【正文】 此資料來自企業(yè) 房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)筆記 第一章 房地產(chǎn)市場(chǎng)和投資知識(shí) ▲ 市場(chǎng) =人口 +購買能力 +購買動(dòng)機(jī) ▲ 房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。 ▲ 具體一宗土地的范圍包括：地球表面、地球表面以下一定范圍的空間、地球表面以上一定范圍的空間。 ▲ 房地產(chǎn)可以視為實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的結(jié)合。 ▲ 市場(chǎng)是： ① 商品交換的任何場(chǎng)所； ② 使商品交易雙方接觸的任何安排； ③ 商品交換關(guān)系的總和； ④ 連接商品生產(chǎn)者的橋梁； ⑤ 指某一特定商品的現(xiàn)有目標(biāo)客戶群。 ▲ 市場(chǎng)包括：有形市場(chǎng)和無形市場(chǎng)。 ▲ 房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)交易包括：買賣、租賃、抵押、互換等。 ▲ 市場(chǎng) 必須具備：買方、賣方、可供交易的商品。 ▲ 房地產(chǎn)市場(chǎng)必須具備：買方、賣方、用于交易的房地產(chǎn)。 ▲ 房地產(chǎn)的特性： ① 不可移動(dòng)性（決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)地區(qū)性市場(chǎng)）； ② 獨(dú)一無二性（相同的房地產(chǎn)不可能出現(xiàn)大量供給）； ③ 壽命長(zhǎng)久性； ④ 數(shù)量有限性； ⑤ 用途多樣性； ⑥ 相互影響性（外部影響性）； ⑦ 易受限制性； ⑧ 價(jià)值高大性； ⑨ 難以變現(xiàn)性； ⑩ 保值增值性。 ▲ 房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特點(diǎn)： ① 交易的物質(zhì)實(shí)體不能進(jìn)行空間位置上的移動(dòng)，只能是無形權(quán)益的轉(zhuǎn)移； ② 交易的對(duì)象非標(biāo)準(zhǔn)化，是一個(gè)產(chǎn)品差異化的市場(chǎng)； ③ 是一個(gè)地區(qū)性市場(chǎng)； ④ 容易出現(xiàn)壟斷和投機(jī)； ⑤ 較多地受到法規(guī)政策的影響和限制； ⑥ 一般人非經(jīng)常性參與； ⑦ 交易的金額較大，依耐于金融機(jī)構(gòu)的支持與配合； ⑧ 廣泛的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人服務(wù)。 ▲ 房地產(chǎn)市場(chǎng)分類： 按用途（功能）可分為：居住房地產(chǎn)市場(chǎng)和非居住房地產(chǎn)市場(chǎng)； 此資料來自企業(yè) 按檔次可分為：高檔房地產(chǎn)市場(chǎng)、中檔房地產(chǎn)市場(chǎng)、低檔房地產(chǎn)市場(chǎng)； 按區(qū)域范圍可分為：整體房地產(chǎn)市場(chǎng)和區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)； 按交易方式可分為：房地產(chǎn)買賣市場(chǎng)和房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)； 按交易目的可分為：房地產(chǎn)使用市場(chǎng)和房地產(chǎn)投資市場(chǎng)； 按流轉(zhuǎn)次數(shù)可分為：房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)（為土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)）、房地產(chǎn) 二級(jí)市場(chǎng)（為新開發(fā)的商品房交易市場(chǎng)）、房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)（為房屋再次交易市場(chǎng)）； 按時(shí)間劃分可分為：過去的房地產(chǎn)市場(chǎng)、現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)和未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)。 ▲ 房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是指買賣雙方為各自利益的（最大）化而進(jìn)行的努力。 ▲ 房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)有： ① 賣方與買方之間的競(jìng)爭(zhēng)； ② 賣方與賣方之間的競(jìng)爭(zhēng)； ③ 買方與買方之間的競(jìng)爭(zhēng)。 ▲ 根據(jù)買賣雙方在市場(chǎng)上對(duì)價(jià)格影響力的強(qiáng)弱，通常將市場(chǎng)區(qū)分為：買方市場(chǎng)和賣方市場(chǎng)。 ▲ 房地產(chǎn)市場(chǎng)： ① 買方市場(chǎng)：供大于求，房地產(chǎn)相對(duì)過剩，買方掌握主動(dòng)權(quán)； ② 賣方市場(chǎng)：供不應(yīng)求，房地產(chǎn)相對(duì)短缺，賣方掌 握主動(dòng)權(quán)。 ▲ 房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)程度的不同，可分為：完全競(jìng)爭(zhēng)、壟斷競(jìng)爭(zhēng)、寡頭壟斷（少數(shù)幾家廠商）、完全壟斷（市場(chǎng)上只有一個(gè)買方或一個(gè)賣方）。 ▲ 完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)必須具備以下幾個(gè)條件： ① 所買賣的商品具有同質(zhì)性，不存在差別； ② 有相當(dāng)多的買者和賣者，每個(gè)人的買或賣在市場(chǎng)上只占微小的份額； ③ 市場(chǎng)信息完全，買者和賣者都掌握當(dāng)前價(jià)格的完整信息，并能預(yù)測(cè)未來的價(jià)格； ④ 買者和賣者都可以自由進(jìn)出市場(chǎng)；⑤ 買者和賣者無串通共謀行為，也沒有政府干預(yù)。 ▲ 壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)必須具備以下幾個(gè)條件： ① 買者和賣者都比較多； ② 產(chǎn)品存在差異； ③ 市 場(chǎng)信息完備。 ▲ 完全壟斷分為：賣方壟斷、買方壟斷、雙邊壟斷。 此資料來自企業(yè) ▲ 賣方壟斷市場(chǎng)必須具有以下幾個(gè)特點(diǎn)： ① 只有一個(gè)賣者，而買者很多； ② 產(chǎn)品無相近的替代品； ③ 新生產(chǎn)者不能進(jìn)入。 ▲ 造成賣方壟斷的原因： ① 資源控制 ② 政府許可限制 ③ 專利和規(guī)模經(jīng)濟(jì)等。 ▲ 房地產(chǎn)市場(chǎng)周期： ① 上升期：租金、售價(jià)同步上漲，二手房?jī)r(jià)格上漲； ② 高峰期：售價(jià)增長(zhǎng)大于租金增長(zhǎng)，新建房交易量大； ③ 衰退期：舊房交易量大，新房銷售困難，空置率上升，售價(jià)比租金下降快； ④ 低谷期：市場(chǎng)極為蕭條；交易量很??；開發(fā)項(xiàng)目開工率低租金下降；消費(fèi)需求依市場(chǎng)慣性降低，租金下降 。 ▲ 房地產(chǎn)中，最容易出現(xiàn)泡沫的，第一是土地，二是期房（樓花），三是新建成的商品房。 ▲ 在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下股票和房地產(chǎn)容易出現(xiàn) “ 泡沫 ” 。 ▲ 房地產(chǎn) “ 泡沫 ” 的形成原因主要有： ① 群體的非理性預(yù)期； ② 過度的投機(jī)炒作。 ▲ 房地產(chǎn)需求種類： ① 消費(fèi)性需求； ② 投資性需求； ③ 投機(jī)性需求； ④ 盲目性需求。 ▲ 地價(jià)、房?jī)r(jià)不合理地上漲和過高的地價(jià)、房?jī)r(jià)，對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不利，體現(xiàn)在： ① 會(huì) 降低外來投資的吸引力； ② 會(huì)降低本地區(qū)產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力； ③ 會(huì)使現(xiàn)有的投資者外遷。 ※ 以下本章復(fù)習(xí)重點(diǎn) ▲ 彈性的一個(gè)變量發(fā)生 1％的變化，將會(huì)引起另一個(gè) 變量的變化。 ▲ 形成有效需求的條件： ① 消費(fèi)者愿意購買； ② 消費(fèi)者有能力購買（潛在需求的條件）。 ▲ 影響房地產(chǎn)需求量的因素： ① 該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平； ② 消費(fèi)者的收入水平； ③ 相關(guān)房地產(chǎn)的價(jià)格水平； ④ 消費(fèi)者的偏好； ⑤ 消費(fèi)者對(duì)未來的預(yù)期。 ▲ 一般來說，某種房地產(chǎn)的價(jià)格上升，對(duì)其需求就會(huì)減少，價(jià)格下降，對(duì)其需求就會(huì)增加。但有比較重要的例外是弦要性物品和吉芬物品。 ▲ 替代品：一種房地產(chǎn)的價(jià)格上升，對(duì)另一種房地產(chǎn)的需求就增加。如經(jīng)濟(jì)適用性住房與普通住宅之間。 互補(bǔ)品：對(duì)一種房地產(chǎn)的消費(fèi)多了，對(duì)另一種房地產(chǎn)的消費(fèi)也會(huì)多起來。如 此資料來自企業(yè) 住宅與其配套的商業(yè)、娛樂房地產(chǎn)。 ▲ 形成供給的條件： ① 開發(fā)商或擁有者愿意供給； ② 開發(fā)商或擁有者有能力供給。 ▲ 影響房地產(chǎn)供給量的因素： ① 該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平； ② 該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本； ③ 該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平； ④ 開發(fā)商對(duì)未來的預(yù)期。 ▲ 房地產(chǎn)的供求狀況分為： ① 全國(guó)房地產(chǎn)總的供求狀況； ② 本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況 ③ 全國(guó)本類房地產(chǎn)的供求狀況； ④ 本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況。 ▲ 房地產(chǎn)需求彈性有：房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性、房地產(chǎn)需求的收入彈性、房地產(chǎn)需求的人口彈性、房地產(chǎn)需求的交叉彈性。 ▲ 在通常情況下需求的價(jià)格彈性是一個(gè) 負(fù)數(shù)，通常直接寫成正數(shù)。 ▲ 房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性 =房地產(chǎn)需求量變化的百分比 /房地產(chǎn)價(jià)格變化的百分比 ▲ 房地產(chǎn)需求的收入彈性 =房地產(chǎn)需求量變化的百分比 /消費(fèi)者收入量變化的百分比 ▲ 房地產(chǎn)需求的人口彈性 =房地產(chǎn)需求量變化的百分比 /人口數(shù)量變化的百分比 ▲ 房地產(chǎn)需求的交叉彈性，是指某種房地產(chǎn)因另一種房地產(chǎn)或商品變動(dòng) 1％所引起的其需求量的百分比變化。 ▲ 房地產(chǎn)供給彈性有：房地產(chǎn)供給的價(jià)格彈性、房地產(chǎn)供給的要素成本彈性。 ▲ 房地產(chǎn)供給的價(jià)格彈性 =房地產(chǎn)供給量變化的百分比 /房地產(chǎn)價(jià)格變化的百分比 ▲ 房地產(chǎn)供給的要素成本 彈性 =房地產(chǎn)供給量變化的百分比 /要素價(jià)格價(jià)格變化的百分比 ▲ 一種房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性取決于該種房地產(chǎn)有多少替代品。 ▲ 彈性系數(shù)：彈性數(shù)值大于 1，富有彈性；彈性數(shù)值小于 1，缺乏彈性；彈性數(shù)值等于 1，單一彈性；彈性數(shù)值無窮大，完全彈性；彈性數(shù)值等于 0，完全無彈性。 ▲ 開發(fā)周期長(zhǎng)的房地產(chǎn)，供給彈性較小。 ▲ 資金的時(shí)間價(jià)值的核心思想是現(xiàn)在的資金比將來的資金有更高的價(jià)值。 此資料來自企業(yè) ▲ 資金存在時(shí)間價(jià)值的主要原因： ① 通貨膨脹； ② 承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)； ③ 資金增值； ④ 機(jī)會(huì)成本。 ▲ 資金的時(shí)間價(jià)值的量是同量資金在兩個(gè)不同時(shí)點(diǎn)的價(jià)值之差。 ▲ 利率是 指單位時(shí)間內(nèi)的利息與本金的比率。即：利率 =單位時(shí)間內(nèi)的利息 247。 本金。 ▲ 單利的計(jì)算： ① 總利息的計(jì)算 I=Pin ② 本利和 F=P(1+in) P表示本金 i表示利率 n 表示計(jì)息的周期數(shù) I表示總利息 F表示計(jì)息末期的本利和 ▲ 復(fù)利的計(jì)算： ① 復(fù)利的本利和的計(jì)算 F=P（ 1 + i ） n ② 復(fù)利的總利息計(jì)算 I=P［（ 1＋ i） n－ 1］ ▲ 如果利率相同，則通常情況下單利計(jì)息的利息少，復(fù)利的計(jì)息利息多；如果要使單利計(jì)息的利息與復(fù)利的計(jì)息利息兩不吃虧，單利的利率應(yīng)高一些，復(fù)利的利率應(yīng)低一些。 ▲ 資金的時(shí)間價(jià)值 的換算： （一）資金時(shí)間價(jià)值換算的基本說明 資金時(shí)間價(jià)值換算中符號(hào)及其涵義 P表示現(xiàn)值 F表示將來值 I表示利率 N表示計(jì)息的周期數(shù) A表示等額年金 資金時(shí)間價(jià)值換算中的假設(shè)條件 （ 1）資金時(shí)間價(jià)值換算中采用的是復(fù)利。 （ 2）利率的時(shí)間單位與計(jì)息周期一致，為年。 （ 3）本年的年末為下一年的年初。 （ 4）現(xiàn)值 P是在當(dāng)前年度開始時(shí)發(fā)生的。 （ 5）將來值 F是在當(dāng)前以后的第 N年年末發(fā)生的。 （ 6）年金 A是在每年年末發(fā)生的。 （ 7）第一個(gè)等差額 G和增長(zhǎng)率 S是第二年年末發(fā)生的。 此資料來自企業(yè) 資金時(shí)間價(jià)值換算中的基本關(guān)系 （ 1）現(xiàn)值 +復(fù)利利息 =將來值 （ 2）將來值 — 復(fù)利利息 =現(xiàn)值 （ 3）將來值 — 現(xiàn)值 =復(fù)利利息 （二）資金時(shí)間價(jià)值換算的各種公式 將現(xiàn)值轉(zhuǎn)換為將來值公式 F=P（ 1+i） n （ 1 + i） n 稱為 “ 一次支付終值系數(shù) ” 。 通常用 F/P,i,n來表示。 （一次性還貸款用此公式計(jì)算） 將將來值轉(zhuǎn)換為現(xiàn)值的公式 P=（ 1+i） n 1/（ 1 + i） n 稱為 “ 一次支付現(xiàn)值系數(shù) ” 。通常用 P/F,i,n來表示。 （如：已知利率 3％，算 3年后 500萬元相當(dāng)于現(xiàn)在多少 ?用此公式計(jì)算） 將等額年金轉(zhuǎn)換為將 來值的公式 F＝ A（１＋ i） n — １／ i （１＋ i ） n １／ in 稱為“ 等額系列終值系數(shù) ” 。 通常用 F/A,i,n來表示 . （算某人每月存款 100元，年利率 8％， 20 年好的累計(jì)金額是多少？用此公式計(jì)算） 將將來值轉(zhuǎn)換為等額年金的公式 Ａ＝Ｆ [i／（１＋ i） n— １ ] i／（１＋ i） n １ 稱為 “ 償債基金系數(shù) ” 。通常用 A/F,i,n來表示 將等額年金轉(zhuǎn)換為現(xiàn)值的公式 Ｐ＝Ａ [（１＋ i） n─ 1/i(1+i)n] （１＋ i） n─ 1/ｉ (1＋ i)ｎ 稱為 “ 等額系列現(xiàn)值系數(shù) ” 。通常用 P/A,i,n來表 示 將現(xiàn)值轉(zhuǎn)換為等額年金的公式 A=P[I（ 1+ｉ）ｎ /（ 1+ｉ）ｎ