn)品質(zhì)的差異可能會(huì)對(duì)指數(shù)衡量房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)產(chǎn)生較大的偏誤。在國外房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的實(shí)踐中，加權(quán)平均法多用于地價(jià)指數(shù)的編制，而用在住宅價(jià)格指數(shù)編制上的較少。重復(fù)交易法這是一種能夠較好地控制房地產(chǎn)品質(zhì)影響的方法。它利用房地產(chǎn)的重復(fù)交易案例，用同一棟房屋在兩個(gè)時(shí)期售出的價(jià)格資料計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)。這樣，不同的時(shí)期考察相同的房地產(chǎn)，在結(jié)構(gòu)、材料、外部品質(zhì)等方面都相同，免去了控制房地產(chǎn)品質(zhì)的麻煩。該方法在理論上已經(jīng)相當(dāng)完整，但是仍有以下缺點(diǎn)：（l）必須有大量的重復(fù)交易的房地產(chǎn)資料，實(shí)際實(shí)施成本高；（2）重復(fù)交易的資料兩次交易的期間不能太長，否則品質(zhì)固定的假設(shè)將會(huì)被突破；（3）從指數(shù)長期的編制和實(shí)施看，重復(fù)交易案例需要定期修正，樣本的重新選取和替換則不僅在理論上還是實(shí)際操作中都存在著較大的問題。特征價(jià)格法特征價(jià)格法編制房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，是基于特征價(jià)格理論。該理論認(rèn)為，一種多樣性商品具有多方面的不同特征或品質(zhì)（如房地產(chǎn)商品的面積、樓層、朝向等特征），商品價(jià)格則是所有這些特征的綜合反映和表現(xiàn)。當(dāng)商品某一方面的特征改變時(shí)，商品的價(jià)格也會(huì)隨之改變。特征價(jià)格法的基本思路是：將房地產(chǎn)商品價(jià)格分解，以顯現(xiàn)出各項(xiàng)特征的隱含價(jià)格（implicitPrice），在保持房地產(chǎn)特征不變的情況下，將房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)中的特征因素分解，從價(jià)格的總變動(dòng)中逐項(xiàng)剔除特征變動(dòng)的影響，剩下的便是純粹由供求關(guān)系引起的價(jià)格變動(dòng)。在實(shí)際操作上該方法需要大量的房地產(chǎn)交易案例，并有較完善、系統(tǒng)的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，能夠建立回歸模型測算出房屋各類屬性與房價(jià)的關(guān)系。二、國內(nèi)主要房地產(chǎn)指數(shù)簡介中房指數(shù)系統(tǒng)于1994年開國內(nèi)行業(yè)之先河，率先推出了各大城市各類物業(yè)價(jià)格指數(shù)；之后國房指數(shù)以及其他地方指數(shù)、企業(yè)指數(shù)紛紛跟進(jìn)，對(duì)業(yè)界人士把握房地產(chǎn)市場脈搏起到了重要作用。中房指數(shù)中房指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）是“中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（ChinaRealEstateIndexSystem）”的簡稱，它綜合運(yùn)用了加權(quán)平均與特征價(jià)格的理論方法，理論系統(tǒng)相對(duì)比較完善。中房指數(shù)是房地產(chǎn)市場發(fā)展的產(chǎn)物。1993年中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)針對(duì)當(dāng)時(shí)市場信息零散、投資行為
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