房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)指數(shù)知識(shí)-wenkub
2023-07-10 01:47:56 本頁(yè)面
【正文】 場(chǎng)的良藥，大有泛濫之勢(shì)，實(shí)際上目前國(guó)內(nèi)大多數(shù)指數(shù)體系不論是在理論架構(gòu)還是實(shí)踐操作方面都處于起步階段，在樣本數(shù)據(jù)的取得、指數(shù)公式的選擇、指數(shù)的具體測(cè)算以及指數(shù)的應(yīng)用等方面都存在著這樣或那樣的問(wèn)題。但是由于房地產(chǎn)價(jià)格并非主要由投入的成本所決定，所以用房地產(chǎn)投入要素成本的變動(dòng)來(lái)反映房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)有較大的偏差。該方法包括中位數(shù)價(jià)格法和算術(shù)平均法兩種。這樣，不同的時(shí)期考察相同的房地產(chǎn)，在結(jié)構(gòu)、材料、外部品質(zhì)等方面都相同，免去了控制房地產(chǎn)品質(zhì)的麻煩。特征價(jià)格法編制房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，是基于特征價(jià)格理論。Price），在保持房地產(chǎn)特征不變的情況下，將房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)中的特征因素分解，從價(jià)格的總變動(dòng)中逐項(xiàng)剔除特征變動(dòng)的影響，剩下的便是純粹由供求關(guān)系引起的價(jià)格變動(dòng)。中房指數(shù)系統(tǒng)于1994年開(kāi)國(guó)內(nèi)行業(yè)之先河，率先推出了各大城市各類(lèi)物業(yè)價(jià)格指數(shù)；之后國(guó)房指數(shù)以及其他地方指數(shù)、企業(yè)指數(shù)紛紛跟進(jìn)，對(duì)業(yè)界人士把握房地產(chǎn)市場(chǎng)脈搏起到了重要作用。Real隨后又逐步推廣到了上海、天津、武漢等主要城市，在國(guó)內(nèi)外引起了很大反響。課題的完成具有重要的理論和現(xiàn)實(shí)意義。000△200兩類(lèi)物業(yè)價(jià)格的差異；第二部分表現(xiàn)為該物業(yè)報(bào)告期相對(duì)于基期的價(jià)格水平的變化，為拉氏公式的基本形式。CREIS主要以中房?jī)r(jià)格指數(shù)為主，中房城市指數(shù)系列包括反映相應(yīng)城市（地區(qū)）房地產(chǎn)狀況的中房城市指數(shù)和中房城市（按功用）分類(lèi)物業(yè)指數(shù)，中房城市指數(shù)按月或季度發(fā)布。“國(guó)房景氣指數(shù)”是全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)綜合景氣指數(shù)的簡(jiǎn)稱(chēng)?！皣?guó)房景氣指數(shù)”的編制方法是根據(jù)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)理論和景氣指數(shù)原理，采用合成指數(shù)的計(jì)算方法，從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須同時(shí)具備的土地、資金和市場(chǎng)需要三個(gè)基本條件出發(fā)，選擇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、資金來(lái)源、土地轉(zhuǎn)讓收入、土地開(kāi)發(fā)面積、新開(kāi)工面積、竣工面積、空置面積、商品房銷(xiāo)售價(jià)格等8個(gè)具有代表性的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)進(jìn)行分類(lèi)指數(shù)測(cè)算，再以1995年3月為基期對(duì)比計(jì)算出的綜合指數(shù)體系。指數(shù)變動(dòng)可以清晰地描繪出市場(chǎng)發(fā)展的周期軌跡，甚至可以預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)。指導(dǎo)業(yè)界活動(dòng)對(duì)于地方政府管理部門(mén)，除了指導(dǎo)對(duì)行業(yè)發(fā)展速度進(jìn)行調(diào)控外，還可以通過(guò)與各地指數(shù)的對(duì)比，了解本地房地產(chǎn)業(yè)在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中所占的地位，更好地作好本地房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展決策。對(duì)房地產(chǎn)中介咨詢(xún)服務(wù)業(yè)，各類(lèi)房地產(chǎn)可以為之提供咨詢(xún)的參考，提高咨詢(xún)機(jī)構(gòu)對(duì)市場(chǎng)發(fā)展變化的科學(xué)預(yù)見(jiàn)和判斷能力，有利于房地產(chǎn)投資服務(wù)業(yè)的健康發(fā)展。市場(chǎng)研究的工具四、各類(lèi)指數(shù)系統(tǒng)的理論方法比較（1）中房指數(shù)是一種修正的拉氏指數(shù)，實(shí)際操作中以94年11月為基期，以基期北京市商品房比較價(jià)格為基值，基期指數(shù)定為1000點(diǎn)，屬于定基指數(shù)；計(jì)算時(shí)采用加權(quán)平均方法，權(quán)值采用基期時(shí)各類(lèi)物業(yè)的規(guī)模比重。期B200銷(xiāo)售單價(jià)（元/m2）4500可以看出，由于不同項(xiàng)目銷(xiāo)售面積變化，即市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)變化，在房?jī)r(jià)普遍下降（可以理解為供求、心理預(yù)期、經(jīng)濟(jì)形式等變化）的情況下，平均價(jià)格不降反升。（∑P0A0）。一A物業(yè)規(guī)模（m2）5008003050000指數(shù)值由于國(guó)房指數(shù)綜合了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、資金來(lái)源、土地轉(zhuǎn)讓收入、土地開(kāi)發(fā)面積、新開(kāi)工面積、竣工面積、空置面積、商品房銷(xiāo)售價(jià)格等8個(gè)指標(biāo)，屬于合成指數(shù)，指數(shù)的變動(dòng)實(shí)際上反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合情況。中房指數(shù)采用了市場(chǎng)抽樣調(diào)查方法，在對(duì)市場(chǎng)商品房項(xiàng)目進(jìn)行普遍調(diào)查的基礎(chǔ)之上，采用聚類(lèi)分析方法，確定樣本，然后對(duì)樣本進(jìn)行較長(zhǎng)時(shí)間的跟蹤調(diào)查。國(guó)房指數(shù)系統(tǒng)采樣由各級(jí)統(tǒng)計(jì)部門(mén)采用統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度，對(duì)注冊(cè)房地產(chǎn)公司等進(jìn)行統(tǒng)計(jì)監(jiān)督。由于中房指數(shù)屬于定基指數(shù)，不同時(shí)期指數(shù)值都可以直接對(duì)比，具有非常好的歷史（縱向）可比性，可以采用圖表形式直觀表現(xiàn)，如中房北京城市指數(shù)變化可以表示如下：國(guó)房指數(shù)由于是同期相比計(jì)算得出的指數(shù)，所以采用指數(shù)數(shù)值表示。中房指數(shù)屬于定基指數(shù)，
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