【正文】 此資料來自企業(yè) ▲ 居住區(qū)用地的選擇要考慮良好的環(huán)境條件、齊全的服務(wù)設(shè)施 、地價(jià)、上下班的距離。 ▲ 住宅有：臥室、起居室（廳）、廚房、衛(wèi)生間等基本空間。 ▲ 居住區(qū)規(guī)模：人口規(guī)模一般以 3萬 ~5萬人， 1萬 ~，用地規(guī)模一般在 50~100hm2（公頃）左右。 ▲ 在城市中，居住建筑面積占各類建筑面積的 50％以上；居住用地一 般占城市建設(shè)總用地的 30 %左右。 ▲ 屬于規(guī)定性指標(biāo)的有：用地性質(zhì)、用地面積、建筑密度、建筑控制高度、建筑紅線后退距離、容積率 、綠地率、交通出入口方向、停車泊位及其他需要配置的公共設(shè)施。 ▲ 城市詳細(xì)規(guī)劃分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃。 ▲ 城市總體規(guī)劃綱 要是確定城市總體規(guī)劃的重大原則的綱領(lǐng)性文件，是編制總體規(guī)劃的依據(jù)。 此資料來自企業(yè) ▲ 中國現(xiàn)行的城市規(guī)劃編制體系由：城鎮(zhèn)體系規(guī)劃 、城市總體規(guī)劃和城市詳細(xì)規(guī)劃組成。 ▲ 住宅分為：獨(dú)立式、雙聯(lián)式、聯(lián)排式、單元（梯間）式、內(nèi)（外）廊式、躍廊式、躍層式、點(diǎn)式（集中）式、塔式住宅等。 ※▲ 城市規(guī)劃常用術(shù)語和指標(biāo)：用地性質(zhì)、用地面積、用地紅線、容積率（ =總建筑面積 /建筑用地面積）、建筑控制高度（ 平頂房屋按女兒墻高度計(jì)算 坡頂按屋檐和屋脊的平均高度計(jì)算）、建筑密度（建筑基底總面積 /建筑用地面積）、建筑后退紅線、綠地率、交通出入口方位、停車泊位、建筑間距、建筑間距系數(shù)、日照標(biāo)準(zhǔn)、道路紅線（包括： 機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)、人行交通所需的道路寬度； 鋪設(shè)地上地下管線和城市公用設(shè)使所需增加的寬度 種植行道樹所需的寬度）。 ▲ 城市水源選擇的基本原則是： 在地下水源豐富的地區(qū)，應(yīng)優(yōu)先選擇地下水； 地下水源不足時(shí)，可考慮地面水源補(bǔ)充，但要注意水源保護(hù)； 水庫一旦成為城市水源，在規(guī)定的保護(hù)范圍內(nèi)不得建設(shè)對(duì)水體有污染的設(shè)施和進(jìn)行旅游、房地產(chǎn)開發(fā)。 ▲ 氣溫是指離地面 。 ▲ 對(duì)大氣有污染的工業(yè)應(yīng)布置在全年最小風(fēng)頻風(fēng)向的上風(fēng)側(cè)；居住區(qū)在其下風(fēng)側(cè)。 此資料來自企業(yè) 鐵路場(chǎng)站對(duì)坡度要求最嚴(yán)格，一般 ≤% 。 ▲ 從宏觀的角度分析，可將地貌分為：高原、山地、丘陵、盆地、平原五類。 ▲ 地震震級(jí)分為 9級(jí) ,5級(jí)以上的地震會(huì)造成破壞； 地震烈度分為 12 級(jí)，地震烈度在在 7 度以上的地區(qū)都必須抗震設(shè)防， 9 度以上不宜用作城市用地。承壓水是比較理想的水源。 ▲ 影響城市土地區(qū)位的主要因素有：商業(yè)繁華度、交通通達(dá)度、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的完備度 、環(huán)境質(zhì)量的優(yōu)劣。 ※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※ ※※※※※※ ▲ 城市用地的適宜性評(píng)價(jià)將建設(shè)用地的適宜性分為：適宜建設(shè)用地 、基本適宜建設(shè)用地、不適宜建設(shè)用地。 ▲ 中國的城市化進(jìn)程仍屬于（向心型社會(huì)）階段。 ▲ 城市進(jìn)化過程：絕對(duì)集中 — 相對(duì)集中 — 相對(duì)分散 — 絕對(duì)分散。 ▲ 向心型城市化導(dǎo)致了城市人口過密、交通擁擠、環(huán)境 惡化等城市病。 ▲ 從城市中心考察，城市化有向心型城市化和離心型城市化 2個(gè)階段。 ▲ 城市人口增長率 =本年城市人 口增長絕對(duì)數(shù) /年平均城市總?cè)藬?shù) 1000‰ 城市人口機(jī)械長率 =本年城市人口遷入數(shù) 本年城市遷出數(shù) /年平均城市總?cè)藬?shù) 1000‰ 城市人口自然增長率 =本年城市人口出生數(shù) 本年城市人口死亡數(shù) /年平均城市總?cè)藬?shù)1000‰ ▲ 城市人口增長分為：自然增長和機(jī)械增長。 人口是決定住宅、商業(yè)等需求量或市場(chǎng)大小等的一個(gè)基本因數(shù)。 ▲ 城市人口分析包括：人口數(shù)量、人口結(jié)構(gòu)、人口分布、人口密度及其變化等。 三類居住用地，住宅與工業(yè)等用地交叉，市政公用設(shè)施比較齊全，布局不完整，環(huán)境一般。 ▲ 在中國，居住用地分為四類： 一類居住用地，以低層住宅為主，市政公用 設(shè)施齊全，布局完整，環(huán)境良好。 ▲ 在西方，城市土地利用分為 商業(yè)土地； 工業(yè)土地； 政府機(jī)關(guān)用地； 住宅用地； 休憩用地和綠化地帶； 交通用地和其他公用事業(yè)用地； 農(nóng)業(yè)用地和水面。 ▲ 城市用地的功能組織，是城市土地利用和布局的基本內(nèi)容。 ▲ 城市規(guī)劃區(qū)＞城市建成區(qū) ≤ 城市行政區(qū)。 ▲ 按城市平面幾何形狀，可將 城市分為：塊狀城市，帶狀城市，星狀城市 。 ▲ 按城市地理?xiàng)l件，城市分為：平原城市，高原城市，山地城市、丘陵城市、河谷城市。 ▲ 按城市規(guī)模分類： ① 100萬人以上為特大城市； ② 大城市： 50萬人以上人； ③ 中等城市：20萬 50萬人； ④ 小城市：小于 20萬人。 第三章城市和 城市規(guī)劃 此資料來自企業(yè) ▲ 市與鎮(zhèn)的差別主要反映在人口集聚規(guī)模和經(jīng)濟(jì)實(shí)力兩個(gè)方面。 ▲ 收益乘數(shù)法有毛租金乘數(shù)法、潛在毛收入乘數(shù)法、有效毛收入乘數(shù)法和凈收益乘數(shù)法。 ▲ 市場(chǎng)提取法是通過搜集同一市場(chǎng)上三宗以上類似的價(jià)格，凈收益等資料，選用相應(yīng)的收益法公式，求取資本化率。 ▲ 房地產(chǎn)的收益可分為：實(shí)際收益和客觀收益。 ▲ 收益法適用的對(duì)象：有收益或潛在收益的房地產(chǎn)。 ▲ 從收益法的觀點(diǎn)看，房地產(chǎn)價(jià)值是其未來凈收益的現(xiàn)值之和。 ▲ 成本法最基本的公式：積算價(jià)格 =重新購建價(jià)格 折舊 ▲ 在實(shí)際估價(jià)中建筑物折舊包括：物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊。 ▲ 運(yùn)用成本法估價(jià)一般分為以下四個(gè)步驟： 收集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的成本、稅費(fèi)、利潤等資料； 估算重新購建價(jià)格； 估算折舊； 求取積算價(jià)格。 ▲ 成本法適用的對(duì)象： 無收益且很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)；（如：學(xué)校、圖書館、體育場(chǎng)館、醫(yī)院、政府大樓、廠礦、碼頭、機(jī)場(chǎng)等） 市場(chǎng)不完善或狹小市場(chǎng)無法選用比較法估價(jià)的房地產(chǎn)。 ▲ 再可比實(shí)例的成交日期至估價(jià)時(shí)點(diǎn)期間，房地產(chǎn)價(jià)格可能發(fā)生變化的三種情況： 上漲；平穩(wěn)； 下跌。 ▲ 房地產(chǎn)狀況影響修正分為區(qū)位狀況影響修正、權(quán)益狀況影響修正和實(shí)體狀況影響修正。 ▲ 先取可比實(shí)例應(yīng)符合以下要求： 是估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)； 成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近 ； 成交價(jià)格是正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。即：房地產(chǎn)開發(fā)用地、住宅、寫字樓、商場(chǎng)和標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房等。 ▲ 房地產(chǎn)估價(jià)的基本方法：比較法（重點(diǎn)復(fù)習(xí)）、收益法、成本法。 ▲ 影響房地產(chǎn)價(jià)格的心理因素主要有：購買或出售心態(tài)、個(gè)人偏好、時(shí)尚風(fēng)氣、接近名家住 此資料來自企業(yè) 宅心理、講究風(fēng)水或吉祥號(hào)碼。 ▲ 房地產(chǎn)投機(jī)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能出現(xiàn)下列 3種情況： ① 房地產(chǎn)價(jià)格上漲； ② 房地產(chǎn)價(jià)格下跌； ③ 起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的作用。 ▲ 影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素主要有：經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，儲(chǔ)蓄、消費(fèi)、投資水平，財(cái)政收支及金融狀況，物價(jià)、建筑人工費(fèi)，居民收入。 ▲ 影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素有：日照、風(fēng)向、降水量、地勢(shì)和天然周期性災(zāi)害等。 ▲ 直接關(guān)系到房地產(chǎn)價(jià)格高低的自身因素有：建筑物的新舊、質(zhì)量、功能、平面布置、外觀形象等。 需要補(bǔ)地價(jià)的情形主要有 4種：（ 1）更改原出讓土地使用權(quán)時(shí)規(guī)定的用途；（ 2）增加原出讓土地使用權(quán)時(shí)規(guī)定的容積率；（ 3）轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)；（ 4）出讓的土地使用權(quán)期滿后續(xù)期 。 ▲ 建筑物價(jià)格是指建筑物部分的價(jià)格，不含建筑物所占用的土地的價(jià)格。（ 2）已征用補(bǔ)償?shù)醋? “ 三通一平 ” 或以上開發(fā)的土地（ 3）已做 “ 三通一平 ” 或以上開發(fā)的土地，（ 4）在現(xiàn)有城區(qū)內(nèi)有待拆遷建筑物的土地。它一般可以反映所銷售商品房的價(jià)格。 ▲ 標(biāo)價(jià)是指商品房出售者在其價(jià)目表上表注的不同樓層、朝向、戶型的商品房的出售價(jià)格。起價(jià)不能反映所售商品房的真實(shí)價(jià)格水平。 ▲ 保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)、成交價(jià)是在房地產(chǎn)拍賣中出現(xiàn)的一組價(jià)格。 ▲ 現(xiàn)貨交易，未來交 貨，未來一次付清，此為典型的期貨交易。 ▲ 期房?jī)r(jià)格與現(xiàn)房?jī)r(jià)格之間的關(guān)系有：期房?jī)r(jià)格＝現(xiàn)房?jī)r(jià)格 — 預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值 — 風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。 ▲ 房地產(chǎn)期貨價(jià)格是指以未來狀況的房地產(chǎn)交易標(biāo)的的價(jià)格，其中最常見的是期房?jī)r(jià)格。 ▲ 在實(shí)際交易中的幾種 付款方式： 要求在成交日期是一次付清； 如果在成交日期時(shí)一次付清，則給予折扣； 從成交日期時(shí)起分期付清； 約定在未來某個(gè)日期一次付清； 以抵押方式支付。 ▲ 實(shí)際價(jià)格是指在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格，或者將不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格。 樓面地價(jià)與土地總價(jià)的關(guān)系為： 樓面地價(jià) =土地總價(jià) /總建筑面積 由此公式可以找到樓面地價(jià)、土地單價(jià)、容積率三者之間的關(guān)系。 =1平方米。 ▲ 單位價(jià)格間稱單價(jià)，是指一個(gè)計(jì)量單位的價(jià)格。 ▲ 基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》提到的三種價(jià)格。 ▲ 政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的干預(yù)有：最高限價(jià)；最低限價(jià)；規(guī)定成本構(gòu)成或利潤率。） ▲ 政府定價(jià)是指由政府價(jià)格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價(jià)權(quán)限和 范圍制定的價(jià)格。（如：經(jīng)濟(jì)適用房出售價(jià)。 ▲ 市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)是指由經(jīng)營者自主制定，通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成的價(jià)格。帳面價(jià)值是隨著時(shí)間的推移而減少的。原始價(jià)值是始終不變的。 ▲ 原始價(jià)值，也稱原值、原價(jià)、歷史成本、原始購置成本。 ▲ 理論價(jià)格是經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)的 “ 經(jīng)濟(jì)人 ” 的行為和預(yù)期是理性的，或真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格。 ▲ 市場(chǎng)價(jià)格是指某種房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的一般、平均水平價(jià)格，是該類房地產(chǎn)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果。成交價(jià)格可分為：正常成交價(jià)格和非正常成交價(jià)格。 ▲ 成交價(jià)格簡(jiǎn)稱成交價(jià)，是交易雙方實(shí)際達(dá)成交易的價(jià)格。市場(chǎng)價(jià)值是隨著時(shí)間的推移而變化的，有時(shí)高，有時(shí)低。 ▲ 市場(chǎng)價(jià)值，是指該房地產(chǎn)對(duì)于一個(gè)典型的投資者的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。作為商品的房地產(chǎn)，既有使用價(jià)值也有交換價(jià)值。 使用價(jià)值，是指該種商品能滿足人們 此資料來自企業(yè) 某種需要的效用。 ※ 以下為 2020年第二章重點(diǎn)復(fù)習(xí)內(nèi)容。除了其地理坐 標(biāo)位置，還包括他與重要場(chǎng)所的距離，從其他地方到達(dá)該宗房地產(chǎn)的可及性，該宗房地產(chǎn)去往其他地方的便捷性，該宗房地產(chǎn)周圍環(huán)境、景觀。 ▲ 房地產(chǎn)價(jià)格的特征主要有： ① 房地產(chǎn)價(jià)格受區(qū)位的影響很大； ② 房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格； ③ 房地產(chǎn)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，也有使用代價(jià)的價(jià)格； ④ 房地產(chǎn)價(jià)格是在長期考慮下形成的； ⑤ 房地產(chǎn)價(jià)格通常是個(gè)別形成，容易受交易者個(gè)別因素的影響。 內(nèi)部收益率存在問題： 該方法本身所固有的再投資假設(shè)； 多重根的問題。 求出動(dòng)態(tài)投資回收期后，判斷項(xiàng)目是否可以接受的標(biāo)準(zhǔn)： 認(rèn)為投資回收期越短越好； 投資回收期短于壽命項(xiàng)目期既可接受； 投資回收 期短于基準(zhǔn)投資回收期既可接受。標(biāo)準(zhǔn)如下。