【正文】 此資料來自企業(yè) 房地產相關知識筆記 第一章 房地產市場和投資知識 ▲ 市場 =人口 +購買能力 +購買動機 ▲ 房地產是指土地、建筑物及其他地上定著物。 ▲ 具體一宗土地的范圍包括：地球表面、地球表面以下一定范圍的空間、地球表面以上一定范圍的空間。 ▲ 房地產可以視為實物、權益、區(qū)位三者的結合。 ▲ 市場是： ① 商品交換的任何場所； ② 使商品交易雙方接觸的任何安排； ③ 商品交換關系的總和； ④ 連接商品生產者的橋梁； ⑤ 指某一特定商品的現(xiàn)有目標客戶群。 ▲ 市場包括：有形市場和無形市場。 ▲ 房地產市場市場交易包括：買賣、租賃、抵押、互換等。 ▲ 市場 必須具備：買方、賣方、可供交易的商品。 ▲ 房地產市場必須具備：買方、賣方、用于交易的房地產。 ▲ 房地產的特性： ① 不可移動性（決定了房地產市場是一個地區(qū)性市場）； ② 獨一無二性（相同的房地產不可能出現(xiàn)大量供給）； ③ 壽命長久性； ④ 數(shù)量有限性； ⑤ 用途多樣性； ⑥ 相互影響性（外部影響性）； ⑦ 易受限制性； ⑧ 價值高大性； ⑨ 難以變現(xiàn)性； ⑩ 保值增值性。 ▲ 房地產市場的主要特點： ① 交易的物質實體不能進行空間位置上的移動，只能是無形權益的轉移； ② 交易的對象非標準化，是一個產品差異化的市場； ③ 是一個地區(qū)性市場； ④ 容易出現(xiàn)壟斷和投機； ⑤ 較多地受到法規(guī)政策的影響和限制； ⑥ 一般人非經(jīng)常性參與； ⑦ 交易的金額較大，依耐于金融機構的支持與配合； ⑧ 廣泛的房地產經(jīng)紀人服務。 ▲ 房地產市場分類： 按用途（功能）可分為：居住房地產市場和非居住房地產市場； 此資料來自企業(yè) 按檔次可分為：高檔房地產市場、中檔房地產市場、低檔房地產市場； 按區(qū)域范圍可分為：整體房地產市場和區(qū)域房地產市場； 按交易方式可分為：房地產買賣市場和房地產租賃市場； 按交易目的可分為：房地產使用市場和房地產投資市場； 按流轉次數(shù)可分為：房地產一級市場（為土地使用權出讓市場）、房地產 二級市場（為新開發(fā)的商品房交易市場）、房地產三級市場（為房屋再次交易市場）； 按時間劃分可分為：過去的房地產市場、現(xiàn)在的房地產市場和未來的房地產市場。 ▲ 房地產市場競爭是指買賣雙方為各自利益的（最大）化而進行的努力。 ▲ 房地產市場競爭有： ① 賣方與買方之間的競爭； ② 賣方與賣方之間的競爭； ③ 買方與買方之間的競爭。 ▲ 根據(jù)買賣雙方在市場上對價格影響力的強弱，通常將市場區(qū)分為：買方市場和賣方市場。 ▲ 房地產市場： ① 買方市場：供大于求，房地產相對過剩，買方掌握主動權； ② 賣方市場：供不應求，房地產相對短缺，賣方掌 握主動權。 ▲ 房地產市場結構根據(jù)競爭程度的不同，可分為：完全競爭、壟斷競爭、寡頭壟斷（少數(shù)幾家廠商）、完全壟斷（市場上只有一個買方或一個賣方）。 ▲ 完全競爭市場必須具備以下幾個條件： ① 所買賣的商品具有同質性，不存在差別； ② 有相當多的買者和賣者，每個人的買或賣在市場上只占微小的份額； ③ 市場信息完全，買者和賣者都掌握當前價格的完整信息，并能預測未來的價格； ④ 買者和賣者都可以自由進出市場；⑤ 買者和賣者無串通共謀行為，也沒有政府干預。 ▲ 壟斷競爭市場必須具備以下幾個條件： ① 買者和賣者都比較多； ② 產品存在差異； ③ 市 場信息完備。 ▲ 完全壟斷分為：賣方壟斷、買方壟斷、雙邊壟斷。 此資料來自企業(yè) ▲ 賣方壟斷市場必須具有以下幾個特點： ① 只有一個賣者，而買者很多； ② 產品無相近的替代品； ③ 新生產者不能進入。 ▲ 造成賣方壟斷的原因： ① 資源控制 ② 政府許可限制 ③ 專利和規(guī)模經(jīng)濟等。 ▲ 房地產市場周期： ① 上升期：租金、售價同步上漲，二手房價格上漲； ② 高峰期：售價增長大于租金增長，新建房交易量大； ③ 衰退期：舊房交易量大，新房銷售困難，空置率上升，售價比租金下降快； ④ 低谷期：市場極為蕭條；交易量很?。婚_發(fā)項目開工率低租金下降；消費需求依市場慣性降低，租金下降 。 ▲ 房地產中，最容易出現(xiàn)泡沫的，第一是土地，二是期房（樓花），三是新建成的商品房。 ▲ 在現(xiàn)代市場經(jīng)濟下股票和房地產容易出現(xiàn) “ 泡沫 ” 。 ▲ 房地產 “ 泡沫 ” 的形成原因主要有： ① 群體的非理性預期； ② 過度的投機炒作。 ▲ 房地產需求種類： ① 消費性需求； ② 投資性需求； ③ 投機性需求； ④ 盲目性需求。 ▲ 地價、房價不合理地上漲和過高的地價、房價，對地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展不利，體現(xiàn)在： ① 會 降低外來投資的吸引力； ② 會降低本地區(qū)產業(yè)的市場競爭力； ③ 會使現(xiàn)有的投資者外遷。 ※ 以下本章復習重點 ▲ 彈性的一個變量發(fā)生 1％的變化，將會引起另一個 變量的變化。 ▲ 形成有效需求的條件： ① 消費者愿意購買； ② 消費者有能力購買（潛在需求的條件）。 ▲ 影響房地產需求量的因素： ① 該種房地產的價格水平； ② 消費者的收入水平； ③ 相關房地產的價格水平； ④ 消費者的偏好； ⑤ 消費者對未來的預期。 ▲ 一般來說，某種房地產的價格上升，對其需求就會減少，價格下降，對其需求就會增加。但有比較重要的例外是弦要性物品和吉芬物品。 ▲ 替代品：一種房地產的價格上升，對另一種房地產的需求就增加。如經(jīng)濟適用性住房與普通住宅之間。 互補品：對一種房地產的消費多了，對另一種房地產的消費也會多起來。如 此資料來自企業(yè) 住宅與其配套的商業(yè)、娛樂房地產。 ▲ 形成供給的條件： ① 開發(fā)商或擁有者愿意供給； ② 開發(fā)商或擁有者有能力供給。 ▲ 影響房地產供給量的因素： ① 該種房地產的價格水平； ② 該種房地產的開發(fā)成本； ③ 該種房地產的開發(fā)技術水平； ④ 開發(fā)商對未來的預期。 ▲ 房地產的供求狀況分為： ① 全國房地產總的供求狀況； ② 本地區(qū)房地產的供求狀況 ③ 全國本類房地產的供求狀況； ④ 本地區(qū)本類房地產的供求狀況。 ▲ 房地產需求彈性有：房地產需求的價格彈性、房地產需求的收入彈性、房地產需求的人口彈性、房地產需求的交叉彈性。 ▲ 在通常情況下需求的價格彈性是一個 負數(shù)，通常直接寫成正數(shù)。 ▲ 房地產需求的價格彈性 =房地產需求量變化的百分比 /房地產價格變化的百分比 ▲ 房地產需求的收入彈性 =房地產需求量變化的百分比 /消費者收入量變化的百分比 ▲ 房地產需求的人口彈性 =房地產需求量變化的百分比 /人口數(shù)量變化的百分比 ▲ 房地產需求的交叉彈性，是指某種房地產因另一種房地產或商品變動 1％所引起的其需求量的百分比變化。 ▲ 房地產供給彈性有：房地產供給的價格彈性、房地產供給的要素成本彈性。 ▲ 房地產供給的價格彈性 =房地產供給量變化的百分比 /房地產價格變化的百分比 ▲ 房地產供給的要素成本 彈性 =房地產供給量變化的百分比 /要素價格價格變化的百分比 ▲ 一種房地產需求的價格彈性取決于該種房地產有多少替代品。 ▲ 彈性系數(shù)：彈性數(shù)值大于 1，富有彈性；彈性數(shù)值小于 1，缺乏彈性；彈性數(shù)值等于 1，單一彈性；彈性數(shù)值無窮大，完全彈性；彈性數(shù)值等于 0，完全無彈性。 ▲ 開發(fā)周期長的房地產，供給彈性較小。 ▲ 資金的時間價值的核心思想是現(xiàn)在的資金比將來的資金有更高的價值。 此資料來自企業(yè) ▲ 資金存在時間價值的主要原因： ① 通貨膨脹； ② 承擔風險； ③ 資金增值； ④ 機會成本。 ▲ 資金的時間價值的量是同量資金在兩個不同時點的價值之差。 ▲ 利率是 指單位時間內的利息與本金的比率。即：利率 =單位時間內的利息 247。 本金。 ▲ 單利的計算： ① 總利息的計算 I=Pin ② 本利和 F=P(1+in) P表示本金 i表示利率 n 表示計息的周期數(shù) I表示總利息 F表示計息末期的本利和 ▲ 復利的計算： ① 復利的本利和的計算 F=P（ 1 + i ） n ② 復利的總利息計算 I=P［（ 1＋ i） n－ 1］ ▲ 如果利率相同，則通常情況下單利計息的利息少，復利的計息利息多；如果要使單利計息的利息與復利的計息利息兩不吃虧，單利的利率應高一些，復利的利率應低一些。 ▲ 資金的時間價值 的換算： （一）資金時間價值換算的基本說明 資金時間價值換算中符號及其涵義 P表示現(xiàn)值 F表示將來值 I表示利率 N表示計息的周期數(shù) A表示等額年金 資金時間價值換算中的假設條件 （ 1）資金時間價值換算中采用的是復利。 （ 2）利率的時間單位與計息周期一致，為年。 （ 3）本年的年末為下一年的年初。 （ 4）現(xiàn)值 P是在當前年度開始時發(fā)生的。 （ 5）將來值 F是在當前以后的第 N年年末發(fā)生的。 （ 6）年金 A是在每年年末發(fā)生的。 （ 7）第一個等差額 G和增長率 S是第二年年末發(fā)生的。 此資料來自企業(yè) 資金時間價值換算中的基本關系 （ 1）現(xiàn)值 +復利利息 =將來值 （ 2）將來值 — 復利利息 =現(xiàn)值 （ 3）將來值 — 現(xiàn)值 =復利利息 （二）資金時間價值換算的各種公式 將現(xiàn)值轉換為將來值公式 F=P（ 1+i） n （ 1 + i） n 稱為 “ 一次支付終值系數(shù) ” 。 通常用 F/P,i,n來表示。 （一次性還貸款用此公式計算） 將將來值轉換為現(xiàn)值的公式 P=（ 1+i） n 1/（ 1 + i） n 稱為 “ 一次支付現(xiàn)值系數(shù) ” 。通常用 P/F,i,n來表示。 （如：已知利率 3％，算 3年后 500萬元相當于現(xiàn)在多少 ?用此公式計算） 將等額年金轉換為將 來值的公式 F＝ A（１＋ i） n — １／ i （１＋ i ） n １／ in 稱為“ 等額系列終值系數(shù) ” 。 通常用 F/A,i,n來表示 . （算某人每月存款 100元，年利率 8％， 20 年好的累計金額是多少？用此公式計算） 將將來值轉換為等額年金的公式 Ａ＝Ｆ [i／（１＋ i） n— １ ] i／（１＋ i） n １ 稱為 “ 償債基金系數(shù) ” 。通常用 A/F,i,n來表示 將等額年金轉換為現(xiàn)值的公式 Ｐ＝Ａ [（１＋ i） n─ 1/i(1+i)n] （１＋ i） n─ 1/ｉ (1＋ i)ｎ 稱為 “ 等額系列現(xiàn)值系數(shù) ” 。通常用 P/A,i,n來表 示 將現(xiàn)值轉換為等額年金的公式 A=P[I（ 1+ｉ）ｎ /（ 1+ｉ）ｎ