【正文】 地產(chǎn)具有不同的消費彈性。三、 影響房地產(chǎn)消費的因素（1）經(jīng)濟社會發(fā)展及城市化的水平經(jīng)濟社會越發(fā)展、城市化水平越高，對房地產(chǎn)的消費也就越大。價格高，就會限制對房地產(chǎn)的消費，價格低，就會增加對房地產(chǎn)的消費。（5）城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展的狀況，不僅決定著城市對房地產(chǎn)消費的總量，而且決定著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的消費結(jié)構(gòu)。按其用途不同，有以下兩類：（1）居住建筑：供人們生活起居用的建筑物，如住宅、宿舍、賓館、招待所。包括車間、變電站、鍋爐房、倉庫等。 磚混結(jié)構(gòu)：建筑物的墻、柱用磚砌筑，梁、樓板、樓梯、屋頂用鋼筋混凝土制作，成為磚—鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。墻只起圍護作用，用磚砌筑。三、按建筑結(jié)構(gòu)承重方式分類承重墻結(jié)構(gòu)它的傳力途徑是：屋蓋的重量由屋架（或梁柱）承擔，屋架支撐在承重墻上，樓層的重量由組成樓蓋的梁、板支撐在承重墻上。排架結(jié)構(gòu)主要承重體系由屋架和柱組成。四、建筑高度分類建筑物可根據(jù)其樓層數(shù)量分為以下幾類低層：2層及2層以下多層：2層以上，8層以下中高層：8層以上，16層以下高層：16層以上，24層以下超高層：24層以上第二節(jié) 房屋構(gòu)造概述一、建筑材料知識主要建筑材料包括水泥、鋼筋、木材、普通混凝土、黏土磚等。初凝為水泥加水拌合到水泥漿開始失去可塑性的時間。l 水熱化性：水泥的水化反應(yīng)為放熱反應(yīng)。顆粒越細，早期強度越高。鋼筋（1）建筑鋼筋的種類：鋼筋是鋼錠經(jīng)熱軋而成，故又稱熱軋鋼筋，是建筑工程中用量最大的鋼材品種。其中Ⅰ級鋼筋為低碳鋼鋼筋，Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ級為低合金鋼鋼筋。l 冷加工鋼筋冷拉鋼筋：冷拉鋼筋的屈服程度會提高，而塑性降低。其中針葉樹的樹干長直高大，紋理通直，材質(zhì)較軟，加工容易，是建筑工程中的主要用材。材質(zhì)輕、紋理直、結(jié)構(gòu)細、易干燥、加工，主要用于制作門窗、模板、地板等。l 杉木：紋理直而均，結(jié)構(gòu)中等或粗，易干燥、耐久性強。l 洋松：分細皮和粗皮兩種。分直接使用原木和加工用原木。普通混凝土（1）普通混凝土概念：其主要是由水泥、普通碎石、砂和水配置而成的混凝土。（2）混凝土的性能：l 混凝土的和易性：是指混凝土在施工中是否適于操作，是否具有能使所澆注的構(gòu)件質(zhì)量均勻、成型密實的性能。黏土磚黏土磚是以黏土為主要原料，經(jīng)攪拌成可塑性，用機械擠壓成型的。吸水后約為3 Kg。反映磚承重外力的能力叫做強度；而反映強度大小稱為強度等級。（4）黏土磚的抗凍性：是指磚抵抗凍害的能力。二、房屋構(gòu)造組成部分：房屋構(gòu)成部分：地基與基礎(chǔ)、墻或柱、樓板與地面、門窗、樓梯、屋頂?shù)冉M成。它承受建筑物上部的全部荷載并把它傳給地基。同時將建筑物分為若干層。（5）屋頂：是建筑物最上層的覆蓋構(gòu)造層，它既是承重構(gòu)件又是圍護構(gòu)件。窗：其主要作用是通風采光。埋置深度不超過5M者稱為淺基礎(chǔ)，大于5M者稱為深基礎(chǔ)。所用材料有混凝土、磚、毛石、灰土、三合土等，一般可用于六層及其以下的民用建筑和墻承重的輕型廠房。獨立基礎(chǔ)：當建筑物上部為框架結(jié)構(gòu)或單獨柱子時，常采用獨立基礎(chǔ)；若柱子為預(yù)制時，則采用杯形基礎(chǔ)形式。l 箱形基礎(chǔ)：當伐形基礎(chǔ)埋深較大，并設(shè)有地下室時，為了增加基礎(chǔ)的剛度，將地下室的底板、頂板和墻澆制成整體箱形基礎(chǔ)。按照施工方法可分為鋼筋混凝土預(yù)制樁和灌注樁。打樁時震動較大，對周圍房屋有一定影響。決定建筑物基礎(chǔ)埋置深度的因素應(yīng)考慮下列幾個條件：l 土層構(gòu)造的影響：房屋基礎(chǔ)應(yīng)設(shè)置在堅實可靠的地基上，不要設(shè)置在承載力較低、壓縮性高的軟弱土層上。l 冰凍線的影響：凍結(jié)土與非凍結(jié)土的分界線成為冰凍線。凡位于房屋四周的墻稱為外墻，其中位于房屋兩端的墻稱為山墻。按其受力情況可分為：承重墻和非承重墻。根據(jù)其構(gòu)造又分為：實體墻、空體墻和復(fù)合墻。其相應(yīng)厚度為：115mm、（稱12墻）178mm、（稱18墻）240mm、（稱24墻）365mm、（稱37墻）490mm、（稱50墻）l 墻厚應(yīng)滿足磚墻的承載能力。（3）過梁與圈梁過梁：其作用是承擔門窗洞口上部荷載，并把荷載傳遞到洞口兩側(cè)的墻上。圈梁：為了增強房屋的整體剛度，防止由于地基不均勻沉降或較大的震動荷載對房屋引起的不利影響，常在房屋外墻和部分內(nèi)墻中設(shè)置鋼筋混凝土或鋼筋磚圈梁。其基本組成有面層、墊層和基層三部分。l 墊層：在面層之下、基層之上，承受由面層傳來的荷載，并將荷載均勻地傳至基層。常見的塊料種類有：陶瓷錦磚、大理石、碎塊大理石、水泥花磚、混凝土和水磨石預(yù)制的板塊等。木樓板自重輕，構(gòu)造簡單，保溫性能好，但耐久和耐火性差，一般也較少采用。按照構(gòu)造不同又可分為如下三種現(xiàn)澆樓板：鋼筋混凝土現(xiàn)澆樓板：當承重墻的間距不大時，如住宅的廚房間、廁所間，鋼筋混凝土樓板可直接擱置在墻上，不設(shè)梁和柱，板的跨度一般為2—3米，板厚度約為70—80mm。所有的板、肋、主梁和柱都是在支模以后，整體現(xiàn)澆而成。其缺點是剛度小，不利于承受大的集中荷載。槽形板：它是一種梁板結(jié)合的構(gòu)件，由面板和縱肋構(gòu)成。按其孔的形狀有方孔、橢圓孔和圓孔等。此比值越大，采光性能越好。其中以木窗和鋼窗應(yīng)用最廣。 按窗的開啟方式可分為：固定窗、平開窗、懸窗、立轉(zhuǎn)窗、推拉窗等。門的寬度按使用要求可做成單扇、雙扇及四扇等多種。按用途可分為：普通門、紗門、百葉門以及特殊用途的保溫門、隔聲門、防火門、防盜門、防爆門、防射線門等。特點是用彈簧鉸鏈代替普通鉸鏈，有單向開啟和雙向開啟兩種?？煞譃樯蠏焓胶拖禄絻煞N。但構(gòu)造復(fù)雜，造價較高，不宜大量采用。卷簾門美觀、牢固、開關(guān)方便，適用于商店、車庫等。門芯板可用木版、膠合板、纖維板等板材制作。因此，浴室、廁所、廚房等房間不宜采用，且多用于內(nèi)門。樓梯（1）樓梯的種類：樓梯是房屋各層之間交通連接的設(shè)施，一般設(shè)置在建筑物的出入口附近。按使用性質(zhì)分為：室內(nèi)有主要樓梯和輔助樓梯，室外有安全樓梯和防火樓梯。它只有一個梯段，中間不設(shè)休息平臺，因此踏步不宜過多，不適用于層高較大的房屋。l 三跑樓梯：在兩個樓板層之間，由三個梯段和兩個休息平臺組成，常用于層高較大的建筑物中，其中央可設(shè)置電梯井。l 樓梯段：是聯(lián)系兩個不同標高平臺的傾斜構(gòu)件，由連續(xù)的一組踏步所構(gòu)成。當樓梯踏步超過18步時，應(yīng)在中間設(shè)置休息平臺，起緩沖休息的作用。通常樓梯段一側(cè)靠墻一側(cè)臨空?，F(xiàn)澆鋼筋混凝土樓梯是將樓梯段、平臺和平臺梁現(xiàn)場澆筑成一個整體，其整體性好，抗震性強。荷載由踏步板傳給斜梁，再由斜梁傳給平臺梁裝配式鋼筋混凝土樓梯的使用有利于提高建筑工業(yè)化程度，改善施工條件，加快施工進度。l 大型構(gòu)件裝配式樓梯：這種樓梯是將預(yù)制的樓梯段、平臺梁和平臺板組成。另一方面還要承受屋頂上部的荷載，包括風雪荷載、屋頂自重及可能出現(xiàn)的構(gòu)件和人群的重量，并把它傳給墻體。l 平屋頂：屋面的最大坡度不超過10%，民用建筑常用坡度為1%—3%。單坡用于小跨度的房屋，雙坡和四坡用于跨度較大的房屋。l 多波式折板屋頂：是由鋼筋混凝土薄板制成的一種多波式屋頂。建筑面積（套內(nèi)面積、軸線面積）：包含了房屋居住可用的實用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其它公攤面積等。高低聯(lián)跨需分別計算建筑面積時，按高低跨相鄰處高跨柱外線為分界線。人防通道端頭出口部分樓梯踏步時，按樓梯上口外墻外圍水平面積計算。電梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墻煙囪等均按建筑物自然層計算建筑面積。1有柱車棚、貨棚、站臺等，按柱外圍水平面積計算建筑面積；單排柱的獨立車棚、貨棚、站臺等，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積。凹陽臺按其陽臺凈空面積（包括陽臺欄板）的一半計算建筑面積。1各種變形逢、沉降縫，寬在30mm以內(nèi)的抗震縫，均分層計算建筑面積，高低聯(lián)跨時，其建筑面積并入低跨建筑面積內(nèi)。深基礎(chǔ)架空層僅預(yù)留門窗洞口，不做地面及裝飾的。寬在30mm以上的抗震縫、有伸縮縫的靠墻煙囪，構(gòu)筑物如獨立煙囪、煙道、水塔、儲水池、儲倉等。一、中式建筑特點：組群分布，主次分明，富有節(jié)奏感。中國的建筑具有濃郁的地域特色，但不管是什么地方，都很講究色彩的搭配，如江南水鄉(xiāng)的白墻、黑瓦、與山明水秀的自然環(huán)境相融合。如被譽為“古民居博物館”的安徽黟縣西遞村中，舉目皆是用青灰色石料雕制而成的漏窗或花窗，多姿多彩，將一棟動樓舍裝點得古樸典雅。屋面略有弧度、屋角、屋檐向上翹起。懸山式建筑：屋面雙坡，兩側(cè)伸出于山墻之外。一、 西式建筑風格特點：羅馬式建筑：羅馬式建筑興起于公元九世紀至十五世紀，是歐洲基督教堂的主要建筑形式之一。堂內(nèi)為三通廊式，內(nèi)墻彩繪壁畫，裝飾華麗。復(fù)興時期的建筑：此類建筑是十五世紀至十七世紀流行歐洲的建筑風格。巴洛克式建筑：巴洛克式建筑，著意追求在建筑空間組合中產(chǎn)生復(fù)雜變化的效果。更值得注意的是窗子，不僅式樣多，而且呈現(xiàn)波浪式曲線，使整個建筑物充滿了活力。外形線條簡潔、明快、挺拔流暢，象征著這座新型城市的開拓精神。這座擁有325房間的大飯店，因山就勢，由5座式樣不同的斜頂樓群構(gòu)成，最低的一層樓高，最高的只有4層。走進飯店，江南秀氣撲面而來；踏入房間，又能得到最現(xiàn)代化的享受。主樓旁還建有水池、靜中有動，生機盎然。第三章 房地產(chǎn)交易第一節(jié) 房地產(chǎn)價格一、房地產(chǎn)價格的特點：房地產(chǎn)價格與一般物價既有共同之處，也有不同的地方。若要求取價格，只要能把握純收益和資本化率，依照收益法將純收益資本化即可。因此，房地產(chǎn)估價與對房地產(chǎn)權(quán)益的了解、分析之間有密切關(guān)系是必然的。在估價時，應(yīng)密切注意把握今日的價格為昨日的展開、明日的反映這一事實。二、房地產(chǎn)價格的種類：進行房地產(chǎn)估價，必須弄清楚房地產(chǎn)價格的種類和每一種房地產(chǎn)價格的確切含義。這種價格通常隨著時間、供求關(guān)系的變化及交易雙方的心態(tài)、偏好、素質(zhì)的不同而經(jīng)常波動。反之則為非公平市價。C評估價格房地產(chǎn)的評估價格，簡稱評估價，是估價人員對房地產(chǎn)客觀合理價格作出的一種估計、推測或判斷。值得注意的是，由于估價者的經(jīng)驗、知識、愛好、利害關(guān)系等的不同，同一宗房地產(chǎn)，不同的估價者評估出來的價格可能不完全相同。如用市場比較法評估求得的價格稱為比準價格，用成本法評估求得的價格稱為積算價格，用收益法評估求得的價格稱為收益價格。房地產(chǎn)價格通常有土地價格、建筑物價格、房地價格之分。土地的“生熟”程度主要有下列六種：(a)未征用補償?shù)霓r(nóng)地。購此土地者需進行拆遷安置，支付拆遷補償安置費(f)已做拆遷安置的城市空地。對于同一宗房地產(chǎn)來說：房地價格＝土地價格＋建筑物價格土地價格＝房地價格－建筑物價格建筑物價格＝房地價格－土地價格總價格、單位價格、樓面地價這是一組按照房地產(chǎn)價格的表示單位來劃分的價格。Ｂ單位價格房地產(chǎn)的單位價格，簡稱單價。以土地為例，土地單位價格與土地總價格的關(guān)系為：土地單位價格＝土地總價格247。Ｃ樓面地價樓面地價，又稱單位建筑面積地價，是平均到每單位建筑面積上的土地價格。在現(xiàn)實生活中，樓面地價往往比土地單價更能說明土地價格水平的高低。Ａ所有權(quán)價格房地產(chǎn)的所有權(quán)價格，是指交易房地產(chǎn)所有權(quán)的價格。以土地為例，目前中國有償出讓土地的價格都是土地使用權(quán)價格。土地使用權(quán)可因使用權(quán)年限的長短區(qū)分為各種使用權(quán)價格，如30年、50年、70年的使用權(quán)價格。中國目前的房租有市場租金（或稱協(xié)議租金）、商品租金、成本租金、準成本租金和福利租金。故一般要比市價低，有所謂“寧估其少，勿估其多，具有保守性”。E征用價格征用價格，是為政府征收房地產(chǎn)補償而評定的價格。C協(xié)議價格房地產(chǎn)的拍賣價格，是指采用協(xié)議方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價格?；鶞实貎r、標定地價、房屋重置價格這是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》中提到的三種價格。C房屋重置價格房屋重置價格，簡單地說，是假設(shè)房屋在估價時點重新建造時，必要的建造費用加平均利潤。如在底價基礎(chǔ)上上漲15%，即可視為期望價。在政府有關(guān)部門制定的房地產(chǎn)法規(guī)中，還有房地產(chǎn)的計劃價格、指導價格、平均價格、成本價格、商品價格等。要把握影響房地產(chǎn)價格的因素，首先應(yīng)在觀念上有下面四點認識：l 各種影響房地產(chǎn)價格的因素對房地產(chǎn)價格的影響方向是不盡相同的：有的因素降低房地產(chǎn)的價格的，有的因素則提高房地產(chǎn)的價格l 各種影響房地產(chǎn)價格的因素對房地產(chǎn)的價格的影響程度也是不盡相同的：有的因素對房地產(chǎn)價格的影響較大（即隨著這種因素的變化而引起的房地產(chǎn)價格的升降幅度較大），有的因素則影響較小。至于他們對房地產(chǎn)價格究竟有多大程度的影響，主要靠估價人員長期積累的豐富經(jīng)驗來作出判斷。為討論分析的方便起見，現(xiàn)將影響房地產(chǎn)價格的因素分為如下10類：供求狀況、自身條件、環(huán)境因素、人口因素、經(jīng)濟因素、社會因素、行政因素、心理因素、國際因素、其他因素。一、供求狀況供給和需求是形成價格的兩個最終因素。需求一定，供給增加，則價格下跌；供給減少，則價格上升。所謂自身條件，是指那些反映房地產(chǎn)本身的自然物理性狀態(tài)的因素。尤其是城市土地，其價格高低幾乎為位置優(yōu)劣所左右。其中別墅的要求是接近大自然，環(huán)境質(zhì)量優(yōu)良，居于其內(nèi)又可保證一定的生活私密性。房地產(chǎn)的位置從表面上看是個幾何概念，但實際上并不是一個簡單的幾何概念，而是與特定的區(qū)位相聯(lián)系的自然因素與人文因素的總和。地質(zhì)不同類型的建筑物對地基承載力有不同的要求，不同的土地有不同的承載力。地價與地質(zhì)條件成正相關(guān)；地質(zhì)條件好，地價就高；反之，地址條件差，地價則低。土地面積同等位置的兩塊土地，由于面積大小不等，價格會有高低差異。土地面積大小的合適度還因不同地區(qū)、不同消費習慣而有所不同。土地形狀有正方形、長方形、三角形、菱形、梯形等。日照日照有自然狀態(tài)下的日照和受到人為因素影響下的日照兩種。通風、風向、風力一般情況下，風力越大或時常出現(xiàn)風災(zāi)的地方，房地產(chǎn)價格越低。地勢雖然低洼，但若降水量不大，則不易積水，從而地勢對房地產(chǎn)價格的影響不大，但在地下水位高的地區(qū)例外；反之，降水量大，地勢對房地產(chǎn)價格的影響力就大。建筑物外觀建筑物外觀包括建筑式樣、風格和色調(diào)，對房地產(chǎn)價格有很大影響。噪聲小，安靜的地方，房地產(chǎn)價格通常較高