【文章內(nèi)容簡介】 、財務負責人應具有相應專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計人員；商品房銷售中實行了兩書制度；未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。三、房地產(chǎn)開發(fā)投資決策：開發(fā)投資機會鑒別和和項目選擇；初步要行性研究；可行性研究（房地產(chǎn)市場分析、項目財務評價、經(jīng)濟社會評價；四、房地的開發(fā)前期準備：在投資決策和項目立項后至建設工程開工這段時間。獲取建設用地使用權。征地拆遷補償安置。開發(fā)場地工程勘測。（是開發(fā)建設項目得以實現(xiàn)的關鍵環(huán)節(jié)之一，是開發(fā)建設前期工作的重要組成部分。內(nèi)容包括：地形勘察，工程勘察，地下水勘察，地表水勘察，氣象調(diào)查。程序：承接勘察任務，搜集已有資料，現(xiàn)場踏勘，編制勘察綱要，出工前準備，野外調(diào)查，測繪，勘探，試驗，分析資料，編制圖紙和撰寫報告。）規(guī)劃設計。（基本要求：使用要求，環(huán)境，安全，經(jīng)濟，施工，美觀。規(guī)劃設計主要控制性指標：建筑容積率指項目規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)總建筑面積與規(guī)劃建設用地面積的比值；建筑高度；建筑密度指規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底面積占該地塊用地面積的比率；居住人口密度指單位建設用地上容納的居住人口數(shù)，單位為“人/公頃”，即居住人口密度＝建設用地內(nèi)的總?cè)丝跀?shù)/地塊面積100％；綠地率；建筑后退。建筑設計。住宅建筑的平立面設計（合理確定層高和層數(shù)，正確設計房屋的長和寬，合理確定戶型和居住面積）；住宅結(jié)構設計；住宅建筑裝修和室內(nèi)設備的設計；規(guī)劃設計管理與審批。建設項目選址；建設用地規(guī)劃管理（核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。臨時建設和臨時用地的管理）；建設工程規(guī)劃管理（建筑管理，道路管理，管線管理審定設計方案，核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證）。建設工程招投標。（方式：公開招標，邀請招標，協(xié)議招標）辦理開工手續(xù)。（申請施工許可證應具備條件：（用地批準，建設工程規(guī)劃許可，施工現(xiàn)場具備施工條件，確定施工企業(yè)，施工圖紙已審查，具體措施已落實，監(jiān)理已委托，建設資金已落實，其它規(guī)定。）制定建設施工方案（施工組織與協(xié)調(diào)計劃，建材與設備供應計劃，施工圖設計方案，基礎設施配套的接洽與協(xié)商計劃，編制工程量清單和工程時間進度以及現(xiàn)金流量表，與承包商談判及簽約等）施工現(xiàn)場臨時三通一平（供水，供電，臨時道路）五、房地產(chǎn)開發(fā)建設。施工建設管理（主體建筑，配套工程，基礎設施）工程建設的進度、成本與質(zhì)量管理。（主要任務：組織管理，費用管理，進度管理，質(zhì)量管理，合同管理。工程進度管理：客觀進度計劃，總進度計劃，單位工程進度計劃。工程成本控制：直接費用監(jiān)測分析，間接費用監(jiān)測分析。工程質(zhì)量控制。）工程建設監(jiān)理。（工程進度監(jiān)理，工程質(zhì)量監(jiān)理，工程合同監(jiān)理）工程竣工驗收與交付使用。第五章 房地產(chǎn)經(jīng)紀一、房地產(chǎn)經(jīng)紀指房地產(chǎn)經(jīng)紀人員和機構，為促成委托人與他人達成房地產(chǎn)交易，向委托人提供房地產(chǎn)交易相關信息和專業(yè)服務并收取傭金等服務費用的行為。房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的主要參與者：房地產(chǎn)經(jīng)紀人員、經(jīng)紀機構、委托人、交易相對人、交易資金監(jiān)管機構、銀行、主管部門。房地產(chǎn)經(jīng)紀的對象：即各種類型的房地產(chǎn)。 （商業(yè)用房、寫字樓、工房）房地產(chǎn)交易方式：買賣、互換、租賃房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的目的：促成委托人與他人達成房地產(chǎn)交易。房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的內(nèi)容：提供房地產(chǎn)交易相關信息，促成委托人與他人訂立交易合同，調(diào)查房地產(chǎn)狀況，代收代付相關稅費，代辦抵押貸款，代辦房地產(chǎn)登記。房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的方式：代理，居間房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的費用：傭金、延伸服務收費。房地產(chǎn)經(jīng)紀的必要性：房地產(chǎn)的獨一無二、價值量大等特性，房地產(chǎn)的質(zhì)量、功能、產(chǎn)權復雜，房地產(chǎn)市場存在嚴重的信息不充分和信息不對稱，以及房地產(chǎn)交易復雜、交易雙方難以相互信任等，使得房地產(chǎn)交易者需要專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀人員和機構為其提供房地產(chǎn)交易相關信息和專業(yè)服務。作用：提供交易信息，降低交易成本，提高交易效率，保障交易安全，維護交易秩序，優(yōu)化資源配置。按經(jīng)紀對象分：二手房經(jīng)紀、新建房屋經(jīng)紀按交易對象分：買賣經(jīng)經(jīng)，租賃經(jīng)紀按經(jīng)紀服務方式分：代理業(yè)務，居間業(yè)務按經(jīng)紀對象使用性質(zhì)分：住宅，非住宅按經(jīng)紀服務內(nèi)容分：經(jīng)紀基本業(yè)務，經(jīng)紀延伸業(yè)務房地產(chǎn)居間與房地產(chǎn)代理的區(qū)別：在房地產(chǎn)居間業(yè)務中，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構可以接受一方或同時接受相對兩方委托人的委托，向一方或相對兩方委托人提供居間服務并收取服務費用，居間立場中立、公正，不偏向任何一方。在房地產(chǎn)代理業(yè)務中，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構通常只難接受一方委托人的委托，以委托人的名義，代表委托人的利益，承辦代理事務并向委托人收取服務費用。房地產(chǎn)中介服務機構應當具備以下條件：有自己的名稱和組織機構，有固定的服務場所，有必要的財產(chǎn)和經(jīng)費，有足夠數(shù)量的專業(yè)人員，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。二、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格的種類：職業(yè)資格考試和注冊制度。房地產(chǎn)經(jīng)紀人：指取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格，并按照規(guī)定注冊，取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人注冊證書，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的專業(yè)人員。房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理：指取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格，并按照規(guī)定注冊，取得房地產(chǎn)理注冊證書，協(xié)助房地產(chǎn)經(jīng)紀人處理房地產(chǎn)經(jīng)紀有關事和的專業(yè)人員。房地產(chǎn)職業(yè)資格證書考試：已取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理資格并具備以下條件者，、取得大專學歷,工作滿6年,其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務工作滿3年；、取得大學本科學歷,工作滿4年,其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務工作滿2年；、取得雙學士學位或研究生班畢業(yè)，工作滿3年，其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務工作滿1年；、取得碩士學位，工作滿2年，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務工作滿1年；、取得博士學位，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務工作滿1年。考試科目：《房地產(chǎn)基本制度與政策》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀概論》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀實務》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀相關知識》。申請注冊的人員必須具備以下條件：取得房地產(chǎn)經(jīng)幻人執(zhí)業(yè)資格證書。無犯罪記錄。身體健康，能堅持在注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人崗位上工作；經(jīng)所在房地產(chǎn)經(jīng)紀機構考核合格。房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格注冊的有效期為3年。注冊有效期屆滿需要繼續(xù)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的，應于注冊期滿前3個月，按規(guī)定的程序換發(fā)新的注冊證書。房地產(chǎn)經(jīng)紀人的權利：依法發(fā)起設立房地產(chǎn)經(jīng)紀機構；承擔房地產(chǎn)經(jīng)紀機構關鍵崗位；指導房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理進行各種房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務；經(jīng)所在機機構授權訂立經(jīng)紀合同；要求委托人提供與交易有關的資料；有權拒絕執(zhí)行委托人發(fā)出的違法指令；執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務并獲得合理報酬。房地產(chǎn)經(jīng)紀人的義務：遵守法律、法規(guī)、行業(yè)管理規(guī)定、職業(yè)道德和執(zhí)業(yè)規(guī)則；不得同時受聘于兩個或兩個以上機構執(zhí)行業(yè)務；保障委托人的權益；為委托人保守商業(yè)秘密；按受行政主管部門的監(jiān)督和檢查；接受職業(yè)繼續(xù)教育，不斷提高業(yè)務水平。三、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構：指具備足夠數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀人員等條件，依法設立并到工商登記機關所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門備案，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的專業(yè)服務機構。按業(yè)務類型分為：以租售代理、居間業(yè)務為重點的實業(yè)型房地產(chǎn)經(jīng)紀機構；以房地產(chǎn)營銷策劃、投資咨詢業(yè)務為重點的顧問型房地產(chǎn)經(jīng)紀機構；管理型房地主經(jīng)紀機構；全面發(fā)展的綜合性房地產(chǎn)經(jīng)紀機構。四、房地產(chǎn)交易：以房地產(chǎn)為對象的交易。特點：實物不發(fā)生空間位移；交易活動主要在區(qū)域市場內(nèi)進行；交易存在多層次性；買賣和租賃方式并存；二手房市場和新房市場同樣發(fā)達；對中介服務依賴程度高；與金融的關聯(lián)性大；受法規(guī)政策約束強。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：指房地產(chǎn)權利人通過買賣、贈與或者共他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。（房地產(chǎn)權利人是指房屋所有人和建設用地使用權人）。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件：以出讓方式取得土地使用權的，轉(zhuǎn)讓城市房地產(chǎn)時，應當符合下列條件：取得土地使用權證；完成開發(fā)投資總額的25％以上；轉(zhuǎn)讓時房屋已經(jīng)建成的，應當持有房屋所有權證書。以劃撥方式取得土地使用權的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，按照國務院的規(guī)定，報有批準權的人民政府審批。不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)：以出讓方式取得的未辦理土地使用權證的；司法機關和行政機關依法裁定、查封的房地產(chǎn)；依法收回土地使用權的；共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；權屬有爭議的；未依法登記領取權屬證書的；法律、法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。 新建商品房銷售包括新建商品房預售和新建商品房現(xiàn)售。預售：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人，由買受人支付定金或者房價款的行為。新建商品房買賣的基本流程：預購人尋找中意樓盤；預購人查詢該樓盤的基本情況；與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂商品房預售合同；辦理預售合同備案手續(xù)；商品房竣工后，辦理初始登記，交付房屋；與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂房屋交接書；辦理交易過戶、登記領取房產(chǎn)證書手續(xù)。新建商品房預售條件：取得土地使用權證；持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；工程建設總投資25％以上，并以確定施工進度和竣工交付日期；取得商品房預售許可證明。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請預售許可應提交證件：商品房預售許可申請表；開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；土地使用權證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證；工程建設總投資比例符合規(guī)定條件的證明；工程施工合同及關于施工進度說明；商品房預售方案。 預售許可證辦理的程序：受理，審核，許可，公示?，F(xiàn)售：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，由買受人支付房價款的行為。商品房現(xiàn)售的條件：現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有法人營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；取得土地使用權證書；持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；已通過竣工驗收；拆遷安置已經(jīng)落實；配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件；物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。商品房買賣合同應當明確的主要內(nèi)容：當事人名稱或者姓名和住所 ；商品房基本狀況；商品房的銷售方式；商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；交付使用條件及日期；裝飾、設備標準承諾；配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；公共配套建筑的產(chǎn)權歸屬；面積差異的處理方式；辦理產(chǎn)權登記有關事宜；解決爭議的方法；違約責任；雙方約定的其他事項；二手房買賣：指房屋所有權人將其房屋依法通過買賣轉(zhuǎn)讓給他人的行為。流程：購房人或賣房人通過房地產(chǎn)經(jīng)紀機構等渠道尋找交易對象；買賣雙方簽訂房屋買賣合同；辦理交易過戶登記。房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法取得土地使用權以后，經(jīng)過一定的投入和開發(fā)建設活動，達到房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件但尚未完成全部建設任務時，將房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓給他人繼續(xù)開發(fā)建設的行為。轉(zhuǎn)讓的實質(zhì)性要件：轉(zhuǎn)讓人和受讓人都應當具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格，但受讓方并非為經(jīng)營開發(fā)的，受讓人可不受經(jīng)營資格的限制；轉(zhuǎn)讓的項目依法得到批準，并且達到轉(zhuǎn)讓條件；轉(zhuǎn)讓合同合法有效。房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓應提交下列材料到建設行政主管部門辦理備案登記：0轉(zhuǎn)讓申請表；0轉(zhuǎn)讓方和受讓方各自的申請轉(zhuǎn)、受讓的文件；0項目立項；0建設工程選址意見書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證；0原土地使用權出讓合同及國有土地使用權證；0已進行投資開發(fā)的證明條件；0規(guī)劃設計總平面圖；0涉及房屋拆遷的，需提供拆遷安置情況說明；0受讓方的上資產(chǎn)負債表、損益表，同時還需提供銀行的資信證明；0雙方的開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照或法人代碼證；01雙方簽訂的轉(zhuǎn)讓合同；01受讓方對轉(zhuǎn)讓項目后的工程建設進度計劃和管理方案，及資金落實證明；01雙方已辦理土地使用權變理登記手續(xù)的證明；01其他需要提供的材料。房屋租賃：指房屋所有權人作為出租人將房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。特點：轉(zhuǎn)移的權利不同；價值實現(xiàn)形式不同；資產(chǎn)形態(tài)轉(zhuǎn)化的時間不同。有下列情形的房屋不得出租：0未取得房屋所有權證。0司法機關裁定、查封的房屋。0共有房屋未經(jīng)共有人同意的。0權屬有爭議的。0屬違法建筑的。0不符合安全標準的。0已抵押，未經(jīng)抵押人同意的。0不符合主管部門有關規(guī)定的。0法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。房地產(chǎn)抵押：指債務人或者第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為債權的擔保，當債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形時，債權人有權依照法律規(guī)定以該房地產(chǎn)折價或拍賣、變賣該房地產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。五、房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務流程：二手房經(jīng)紀業(yè)務流程：搜集房源、客源信息；接待顧客；簽訂委托合同；房源與客源信息配對；實地查看房屋；商議交易價格