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正文內(nèi)容

房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)知識與實務輔導講義筆記(編輯修改稿)

2024-07-24 15:16 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 、財務負責人應具有相應專業(yè)初級以上職稱,配有專業(yè)統(tǒng)計人員;商品房銷售中實行了兩書制度;未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。三、房地產(chǎn)開發(fā)投資決策:開發(fā)投資機會鑒別和和項目選擇;初步要行性研究;可行性研究(房地產(chǎn)市場分析、項目財務評價、經(jīng)濟社會評價;四、房地的開發(fā)前期準備:在投資決策和項目立項后至建設工程開工這段時間。獲取建設用地使用權。征地拆遷補償安置。開發(fā)場地工程勘測。(是開發(fā)建設項目得以實現(xiàn)的關鍵環(huán)節(jié)之一,是開發(fā)建設前期工作的重要組成部分。內(nèi)容包括:地形勘察,工程勘察,地下水勘察,地表水勘察,氣象調(diào)查。程序:承接勘察任務,搜集已有資料,現(xiàn)場踏勘,編制勘察綱要,出工前準備,野外調(diào)查,測繪,勘探,試驗,分析資料,編制圖紙和撰寫報告。)規(guī)劃設計。(基本要求:使用要求,環(huán)境,安全,經(jīng)濟,施工,美觀。規(guī)劃設計主要控制性指標:建筑容積率指項目規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)總建筑面積與規(guī)劃建設用地面積的比值;建筑高度;建筑密度指規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底面積占該地塊用地面積的比率;居住人口密度指單位建設用地上容納的居住人口數(shù),單位為“人/公頃”,即居住人口密度=建設用地內(nèi)的總?cè)丝跀?shù)/地塊面積100%;綠地率;建筑后退。建筑設計。住宅建筑的平立面設計(合理確定層高和層數(shù),正確設計房屋的長和寬,合理確定戶型和居住面積);住宅結(jié)構設計;住宅建筑裝修和室內(nèi)設備的設計;規(guī)劃設計管理與審批。建設項目選址;建設用地規(guī)劃管理(核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。臨時建設和臨時用地的管理);建設工程規(guī)劃管理(建筑管理,道路管理,管線管理審定設計方案,核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證)。建設工程招投標。(方式:公開招標,邀請招標,協(xié)議招標)辦理開工手續(xù)。(申請施工許可證應具備條件:(用地批準,建設工程規(guī)劃許可,施工現(xiàn)場具備施工條件,確定施工企業(yè),施工圖紙已審查,具體措施已落實,監(jiān)理已委托,建設資金已落實,其它規(guī)定。)制定建設施工方案(施工組織與協(xié)調(diào)計劃,建材與設備供應計劃,施工圖設計方案,基礎設施配套的接洽與協(xié)商計劃,編制工程量清單和工程時間進度以及現(xiàn)金流量表,與承包商談判及簽約等)施工現(xiàn)場臨時三通一平(供水,供電,臨時道路)五、房地產(chǎn)開發(fā)建設。施工建設管理(主體建筑,配套工程,基礎設施)工程建設的進度、成本與質(zhì)量管理。(主要任務:組織管理,費用管理,進度管理,質(zhì)量管理,合同管理。工程進度管理:客觀進度計劃,總進度計劃,單位工程進度計劃。工程成本控制:直接費用監(jiān)測分析,間接費用監(jiān)測分析。工程質(zhì)量控制。)工程建設監(jiān)理。(工程進度監(jiān)理,工程質(zhì)量監(jiān)理,工程合同監(jiān)理)工程竣工驗收與交付使用。第五章 房地產(chǎn)經(jīng)紀一、房地產(chǎn)經(jīng)紀指房地產(chǎn)經(jīng)紀人員和機構,為促成委托人與他人達成房地產(chǎn)交易,向委托人提供房地產(chǎn)交易相關信息和專業(yè)服務并收取傭金等服務費用的行為。房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的主要參與者:房地產(chǎn)經(jīng)紀人員、經(jīng)紀機構、委托人、交易相對人、交易資金監(jiān)管機構、銀行、主管部門。房地產(chǎn)經(jīng)紀的對象:即各種類型的房地產(chǎn)。 (商業(yè)用房、寫字樓、工房)房地產(chǎn)交易方式:買賣、互換、租賃房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的目的:促成委托人與他人達成房地產(chǎn)交易。房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的內(nèi)容:提供房地產(chǎn)交易相關信息,促成委托人與他人訂立交易合同,調(diào)查房地產(chǎn)狀況,代收代付相關稅費,代辦抵押貸款,代辦房地產(chǎn)登記。房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的方式:代理,居間房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的費用:傭金、延伸服務收費。房地產(chǎn)經(jīng)紀的必要性:房地產(chǎn)的獨一無二、價值量大等特性,房地產(chǎn)的質(zhì)量、功能、產(chǎn)權復雜,房地產(chǎn)市場存在嚴重的信息不充分和信息不對稱,以及房地產(chǎn)交易復雜、交易雙方難以相互信任等,使得房地產(chǎn)交易者需要專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀人員和機構為其提供房地產(chǎn)交易相關信息和專業(yè)服務。作用:提供交易信息,降低交易成本,提高交易效率,保障交易安全,維護交易秩序,優(yōu)化資源配置。按經(jīng)紀對象分:二手房經(jīng)紀、新建房屋經(jīng)紀按交易對象分:買賣經(jīng)經(jīng),租賃經(jīng)紀按經(jīng)紀服務方式分:代理業(yè)務,居間業(yè)務按經(jīng)紀對象使用性質(zhì)分:住宅,非住宅按經(jīng)紀服務內(nèi)容分:經(jīng)紀基本業(yè)務,經(jīng)紀延伸業(yè)務房地產(chǎn)居間與房地產(chǎn)代理的區(qū)別:在房地產(chǎn)居間業(yè)務中,房地產(chǎn)經(jīng)紀機構可以接受一方或同時接受相對兩方委托人的委托,向一方或相對兩方委托人提供居間服務并收取服務費用,居間立場中立、公正,不偏向任何一方。在房地產(chǎn)代理業(yè)務中,房地產(chǎn)經(jīng)紀機構通常只難接受一方委托人的委托,以委托人的名義,代表委托人的利益,承辦代理事務并向委托人收取服務費用。房地產(chǎn)中介服務機構應當具備以下條件:有自己的名稱和組織機構,有固定的服務場所,有必要的財產(chǎn)和經(jīng)費,有足夠數(shù)量的專業(yè)人員,法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。二、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格的種類:職業(yè)資格考試和注冊制度。房地產(chǎn)經(jīng)紀人:指取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格,并按照規(guī)定注冊,取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人注冊證書,從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的專業(yè)人員。房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理:指取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格,并按照規(guī)定注冊,取得房地產(chǎn)理注冊證書,協(xié)助房地產(chǎn)經(jīng)紀人處理房地產(chǎn)經(jīng)紀有關事和的專業(yè)人員。房地產(chǎn)職業(yè)資格證書考試:已取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理資格并具備以下條件者,、取得大專學歷,工作滿6年,其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務工作滿3年;、取得大學本科學歷,工作滿4年,其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務工作滿2年;、取得雙學士學位或研究生班畢業(yè),工作滿3年,其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務工作滿1年;、取得碩士學位,工作滿2年,從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務工作滿1年;、取得博士學位,從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務工作滿1年。考試科目:《房地產(chǎn)基本制度與政策》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀概論》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀實務》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀相關知識》。申請注冊的人員必須具備以下條件:取得房地產(chǎn)經(jīng)幻人執(zhí)業(yè)資格證書。無犯罪記錄。身體健康,能堅持在注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人崗位上工作;經(jīng)所在房地產(chǎn)經(jīng)紀機構考核合格。房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格注冊的有效期為3年。注冊有效期屆滿需要繼續(xù)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的,應于注冊期滿前3個月,按規(guī)定的程序換發(fā)新的注冊證書。房地產(chǎn)經(jīng)紀人的權利:依法發(fā)起設立房地產(chǎn)經(jīng)紀機構;承擔房地產(chǎn)經(jīng)紀機構關鍵崗位;指導房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理進行各種房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務;經(jīng)所在機機構授權訂立經(jīng)紀合同;要求委托人提供與交易有關的資料;有權拒絕執(zhí)行委托人發(fā)出的違法指令;執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務并獲得合理報酬。房地產(chǎn)經(jīng)紀人的義務:遵守法律、法規(guī)、行業(yè)管理規(guī)定、職業(yè)道德和執(zhí)業(yè)規(guī)則;不得同時受聘于兩個或兩個以上機構執(zhí)行業(yè)務;保障委托人的權益;為委托人保守商業(yè)秘密;按受行政主管部門的監(jiān)督和檢查;接受職業(yè)繼續(xù)教育,不斷提高業(yè)務水平。三、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構:指具備足夠數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀人員等條件,依法設立并到工商登記機關所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門備案,從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的專業(yè)服務機構。按業(yè)務類型分為:以租售代理、居間業(yè)務為重點的實業(yè)型房地產(chǎn)經(jīng)紀機構;以房地產(chǎn)營銷策劃、投資咨詢業(yè)務為重點的顧問型房地產(chǎn)經(jīng)紀機構;管理型房地主經(jīng)紀機構;全面發(fā)展的綜合性房地產(chǎn)經(jīng)紀機構。四、房地產(chǎn)交易:以房地產(chǎn)為對象的交易。特點:實物不發(fā)生空間位移;交易活動主要在區(qū)域市場內(nèi)進行;交易存在多層次性;買賣和租賃方式并存;二手房市場和新房市場同樣發(fā)達;對中介服務依賴程度高;與金融的關聯(lián)性大;受法規(guī)政策約束強。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓:指房地產(chǎn)權利人通過買賣、贈與或者共他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。(房地產(chǎn)權利人是指房屋所有人和建設用地使用權人)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件:以出讓方式取得土地使用權的,轉(zhuǎn)讓城市房地產(chǎn)時,應當符合下列條件:取得土地使用權證;完成開發(fā)投資總額的25%以上;轉(zhuǎn)讓時房屋已經(jīng)建成的,應當持有房屋所有權證書。以劃撥方式取得土地使用權的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時,按照國務院的規(guī)定,報有批準權的人民政府審批。不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn):以出讓方式取得的未辦理土地使用權證的;司法機關和行政機關依法裁定、查封的房地產(chǎn);依法收回土地使用權的;共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書面同意的;權屬有爭議的;未依法登記領取權屬證書的;法律、法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。 新建商品房銷售包括新建商品房預售和新建商品房現(xiàn)售。預售:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人,由買受人支付定金或者房價款的行為。新建商品房買賣的基本流程:預購人尋找中意樓盤;預購人查詢該樓盤的基本情況;與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂商品房預售合同;辦理預售合同備案手續(xù);商品房竣工后,辦理初始登記,交付房屋;與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂房屋交接書;辦理交易過戶、登記領取房產(chǎn)證書手續(xù)。新建商品房預售條件:取得土地使用權證;持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證;工程建設總投資25%以上,并以確定施工進度和竣工交付日期;取得商品房預售許可證明。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請預售許可應提交證件:商品房預售許可申請表;開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書;土地使用權證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證;工程建設總投資比例符合規(guī)定條件的證明;工程施工合同及關于施工進度說明;商品房預售方案。 預售許可證辦理的程序:受理,審核,許可,公示?,F(xiàn)售:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人,由買受人支付房價款的行為。商品房現(xiàn)售的條件:現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有法人營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書;取得土地使用權證書;持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證;已通過竣工驗收;拆遷安置已經(jīng)落實;配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件;物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。商品房買賣合同應當明確的主要內(nèi)容:當事人名稱或者姓名和住所 ;商品房基本狀況;商品房的銷售方式;商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間;交付使用條件及日期;裝飾、設備標準承諾;配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任;公共配套建筑的產(chǎn)權歸屬;面積差異的處理方式;辦理產(chǎn)權登記有關事宜;解決爭議的方法;違約責任;雙方約定的其他事項;二手房買賣:指房屋所有權人將其房屋依法通過買賣轉(zhuǎn)讓給他人的行為。流程:購房人或賣房人通過房地產(chǎn)經(jīng)紀機構等渠道尋找交易對象;買賣雙方簽訂房屋買賣合同;辦理交易過戶登記。房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓:指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法取得土地使用權以后,經(jīng)過一定的投入和開發(fā)建設活動,達到房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件但尚未完成全部建設任務時,將房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓給他人繼續(xù)開發(fā)建設的行為。轉(zhuǎn)讓的實質(zhì)性要件:轉(zhuǎn)讓人和受讓人都應當具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格,但受讓方并非為經(jīng)營開發(fā)的,受讓人可不受經(jīng)營資格的限制;轉(zhuǎn)讓的項目依法得到批準,并且達到轉(zhuǎn)讓條件;轉(zhuǎn)讓合同合法有效。房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓應提交下列材料到建設行政主管部門辦理備案登記:0轉(zhuǎn)讓申請表;0轉(zhuǎn)讓方和受讓方各自的申請轉(zhuǎn)、受讓的文件;0項目立項;0建設工程選址意見書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證;0原土地使用權出讓合同及國有土地使用權證;0已進行投資開發(fā)的證明條件;0規(guī)劃設計總平面圖;0涉及房屋拆遷的,需提供拆遷安置情況說明;0受讓方的上資產(chǎn)負債表、損益表,同時還需提供銀行的資信證明;0雙方的開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照或法人代碼證;01雙方簽訂的轉(zhuǎn)讓合同;01受讓方對轉(zhuǎn)讓項目后的工程建設進度計劃和管理方案,及資金落實證明;01雙方已辦理土地使用權變理登記手續(xù)的證明;01其他需要提供的材料。房屋租賃:指房屋所有權人作為出租人將房屋出租給承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行為。特點:轉(zhuǎn)移的權利不同;價值實現(xiàn)形式不同;資產(chǎn)形態(tài)轉(zhuǎn)化的時間不同。有下列情形的房屋不得出租:0未取得房屋所有權證。0司法機關裁定、查封的房屋。0共有房屋未經(jīng)共有人同意的。0權屬有爭議的。0屬違法建筑的。0不符合安全標準的。0已抵押,未經(jīng)抵押人同意的。0不符合主管部門有關規(guī)定的。0法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。房地產(chǎn)抵押:指債務人或者第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有,將該房地產(chǎn)作為債權的擔保,當債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形時,債權人有權依照法律規(guī)定以該房地產(chǎn)折價或拍賣、變賣該房地產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。五、房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務流程:二手房經(jīng)紀業(yè)務流程:搜集房源、客源信息;接待顧客;簽訂委托合同;房源與客源信息配對;實地查看房屋;商議交易價格
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