【正文】 不要算建筑密度的問題，反正技術(shù)規(guī)范沒有限死，有無窮的空間可以鉆營。把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲船高。怎么辦？設(shè)置那種隱形消防車道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說這就是一條消防道路。我反正幾乎沒有見過能順順當(dāng)當(dāng)啥工作不做，干等著就能通過總平面審查的。嘿嘿）管線綜合審查、排水許可證　　管線綜合審查是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內(nèi)容之一，我現(xiàn)在專門拿出來講，因為這個東西實在是非常，非常的專業(yè)啊?！　　　≌f了半天，管線綜合是啥？包括三大項：小區(qū)給排水管線、強電線路、弱電線路，這三項綜合起來考慮，根據(jù)各項設(shè)計規(guī)范科學(xué)統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上。作為非專業(yè)人士，要判斷一個小區(qū)的官線綜合設(shè)計好不好，只需要看兩個東西：你就這么走進(jìn)一個小區(qū)，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間?！　　　槭裁次乙@么強調(diào)這個管線綜合呢？如果它設(shè)計不好有什么后果呢？首先，就是給排水會整天出問題?？措娨暤臅r候千萬別開電腦，不然就得在黑暗之中耗一晚上。但是接口在哪里呢？我現(xiàn)在告訴你們，無論開發(fā)商們在事先做多少準(zhǔn)備工作，做多少調(diào)查工作，都無法保證預(yù)留的接口不發(fā)生變化。我反正是被這個東西搞怕了。至于，呃，會引起什么生活上的麻煩，我也不知道。就是雨水和生活污水要分兩條管排。單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證 　　規(guī)劃部門對單體設(shè)計的審查那也是非常嚴(yán)格的，但是總體來說，相對于總平面規(guī)劃，就比較容易通過一點。目前來說，我國各大城市在車位問題上管得那都是非常嚴(yán)格的，要求一般是每戶住宅配一個車位，商業(yè)一般是100平方米配一個車位。但是單體階段就不一樣了，就開始數(shù)了。立體機械停車位我相信很多人都見過，那玩意非常的不好使喚，進(jìn)出一次花上半個小時那是非常正常的事情。我知道這個話一說出來糞青們就會向我開炮，說什么10幾20萬買一巴掌大的停車位，開發(fā)商還虧本？事實是，停下一臺車，的確只需要10個平方米不到的空間。你這個車是不能垂直起降的。嘿嘿。我就一筆帶過了消防和人防專項審查 　　這兩樣?xùn)|西搞死人。至于人防報建，這個東西莫名其妙，我不知道這個算什么，我對任何備戰(zhàn)的東西，都心存惡感。另外呢，我們的開發(fā)商，也的確是非常的不象話，要滿足消防規(guī)范的話，這個投入太大了。在這個方面，審查那也是越來越嚴(yán)。比如12層以上要設(shè)置專門的消防電梯，17層以上設(shè)置剪刀樓梯，這些強制性規(guī)范已經(jīng)是鐵律?！　　　∪朔拦こ淌欠浅Ｉ窠?jīng)的一樣中國特色的東西。當(dāng)然這只是我的個人觀感，大家不必介意。關(guān)于人防停車位的使用權(quán)問題，現(xiàn)在的爭議非常大。但是這個產(chǎn)權(quán)，無論如何，都不可能歸屬于什么全體業(yè)主。節(jié)能審查、施工圖審查 　　在領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后，設(shè)計公司在建筑施工圖的基礎(chǔ)上再次細(xì)化，完成結(jié)構(gòu)施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結(jié)構(gòu)計算書等，完成節(jié)能設(shè)計，做一個節(jié)能計算書，就可以開始這兩項審查了。搞了這些東西，夏天空調(diào)得開到瘋狂掉?！　≌f到這里不由得想對那個套型建筑面積90平方米以下占70%以上的9070政策說兩句。同時，在完全不考慮洗手間的采光和通風(fēng)要求時，90平方米的套型面積的確可以設(shè)計出非常不錯的三居室的戶型。這個稍微在圖上畫一下就知道了。當(dāng)然，兩房單位也可以住，不過就不能養(yǎng)孩子，一養(yǎng)孩子這家就完蛋了，爸爸媽媽爺爺奶奶加孩子哭，連轉(zhuǎn)身的地方都沒有。在某些不良媒體的宣傳口徑上，將這個做法稱為不良開發(fā)商昧著良心做事。施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場化了，允許開發(fā)商自己找資質(zhì)的施工圖審查單位做審查。那一年在珠三角一個三線城市，在一個別墅項目門口建一座景觀塔。首先當(dāng)然是從源頭設(shè)計查起。最后兩邊都說服不了對方?，F(xiàn)在合生在廣州的某樓盤前面，也打算樹這么一個塔，做審查的時候也是吵得不可開交。余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可 　　余泥和噪音，這兩個東西專門拿在這里講，是因為這兩樣?xùn)|西是最擾民的。運輸施工余泥的車輛，只能在規(guī)定時間，規(guī)定道路上行駛。本人曾經(jīng)見識過廣州的一部車，從天河一路撒到番禺，結(jié)果被罰了5萬多，包工頭拼命去做工作都沒用，估計是交通部門火大發(fā)了，撞槍頭上了。那玩意打起來不是人能忍受的，想當(dāng)年我剛剛進(jìn)入這個行業(yè)時候，我靠，站在工地里，聽了一天的錘擊聲，第二天耳朵里都是嗡嗡聲，幾乎沒給錘傻了。此外，對那些夜間連續(xù)施工的，更要予以管制。如果居然膽敢不報批就夜間開工？那是嫌自己錢多，想支援政府的貧困官員了?！≠|(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督 　　我為了把施工許可證這一節(jié)趕緊搞出來，已經(jīng)寫得不耐煩了。放驗線、白蟻防治、防雷、預(yù)測繪、預(yù)售、各專業(yè)驗收、項目備案驗收，一直到交樓。謝謝各位。在我看來，質(zhì)量問題都是安全問題。當(dāng)然在若干細(xì)節(jié)上這兩部門還是有所區(qū)別。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測，比如樁荷載檢測、水泥檢測，這些東西，都是收費項目，所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒那么的嚴(yán)，為什么呢，因為質(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費項目養(yǎng)活自己。我見過最好的城市是廣州。各位的，明白？　　不過呢，絕大多數(shù)的城市，這個功能被質(zhì)量監(jiān)督站牢牢的把持著。　　　　　　　　首先，我必須說明，按照我國現(xiàn)行招投標(biāo)法，私營房地產(chǎn)公司（無國有經(jīng)濟成分），其房地產(chǎn)項目不需要做建筑施工招投標(biāo)，他們可以直接發(fā)包。在大多數(shù)城市，私營企業(yè)只要能提供私營企業(yè)證明，既可免除施工招投標(biāo)手續(xù)。搞施工的就沒幾只好鳥。大家知道一下就行。總之就是不受理。我這里講的還只是個小手段?！　　　　　　　”O(jiān)理報建是完成這個監(jiān)理免招標(biāo)或招標(biāo)手續(xù)之后的事情，做一個監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則，交建設(shè)部門審核一番，認(rèn)為OK了，發(fā)一個監(jiān)理審查意見。1施工許可證 　　我懷著萬分激動的心情，打下了上面那5個字。在我與同行的交流中，我也從來沒見過老老實實的一步步完成所有手續(xù)，再來辦施工許可手續(xù)的。這是什么概念？這是卡死你的概念。上級政府震怒，云云。在這種情況下，改革辦事流程，簡化辦事程序，反而會阻礙辦事效率。在每一個程序中，在每一個環(huán)節(jié)中，都存在利益分配，都存在制衡。哪怕是在這些管理相對規(guī)范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護(hù)可以先發(fā)一個單獨的施工許可證，然后再發(fā)地下室部分的施工許可證，再發(fā)地上部分。1放線、驗線 　　　　這個就簡單的說一說吧。嘿嘿， 又來一個半市場化。讓他們提前來做放線。　　　　　　　　這個驗線工作跟日后的驗收有莫大的關(guān)系。我所知道的，在房地產(chǎn)已經(jīng)成為了一個產(chǎn)業(yè)的城市，預(yù)售許可都要求在網(wǎng)上辦理，全程公示。因此現(xiàn)在高層建筑往往在完成3分之2的結(jié)構(gòu)，取得預(yù)售許可證之后，開發(fā)商在推盤時都不積極。交易價格必須明確到套，單價必須清晰，在交易現(xiàn)場，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”，這種騙人的玩意了。我每次做預(yù)售許可的時候申報價格，直接就是2500元/平方米?！　　　　　　　≡陬A(yù)售許可方面還有個值得一說的地方就是預(yù)測繪。我們都知道，面積上的糾紛往往是日后客戶與開發(fā)商之間的主要矛盾。開發(fā)商也沒這種能力或故意去故意做假，當(dāng)然我個人不排除有些頭被門夾了的開發(fā)商被某些運氣極好的人撞到?！　　　“Γ殖鰜硪粋€“做通”工作。這其中有無數(shù)的道道兒?，F(xiàn)在關(guān)于土地抵押的規(guī)則越來越嚴(yán)格了。在這方面，我相信全國的銀行都是大同小異的。但是，我們都知道一個事實就是：任何開發(fā)商都必然會選擇將土地抵押貸款。就算有的，也早就已經(jīng)拿去抵押融資了，還等到現(xiàn)在啊。我只說其中的兩個辦法（唉，我覺得我好象在傳授犯罪方法似的，靠）。這兩個部門絕對不會主動向?qū)Ψ讲樵儗Ψ降牡怯涃Y料的。這個懸空期是合理的。房管部門一看，哦，的確如此，于是收材料辦預(yù)售許可證了。國土部門與房管部門分離，實在是一項有無數(shù)空子可以鉆的的制度啊。這種方法在國土與房管合并的地方也能用。在做了前面這許多的鋪墊和協(xié)調(diào)工作，結(jié)識了那許多的人，一步一個腳印的，做到了現(xiàn)在，如果還不能完成現(xiàn)在的工作，就就真是白混了。基本的過程如下：規(guī)劃局的同志坐在車?yán)锟匆幌?，哦，封頂了。開發(fā)商自己做這幾項驗收，肯定通不過。在報裝的時候，說定了裝3臺變電箱。說這個三臺的設(shè)計不合理，要變成四臺。被迫之下，乖乖的給了雙倍的電力施工款?？⒐ぶ螅┕挝?、開發(fā)商、監(jiān)理單位，合在一起整個驗收報告出來就行了，然后交給質(zhì)監(jiān)站備案。這是普遍現(xiàn)象?！　　　】⒐を炇諅浒竿瓿?，是法定的正式交樓條件。但是我國在這些問題上一直存在大量的不良媒體，所以我也不很關(guān)注這個事情。實在是想太監(jiān)掉這篇文的，但這么每天一小段，也終于給我寫完了。譬如工程造價的預(yù)算報告的問題，干過這個活的人肯定知道，和建設(shè)局扯這個預(yù)算單價是不是合理，都不知道扯得多么辛苦。連專業(yè)房地產(chǎn)公司之間的合作，都幾乎沒有成功個案的情況下，幾十個互不相識又缺乏專業(yè)知識的人，能合作建起一棟供自己居住的樓？　　　　憤青們會和我說，房地產(chǎn)公司之間的合作怎么就缺乏成功個案？我在這里可以明確告訴你們，我沒見過。這整個房地產(chǎn)開發(fā)流程，已經(jīng)結(jié)成了鐵幕，它具有強大的生命力，足以將不遵守這個秩序的任何人擋在門外。最后一無所獲。你們可能是電子行業(yè)的巨子，是網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟的領(lǐng)頭人，引領(lǐng)了化工行業(yè)的風(fēng)暴，只要你們試圖進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)，你們就要遵循這個行業(yè)的行規(guī)。我只是想說：生存啊，它從來都不是一件