【正文】 ▲ 判斷項(xiàng)目可行性的標(biāo)準(zhǔn)： ① 凈現(xiàn)值大于零； ② 投資回收期短于基準(zhǔn)投資回收期； ③ 內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率。 ▲ 凈現(xiàn)金流量＝現(xiàn)金流入量－現(xiàn)金流出量 ▲ 現(xiàn)金流量圖的習(xí)慣表示方法 是： 用一條線表示時(shí)間，將該水平線發(fā)分為長(zhǎng)短相同的間隔，每一間隔代表一個(gè)時(shí)間單位，它可以是年、半年、季、月，通常為年； 前一個(gè)計(jì)息周期的終點(diǎn)同時(shí)也是最后一個(gè)計(jì)息周期的起點(diǎn)； 現(xiàn)金流量越大，垂直線越長(zhǎng)。 ▲ 不同的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，其具體的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法不同，但其基本原理是相同的，包括 3個(gè)步驟： ① 估計(jì)相關(guān)的現(xiàn)金流量； ② 計(jì)算有關(guān)的評(píng)價(jià)指標(biāo)； ③ 將評(píng)價(jià)指標(biāo)與可接受的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較，得出評(píng)估結(jié)論。 ▲ 投資較重視長(zhǎng)期的時(shí)間介入，且強(qiáng)調(diào)理性的分析和與評(píng)估 ......。 ▲ 任何一項(xiàng)投資都包含收益和風(fēng)險(xiǎn)兩個(gè)基本因素 ,這兩個(gè)基本因素可歸納為 3 個(gè)方面 :① 預(yù)期收益的大??； ② 預(yù)期收益的持續(xù)時(shí)間； ③ 預(yù)期收益獲取的可靠性。通常用 A/F,i,n來(lái)表示 將等額年金轉(zhuǎn)換為現(xiàn)值的公式 Ｐ＝Ａ [（１＋ i） n─ 1/i(1+i)n] （１＋ i） n─ 1/ｉ (1＋ i)ｎ 稱(chēng)為 “ 等額系列現(xiàn)值系數(shù) ” 。 （如：已知利率 3％，算 3年后 500萬(wàn)元相當(dāng)于現(xiàn)在多少 ?用此公式計(jì)算） 將等額年金轉(zhuǎn)換為將 來(lái)值的公式 F＝ A（１＋ i） n — １／ i （１＋ i ） n １／ in 稱(chēng)為“ 等額系列終值系數(shù) ” 。 （一次性還貸款用此公式計(jì)算） 將將來(lái)值轉(zhuǎn)換為現(xiàn)值的公式 P=（ 1+i） n 1/（ 1 + i） n 稱(chēng)為 “ 一次支付現(xiàn)值系數(shù) ” 。 此資料來(lái)自企業(yè) 資金時(shí)間價(jià)值換算中的基本關(guān)系 （ 1）現(xiàn)值 +復(fù)利利息 =將來(lái)值 （ 2）將來(lái)值 — 復(fù)利利息 =現(xiàn)值 （ 3）將來(lái)值 — 現(xiàn)值 =復(fù)利利息 （二）資金時(shí)間價(jià)值換算的各種公式 將現(xiàn)值轉(zhuǎn)換為將來(lái)值公式 F=P（ 1+i） n （ 1 + i） n 稱(chēng)為 “ 一次支付終值系數(shù) ” 。 （ 6）年金 A是在每年年末發(fā)生的。 （ 4）現(xiàn)值 P是在當(dāng)前年度開(kāi)始時(shí)發(fā)生的。 （ 2）利率的時(shí)間單位與計(jì)息周期一致，為年。 ▲ 單利的計(jì)算： ① 總利息的計(jì)算 I=Pin ② 本利和 F=P(1+in) P表示本金 i表示利率 n 表示計(jì)息的周期數(shù) I表示總利息 F表示計(jì)息末期的本利和 ▲ 復(fù)利的計(jì)算： ① 復(fù)利的本利和的計(jì)算 F=P（ 1 + i ） n ② 復(fù)利的總利息計(jì)算 I=P［（ 1＋ i） n－ 1］ ▲ 如果利率相同，則通常情況下單利計(jì)息的利息少，復(fù)利的計(jì)息利息多；如果要使單利計(jì)息的利息與復(fù)利的計(jì)息利息兩不吃虧，單利的利率應(yīng)高一些，復(fù)利的利率應(yīng)低一些。即：利率 =單位時(shí)間內(nèi)的利息 247。 ▲ 資金的時(shí)間價(jià)值的量是同量資金在兩個(gè)不同時(shí)點(diǎn)的價(jià)值之差。 ▲ 資金的時(shí)間價(jià)值的核心思想是現(xiàn)在的資金比將來(lái)的資金有更高的價(jià)值。 ▲ 彈性系數(shù)：彈性數(shù)值大于 1，富有彈性；彈性數(shù)值小于 1，缺乏彈性；彈性數(shù)值等于 1，單一彈性；彈性數(shù)值無(wú)窮大，完全彈性；彈性數(shù)值等于 0，完全無(wú)彈性。 ▲ 房地產(chǎn)供給彈性有：房地產(chǎn)供給的價(jià)格彈性、房地產(chǎn)供給的要素成本彈性。 ▲ 在通常情況下需求的價(jià)格彈性是一個(gè) 負(fù)數(shù)，通常直接寫(xiě)成正數(shù)。 ▲ 房地產(chǎn)的供求狀況分為： ① 全國(guó)房地產(chǎn)總的供求狀況； ② 本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況 ③ 全國(guó)本類(lèi)房地產(chǎn)的供求狀況； ④ 本地區(qū)本類(lèi)房地產(chǎn)的供求狀況。 ▲ 形成供給的條件： ① 開(kāi)發(fā)商或擁有者愿意供給； ② 開(kāi)發(fā)商或擁有者有能力供給。 互補(bǔ)品：對(duì)一種房地產(chǎn)的消費(fèi)多了，對(duì)另一種房地產(chǎn)的消費(fèi)也會(huì)多起來(lái)。 ▲ 替代品：一種房地產(chǎn)的價(jià)格上升，對(duì)另一種房地產(chǎn)的需求就增加。 ▲ 一般來(lái)說(shuō)，某種房地產(chǎn)的價(jià)格上升，對(duì)其需求就會(huì)減少，價(jià)格下降，對(duì)其需求就會(huì)增加。 ▲ 形成有效需求的條件： ① 消費(fèi)者愿意購(gòu)買(mǎi)； ② 消費(fèi)者有能力購(gòu)買(mǎi)（潛在需求的條件）。 ▲ 地價(jià)、房?jī)r(jià)不合理地上漲和過(guò)高的地價(jià)、房?jī)r(jià)，對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不利，體現(xiàn)在： ① 會(huì) 降低外來(lái)投資的吸引力； ② 會(huì)降低本地區(qū)產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力； ③ 會(huì)使現(xiàn)有的投資者外遷。 ▲ 房地產(chǎn) “ 泡沫 ” 的形成原因主要有： ① 群體的非理性預(yù)期； ② 過(guò)度的投機(jī)炒作。 ▲ 房地產(chǎn)中，最容易出現(xiàn)泡沫的，第一是土地，二是期房（樓花），三是新建成的商品房。 ▲ 造成賣(mài)方壟斷的原因： ① 資源控制 ② 政府許可限制 ③ 專(zhuān)利和規(guī)模經(jīng)濟(jì)等。 ▲ 完全壟斷分為：賣(mài)方壟斷、買(mǎi)方壟斷、雙邊壟斷。 ▲ 完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)必須具備以下幾個(gè)條件： ① 所買(mǎi)賣(mài)的商品具有同質(zhì)性，不存在差別； ② 有相當(dāng)多的買(mǎi)者和賣(mài)者，每個(gè)人的買(mǎi)或賣(mài)在市場(chǎng)上只占微小的份額； ③ 市場(chǎng)信息完全，買(mǎi)者和賣(mài)者都掌握當(dāng)前價(jià)格的完整信息，并能預(yù)測(cè)未來(lái)的價(jià)格； ④ 買(mǎi)者和賣(mài)者都可以自由進(jìn)出市場(chǎng)；⑤ 買(mǎi)者和賣(mài)者無(wú)串通共謀行為，也沒(méi)有政府干預(yù)。 ▲ 房地產(chǎn)市場(chǎng)： ① 買(mǎi)方市場(chǎng)：供大于求，房地產(chǎn)相對(duì)過(guò)剩，買(mǎi)方掌握主動(dòng)權(quán)； ② 賣(mài)方市場(chǎng)：供不應(yīng)求，房地產(chǎn)相對(duì)短缺，賣(mài)方掌 握主動(dòng)權(quán)。 ▲ 房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)有： ① 賣(mài)方與買(mǎi)方之間的競(jìng)爭(zhēng)； ② 賣(mài)方與賣(mài)方之間的競(jìng)爭(zhēng)； ③ 買(mǎi)方與買(mǎi)方之間的競(jìng)爭(zhēng)。 ▲ 房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi)： 按用途（功能）可分為：居住房地產(chǎn)市場(chǎng)和非居住房地產(chǎn)市場(chǎng)； 此資料來(lái)自企業(yè) 按檔次可分為：高檔房地產(chǎn)市場(chǎng)、中檔房地產(chǎn)市場(chǎng)、低檔房地產(chǎn)市場(chǎng)； 按區(qū)域范圍可分為：整體房地產(chǎn)市場(chǎng)和區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)； 按交易方式可分為：房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)和房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)； 按交易目的可分為：房地產(chǎn)使用市場(chǎng)和房地產(chǎn)投資市場(chǎng)； 按流轉(zhuǎn)次數(shù)可分為：房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)（為土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)）、房地產(chǎn) 二級(jí)市場(chǎng)（為新開(kāi)發(fā)的商品房交易市場(chǎng)）、房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)（為房屋再次交易市場(chǎng)）； 按時(shí)間劃分可分為：過(guò)去的房地產(chǎn)市場(chǎng)、現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)和未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。 ▲ 房地產(chǎn)的特性： ① 不可移動(dòng)性（決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)地區(qū)性市場(chǎng)）； ② 獨(dú)一無(wú)二性（相同的房地產(chǎn)不可能出現(xiàn)大量供給）； ③ 壽命長(zhǎng)久性； ④ 數(shù)量有限性； ⑤ 用途多樣性； ⑥ 相互影響性（外部影響性）； ⑦ 易受限制性； ⑧ 價(jià)值高大性； ⑨ 難以變現(xiàn)性； ⑩ 保值增值性。 ▲ 市場(chǎng) 必須具備：買(mǎi)方、賣(mài)方、可供交易的商品。 ▲ 市場(chǎng)包括：有形市場(chǎng)和無(wú)形市場(chǎng)。 ▲ 房地產(chǎn)可以視為實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的結(jié)合。 此資料來(lái)自企業(yè) 房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)筆記 第一章 房地產(chǎn)市場(chǎng)和投資知識(shí) ▲ 市場(chǎng) =人口 +購(gòu)買(mǎi)能力 +購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī) ▲ 房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。 ▲ 具體一宗土地的范圍包括：地球表面、地球表面以下一定范圍的空間、地球表面以上一定范圍的空間。 ▲ 市場(chǎng)是： ① 商品交換的任何場(chǎng)所； ② 使商品交易雙方接觸的任何安排； ③ 商品交換關(guān)系的總和； ④ 連接商品生產(chǎn)者的橋梁； ⑤ 指某一特定商品的現(xiàn)有目標(biāo)客戶群。 ▲ 房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)交易包括：買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、互換等。 ▲ 房地產(chǎn)市場(chǎng)必須具備：買(mǎi)方、賣(mài)方、用于交易的房地產(chǎn)。 ▲ 房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特點(diǎn)： ① 交易的物質(zhì)實(shí)體不能進(jìn)行空間位置上的移動(dòng)，只能是無(wú)形權(quán)益的轉(zhuǎn)移； ② 交易的對(duì)象非標(biāo)準(zhǔn)化，是一個(gè)產(chǎn)品差異化的市場(chǎng)； ③ 是一個(gè)地區(qū)性市場(chǎng)； ④ 容易出現(xiàn)壟斷和投機(jī)； ⑤ 較多地受到法規(guī)政策的影響和限制； ⑥ 一般人非經(jīng)常性參與； ⑦ 交易的金額較大，依耐于金融機(jī)構(gòu)的支持與配合； ⑧ 廣泛的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人服務(wù)。 ▲ 房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是指買(mǎi)賣(mài)雙方為各自利益的（最大）化而進(jìn)行的努力。 ▲ 根據(jù)買(mǎi)賣(mài)雙方在市場(chǎng)上對(duì)價(jià)格影響力的強(qiáng)弱，通常將市場(chǎng)區(qū)分為：買(mǎi)方市場(chǎng)和賣(mài)方市場(chǎng)。 ▲ 房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)程度的不同，可分為：完全競(jìng)爭(zhēng)、壟斷競(jìng)爭(zhēng)、寡頭壟斷（少數(shù)幾家廠商）、完全壟斷（市場(chǎng)上只有一個(gè)買(mǎi)方或一個(gè)賣(mài)方）。 ▲ 壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)必須具備以下幾個(gè)條件： ① 買(mǎi)者和賣(mài)者都比較多； ② 產(chǎn)品存在差異； ③ 市 場(chǎng)信息完備。 此資料來(lái)自企業(yè) ▲ 賣(mài)方壟斷市場(chǎng)必須具有以下幾個(gè)特點(diǎn)： ① 只有一個(gè)賣(mài)者，而買(mǎi)者很多； ② 產(chǎn)品無(wú)相近的替代品； ③ 新生產(chǎn)者不能進(jìn)入。 ▲ 房地產(chǎn)市場(chǎng)周期： ① 上升期：租金、售價(jià)同步上漲，二手房?jī)r(jià)格上漲； ② 高峰期：售價(jià)增長(zhǎng)大于租金增長(zhǎng)，新建房交易量大； ③ 衰退期：舊房交易量大，新房銷(xiāo)售困難，空置率上升，售價(jià)比租金下降快； ④ 低谷期：市場(chǎng)極為蕭條；交易量很?。婚_(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工率低租金下降；消費(fèi)需求依市場(chǎng)慣性降低，租金下降 。 ▲ 在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下股票和房地產(chǎn)容易出現(xiàn) “ 泡沫 ” 。 ▲ 房地產(chǎn)需求種類(lèi)： ① 消費(fèi)性需求； ② 投資性需求； ③ 投機(jī)性需求； ④ 盲目性需求。 ※ 以下本章復(fù)習(xí)重點(diǎn) ▲ 彈性的一個(gè)變量發(fā)生 1％的變化，將會(huì)引起另一個(gè) 變量的變化。 ▲ 影響房地產(chǎn)需求量的因素： ① 該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平； ② 消費(fèi)者的收入水平； ③ 相關(guān)房地產(chǎn)的價(jià)格水平； ④ 消費(fèi)者的偏好； ⑤ 消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期。但有比較重要的例外是弦要性物品和吉芬物品。如經(jīng)濟(jì)適用性住房與普通住宅之間。如 此資料來(lái)自企業(yè) 住宅與其配套的商業(yè)、娛樂(lè)房地產(chǎn)。 ▲ 影響房地產(chǎn)供給量的因素： ① 該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平； ② 該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本； ③ 該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)技術(shù)水平； ④ 開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期。 ▲ 房地產(chǎn)需求彈性有：房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性、房地產(chǎn)需求的收入彈性、房地產(chǎn)需求的人口彈性、房地產(chǎn)需求的交叉彈性。 ▲ 房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性 =房地產(chǎn)需求量變化的百分比 /房地產(chǎn)價(jià)格變化的百分比 ▲ 房地產(chǎn)需求的收入彈性 =房地產(chǎn)需求量變化的百分比 /消費(fèi)者收入量變化的百分比 ▲ 房地產(chǎn)需求的人口彈性 =房地產(chǎn)需求量變化的百分比 /人口數(shù)量變化的百分比 ▲ 房地產(chǎn)需求的交叉彈性，是指某種房地產(chǎn)因另一種房地產(chǎn)或商品變動(dòng) 1％所引起的其需求量的百分比變化。 ▲ 房地產(chǎn)供給的價(jià)格彈性 =房地產(chǎn)供給量變化的百分比 /房地產(chǎn)價(jià)格變化的百分比 ▲ 房地產(chǎn)供給的要素成本 彈性 =房地產(chǎn)供給量變化的百分比 /要素價(jià)格價(jià)格變化的百分比 ▲ 一種房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性取決于該種房地產(chǎn)有多少替代品。 ▲ 開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)的房地產(chǎn)，供給彈性較小。 此資料來(lái)自企業(yè) ▲ 資金存在時(shí)間價(jià)值的主要原因： ① 通貨膨脹； ② 承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)； ③ 資金增值；