【正文】 紙，事先算一個面積。這個叫預(yù)測繪。在竣工之后，到實地測量，就是實測了。我們都知道，面積上的糾紛往往是日后客戶與開發(fā)商之間的主要矛盾。這個矛盾是怎么來的呢？最關(guān)鍵的就是這個預(yù)測與實測之間的面積差異。造成這種差異的原因很多，比如施工不規(guī)范造成的面積誤差，又或者之前在圖紙計算上對公用部分的統(tǒng)計有誤差，這些都有可能。但要說是開發(fā)商的故意造成的，我個人沒有見過。開發(fā)商也沒這種能力或故意去故意做假，當然我個人不排除有些頭被門夾了的開發(fā)商被某些運氣極好的人撞到。嘿嘿?！　　　‖F(xiàn)在為了避免這種糾紛，各大開發(fā)商都學乖了，開始花很大的精力在做通房屋測量機構(gòu)的工作上。總之無論到時候?qū)崪y面積是多少，房屋測量機構(gòu)都照樣按著當初的預(yù)測面積出報告。　　　　唉，又出來一個“做通”工作。1關(guān)于預(yù)售中的土地解押　　　　昨天在寫預(yù)售的時候，關(guān)于土地解押的問題，我不是很敢下筆。作為一個房地產(chǎn)從業(yè)人員，討論這個話題，顯得比較不合適。這個話題非常敏感。這其中有無數(shù)的道道兒。我個人對這一塊的玄妙也不是很能理解。盡我的理解講那么一點吧?！　　　　　　　∠葟耐恋氐盅赫f起?，F(xiàn)在關(guān)于土地抵押的規(guī)則越來越嚴格了。土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款。這也是開發(fā)商為什么這么緊張施工許可證的原因。貸款額現(xiàn)在基本上都是根據(jù)施工許可證載建筑規(guī)模來確定和發(fā)放的。在這方面，我相信全國的銀行都是大同小異的。土地抵押必須辦理抵押登記，這個是常識了。不多說了?！　　　　　　　「鶕?jù)現(xiàn)在越來越嚴厲的銷售管理規(guī)則，辦理預(yù)售許可證時，該地塊不能有任何抵押。但是，我們都知道一個事實就是：任何開發(fā)商都必然會選擇將土地抵押貸款。這就意味著開發(fā)商在辦理預(yù)售許可證時面臨著很嚴重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物，不然這個預(yù)售許可證就出不來了?！　　　　　　　∵€貸是幾乎不用考慮的事情，更換抵押物？更加不可能。哪有那么多實物可以拿去抵押啊。就算有的，也早就已經(jīng)拿去抵押融資了，還等到現(xiàn)在啊。這個時候就是考驗人類的智慧的時候了。現(xiàn)在的任務(wù)是：即不還貸，又不更換抵押物，又能解押，還要能辦出預(yù)售許可證?！　　　　　　　∥也恢榔渌镜娜谫Y及報建人員是怎么處理這種事情的。我只說其中的兩個辦法（唉，我覺得我好象在傳授犯罪方法似的，靠）?，F(xiàn)在絕大多數(shù)的城市，國土部門和房管部門都是分離的。在國土部門辦理土地抵押登記，在房管部門辦理預(yù)售許可證。房管部門和國土部門之間是有很深刻的仇恨的。這兩個部門絕對不會主動向?qū)Ψ讲樵儗Ψ降牡怯涃Y料的。在這些地方，先做通銀行工作，比較合理的，能讓雙方的臉面都過得去的借口，是更換抵押物。更換抵押物的話，原抵押物要先解押，再將新抵押物辦理抵押登記。這個解押和新抵押中間，會有一個抵押物懸空期。這個懸空期是合理的。無論銀監(jiān)還是上級什么部門來查，都可以解釋過去。那么我們就利用這個懸空期吧。先以更換抵押物的理由非常合理的將土地解押掉（有些人把銀行的工作做得很通的，連更換抵押物這樣的理由都不需要找，直接先解押掉，唉，我個人佩服之極），然后拿著這個注明了已解押字樣的土地證，趕緊去房管部門，給他們看，啦啦啦，我的土地證已經(jīng)解押了啦。房管部門一看，哦，的確如此，于是收材料辦預(yù)售許可證了。只要他們一收材料，立馬又把這個土地證重新送進國土部門辦抵押。辦得快的話，只需要懸空半個小時。如果擔心房管部門還會再看看土地證的話，可以先等個1天兩天再去國土部門辦抵押，也行。國土部門與房管部門分離，實在是一項有無數(shù)空子可以鉆的的制度啊。　　　　　　　　此外，在可以辦理在建工程抵押的城市（這里說明一下，在建工程抵押不是每個城市都辦得了。很多城市的房管部門不受理這種抵押登記手續(xù)），也可以試試，土地解押，換成地面上的在建工程抵押。同樣是利用懸空期來做事。這種方法在國土與房管合并的地方也能用?？傊?，辦法都是人想出來的。人有多大膽，地有多大產(chǎn)，在房地產(chǎn)行業(yè)，那得算是真理啊。1規(guī)劃、消防、人防、管線、質(zhì)量等專項驗收，竣工驗收備案，交樓　　其實，在說了這許多之后，大家應(yīng)該都明白了，到驗收階段是怎么一回事了。在做了前面這許多的鋪墊和協(xié)調(diào)工作，結(jié)識了那許多的人，一步一個腳印的，做到了現(xiàn)在，如果還不能完成現(xiàn)在的工作，就就真是白混了?！　　　∫?guī)劃驗收主要是驗收各項規(guī)劃指標是否超標。在封頂之后，竣工之前，就可以做這項驗收了。這項驗收的前提是做驗線，基本上驗線可以通過，規(guī)劃驗收的時候也不會有太大的麻煩?；镜倪^程如下：規(guī)劃局的同志坐在車里看一下，哦，封頂了。然后拿起驗線冊來看看，哦，沒問題，數(shù)一數(shù)層數(shù)，哦，是這個層數(shù)，就回去該干啥干啥了?！　　　∠馈⑷朔篮凸芫€驗收，都是由這幾項專業(yè)的施工單位搞定。也只有他們能搞定。開發(fā)商自己做這幾項驗收，肯定通不過。這也是開發(fā)商不敢得罪這三大專業(yè)的施工單位的主要原因。尤其是消防和永久用電，這里面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完。我就講個電的事情。在報裝的時候，說定了裝3臺變電箱。施工過程中因為資金壓力比較大，拖了一下電力施工企業(yè)的工程款。這個企業(yè)也不說什么。驗收的時候到了，供電局無論如何都不肯供電了。說這個三臺的設(shè)計不合理，要變成四臺。這怎么得了啊？業(yè)主都要入住了，電都供不上。你要說這是誰的責任吧，這根本都說不清楚。而且還不敢計較這個。被迫之下，乖乖的給了雙倍的電力施工款?！　≈灰坏米镞@幾項專業(yè)的施工單位，驗收基本上都通過。但是，驗收報告上肯定會留有伏筆，基本上都是這么個寫法：原則同意通過驗收，但如下問題需要進一步整改：12345云云。　　　　質(zhì)量驗收現(xiàn)在非常簡單了。竣工之后，施工單位、開發(fā)商、監(jiān)理單位，合在一起整個驗收報告出來就行了，然后交給質(zhì)監(jiān)站備案。這就完成了。現(xiàn)在監(jiān)理公司絕對不敢得罪甲方，乃至在絕大多數(shù)的施工過程中，監(jiān)理公司都沒人出現(xiàn)的，直接就是賣個名字給甲方。甲方自己把監(jiān)理的活給干了。這是普遍現(xiàn)象。到時候就負責簽字蓋章?！　　　≠|(zhì)量驗收和各專業(yè)驗收都完成了，規(guī)劃驗收也搞完了，就是最終的到建設(shè)局去搞竣工驗收備案。這個備案就沒什么好多說了?！　　　】⒐を炇諅浒竿瓿桑欠ǘǖ恼浇粯菞l件。沒有這個竣工驗收備案表，業(yè)主可以拒絕收樓。我看到很多在未辦理竣工備案手續(xù)的樓盤就強迫業(yè)主收樓的報道，一直覺得比較奇怪。我反正沒親眼見過這種事情。但是我國在這些問題上一直存在大量的不良媒體，所以我也不很關(guān)注這個事情。　　物業(yè)管理這一塊，我就不多說了。各項手續(xù)基本上到這里就結(jié)束了。1結(jié)束語 　　首先得說，我每天跑來跑去，回來鼓搗這個東西，我是真寫出厭煩情緒了。實在是想太監(jiān)掉這篇文的，但這么每天一小段，也終于給我寫完了。不過這個結(jié)尾很倉促就是了?！　　　∵@整個過程，也只不過是個大概，而已。事實上還有很多需要跟各個部門扯皮的事情，沒寫進來。譬如工程造價的預(yù)算報告的問題，干過這個活的人肯定知道，和建設(shè)局扯這個預(yù)算單價是不是合理，都不知道扯得多么辛苦。但是這個東西又只不過是整個過程中的一件小事?！　　　∥易罱@兩年經(jīng)?？吹绞裁春献鹘ǚ康某h。 我往往都報以冷笑。連專業(yè)房地產(chǎn)公司之間的合作，都幾乎沒有成功個案的情況下，幾十個互不相識又缺乏專業(yè)知識的人，能合作建起一棟供自己居住的樓？　　　　憤青們會和我說，房地產(chǎn)公司之間的合作怎么就缺乏成功個案？我在這里可以明確告訴你們，我沒見過。在漫長的施工、報建、融資、銷售過程中，有無數(shù)次的臺底交易和私下勾結(jié)。再好的朋友也會在這種氣氛中開始互相猜疑并導(dǎo)致最終散伙。憤青們又會說，我就規(guī)規(guī)矩矩的報建、施工，不融資，難道我還建不起一座樓嗎？我可以很明確的告訴你們：不可能。這整個房地產(chǎn)開發(fā)流程，已經(jīng)結(jié)成了鐵幕，它具有強大的生命力，足以將不遵守這個秩序的任何人擋在門外。你試圖規(guī)范做事，誠實做人，你連總平面審查都得審1年，審消防又審一年，審施工圖再審1年。這種事情我真不是沒見過。我親眼見過一個年輕的民營企業(yè)家想搞房地產(chǎn)，從04年開始領(lǐng)取了規(guī)劃要點，審總平面，審1年沒審出來，規(guī)劃要點到期了重新回去領(lǐng)，再審總平面，審一年又沒審出來，再回去領(lǐng)規(guī)劃要點，但是總規(guī)剛好改了，給他把土地功能改成教育用地。最后一無所獲。連告都不知道要去告誰。我親眼見過這個身家過億的民營企業(yè)家卑微著站在規(guī)劃局的一個小科員的辦公臺前，受著訓(xùn)斥：你這個總平面圖，地下室邊界線和地上建筑的邊界線，要用兩種顏色表述嘛，不然我怎么能看得明白？退回去給你重新改過再來?！　　　o論你們在各自的領(lǐng)域內(nèi)是多么的優(yōu)秀。你們可能是電子行業(yè)的巨子，是網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟的領(lǐng)頭人，引領(lǐng)了化工行業(yè)的風暴，只要你們試圖進入地產(chǎn)行業(yè)，你們就要遵循這個行業(yè)的行規(guī)。任何試圖改變現(xiàn)行房地產(chǎn)管理規(guī)則的人，都會受到血一樣的教訓(xùn)。在這個行業(yè)里面，遵循規(guī)則比任何行業(yè)都要顯得重要?！　　　∥覠o意于評價現(xiàn)在這個系統(tǒng)是不是合理，我已經(jīng)離開了思考這個問題的崗位，就讓其他的管理者來思考吧。我只是想說：生存啊，它從來都不是一件容易的事。阿門。房地產(chǎn)開發(fā)工作流程圖招投標管理流程19 / 1