【正文】 中的假設(shè)條件 （ 1）資金時(shí)間價(jià)值換算中采用的是復(fù)利。 （ 5）將來值 F是在當(dāng)前以后的第 N年年末發(fā)生的。 通常用 F/P,i,n來表示。 通常用 F/A,i,n來表示 . （算某人每月存款 100元，年利率 8％， 20 年好的累計(jì)金額是多少？用此公式計(jì)算） 將將來值轉(zhuǎn)換為等額年金的公式 Ａ＝Ｆ [i／（１＋ i） n— １ ] i／（１＋ i） n １ 稱為 “ 償債基金系數(shù) ” 。 ▲ 根據(jù) 風(fēng)險(xiǎn)偏好可將投資者分為： ① 投機(jī)型的投資者； ② 保守型的投資者 ③ 普通投資者。 ▲ 現(xiàn)金流量分為：現(xiàn)金流入量、現(xiàn)金流出量和凈現(xiàn)金流量。 ▲ 凈現(xiàn)值的計(jì)算方法； 算出凈現(xiàn)金流量（現(xiàn)金流入量 現(xiàn)金流出量 =凈現(xiàn)金流量）； 算出凈現(xiàn)值； 例：凈現(xiàn)值 =60500/（ 1+10％） +100/（ 1=10％） 2+600/（ 1+10％） 3 此資料來自企業(yè) 判斷 NPV是否可行。 求出動(dòng)態(tài)投資回收期后 Pt后，將其與項(xiàng)目投資回收期 Pc相比較，判斷項(xiàng)目是否行的標(biāo)準(zhǔn)： Pt≤Pc, 可以接受； Pt＞ Pc,不可以接受，應(yīng)被淘汰。 ▲ 某宗房地產(chǎn)的區(qū)位是指該宗房地產(chǎn)的與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系。 ▲ 在經(jīng)濟(jì)學(xué)里，廣義的價(jià)值有使用價(jià)值和交換價(jià)值。 ▲ 某一房地產(chǎn)的投資價(jià)值，是指該房地產(chǎn)對(duì)于某個(gè)具體的投資者的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，是該投資者基于個(gè)人的需要或意愿，對(duì)該房地產(chǎn)所估計(jì)的價(jià)值或作出的評(píng)價(jià)。 ▲ 大于或等于該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，是投資者投資行為或交易能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。 在賣方市場(chǎng)下，成交價(jià)格往往是偏高的；在買方市場(chǎng)下，成交價(jià)格往往是偏低的。理論價(jià)格是長(zhǎng)期均衡價(jià)格。 ▲ 帳面價(jià)值又稱帳 面凈值、折余價(jià)值，是該資產(chǎn)的原始價(jià)值減去已計(jì)提會(huì)計(jì)折舊后的余額。（如：商品房出售價(jià)） ▲ 政府指導(dǎo)價(jià)是指由政府價(jià)格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價(jià)權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，指導(dǎo)經(jīng)營(yíng)者制定的價(jià)格。（如：出售公房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格、成本價(jià)）。 ▲ 總價(jià)格間稱總價(jià)，是指某一宗或某一地域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價(jià)格。 ▲ 樓面地價(jià)又稱單位建筑面積地價(jià)：是平均到每個(gè)單位建筑面積上的土地價(jià)格。 此資料來自企業(yè) ▲ 名義價(jià)格是指在成交日期時(shí)講明，但不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格。期房?jī)r(jià)格通常低于現(xiàn)房?jī)r(jià)格。 ▲ 起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià)是商品房銷售中出現(xiàn)的一組價(jià)格。 ▲ 成交價(jià)是商品房買賣雙方的實(shí)際交易價(jià)格。 ▲ 土地價(jià)格簡(jiǎn)稱地價(jià)，如果是一塊無建筑物的空地，此價(jià)格即是指該塊土地的價(jià)格； 土地的 “ 生熟 ” 程度主要有下列 5種：（ 1）未征用補(bǔ)償?shù)霓r(nóng)地。 此資料來自企業(yè) ▲ 補(bǔ)地價(jià)指需要補(bǔ)交給政府的一筆地價(jià)。 ▲ 影響房地產(chǎn)價(jià)格的環(huán)境因素主要有：聲覺環(huán)境、大氣環(huán)境、水文環(huán)境、視覺環(huán)境和衛(wèi)生環(huán)境。 ▲ 影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素主要有：政治安定狀況、社會(huì)治安程度、房地產(chǎn)投機(jī)和城市化。 ▲ 影響房地產(chǎn)價(jià)格的國(guó)際因素主要有：世界經(jīng)濟(jì)狀況、軍事沖突狀況、政治對(duì)立狀況、國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)狀況。 ▲ 比較法適用的條件：同一供求范圍內(nèi)存在較多的類似房地產(chǎn)的交易。 ▲ 區(qū)位狀況影響修正包括：繁華程度、交通便捷程度環(huán)境景觀、公共設(shè)施完備程度、臨路狀況、朝向、樓層等。 ▲ 價(jià)格等于成本加平均利潤(rùn)是在長(zhǎng)期內(nèi)平均來看的，而且需要具備兩個(gè)條件：一是自由競(jìng)爭(zhēng)； 此資料來自企業(yè) 二是該種商品可以大量生產(chǎn)。 ▲ 求取建筑物折舊的方法有：年限法、實(shí)際觀察法、成新折扣法。（如：商店、寫字樓、住宅、旅館、餐館、游樂場(chǎng)、影劇院等） ▲ 收益法最簡(jiǎn)單的公式： V=a/r (v表示收益價(jià)格； a表示凈收益； r表示資本化率或折現(xiàn)率 )。 ▲ 收益乘數(shù)有：毛租金乘數(shù)、潛在毛收入乘數(shù)、有效毛收入乘數(shù)和凈收益乘數(shù)。 ▲ 城市規(guī)模包括人口規(guī)模和用地規(guī)模。 ▲ 按城市地理位置，可將城市分為：南方城市和北方城市 ， 沿海城市和內(nèi)陸城市 ，邊境城市和內(nèi)地城市。 ▲ 城市的地域范圍：城市行政區(qū)、建城區(qū)、城市規(guī)劃區(qū)。 ▲ 在中國(guó)，城市土地利用分為： ⒈ 居住用地 R（包括：住宅、公共服務(wù)設(shè)施、道路、綠地等）；⒉ 公用設(shè)施用地 C（包括：行政、經(jīng)濟(jì)、文化、教育、科研及設(shè)計(jì)等用地）； ⒊ 工業(yè)用地 M（包括：生產(chǎn)車間、庫(kù)房及附屬設(shè)施用地 ；專用鐵路、道路用地）； ⒋ 倉(cāng)儲(chǔ)用地 W； ⒌ 對(duì)外 此資料來自企業(yè) 交通用地 T； ⒍ 道路廣場(chǎng)用地 S； ⒎ 市政公用設(shè)施用地 U； ⒏ 綠地 G； ⒐ 特殊用地 D； ⒑ 水域和其他用地 E； ⒒ 保留地。 四類居住用地，是指以簡(jiǎn)陋住宅為主的用地。 城市人口增長(zhǎng)有： 人口凈增長(zhǎng)、 人口零增長(zhǎng)、 人口負(fù)增長(zhǎng)。 ▲ 在城市離心發(fā)展過程中有郊區(qū)化和逆城市化兩種不同類型和階段。 ▲ 城市進(jìn)化理論認(rèn)為，從工業(yè)化社會(huì)到后工業(yè)社會(huì)，城市發(fā)展的第二個(gè)階段為相對(duì)集中時(shí)期。 ▲ 不適宜建設(shè)用地的主要類型： 承載力小于 60kpa和厚度在 2m2 以上的泥炭層或流沙層的土地； 坡度在 20％的坡地； 經(jīng)常被水淹沒，且淹沒深度超過 ； 受沖溝、滑坡等工程地質(zhì)病害嚴(yán)重影響的地段； 基本農(nóng)田、礦區(qū)、軍事用地、歷史文化等類保護(hù)區(qū)。 ▲ 地基承載力以牽牛 /平方米（ kn/m2）為計(jì)算單位。 ▲ 地形坡度和坡向?qū)Τ鞘懈黝愑玫睾凸こ探ㄔO(shè)有很大影響。 ▲ 人們感到舒適的溫度范圍為 18— 200C。 ▲ 住宅的布置，通常以滿足日 照要求作為確定建筑物間距的主要依據(jù)。 ※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※ ▲ 城市規(guī)劃的作用： ① 國(guó)家宏觀調(diào)控的手段； ② 政策形成和實(shí)施的工具； ③ 是城市合理布局、有序發(fā)展的保障。 ▲ 城市總體規(guī)劃編制分為綱要編制和規(guī)劃編制階段。 ▲ 屬于指導(dǎo)性指標(biāo)的有：人口容量；建筑形式、體量、色彩、風(fēng)格、要求；其他環(huán)境要求。 ▲ 規(guī)劃結(jié)構(gòu)： ① 以居住小區(qū)為基本單位（人口規(guī)模 1 萬 ~ 萬人， 3 千 ~5 千戶，用地規(guī)模17~35hm2（公頃））； ② 以居住組團(tuán)為基本單位（ 300~800戶， 1000~3000人）； ③ 以居住組團(tuán)和居住小區(qū)為基本單位。 ▲ 居住區(qū)道路路面寬 2030米、小區(qū)（級(jí)）路路面寬 69米、居住組團(tuán)路面寬 35米、宅間小路路面寬 。 ▲ 建筑物按其使用性質(zhì)可分為： 居住建筑（包括：普通住宅、高檔公寓、別墅、集體宿舍）、 公共建筑（包括：辦公樓、商店、旅館、醫(yī)院、影劇院、體育館、展覽館等）、 工業(yè)建筑（包括：工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)）、 農(nóng)業(yè)建筑（包括：種子站、拖拉機(jī)站、飼養(yǎng)生畜用房）。 ▲ 住宅通常是按照建筑層數(shù)來劃分的： 13 層為低層； 46 層為多層； 79 層為中高層； 10層以上為高層。 ▲ 按建筑結(jié)構(gòu)劃分：磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼筋混泥土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)、其他結(jié)構(gòu)。 ▲ 耐火極限的單位為小時(shí)（ h） ,指從受到火的作用時(shí)起，到失去支持能力或發(fā)生穿透裂縫或背火一面的溫度升高到 220℃ 時(shí)止的時(shí)間。 ▲ 房屋完損建筑物耐久等級(jí)是根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備的完好，損壞程序來劃分的。 ▲ 基礎(chǔ)按構(gòu)造形式分：條形基礎(chǔ)、獨(dú)立基礎(chǔ)、筏板基礎(chǔ)、箱形基礎(chǔ)、樁基礎(chǔ)（端承樁、磨擦樁）。分天然地基和人工地基。 ▲ 墻體按在建筑物中所處的位置，分為外墻和內(nèi)墻。 墻體按構(gòu)造方式，分為實(shí)體墻、空心墻、復(fù)合墻。 ▲ 地面按面層所用材料 和施工方式不同，可分為整體類、塊材類、卷材類 、涂料類地面。 ▲ 樓梯為豎向構(gòu)件。 樓梯按結(jié)構(gòu)形式可分為：板式樓梯、梁式樓梯和懸挑樓梯。 ▲ 屋頂應(yīng)滿足防水、保溫、隔熱、隔聲、防火要求。 按開取方式，窗分為：平開窗、推拉窗、旋轉(zhuǎn)窗、固定窗。 按開取方式，門分為：平開門、彈簧門、推拉門、轉(zhuǎn)門、折疊門、卷簾門、上翻門、升降門。 ▲ 建筑材料的基本性質(zhì)有：物理性、力學(xué)性、耐久性。 ▲ 建筑物的裝修分為（ 高級(jí)裝修 、中級(jí)裝修 、普通裝修 ）。分明裝 (民用和工業(yè)建筑 )和暗裝 (賓館、醫(yī)院等 )。 ▲ 建筑物常用的采 暖方式有（ A、集中采暖 B、局部采暖 C、區(qū)域供熱）。 ▲ 防雷裝置一般由避雷針、引下線、接地裝置組成。 ▲ 電梯按運(yùn)行速度，可分為高速電梯、中速電梯、低速電梯。 ▲ 一般一部電梯服務(wù) 400 人以上，服務(wù)面積為 450~500 ㎡。 單元式高層住宅每單元只設(shè)一部電梯時(shí)，宜采用聯(lián)系廊聯(lián)通。 ▲ 綜合布線與傳統(tǒng)的布線相比有下列優(yōu)越性：兼容性、靈活性、可靠性。 ▲ 智能化居住區(qū)的基本要求： 設(shè)置智能化居住區(qū)安全防范系統(tǒng)； 設(shè)置智能化居住區(qū)信息服務(wù)系統(tǒng)； 設(shè)置智能化居住區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)。 此資料來自企業(yè) ▲ 總平面圖和標(biāo)高用 m標(biāo)注，其他用 mm標(biāo)注。 ▲ 設(shè)備施工圖包括：給排水施工圖；采暖施工圖；通風(fēng)施工圖、電氣施工圖 。 ▲ 漲價(jià)預(yù)備費(fèi)：是指建設(shè)項(xiàng)目在建設(shè)期間內(nèi)由于價(jià)格等變化引起工程造價(jià)變化的預(yù)測(cè)預(yù)留費(fèi)用。 ▲ 觀測(cè)條件包括（ A、觀測(cè)者 B、測(cè)量?jī)x器 C、測(cè)量對(duì)象）。 ▲ 地形圖是描繪地物和地貌的正投影圖。 ▲ 基本地籍圖的比例尺，大中城市一般是 1： 500，郊區(qū)或鎮(zhèn)一般為 1： 1000； 宗地圖的比例尺一般是 1： 500或大于 1： 500。 ▲ 房屋面積測(cè)算的一般規(guī)定： 房屋面積測(cè)算是指水平投影面積測(cè)算。 量距應(yīng)使用經(jīng)檢定合格的卷尺或其他能達(dá)到相應(yīng)精度的儀器和 工具。 房屋之間無上蓋的架空通廊，房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、 泳池。 ▲ 房地產(chǎn)金融的基本職能有（ A、籌集資金 B、融通資金 C、結(jié)算服務(wù)）。 ▲ 匯率的標(biāo)價(jià)方法有直接標(biāo)價(jià)法和間接標(biāo)價(jià)法。需要還本付息。 按信用期限劃分：短期信用；中期信用和長(zhǎng)期信用。有公債和國(guó)庫(kù)券。 ▲ 由于有信用作基礎(chǔ)，信用工具可以（ A、兌換為現(xiàn)實(shí)的貨幣 B、代替貨幣充當(dāng)交換的媒介C、執(zhí)行流通手段和支付手段）。 ▲ 本票的基本當(dāng)事人有 2個(gè)：出票人和收款人。 ▲ 以是否剔除物價(jià)變動(dòng)因素來區(qū)分的利率為（名義利率和實(shí)際利率 ）。 ※※ 以下為本章的重點(diǎn) ▲ 用于房地產(chǎn)開發(fā)的貸款對(duì)應(yīng)的是（ A、土地使用權(quán)抵押貸款 B、在建工程抵押貸款）。 ▲ 個(gè) 人住房最高貸款額度為 80%，首付款率為 20%（最低），期限小于等于 30年。 ▲ 抵押貸款的日常維護(hù)服務(wù)包括： 收取還款并轉(zhuǎn)交貸款機(jī)