房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)指數(shù)知識(shí)-wenkub.com
2025-06-22 01:47 本頁(yè)面
【正文】 隨著市場(chǎng)成熟以及信息透明度加大，完善的地價(jià)指數(shù)必將成為表現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)變動(dòng)的重要指標(biāo)。普通住宅的租金指數(shù)由于信息透明度較小，以及市場(chǎng)規(guī)模不是很大等因素影響，目前比較完善的指數(shù)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)還未形成。其中已售公房上市出售成交69832套，交易面積364萬(wàn)平方米，%。中國(guó)消費(fèi)品價(jià)格指數(shù)的編制方法與國(guó)房指數(shù)基本一致，目前中國(guó)消費(fèi)品的價(jià)格指數(shù)也在探討定基指數(shù)編制方案。目前英國(guó)、法國(guó)等國(guó)家采用了變動(dòng)權(quán)數(shù)加權(quán)平均的方法，即鏈?zhǔn)嚼焦接?jì)算定基價(jià)格指數(shù)。國(guó)外消費(fèi)價(jià)格指數(shù)使用的計(jì)算方法一般有固定權(quán)數(shù)（三至五年）定基加權(quán)平均法，即定基拉氏指數(shù)；也有定基變動(dòng)權(quán)數(shù)加權(quán)平均法，也稱作定基鏈接拉氏指數(shù)。由于日本地價(jià)指數(shù)采用了定基指數(shù)，可以比較清楚地表現(xiàn)出地價(jià)長(zhǎng)期變動(dòng)趨勢(shì)，比如從下圖所示6大都市平均用途地價(jià)指數(shù)曲線，可以清楚看出90年代年房地產(chǎn)“泡沫”狀況。九州、沖繩地區(qū)四國(guó)地區(qū)中國(guó)地區(qū)近畿地方（大阪圈除外）中部地方（名古屋圈除外）北陸地方關(guān)東（東京除外）地區(qū)東北地區(qū)北海道地區(qū)名古屋圈大阪圈東京都東京圈比如日本有不同區(qū)域、不同物業(yè)用地的地價(jià)指數(shù)，下表為1988年日本國(guó)土廳公布的地價(jià)公告（以1983年為基期，基值100）：中房指數(shù)雖然具有對(duì)價(jià)格的反映靈敏性高、及時(shí)性好，以及可以縱橫比較等優(yōu)點(diǎn)，然而由于采用了固定權(quán)值的拉氏方法，在市場(chǎng)發(fā)展迅速、結(jié)構(gòu)變化較快的情況下，反映基期市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的權(quán)值會(huì)逐漸與現(xiàn)期市場(chǎng)結(jié)構(gòu)脫節(jié)。指數(shù)使用表現(xiàn)方法調(diào)查方法在指數(shù)計(jì)算中，權(quán)重一直固定，基值不固定?？梢钥闯?，指數(shù)消除了市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的影響，準(zhǔn)確把握住了價(jià)格變動(dòng)情況。2033（相對(duì)數(shù)）350000050001000B期以下計(jì)算時(shí)省略樣本選擇、權(quán)值確定、指數(shù)換算等等多個(gè)步驟并采用簡(jiǎn)單算式：Ii＝（∑PiA0）247。3267800200銷售面積（m2）A一指數(shù)剔除市場(chǎng)結(jié)構(gòu)變化影響的作用，可以下面例子說(shuō)明。理論架構(gòu)另外，各級(jí)政府也可以通過(guò)地區(qū)房地產(chǎn)指數(shù)與其他行業(yè)發(fā)展水平的對(duì)比，掌握其行業(yè)的均衡發(fā)展的情況。以中房指數(shù)為例，價(jià)格指數(shù)可以反映重要城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)整體行情變化，也可以反映出不同物業(yè)類型變化情況。目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)上除中房指數(shù)與國(guó)房指數(shù)外，還有偉業(yè)指數(shù)、沈房指數(shù)、鄭州40指數(shù)等多個(gè)地方及企業(yè)指數(shù)，各指數(shù)系統(tǒng)基本上采用了與中房或國(guó)房指數(shù)相似的理論模型體系，成為地方市場(chǎng)為兩大指數(shù)系統(tǒng)之外的有益補(bǔ)充。國(guó)房指數(shù)其中第一部分表現(xiàn)為該物業(yè)與基準(zhǔn)物業(yè)的比價(jià)指數(shù)，包括兩方面：1)∑piq0＝△1qi/∑qi∑pi研究成果屬于國(guó)內(nèi)首創(chuàng)，在國(guó)際上也處于先進(jìn)行列……可以比較全面、及時(shí)、定量、客觀地反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)勢(shì)和變化軌跡，對(duì)監(jiān)控市場(chǎng)、引導(dǎo)投資、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義，從試運(yùn)行的效果看，中房指數(shù)已成為各界了解、分析和把握房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)的重要工具”。1995年1月中房指數(shù)系統(tǒng)通過(guò)了初步論證，并開始發(fā)布中房北京價(jià)格指數(shù)。System）”的簡(jiǎn)稱，它綜合運(yùn)用了加權(quán)平均與特征價(jià)格的理論方法，理論系統(tǒng)相對(duì)比較完善。中房指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）是“中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（China二、國(guó)內(nèi)主要房地產(chǎn)指數(shù)簡(jiǎn)介特征價(jià)格法的基本思路是：將房地產(chǎn)商品價(jià)格分解，以顯現(xiàn)出各項(xiàng)特征的隱含價(jià)格（implicit特征價(jià)格法它利用房地產(chǎn)的重復(fù)交易案例，用同一棟房屋在兩個(gè)時(shí)期售出的價(jià)格資料計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)。在國(guó)外房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的實(shí)踐中，加權(quán)平均法多用于地價(jià)指數(shù)的編制，而用在住宅價(jià)格指數(shù)編制上的較少。加權(quán)平均法這是一種較早期的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制方法，對(duì)于新建成房屋價(jià)格的走勢(shì)分析有一定的適用性。洪寶川博士在其《探索地價(jià)漲落之謎》中，介紹了世界上流行的11種房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的編制方法，大致可歸納為四類。一時(shí)之間，指數(shù)好象成了把握市
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