【文章內(nèi)容簡介】 房地產(chǎn)制度對房地產(chǎn)價(jià)格的影響也許最大）、房地產(chǎn)價(jià)格政策、行政隸屬變更、特殊政策、城市發(fā)展戰(zhàn)略，城市規(guī)劃及土地利用規(guī)劃、稅收政策、交通管制。 ▲ 影響房地產(chǎn)價(jià)格的心理因素主要有：購買或出售心態(tài)、個人偏好、時(shí)尚風(fēng)氣、接近名家住 此資料來自企業(yè) 宅心理、講究風(fēng)水或吉祥號碼。 ▲ 影響房地產(chǎn)價(jià)格的國際因素主要有：世界經(jīng)濟(jì)狀況、軍事沖突狀況、政治對立狀況、國際競爭狀況。 ▲ 房地產(chǎn)估價(jià)的基本方法：比較法（重點(diǎn)復(fù)習(xí)）、收益法、成本法。 ▲ 比較法適用的對象是具有交易性的房地產(chǎn)。即：房地產(chǎn)開發(fā)用地、住宅、寫字樓、商場和標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房等。 ▲ 比較法適用的條件：同一供求范圍內(nèi)存在較多的類似房地產(chǎn)的交易。 ▲ 先取可比實(shí)例應(yīng)符合以下要求： 是估價(jià)對象的類似房地產(chǎn)； 成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近 ； 成交價(jià)格是正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。 ▲ 建立價(jià)格可比基礎(chǔ)包括： 統(tǒng)一付款方式； 統(tǒng)一采用單位； 統(tǒng)一幣種和貨幣單位；統(tǒng)一面積內(nèi)涵； 統(tǒng)一面積單位。 ▲ 房地產(chǎn)狀況影響修正分為區(qū)位狀況影響修正、權(quán)益狀況影響修正和實(shí)體狀況影響修正。 ▲ 區(qū)位狀況影響修正包括：繁華程度、交通便捷程度環(huán)境景觀、公共設(shè)施完備程度、臨路狀況、朝向、樓層等。 ▲ 再可比實(shí)例的成交日期至估價(jià)時(shí)點(diǎn)期間，房地產(chǎn)價(jià)格可能發(fā)生變化的三種情況： 上漲；平穩(wěn)； 下跌。 ▲ 成本法是求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購建價(jià)格，然后扣除折 舊，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 ▲ 成本法適用的對象： 無收益且很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)；（如：學(xué)校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、政府大樓、廠礦、碼頭、機(jī)場等） 市場不完善或狹小市場無法選用比較法估價(jià)的房地產(chǎn)。 ▲ 價(jià)格等于成本加平均利潤是在長期內(nèi)平均來看的，而且需要具備兩個條件：一是自由競爭； 此資料來自企業(yè) 二是該種商品可以大量生產(chǎn)。 ▲ 運(yùn)用成本法估價(jià)一般分為以下四個步驟： 收集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的成本、稅費(fèi)、利潤等資料； 估算重新購建價(jià)格； 估算折舊； 求取積算價(jià)格。 ▲ 房地產(chǎn)價(jià)格通常由下列 7項(xiàng)組成： 土地取得成本 開發(fā)成本 管理費(fèi)用 投資利息 銷售費(fèi)用 銷售稅費(fèi) 開發(fā)利潤。 ▲ 成本法最基本的公式：積算價(jià)格 =重新購建價(jià)格 折舊 ▲ 在實(shí)際估價(jià)中建筑物折舊包括：物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊。 ▲ 求取建筑物折舊的方法有：年限法、實(shí)際觀察法、成新折扣法。 ▲ 從收益法的觀點(diǎn)看，房地產(chǎn)價(jià)值是其未來凈收益的現(xiàn)值之和。其高低取決于 3個因素： 可獲收益的大小； 可獲收益的長短； 獲得該凈收益的可靠性。 ▲ 收益法適用的對象：有收益或潛在收益的房地產(chǎn)。（如：商店、寫字樓、住宅、旅館、餐館、游樂場、影劇院等） ▲ 收益法最簡單的公式： V=a/r (v表示收益價(jià)格； a表示凈收益； r表示資本化率或折現(xiàn)率 )。 ▲ 房地產(chǎn)的收益可分為：實(shí)際收益和客觀收益。 ▲ 求取資本化率有： 市場提取法 累加法兩種。 ▲ 市場提取法是通過搜集同一市場上三宗以上類似的價(jià)格，凈收益等資料，選用相應(yīng)的收益法公式，求取資本化率。 ▲ 收益乘數(shù)有：毛租金乘數(shù)、潛在毛收入乘數(shù)、有效毛收入乘數(shù)和凈收益乘數(shù)。 ▲ 收益乘數(shù)法有毛租金乘數(shù)法、潛在毛收入乘數(shù)法、有效毛收入乘數(shù)法和凈收益乘數(shù)法。 ▲ 毛租金乘數(shù)法一般用于土地或出租性住宅、公寓的估價(jià)。 第三章城市和 城市規(guī)劃 此資料來自企業(yè) ▲ 市與鎮(zhèn)的差別主要反映在人口集聚規(guī)模和經(jīng)濟(jì)實(shí)力兩個方面。 ▲ 城市規(guī)模包括人口規(guī)模和用地規(guī)模。 ▲ 按城市規(guī)模分類： ① 100萬人以上為特大城市； ② 大城市： 50萬人以上人； ③ 中等城市：20萬 50萬人； ④ 小城市：小于 20萬人。 ▲ 按行政級別可分為： 直轄市 地級市、 縣級市 建制鎮(zhèn)。 ▲ 按城市地理?xiàng)l件，城市分為：平原城市，高原城市，山地城市、丘陵城市、河谷城市。 ▲ 按城市地理位置，可將城市分為：南方城市和北方城市 ， 沿海城市和內(nèi)陸城市 ，邊境城市和內(nèi)地城市。 ▲ 按城市平面幾何形狀，可將 城市分為：塊狀城市，帶狀城市，星狀城市 。 ▲ 城市行政區(qū)可分為市區(qū)和郊區(qū)。 ▲ 城市規(guī)劃區(qū)＞城市建成區(qū) ≤ 城市行政區(qū)。 ▲ 城市的地域范圍：城市行政區(qū)、建城區(qū)、城市規(guī)劃區(qū)。 ▲ 城市用地的功能組織，是城市土地利用和布局的基本內(nèi)容。 ▲ 城市功能區(qū)：中心商務(wù)區(qū)（大城市中的金融、貿(mào)易、信息和辦公高度集中，并附有購物、文娛服務(wù)等的綜合經(jīng)濟(jì)活動的核心地區(qū)）、商業(yè)區(qū)（市級或區(qū)級商業(yè)集中的地區(qū)）、居住區(qū)、文教區(qū)、工業(yè)區(qū)、倉儲區(qū)、風(fēng)景區(qū)、衛(wèi)星城、開發(fā)區(qū)。 ▲ 在西方，城市土地利用分為 商業(yè)土地； 工業(yè)土地； 政府機(jī)關(guān)用地； 住宅用地； 休憩用地和綠化地帶； 交通用地和其他公用事業(yè)用地； 農(nóng)業(yè)用地和水面。 ▲ 在中國，城市土地利用分為： ⒈ 居住用地 R（包括：住宅、公共服務(wù)設(shè)施、道路、綠地等）；⒉ 公用設(shè)施用地 C（包括：行政、經(jīng)濟(jì)、文化、教育、科研及設(shè)計(jì)等用地）； ⒊ 工業(yè)用地 M（包括：生產(chǎn)車間、庫房及附屬設(shè)施用地 ；專用鐵路、道路用地）； ⒋ 倉儲用地 W； ⒌ 對外 此資料來自企業(yè) 交通用地 T； ⒍ 道路廣場用地 S； ⒎ 市政公用設(shè)施用地 U； ⒏ 綠地 G； ⒐ 特殊用地 D； ⒑ 水域和其他用地 E； ⒒ 保留地。 ▲ 在中國，居住用地分為四類： 一類居住用地，以低層住宅為主，市政公用 設(shè)施齊全，布局完整，環(huán)境良好。 二類居住用地，以多、中、高層住宅為主，市政公用設(shè)施齊全，布局完整，環(huán)境較好。 三類居住用地，住宅與工業(yè)等用地交叉，市政公用設(shè)施比較齊全，布局不完整，環(huán)境一般。 四類居住用地，是指以簡陋住宅為主的用地。 ▲ 城市人口分析包括：人口數(shù)量、人口結(jié)構(gòu)、人口分布、人口密度及其變化等。 ▲ 反映城市人口自然增減速度的指標(biāo)主要是城市人口自然增長率。 人口是決定住宅、商業(yè)等需求量或市場大小等的一個基本因數(shù)。 城市人口增長有： 人口凈增長、 人口零增長、 人口負(fù)增長。 ▲ 城市人口增長率 =本年城市人 口增長絕對數(shù) /年平均城市總?cè)藬?shù) 1000‰ 城市人口機(jī)械長率 =本年城市人口遷入數(shù) 本年城市遷出數(shù) /年平均城市總?cè)藬?shù) 1000‰ 城市人口自然增長率 =本年城市人口出生數(shù) 本年城市人口死亡數(shù) /年平均城市總?cè)藬?shù)1000‰ ▲ 城市人口增長分為：自然增長和機(jī)械增長。 ※ 本章重點(diǎn) ▲ 城市化表現(xiàn)為鄉(xiāng)村人口向城市人口轉(zhuǎn)化和城市不斷發(fā)展和完善的過程。 ▲ 從城市中心考察，城市化有向心型城市化和離心型城市化 2個階段。 ▲ 在城市離心發(fā)展過程中有郊區(qū)化和逆城市化兩種不同類型和階段。 ▲ 向心型城市化導(dǎo)致了城市人口過密、交通擁擠、環(huán)境 惡化等城市病。 ▲ 近代，西方發(fā)達(dá)國家的城市中心向郊外發(fā)展的浪潮中，第一次浪潮為（人口外遷），第二 此資料來自企業(yè) 次浪潮為（工業(yè)外遷），第三次浪潮為（零售業(yè)外遷），第四次浪潮為（城市郊區(qū)化）。 ▲ 城市進(jìn)化過程：絕對集中 — 相對集中 — 相對分散 — 絕對分散。 ▲ 城市進(jìn)化理論認(rèn)為，從工業(yè)化社會到后工業(yè)社會，城市發(fā)展的第二個階段為相對集中時(shí)期。 ▲ 中國的城市化進(jìn)程仍屬于（向心型社會）階段。 ▲ 城市化的類型： 向心型城市化和離心型城市化； 外延型城市化與飛地型城市化。 ※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※ ※※※※※※ ▲ 城市用地的適宜性評價(jià)將建設(shè)用地的適宜性分為：適宜建設(shè)用地 、基本適宜建設(shè)用地、不適宜建設(shè)用地。 ▲ 不適宜建設(shè)用地的主要類型： 承載力小于 60kpa和厚度在 2m2 以上的泥炭層或流沙層的土地； 坡度在 20％的坡地； 經(jīng)常被水淹沒，且淹沒深度超過 ； 受沖溝、滑坡等工程地質(zhì)病害嚴(yán)重影響的地段； 基本農(nóng)田、礦區(qū)、軍事用地、歷史文化等類保護(hù)區(qū)。 ▲ 影響城市土地區(qū)位的主要因素有：商業(yè)繁華度、交通通達(dá)度、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的完備度 、環(huán)境質(zhì)量的優(yōu)劣。 ▲ 地下水按其成因和埋藏條件 ，分為上層滯水、潛水和承壓水。承壓水是比較理想的水源。 ▲ 地基承載力以牽牛 /平方米（ kn/m2）為計(jì)算單位。 ▲ 地震震級分為 9級 ,5級以上的地震會造成破壞； 地震烈度分為 12 級，地震烈度在在 7 度以上的地區(qū)都必須抗震設(shè)防， 9 度以上不宜用作城市用地。 ▲ 工程地質(zhì)病害包括：地震、地下溶洞、滑坡與塌方、沖溝。 ▲ 從宏觀的角度分析，可將地貌分為：高原、山地、丘陵、盆地、平原五類。 ▲ 地形坡度和坡向?qū)Τ鞘懈黝愑玫睾凸こ探ㄔO(shè)有很大影響。 此資料來自企業(yè) 鐵路場站對坡度要求最嚴(yán)格，一般 ≤% 。其次，是機(jī)場、工業(yè)用地；居住用地受地形 坡度的限制最小，最高限坡 10％；綠地不受地形坡度的影響。 ▲ 對大氣有污染的工業(yè)應(yīng)布置在全年最小風(fēng)頻風(fēng)向的上風(fēng)側(cè)；居住區(qū)在其下風(fēng)側(cè)。 ▲ 人們感到舒適的溫度范圍為 18— 200C。 ▲ 氣溫是指離地面 。 ▲ 日照時(shí)數(shù)是衡量日照效果的最常用指標(biāo)。 ▲ 城市水源選擇的基本原則是： 在地下水源豐富的地區(qū)，應(yīng)優(yōu)先選擇地下水； 地下水源不足時(shí)，可考慮地面水源補(bǔ)充，但要注意水源保護(hù)； 水庫一旦成為城市水源，在規(guī)定的保護(hù)范圍內(nèi)不得建設(shè)對水體有污染的設(shè)施和進(jìn)行旅游、房地產(chǎn)開發(fā)。 ▲ 住宅的布置，通常以滿足日 照要求作為確定建筑物間距的主要依據(jù)。 ※▲ 城市規(guī)劃常用術(shù)語和指標(biāo)：用地性質(zhì)、用地面積、用地紅線、容積率（ =總建筑面積 /建筑用地面積）、建筑控制高度（ 平頂房屋按女兒墻高度計(jì)算 坡頂按屋檐和屋脊的平均高度計(jì)算）、建筑密度（建筑基底總面積 /建筑用地面積）、建筑后退紅線、綠地率、交通出入口方位、停車泊位、建筑間距、建筑間距系數(shù)、日照標(biāo)準(zhǔn)、道路紅線（包括： 機(jī)動車、非機(jī)動、人行交通所需的道路寬度； 鋪設(shè)地上地下管線和城市公用設(shè)使所需增加的寬度 種植行道樹所需的寬度）。 ▲ 住宅的布置，通常以滿足日照要求作為 確定建筑間距的主要依據(jù)。 ▲ 住宅分為：獨(dú)立式、雙聯(lián)式、聯(lián)排式、單元（梯間）式、內(nèi)（外）廊式、躍廊式、躍層式、點(diǎn)式（集中）式、塔式住宅等。 ※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※ ▲ 城市規(guī)劃的作用： ①