【正文】 房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識(shí) 第 80頁(yè) 2023年 2月 9日 版權(quán)所有 ,不得翻印 建筑面積的分類和技術(shù)規(guī)范 —— 住宅技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ? 住宅設(shè)計(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算，應(yīng)符合下列規(guī)定： ? 套內(nèi)使用面積等于套內(nèi)各功能空間使用面積之和； ? 住宅標(biāo)準(zhǔn)層總使用面積等于本層各套型內(nèi)使用面積之和； ? 住宅標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積，按外墻結(jié)構(gòu)外表面及柱外沿或相鄰界墻軸線所圍合的水 平投影面積計(jì)算，當(dāng)外墻設(shè)外保溫層時(shí)，按保溫層外表面計(jì)算； ? 標(biāo)準(zhǔn)層使用面積系數(shù)等于標(biāo)準(zhǔn)層使用面積除以標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積； ? 套型建筑面積等于套內(nèi)使用面積除以標(biāo)準(zhǔn)層的使用面積系數(shù)； ? 套型陽(yáng)臺(tái)面積等于套內(nèi)各陽(yáng)臺(tái)結(jié)構(gòu)底板投影凈面積之和。）； —— 住宅標(biāo)準(zhǔn)層總建筑面積（ｍ 178。 房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識(shí) 第 77頁(yè) 2023年 2月 9日 版權(quán)所有 ,不得翻印 建筑圖紙的基礎(chǔ)認(rèn)識(shí) —— 小區(qū)規(guī)劃圖 ? 小區(qū)規(guī)劃圖主要說明擬建筑物所在的地理位置和周圍環(huán)境的平面布置。 ? 閱讀建筑剖面圖應(yīng)注意以下內(nèi)容： ? 明確剖面圖的剖切位置、投影方向； ? 了解各部分（如梁、板與墻、柱）的相互關(guān)系、構(gòu)造做法及結(jié)構(gòu)形式等； ? 了解建筑物的總高、室內(nèi)外地坪標(biāo)高、各樓層標(biāo)高、門窗及窗臺(tái)高度等； ? 注意圖中索引及文字說明，了解詳細(xì)的位置、內(nèi)容等。建筑立面圖主要為室外裝修所用。 建筑工程綠化用地面積的要求與計(jì)算辦法 房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識(shí) 第 73頁(yè) 2023年 2月 9日 版權(quán)所有 ,不得翻印 建筑圖紙的基礎(chǔ)認(rèn)識(shí) —— 建筑平面圖 ? 建筑平面圖反映出房屋的形狀、大小及房間的布置，墻、柱的位置和厚度，門窗的類型和位置等。 ? 道綠化用地面積 , 按道路設(shè)計(jì)中的綠化設(shè)計(jì)計(jì)算 , 分段綠化的分段計(jì)算 ? 宅旁 (宅間 )綠化面積計(jì)算，起止綠地邊界對(duì)宅間路、組團(tuán)路和小區(qū)路算到路邊，當(dāng)小區(qū)路設(shè)有人行便道時(shí)算到便道邊，沿居住區(qū)路、城市道路則算到紅線；距房屋墻腳 ；對(duì)其它圍墻、院墻算到墻腳； 建筑工程綠化用地面積的要求與計(jì)算辦法 房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識(shí) 第 70頁(yè) 2023年 2月 9日 版權(quán)所有 ,不得翻印 建筑基本分類及基本建筑術(shù)語(yǔ) —— 建筑用地及規(guī)劃技術(shù)指標(biāo) ? 建筑工程綠化用地面積的要求 ? 一般規(guī)定 ? 道路綠地面積計(jì)算，以道路紅線內(nèi)規(guī)劃的綠地面積為準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算 ? 院落式組團(tuán)綠地面積計(jì)算，綠地邊界距宅間路、組團(tuán)路和小區(qū)路路邊 1米；當(dāng)小區(qū)路有人行便道時(shí)，算到人行便道邊；臨城市道路、居住區(qū)級(jí)道路時(shí)算到道路紅線；距房屋墻腳 ； ? 開敞型院落組團(tuán)綠地，至少有一個(gè)面面向小區(qū)路，或向建筑控制線寬度不小于 10米的組團(tuán)級(jí)主路敞開，并向其開設(shè)綠地的主要出入口； ? 株行距在 6米 6 米以下栽有喬木的停車場(chǎng) , 計(jì)算為綠化用地面積。綠化設(shè)計(jì)中園林設(shè)施的占地 , 計(jì)算為綠化用地；非園林設(shè)施的占地 , 不計(jì)算為綠化用地。 ? 生活私密性間距 應(yīng)在設(shè)計(jì)中注意避免出現(xiàn)對(duì)居室的視線干擾情況。 60186。 房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識(shí) 第 65頁(yè) 2023年 2月 9日 版權(quán)所有 ,不得翻印 建筑基本分類及基本建筑術(shù)語(yǔ) —— 建筑用地及規(guī)劃技術(shù)指標(biāo) 遮擋陽(yáng)光 建筑群的長(zhǎng)高比 ～ ～ 新建區(qū) 改建區(qū) 建筑間距與建筑間距系數(shù) ?多棟塔式居住建筑的間距系數(shù) ?中小學(xué)教室、托兒所和幼兒園的活動(dòng)室、醫(yī)療病房建筑的間距系數(shù) 建筑朝向與正南夾角 0186。、 60186。 20186。以上～ 60186。（只有在同期規(guī)劃建 設(shè)的平行相對(duì)的板式建筑之間，指遮擋建筑與被遮擋建筑在平行相對(duì)的垂線方向 上的水平距離與遮擋建筑高度的比值。 ? 現(xiàn)有城市道路路面邊線：當(dāng)路面為單幅路時(shí)，系指路牙線；當(dāng)路面為三幅路 (機(jī)動(dòng)車道與非機(jī)動(dòng)車道之間以隔離帶分隔 )時(shí)，系指非機(jī)動(dòng)車道路牙線。 ? 退界距離：系指建筑物后退相鄰單位建設(shè)用地邊界線的距離。屋頂坡度大于 30176。 建筑高度 一般地區(qū)，其建筑高度，平頂房屋按女兒墻高度計(jì)算；坡頂房屋按屋檐和屋脊的平均高度計(jì)算。 ? 群體建筑的總建筑面積：指各單體建筑的總建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。 ? 容積率關(guān)系到居住的舒適程度，容積率越低，舒適度相對(duì)越高； 建設(shè)用地規(guī)劃技術(shù)指標(biāo) 容積率＝ 總建筑面積（地上） 建設(shè)用地面積 房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識(shí) 第 58頁(yè) 2023年 2月 9日 版權(quán)所有 ,不得翻印 建筑基本分類及基本建筑術(shù)語(yǔ) —— 建筑用地及規(guī)劃技術(shù)指標(biāo) ? 容積率 建設(shè)用地規(guī)劃技術(shù)指標(biāo) 容積率 對(duì)應(yīng)的住宅產(chǎn)品類型（一般情況下） 純獨(dú)棟別墅（頂級(jí)別墅容積率一般在 ） 聯(lián)排、疊拼別墅 ～ 多層住宅、小高層住宅 ～ 小高層板樓或塔樓 高層建筑樓 不同容積率對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品類型 注：本文主要指在普遍情況下不同容積率所對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品類型 房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識(shí) 第 59頁(yè) 2023年 2月 9日 版權(quán)所有 ,不得翻印 建筑基本分類及基本建筑術(shù)語(yǔ) —— 建筑用地及規(guī)劃技術(shù)指標(biāo) ? 建筑密度 ? 建筑密度 :一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占用地面積的百分比。容積率的值是無量綱的比值，通常以地塊面積為 1，地塊內(nèi)地上建筑物的總建筑面積對(duì)地塊面積的倍數(shù)，即為容積率的值。 ? 代征綠化用地 —— 由城市規(guī)劃行政部門確定范圍，由建設(shè)單位代替城市政府征用集體所有土地或辦理國(guó)有土地使用權(quán)劃撥手續(xù)，并負(fù)責(zé)拆遷現(xiàn)狀地上物、安置現(xiàn)狀居民和單位后，交由市、區(qū)園林綠化行政部門進(jìn)行管理（包括公園綠地、河湖綠地、文物綠地、綠化隔離區(qū)綠地、交通防護(hù)綠地等）的規(guī)劃城市公共綠地。 房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識(shí) 第 55頁(yè) 2023年 2月 9日 版權(quán)所有 ,不得翻印 建筑基本分類及基本建筑術(shù)語(yǔ) —— 建筑基本分類 ? 按房屋建筑結(jié)構(gòu)分類：普通鋼結(jié)構(gòu) ? 普通鋼結(jié)構(gòu)是主要的建筑結(jié)構(gòu)類型之一。這種體系既有框結(jié)構(gòu)使用上的靈活性，又有較強(qiáng)的抗震能力和較好的剛度，是常用的高層結(jié)構(gòu)體系，適用于各類公共建筑。 ? 剪力墻的厚度不應(yīng)小于 16mm，并不小于樓層高度的 1/20，混凝土強(qiáng)度等級(jí)不應(yīng)小于 C20?？紤]到結(jié)構(gòu)整體性的需要，內(nèi)縱墻一般以承重墻處理，外縱墻不承重，而采用圍護(hù)墻板。它的空間整體性好，剛度大，抗側(cè)力強(qiáng)度高，水平力作用下側(cè)向變形小。此種結(jié)構(gòu)若采用預(yù)置密肋輕型板，還可克服一般板柱結(jié)構(gòu)板厚過大的缺點(diǎn)?？蚣芙Y(jié)構(gòu)承受水平荷載的能力較低，剛度較小，使用時(shí)受房屋高度限制；采用砌體填充墻時(shí)，墻體在地震中容易損壞。缺點(diǎn)是抗拉、彎、剪及抗震性能差；材料用量多，結(jié)構(gòu)自重大，但砌體工作繁重，施工進(jìn)度慢。 ? 旅游地產(chǎn)包括：休閑度假村、旅游景區(qū)主題休閑公園、旅游 (休閑 )培訓(xùn)基地、會(huì)議中心、運(yùn)動(dòng)村、產(chǎn)權(quán)酒店、分時(shí)度假酒店、高爾夫度假村、風(fēng)景名勝度假村、海景住宅、景區(qū)住宅 (風(fēng)格別墅 )、民俗度假村、國(guó)際休閑度假中心等旅游置業(yè)項(xiàng)目。 房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識(shí) 第 44頁(yè) 2023年 2月 9日 版權(quán)所有 ,不得翻印 其它相關(guān)物業(yè)類型名詞 —— 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn) ? 定義 ? 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)：是指在新經(jīng)濟(jì)和新型工業(yè)化背景下，以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，以工業(yè)樓宇、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)研究與發(fā)展用房、生態(tài)寫字樓為主要開發(fā)對(duì)象，綜合開發(fā)、集約化經(jīng)營(yíng)的多功能綜合性產(chǎn)業(yè)商服地產(chǎn)。 房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識(shí) 第 43頁(yè) 2023年 2月 9日 版權(quán)所有 ,不得翻印 其它相關(guān)物業(yè)類型名詞 —— 商業(yè)類地產(chǎn) ? 業(yè)態(tài)介紹 ? 專賣店：是指專門經(jīng)營(yíng)或授權(quán)經(jīng)營(yíng)制造商品品牌和中間商品牌的零售業(yè)態(tài)。 ? 超級(jí)市場(chǎng)：是采取自選銷售方式、以銷售生鮮商品、食品和向顧客提供日常必需品為主要目的的零售業(yè)態(tài)。在這一區(qū)域，顧客較為分散，但消費(fèi)者來店消費(fèi)也較為方便，在次要商圈聚集的顧客約占 25％左右。商圈大致由三部分組成，即主圈、次圈、邊圈。在統(tǒng)一的物業(yè)管理下，以商務(wù)為主，由一種或數(shù)種單元辦公平面組成的辦公建筑。提供酒店式服務(wù)和管理的辦公樓。 ? 辦公建筑的分類 ? 公寓式辦公樓 apartmentoffice building。當(dāng)板式建筑主要朝向建筑長(zhǎng)度大于次要朝向建筑長(zhǎng)度兩倍以下時(shí)，其各朝向的建筑外墻均為長(zhǎng)邊。 ? 塔樓的基本形式：傳統(tǒng)的塔樓形式有十字形、井字型和房型塔樓，改良后的塔樓形式為蝶型塔樓。 它是由幾個(gè)三層左右 的單戶別墅并聯(lián)組成 ， 每個(gè)單元與共鄰單元之間 共用一道建筑分割墻 。 它是由幾個(gè)三層左右 的單戶別墅并聯(lián)組成 ， 每個(gè)單元與共鄰單元之間 共用一道建筑分割墻 。 住宅的層數(shù)基本是 3層或 3層以下，具有私密性強(qiáng)、價(jià)格較高 等顯著特征，在住宅等級(jí)中居于頂尖位置。 ? 它是集住宅、酒店、會(huì)所多功能于一體的 。 ?配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)較高 ?高檔住宅 ?具有良好的物業(yè)管理服務(wù) ?部分高檔住宅帶精裝修 ?銷售價(jià)格明顯高于同時(shí)期、同區(qū)域的普通住宅 ?別墅 房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識(shí) 第 33頁(yè) 2023年 2月 9日 版權(quán)所有 ,不得翻印 房地產(chǎn)產(chǎn)品類型名詞 居住類地產(chǎn) ? 高檔公寓 ? 是指其單位建筑面積造價(jià)通常高于當(dāng)?shù)匾话忝裼米≌靸r(jià)一倍以上的公寓，通常為躍層式住宅、頂層有花園的、或多層住宅配有電梯的，并擁有良好的綠化、商服、物業(yè)管理等配套設(shè)施。其前后沿的高度大于 ，面積不足底層的二分之一的部分。 ?【 期房 】 開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同 ?【 現(xiàn)房 】 開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請(qǐng)續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價(jià)后可以繼續(xù)使用 ?【 三通一平 】 是指水通、電通、路通及場(chǎng)地平整 ?【 七通一平 】 是指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及場(chǎng)地平整 房地產(chǎn)常用術(shù)語(yǔ) 房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識(shí) 第 21頁(yè) 2023年 2月 9日 版權(quán)所有 ,不得翻印 ?【 紅線圖 】 又叫（宗地圖），是按一定比例尺制作的用以標(biāo)示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。屋頂上的水箱間、電梯機(jī)房、排煙機(jī)房和樓梯出口小間等不計(jì)入建筑高度 ? 【 建筑間距 】 兩棟建筑物或構(gòu)筑物外墻之間的水平距離。 0以上計(jì)算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在 （不含 ）的，計(jì)算自然層數(shù)。包括專用的鐵路、碼頭和道路等用地，不包括露天礦用地，該用地應(yīng)歸入水域和其它用地（ E） W 倉(cāng)儲(chǔ)用地 倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)的庫(kù)房、堆場(chǎng)和包裝加工車間及其附屬設(shè)施等用地 TS 交通道路廣場(chǎng) 用地 鐵路、公路、管道運(yùn)輸、港口和機(jī)場(chǎng)等城市對(duì)外交通運(yùn)輸及其附屬設(shè)施等用地；市級(jí)、區(qū)級(jí)和居住區(qū)級(jí)的道路、廣場(chǎng)和停車場(chǎng)等用地 U 市政公用設(shè)施 用地 市級(jí)、區(qū)級(jí)和居住區(qū)級(jí)的市政公用設(shè)施用地，包括其建筑物、構(gòu)筑物及管理維修設(shè)施等用地 G 綠地 市級(jí)、區(qū)級(jí)和居住區(qū)級(jí)的公共綠地及生產(chǎn)防護(hù)綠地，不包括專用綠地、園地和林地 E 水域和其它用 地 除以上各大類用地之外的用地 城市用地的類別 房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識(shí) 第 15頁(yè) 2023年 2月 9日 版權(quán)所有 ,不得翻印 出讓方式 劃拔方式 招標(biāo)、拍賣、掛牌 協(xié)議 1 經(jīng)營(yíng)性用地以 (商業(yè)、旅游、商品住宅等 )及有競(jìng)爭(zhēng)要求的工業(yè)用地 1 經(jīng)營(yíng)性用地以外用途的土地，同一宗地只有一個(gè)意向用地者的 1 國(guó)家機(jī)關(guān)、軍事用地 2 同一宗地有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者 2 原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請(qǐng)協(xié)議出讓 2 城市基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)用地 3 劃撥土地使用權(quán)改變用途或轉(zhuǎn)讓，收回土地使用權(quán)，實(shí)行招拍掛出讓的 3 劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓 3 國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通等項(xiàng)目用地 4 出讓土地使用權(quán)改變用途 4 出讓土地使用權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期 4 法律法規(guī)規(guī)定的其它用地 5 法律法規(guī)規(guī)定的其它用地 5 法律法規(guī)規(guī)定的其它用地 異同 有償使用，需要簽定合同 有償使用，需要簽定合同 少量費(fèi)用 (補(bǔ)償、安置）或無償 有期限限制 有期限限制 一般無期限限制 土地使用權(quán)的出讓方式 房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識(shí) 第 16頁(yè) 2023年 2月 9日 版權(quán)所有 ,17頁(yè) 2023年 2月 9日 版權(quán)所有 ,不得翻印 目 錄 一． 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷史 二． 房地產(chǎn)行業(yè)基本常識(shí)和常用術(shù)語(yǔ) 三． 房地產(chǎn)行業(yè)基本組織架構(gòu)和職責(zé) 四． 房地產(chǎn)企業(yè)基本業(yè)務(wù)流程 1. 房地產(chǎn)行業(yè)基本常識(shí) 2. 房地產(chǎn)常用術(shù)語(yǔ)介紹 3. 房地產(chǎn)產(chǎn)品類型介紹 4. 房地產(chǎn)建筑基礎(chǔ)知識(shí) 5. 房地產(chǎn)規(guī)劃基礎(chǔ)知識(shí) 房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)