房地產(chǎn)地產(chǎn)項目成本管理-預(yù)覽頁
【正文】 正確處理成本、市場、工程質(zhì)量、開發(fā)周期、資源、效益之間的關(guān)系，防止和杜絕重大工程質(zhì)量事故，努力縮短開發(fā)周期，嚴(yán)格控制項目的質(zhì)量成本和期間費用，加速投資回報，提高投資回報率。 定期或不定期分析成本結(jié)構(gòu)、差異及其原因、監(jiān)控措施及其效果、經(jīng)驗教訓(xùn)，每年至少一次，并將分析報告報集團總部財務(wù)部。 各開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)管理需要和項目實際情況，設(shè)置審算部、工程部、財務(wù)部等成本管理職能部門或崗位，保證成本控制工作的順利進行（二）成本監(jiān)控的要求制度建設(shè) 根據(jù)管理的需要，各房地產(chǎn)公司應(yīng)制訂和完善包括以下幾方面內(nèi)容的成本管理制度，并報集團總部備案：◆ 成本管理責(zé)任制及監(jiān)控程序；◆ 計劃管理制度(包括指標(biāo)、定額、考核管理辦法)；◆ 招、投標(biāo)管理制度；◆ 合同管理制度；◆ 工程(質(zhì)量、進度、監(jiān)理、現(xiàn)場、工程盤點、竣工驗收移交)管理制度；◆ 預(yù)決算(包括概算、設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證、結(jié)算、款項撥付)管理制度；◆ 費用控制制度；◆ 材料設(shè)備管理制度。 成本計劃以設(shè)計概算、施工圖預(yù)算、成本預(yù)測和決策為依據(jù)，綜合考慮各種因素進行編制，做到目標(biāo)明確、先進、可行，盡量數(shù)據(jù)化、圖表化。 集團總部根據(jù)管理需要，應(yīng)按項目就成本控制情況進行分析檢查。四、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制（一）立項環(huán)節(jié)的成本控制 各單位新項目立項時必須向集團總部提交《立項請示》和詳細的《可行性研究報告》，并經(jīng)集團立項聽證會討論通過。 招標(biāo)或拍賣項目的競價不得突破集團批準(zhǔn)的最高限價；合作建房項目要充分考慮地價款的支付方式及相應(yīng)的資金成本。每一階段都必須要求設(shè)計單位出具《設(shè)計概（預(yù)）算》，并在與上一階段的概（預(yù)）算進行認真分析、比較的基礎(chǔ)上，編制我方的《建造成本概（預(yù)）算》，確定各成本單項的控制目標(biāo)，并以此控制下一階段的設(shè)計。 主體施工單位的選擇，必須采取公開或邀請招標(biāo)方式進行。 零星工程應(yīng)當(dāng)在兩個以上的施工單位中，綜合考察其技術(shù)力量、報價等進行選擇。 出包工程應(yīng)嚴(yán)禁擅自轉(zhuǎn)包。 現(xiàn)場簽證必須按當(dāng)時發(fā)生當(dāng)時簽證的原則，在事后五日內(nèi)辦理完畢，嚴(yán)禁事后補簽。我方設(shè)計變更的審批權(quán)限由各開發(fā)單位根據(jù)自身實際情況確定。一旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)量事故，必須組織有關(guān)部門詳細調(diào)查、分析事故原因，提交事故情況報告及防患措施，明確事故責(zé)任并督促責(zé)任單位，按照質(zhì)檢部門認可的書面處理方案予以落實。凡未經(jīng)驗收簽證的，應(yīng)要求施工單位不得隱蔽和進入下道工序施工。 工程進度款的撥付應(yīng)當(dāng)按下列程序辦理：◆ 施工單位按月報送施工進度計劃和工程進度完成月報表；◆ 工程、預(yù)算部門會同監(jiān)理人員，對照施工合同及進度計劃，審核工程進度內(nèi)容和完工部位（主體結(jié)構(gòu)及隱蔽工程部分須提供照片）、工程質(zhì)量證明等資料；◆ 預(yù)算部門整理復(fù)核工程價值量；◆ 經(jīng)財務(wù)部門審核后按有關(guān)批準(zhǔn)程序付款并登記付款臺帳。 應(yīng)按工程實際進度合理安排采購數(shù)量和具體進貨時間，防止積壓或造成窩工現(xiàn)象。對不符合要求的，應(yīng)及時退貨并通知財務(wù)部拒絕付款。同時在材料和設(shè)備進場時應(yīng)要求出具檢驗合格證。設(shè)計、工程、審算、銷售和物業(yè)管理部門必須參加工程結(jié)構(gòu)驗收、裝修驗收及總體驗收等，“移交證明書”應(yīng)由施工單位、監(jiān)理單位和物業(yè)公司同時簽署。 采取一次性扣留保修金、自行保修的開發(fā)企業(yè)，應(yīng)對保修事項及其費用有充分的預(yù)計，留足保修費用。 “點工”必須按照定額價計取、結(jié)算。 在審算部門提供的結(jié)算資料基礎(chǔ)上，財務(wù)部門應(yīng)當(dāng)結(jié)合預(yù)付備料款、代墊款項費用等債權(quán)、債務(wù)，對照合同詳細審核并編制工程財務(wù)決算書。 應(yīng)盡可能縮短項目開發(fā)經(jīng)營周期，減少期間費用。各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)本單位的具體情況和項目特點，結(jié)合本制度的要求，制定本單位的成本管理制度或管理辦法，在實際工作中不斷完善，并報總部備案
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