房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)指數(shù)知識-資料下載頁
2025-06-25 01:47本頁面
【正文】 60。北海道地區(qū)東北地區(qū)關(guān)東（東京除外）地區(qū)北陸地方中部地方（名古屋圈除外）近畿地方（大阪圈除外）中國地區(qū)四國地區(qū)九州、沖繩地區(qū)由于日本地價指數(shù)采用了定基指數(shù)，可以比較清楚地表現(xiàn)出地價長期變動趨勢，比如從下圖所示6大都市平均用途地價指數(shù)曲線，可以清楚看出90年代年房地產(chǎn)“泡沫”狀況。992年地價大幅增高后，指數(shù)值上升到100點以上，又迅速降低，指數(shù)值下跌至40點以下，“地產(chǎn)泡沫”開始破滅。另外，日本、美國、加拿大、德國等國家的消費價格指數(shù)也都采用了以某一年或幾年為基期，編制定基價格指數(shù)的方法。國外消費價格指數(shù)使用的計算方法一般有固定權(quán)數(shù)（三至五年）定基加權(quán)平均法，即定基拉氏指數(shù)；也有定基變動權(quán)數(shù)加權(quán)平均法，也稱作定基鏈接拉氏指數(shù)。固定權(quán)數(shù)加權(quán)平均方法使用基期權(quán)數(shù)且固定幾年不變，具有消除消費結(jié)構(gòu)變動的影響，反映純價格變動的特點。實際操作又簡便易行，減少了許多工作量，因而目前多數(shù)國家采用了這種方法。但固定權(quán)數(shù)幾年不變，其數(shù)據(jù)高估偏差更大，對處于經(jīng)濟發(fā)展較快，結(jié)構(gòu)變動較大的地區(qū)，不能真實反映結(jié)構(gòu)變化對價格變動的內(nèi)在影響。目前英國、法國等國家采用了變動權(quán)數(shù)加權(quán)平均的方法，即鏈?zhǔn)嚼焦接嬎愣ɑ鶅r格指數(shù)。每年1月調(diào)整采樣項目內(nèi)容，進而更新權(quán)數(shù)。固定權(quán)數(shù)定基加權(quán)平均法的理論架構(gòu)與中房指數(shù)價格類似。中國消費品價格指數(shù)的編制方法與國房指數(shù)基本一致，目前中國消費品的價格指數(shù)也在探討定基指數(shù)編制方案。六、房地產(chǎn)指數(shù)的發(fā)展方向目前中國房地產(chǎn)市場增量房仍是主流，各類房地產(chǎn)指數(shù)也以關(guān)注增量房市場為主要目的，大規(guī)模建設(shè)期過后，存量房市場必將逐漸成為市場交易的主流，存量房市場的各類指數(shù)必將會建立并逐漸完善；其次，由于目前房地產(chǎn)一級市場，即土地使用權(quán)市場規(guī)范程度較低，信息透明度較差，除城調(diào)大隊編制的35個城市同比指數(shù)中包括地價內(nèi)容外，國內(nèi)房地產(chǎn)市場還缺少完善的地價指數(shù)系統(tǒng)；另外，隨著經(jīng)濟的發(fā)展以及人口流動性增加，各類物業(yè)的租賃市場必將擴大，租賃價格的變動也將成為經(jīng)濟狀況、就業(yè)、人口等等研究的重要指標(biāo)，租賃價格指數(shù)體系也必將會得到完善。二手房指數(shù)隨著住房制度改革，存量房市場規(guī)模將逐步擴大。以上海為例，%，%。其中已售公房上市出售成交69832套，交易面積364萬平方米，%。存量房交易已經(jīng)成為市場上不容忽視的部分。2000年12月由房產(chǎn)之窗網(wǎng)、房地產(chǎn)時報、上海市房產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)會等聯(lián)手推出的上海二手房指數(shù)系統(tǒng)已經(jīng)開始運作。另外，沈房指數(shù)以及許多代理公司也已經(jīng)推出了地方二手房價格指數(shù)。目前各類二手房指數(shù)還是多以平均交易價格計算指數(shù)，由于二手房價格受到樓層、房齡、結(jié)構(gòu)、樓型、地段、房屋自身質(zhì)量等多種因素影響，每一單交易都有自己的獨特個性，僅靠平均統(tǒng)計交易價格來計算指數(shù)，難以反映市場的實際波動情況。要反映市場的實際波動狀況必須構(gòu)筑完善、科學(xué)的“標(biāo)準(zhǔn)房”換算架構(gòu)。另外，市場上也還缺少類似目前中房指數(shù)的，可以進行縱向、橫向比較的二手房指數(shù)體系。租金指數(shù)由于寫字樓消費中租賃消費占大部分，寫字樓租金變動能購比較全面地反映寫字樓市場狀況，所以寫字樓租金指數(shù)的構(gòu)建已經(jīng)具有存在的基礎(chǔ)與必要。目前中房指數(shù)系統(tǒng)與戴德梁行等公司都有自己的寫字樓租金指數(shù)，但還沒有覆蓋全國的、可以縱橫比較的指數(shù)系統(tǒng)。普通住宅的租金指數(shù)由于信息透明度較小，以及市場規(guī)模不是很大等因素影響，目前比較完善的指數(shù)監(jiān)測系統(tǒng)還未形成。地價指數(shù)由于現(xiàn)在國內(nèi)土地一級市場還存在拍賣、協(xié)議轉(zhuǎn)讓、劃撥等多種形式，土地交易價格更是許多開發(fā)商最重要的商業(yè)機密，地價雖然是房地產(chǎn)市場最重要的反映指標(biāo)，然而地價指數(shù)的構(gòu)造尚缺乏現(xiàn)實基礎(chǔ)。隨著市場成熟以及信息透明度加大，完善的地價指數(shù)必將成為表現(xiàn)房地產(chǎn)市場變動的重要指標(biāo)。
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