【正文】 出讓，比如同一塊土地地下10M至地上80M的建設(shè)用地使用權(quán)出讓給甲公司建造寫字樓，地下20M至地下40M的建設(shè)用地使用權(quán)出讓給乙公司建造商場(chǎng)。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)：指土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人依法對(duì)其承包經(jīng)營(yíng)的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)人從事種殖業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。抵押權(quán)。交換價(jià)格符合買賣雙方的利益要求。當(dāng)成交量放大時(shí)，反映市場(chǎng)趨熱；當(dāng)成交量萎縮時(shí)，反映市場(chǎng)趨冷。容易出現(xiàn)壟斷和投機(jī)。交易程序較復(fù)雜。在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過(guò)程中，有五類企業(yè)受開發(fā)商委托直接參與房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)和維護(hù)：規(guī)劃設(shè)計(jì)單位；勘察設(shè)計(jì)單位；建筑設(shè)計(jì)單位；建筑施工企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理者（職能：管理、監(jiān)督、服務(wù)）。三級(jí)市場(chǎng)（即投入使用后的房地產(chǎn)交易以及抵押、租賃等多種經(jīng)營(yíng)方式）按房地產(chǎn)交易方式分：買賣市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)。具備以下條件：、所買賣的商品具有同質(zhì)性，不存在差別。、買者和賣者無(wú)串通共謀行為，也沒(méi)有政府干預(yù)。完全壟斷市場(chǎng)是由一個(gè)賣者或一個(gè)買者控制的市場(chǎng)。在這一時(shí)期，需求不斷增加，房屋供不應(yīng)求。實(shí)質(zhì)性的消費(fèi)需求在上升期基本上得到滿。主要特征：新房銷售困難；投資者紛紛設(shè)法將自己的房地產(chǎn)脫手，舊房交易量大；房屋空置率上升。形成的原因：群體的非理性預(yù)期。判斷房地產(chǎn)是否有泡沫的方法，是看房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格是否持續(xù)，越來(lái)越高地背離其理論價(jià)格。（房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，房地產(chǎn)中介服務(wù)，物業(yè)管理和其他房地產(chǎn)活動(dòng)?？梢詭?dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?？梢詳U(kuò)大就業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)（開發(fā)）、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)和管理等多種性質(zhì)屬第三產(chǎn)業(yè)。形式：全民所有制，勞動(dòng)群眾集體所有制。我國(guó)國(guó)有土地供給實(shí)行有償使用和劃撥兩種方式。特點(diǎn)：帶有明顯的強(qiáng)制性；需要多部門協(xié)作；各級(jí)人民政府是實(shí)行的主體。弊?。号懦獾刈庖?guī)律、市場(chǎng)對(duì)土地利用的調(diào)節(jié)作用；土地大量浪費(fèi)；增值得不到回收。修改憲法和土地管理法。特征：除法律、法規(guī)規(guī)定外，沒(méi)有使用期限的限制；除法律、法規(guī)規(guī)定外，不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押；必須經(jīng)核準(zhǔn)并按法定程序辦理手續(xù)。出讓年限：居住用地70年，工業(yè)用地50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年，綜合或者其他用地50年。出讓合同條款：當(dāng)事人的名稱和住所，土地界址、面積等，建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用空間，土地用途，使用期限，出讓金等費(fèi)用及其支付方式，解決爭(zhēng)議的辦法?！绷鬓D(zhuǎn)的方式：出售，互換，出資，贈(zèng)與，抵押。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。按產(chǎn)權(quán)占有形式分：?jiǎn)为?dú)所有房產(chǎn)；共有房產(chǎn)；二、城鎮(zhèn)住房制度改革進(jìn)程：城鎮(zhèn)住房制度改革的控索和試點(diǎn)階段。現(xiàn)行城鎮(zhèn)住房制度的核心是通過(guò)全面建立住房保障制度、改進(jìn)完善住房供應(yīng)體系，實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)住房的社會(huì)化和商品化，最終達(dá)到“人人享有適當(dāng)?shù)淖》俊暗纳鐣?huì)發(fā)展目標(biāo)。社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理。廉租住房制度是解決城市低收入家庭住房困難的主要途徑。保障標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)當(dāng)?shù)丶彝テ骄》克?、?cái)政承受能力以及城市低收入住房困難家庭的人口數(shù)量、結(jié)構(gòu)等因素，以戶為單位確定廉租房保障面積標(biāo)準(zhǔn)。土地出讓凈收益中安排的保障資金。廉租住房建設(shè)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)、適用原則，提高規(guī)劃設(shè)計(jì)水平，滿足基本使用功能，采取配套建設(shè)與相對(duì)集中建設(shè)相結(jié)合的方式。剛參加工作的年輕人或剛歸國(guó)的海個(gè)留學(xué)人才。必須符合的條件：具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口；家庭收入符合最低標(biāo)準(zhǔn)；無(wú)房或現(xiàn)居面積低于政府規(guī)定的困難標(biāo)準(zhǔn)。限價(jià)商品房。促進(jìn)住房消費(fèi)的增長(zhǎng)，活躍住房消費(fèi)市場(chǎng)。住房公積金管理的基本原則：住房公積金管理委員會(huì)決策、住房公積金管理中心運(yùn)行、銀行專戶存儲(chǔ)、財(cái)政監(jiān)督。每年6月30日為結(jié)息日。第四章 房地產(chǎn)開發(fā)一、房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。B一塊生地開發(fā)成熟地，隨著基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和環(huán)境的改善會(huì)使土地的價(jià)值大幅提高。每個(gè)階段的工作內(nèi)容既有所不同，又緊密聯(lián)系、相互銜接，其中有些是交叉進(jìn)行的。按注冊(cè)資金來(lái)源分：外資、內(nèi)資。三級(jí)開發(fā)資質(zhì)：注冊(cè)資金不低于800萬(wàn)；從事房地產(chǎn)開發(fā)2年以上；房屋建筑面積累計(jì)竣工5萬(wàn)㎡以上；連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％；有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于10人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不得少于5人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不得少于2人；工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上技術(shù)職稱；具有完善的質(zhì)量保證體系，商品房銷售中實(shí)行了兩書制度；未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。征地拆遷補(bǔ)償安置。程序：承接勘察任務(wù)，搜集已有資料，現(xiàn)場(chǎng)踏勘，編制勘察綱要，出工前準(zhǔn)備，野外調(diào)查，測(cè)繪，勘探，試驗(yàn)，分析資料，編制圖紙和撰寫報(bào)告。建筑設(shè)計(jì)。建設(shè)工程招投標(biāo)。施工建設(shè)管理（主體建筑，配套工程，基礎(chǔ)設(shè)施）工程建設(shè)的進(jìn)度、成本與質(zhì)量管理。工程質(zhì)量控制。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的主要參與者：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、委托人、交易相對(duì)人、交易資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)、銀行、主管部門。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的方式：代理，居間房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的費(fèi)用：傭金、延伸服務(wù)收費(fèi)。在房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)通常只難接受一方委托人的委托，以委托人的名義，代表委托人的利益，承辦代理事務(wù)并向委托人收取服務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理：指取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格，并按照規(guī)定注冊(cè)，取得房地產(chǎn)理注冊(cè)證書，協(xié)助房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人處理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有關(guān)事和的專業(yè)人員。無(wú)犯罪記錄。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的權(quán)利：依法發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)；承擔(dān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)關(guān)鍵崗位；指導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理進(jìn)行各種房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；經(jīng)所在機(jī)機(jī)構(gòu)授權(quán)訂立經(jīng)紀(jì)合同；要求委托人提供與交易有關(guān)的資料；有權(quán)拒絕執(zhí)行委托人發(fā)出的違法指令；執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)并獲得合理報(bào)酬。四、房地產(chǎn)交易：以房地產(chǎn)為對(duì)象的交易。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓城市房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：取得土地使用權(quán)證；完成開發(fā)投資總額的25％以上；轉(zhuǎn)讓時(shí)房屋已經(jīng)建成的，應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。預(yù)售：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。 預(yù)售許可證辦理的程序：受理，審核，許可，公示。流程：購(gòu)房人或賣房人通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等渠道尋找交易對(duì)象；買賣雙方簽訂房屋買賣合同；辦理交易過(guò)戶登記。房屋租賃：指房屋所有權(quán)人作為出租人將房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。0共有房屋未經(jīng)共有人同意的。0已抵押，未經(jīng)抵押人同意的。五、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)流程：二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)流程：搜集房源、客源信息；接待顧客；簽訂委托合同；房源與客源信息配對(duì)；實(shí)地查看房屋；商議交易價(jià)格；協(xié)助訂立交易合同；協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶；提供延伸服務(wù)；結(jié)算房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；售后服務(wù)。房地產(chǎn)估價(jià)要素：估價(jià)當(dāng)事人。價(jià)值類型：市場(chǎng)價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、在用價(jià)值、清算價(jià)值和投資價(jià)值。估價(jià)程序：指完成一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目所需做的各項(xiàng)工作按照它們之間的內(nèi)在聯(lián)第排列的先后次序。1估價(jià)結(jié)果：指估價(jià)師通過(guò)估價(jià)活動(dòng)得出的估價(jià)對(duì)象價(jià)值的專業(yè)結(jié)論。房地產(chǎn)價(jià)格形成的條件：具備有用性、稀缺性和有效需求。0形成的時(shí)間通常較長(zhǎng)。）開發(fā)成本：指在取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)所必要的直接費(fèi)用、稅金等。（包括廣告費(fèi)、銷售資料制作費(fèi)、樣板房或樣板間建設(shè)費(fèi)、銷售人員費(fèi)用或銷售代理費(fèi)。）開發(fā)利潤(rùn)：是由銷售收入（售價(jià)）減去各項(xiàng)成本、費(fèi)用和稅金后的余額。當(dāng)人口數(shù)量增加時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)的需求就會(huì)增加，房地產(chǎn)價(jià)格也就會(huì)上漲，而當(dāng)人口數(shù)量減少時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)的需求就會(huì)減少，房地產(chǎn)價(jià)格也就會(huì)下落。物價(jià)因素利率因素：利率上升，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)下降；利率下降，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上升。四、房地產(chǎn)估價(jià)程序：指完成一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目需要做的各項(xiàng)工作按照它們之間的內(nèi)在聯(lián)系排列出的先后次序。房地產(chǎn)估價(jià)程序的作用：規(guī)范估價(jià)行為；避免估價(jià)疏漏；保障估價(jià)質(zhì)量；提高估價(jià)效率?！边m用的對(duì)象：住宅、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房、房地產(chǎn)開發(fā)用地等數(shù)量較多、經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)的價(jià)值。） 本質(zhì)：是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值。操作步驟：搜集房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成等資料；測(cè)算重新購(gòu)建價(jià)格；測(cè)算建筑物折舊；求取積算價(jià)格。0獲得凈收益期限的長(zhǎng)短――獲得凈收益期限越長(zhǎng)，房地產(chǎn)的價(jià)值越高，反之越低。假設(shè)開發(fā)法：也稱剩余法、預(yù)期開發(fā)法、開發(fā)法，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，然后將估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法本質(zhì)：是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來(lái)收益為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值。這也是基于要會(huì)成本的考慮）；此外，我不能忘記在交易中要繳納有關(guān)稅費(fèi)（包括在購(gòu)買該土地時(shí)作為買方所需要繳納的契稅等稅費(fèi)和出售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)時(shí)作為賣方所需要繳納的營(yíng)業(yè)稅）及要獲得開發(fā)利潤(rùn)。適用對(duì)象：具有開發(fā)或者再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)價(jià)值、在建工程、可裝飾裝修改造或可改變用途的舊的房地產(chǎn)。特性：固定性、單元性、空間和環(huán)境性、配套性、耐久性。0物業(yè)管理對(duì)公共秩序的作用是提供協(xié)助性管理服務(wù)的。社區(qū)管理的主體包括社區(qū)范圍內(nèi)的政府組織、企事業(yè)單位、社團(tuán)組織和居民委員會(huì)。社區(qū)管理帶有明顯的行政性，側(cè)重于實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益。二、物業(yè)管理的基本內(nèi)容。房屋總建筑面積100％；危房率＝危險(xiǎn)房屋建筑面積247。（清潔衛(wèi)生管理；蟲害防治管理；綠化管理）。0客戶管理。三、物業(yè)管理的主要階段 早期介入階段：指新建物業(yè)竣工之前，建設(shè)單位根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的需要引入物業(yè)管理的資詢活動(dòng)。前期物業(yè)管理階段：指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選 聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，物業(yè)建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同所實(shí)施的物業(yè)管理。0工程質(zhì)量保修處理。（公共服務(wù)與管理；系統(tǒng)協(xié)調(diào)。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。內(nèi)容：有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理；業(yè)主的共同利益；業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)；違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。物業(yè)承接查驗(yàn)制度。0保障開展物業(yè)管理的必備條件?！段飿I(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》規(guī)定：申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：企業(yè)資質(zhì)等級(jí)申報(bào)表，營(yíng)業(yè)執(zhí)照，企業(yè)資質(zhì)證書正、副本，物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動(dòng)合同，管理的技術(shù)人員的職稱證書和勞動(dòng)合同，工程、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱證書和勞動(dòng)合同；物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件,物業(yè)管理業(yè)績(jī)材料。住宅專項(xiàng)維修基金：指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。房屋登記：指房屋登記機(jī)關(guān)依法對(duì)房屋權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)在房屋登記簿上予以記載的行為。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之是起3個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。注銷登記：指因土地權(quán)利的消滅等而進(jìn)行的登記。三、房屋登記的種類所有權(quán)登記。 0房屋所有權(quán)注銷登記。0最高額抵押權(quán)登記。預(yù)告登記。）四、房地產(chǎn)面積：是指在城鄉(xiāng)規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)和銷售、不動(dòng)產(chǎn)登記以及國(guó)民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)過(guò)程中用到的各類基本面積的統(tǒng)稱。土地面積的種類：土地面積量測(cè)中的土地面積。房地產(chǎn)開發(fā)中的土地面積。房屋面積的種類：房屋面積量測(cè)中的房屋面積。）房地產(chǎn)行業(yè)統(tǒng)計(jì)中的房屋面積。宗地圖：是通過(guò)實(shí)地調(diào)查繪制的，包括一宗地的宗地號(hào)、地類號(hào)、宗地面積、界址點(diǎn)及界址點(diǎn)號(hào)、界址邊長(zhǎng)、鄰宗地號(hào)及鄰宗地界址示意線等內(nèi)容的專業(yè)圖。0宗地內(nèi)房屋和構(gòu)筑物。0房產(chǎn)分幅圖是全面反映房屋及其用地的位置和權(quán)屬等狀況的基本圖。0房產(chǎn)分記圖。二、房地產(chǎn)權(quán)登記的法律效力：依法登記的產(chǎn)權(quán)受法律保護(hù)，產(chǎn)權(quán)人可依法對(duì)其行使占有、使用、處分和收益權(quán)能，任何人無(wú)權(quán)干涉和妨礙。五、采取欺騙手段騙取房地產(chǎn)登記的，由登記機(jī)關(guān)撤銷核登記，沒(méi)收其非法所得，并處以非法所得一倍以下的罰款。涉及違法用地、違法建筑未經(jīng)處理的。八、房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)當(dāng)具備的條款：當(dāng)事人的姓名或者名稱、地址。房地產(chǎn)的用途。違約責(zé)任。30 / 30