房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)指數(shù)知識(已修改)
2025-07-07 01:47 本頁面
【正文】 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)指數(shù)知識作者：日期：如何看懂房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)指數(shù)隨著房地產(chǎn)市場逐漸升溫，力圖反映市場走勢的各類指數(shù)也日益增多，除較早的中房指數(shù)、國房指數(shù)外，還出現(xiàn)了上海、深圳、沈陽等許多地方指數(shù)以及證券公司、銀行等推出的地產(chǎn)指數(shù)，甚至也有媒體推出了房地產(chǎn)指數(shù)。一時之間，指數(shù)好象成了把握市場的良藥，大有泛濫之勢，實際上目前國內(nèi)大多數(shù)指數(shù)體系不論是在理論架構(gòu)還是實踐操作方面都處于起步階段，在樣本數(shù)據(jù)的取得、指數(shù)公式的選擇、指數(shù)的具體測算以及指數(shù)的應(yīng)用等方面都存在著這樣或那樣的問題。 一、房地產(chǎn)價格指數(shù)的基本理論一些經(jīng)濟發(fā)達、房地產(chǎn)市場成熟的國家或地區(qū)，已較早地涉足房地產(chǎn)價格指數(shù)這一領(lǐng)域，并積累了較為豐富的經(jīng)驗。洪寶川博士在其《探索地價漲落之謎》中，介紹了世界上流行的11種房地產(chǎn)價格指數(shù)的編制方法，大致可歸納為四類。l、成本投入法根據(jù)建造房地產(chǎn)的各項成本投入（包括材料、人工費等）變化情況，用算術(shù)平均法編制房地產(chǎn)價格指數(shù)。這是一種較早期的房地產(chǎn)價格指數(shù)編制方法，對于新建成房屋價格的走勢分析有一定的適用性。但是由于房地產(chǎn)價格并非主要由投入的成本所決定，所以用房地產(chǎn)投入要素成本的變動來反映房地產(chǎn)價格的變動有較大的偏差。目前，這種方法實際應(yīng)用較少。加權(quán)平均法該方法包括中位數(shù)價格法和算術(shù)平均法兩種。其基本原理是，以大量的房地產(chǎn)實際交易案例的基期和報告期的價格之比作為指數(shù)，加權(quán)的目的在于降低不同交易案例的特征差異所引起的指數(shù)中房地產(chǎn)品質(zhì)或結(jié)構(gòu)變動所帶來的偏差。中位數(shù)價格法與算術(shù)平均法相比，是利用加權(quán)雖然能在一定程度上降低房地產(chǎn)品質(zhì)差異對指數(shù)的影響，但并不能完全消除這一影響，隨著時間的變化，房地產(chǎn)品質(zhì)的差異可能會對指數(shù)衡量房地產(chǎn)價格的變動產(chǎn)生較大的偏誤。在國外房地產(chǎn)價格指數(shù)的實踐中，加權(quán)平均法多用于地價指數(shù)的編制，而用在住宅價格指數(shù)編制上的較少。重復(fù)交易法這是一種能夠較好地控制房地產(chǎn)品質(zhì)影響的方法。它利用房地產(chǎn)的重復(fù)交易案例，用同一棟房屋在兩個時期售出的價格資料計算房地產(chǎn)價格指數(shù)。這樣，不同的時期考察相同的房地產(chǎn)，在結(jié)構(gòu)、材料、外部品質(zhì)等方面都相同，免去了控制房地產(chǎn)品質(zhì)的麻煩。該方法在理論上已經(jīng)相當(dāng)完整，但是仍有以下缺點：（l）必須有大量的重復(fù)交易的房地產(chǎn)資料，實際實施成本高；（2）重復(fù)交易的資料兩次交易的期間不能太長，否則品質(zhì)固定的假設(shè)將會被突破；（3）從指數(shù)長期的編制和實施看，重復(fù)交易案例需要定期修正，樣本的重新選取和替換則不僅在理論上還是實際操作中都存在著較大的問題。特征價格法特征價格法編制房地產(chǎn)價格指數(shù)，是基于特征價格理論。該理論認為，一種多樣性商品具有多方面的不同特征或品質(zhì)（如房地產(chǎn)商品的面積、樓層、朝向等特征），商品價格則是所有這些特征的綜合反映和表現(xiàn)。當(dāng)商品某一方面的特征改變時，商品的價格也會隨之改變。特征價格法的基本思路是：將房地產(chǎn)商品價格分解，以顯現(xiàn)出各項特征的隱含價格（implicitPrice），在保持房地產(chǎn)特征不變的情況下，將房地產(chǎn)價格變動中的特征因素分解，從價格的總變動中逐項剔除特征變動的影響，剩下的便是純粹由供求關(guān)系引起的價格變動。在實際操作上該方法需要大量的房地產(chǎn)交易案例，并有較完善、系統(tǒng)的房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，能夠建立回歸模型測算出房屋各類屬性與房價的關(guān)系。二、國內(nèi)主要房地產(chǎn)指數(shù)簡介中房指數(shù)系統(tǒng)于1994年開國內(nèi)行業(yè)之先河，率先推出了各大城市各類物業(yè)價格指數(shù)；之后國房指數(shù)以及其他地方指數(shù)、企業(yè)指數(shù)紛紛跟進，對業(yè)界人士把握房地產(chǎn)市場脈搏起到了重要作用。中房指數(shù)中房指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）是“中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（ChinaRealEstateIndexSystem）”的簡稱，它綜合運用了加權(quán)平均與特征價格的理論方法，理論系統(tǒng)相對比較完善。中房指數(shù)是房地產(chǎn)市場發(fā)展的產(chǎn)物。1993年中國房地產(chǎn)開發(fā)集團針對當(dāng)時市場信息零散、投資行為
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