【正文】 ；市場(chǎng)信息比較完全。房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)也稱市場(chǎng)類型是根據(jù)同一市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)程度的不同來劃分。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。一般人非經(jīng)常參與。房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用：具有傳遞房地產(chǎn)供求信息、優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置、提高房地產(chǎn)使用效益等作用。最典型的是地役通行權(quán)，例如，甲乙兩單位相鄰，甲單位原有一個(gè)東門，為了解決本單位職工上下班通行的方便，想開一個(gè)西門，但必須借用乙單位的道路通行?！段餀?quán)法》第一百三十六條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。占有，使用，收益和處分四項(xiàng)基本權(quán)能（二級(jí)職能），構(gòu)成所有權(quán)完整的權(quán)能結(jié)構(gòu)。有兩個(gè)以上物權(quán)的，優(yōu)先保護(hù)先設(shè)立的物權(quán)，但法律另有規(guī)定的除外。毛地（具有一定基礎(chǔ)設(shè)施的土地）。實(shí)物：是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分。第一章 房地產(chǎn)概論一、房地產(chǎn)：指土地以及建筑物等土地定著物，是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合體。權(quán)益：指房地產(chǎn)中無(wú)形的、不可觸摸的部分，是基于房地產(chǎn)實(shí)物而衍生出來的權(quán)利、利益和收益。熟地（具有較完整的城市基礎(chǔ)設(shè)施且場(chǎng)地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。自物權(quán)：是對(duì)自已的物依法享有的權(quán)利。所有權(quán)的特性：完全性，整體性，恒久性，彈力性，絕對(duì)性。”因此一宗土地的空間，可以分割為很多個(gè)三維立體“空間塊”，分別成為獨(dú)立的“物”，可以分別出讓、轉(zhuǎn)讓等。于是，甲乙兩單位約定，甲單位身乙單位支付使用費(fèi)，乙單位允許甲單位的職工通行，為此雙方達(dá)成書面協(xié)議，在乙單位的土地上設(shè)立了通行地役權(quán)。當(dāng)供不應(yīng)求時(shí)，價(jià)格上漲；當(dāng)供過于求時(shí)，價(jià)格下跌。交易金額較大。其他專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)（金融機(jī)構(gòu)、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)）。完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)是競(jìng)爭(zhēng)不受任何阻礙和干擾的市場(chǎng)。寡頭壟斷市場(chǎng)是少數(shù)幾個(gè)生產(chǎn)者的產(chǎn)量和市場(chǎng)份額占該市場(chǎng)的絕大部分或者全部的市場(chǎng)。高峰期。主要特征：市場(chǎng)極為蕭條，交易量很??；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工率低；房地產(chǎn)泡沫：指一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)的價(jià)格在一個(gè)連續(xù)過程中的快速上漲，從而價(jià)格遠(yuǎn)離價(jià)值。四、房地產(chǎn)業(yè)（第三產(chǎn)業(yè)）：是從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)和管理的行業(yè)。有利于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，改善投資環(huán)境，加快改革開放。土地公有制是我國(guó)土地制度的基礎(chǔ)和核心，也是我國(guó)社會(huì)主義制度的重要經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 土地用途管制制度（1998年）。制定地方性的土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓法規(guī)?！段餀?quán)法》第137條規(guī)定“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競(jìng)價(jià)的方式出讓。）五、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn) 《物權(quán)法》第143條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押，但法律規(guī)定的除外。按房屋產(chǎn)別分：直管公產(chǎn)；單位自管公產(chǎn)；私產(chǎn)；其他產(chǎn)。住房分配的貨幣化。低收入住房困難家庭不得將所承租的廉租房轉(zhuǎn)租、或者改變用途。廉租住房來源：政府新建、收購(gòu)的住房；騰退的公有住房；社會(huì)捐贈(zèng)的住房；其他渠道籌集的住房。供應(yīng)對(duì)象：城市低收入住房困難家庭，并與廉租住房保障對(duì)象銜接。特點(diǎn)：強(qiáng)制性，互助性，保障性作用：有利于籌集建房資金。職工住房公積金自存入職工住房公積金個(gè)人帳戶之日起計(jì)息，按年結(jié)息，本息逐年結(jié)轉(zhuǎn)。（保值增值性體現(xiàn)在：A由于土地的稀缺性，資源有限，致使土地價(jià)值不斷上升。按經(jīng)營(yíng)管理對(duì)象分：專門從事土地和城市基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)；專門從事地上建筑物開發(fā)建設(shè)；進(jìn)行土地和地上建筑物綜合開發(fā)。獲取建設(shè)用地使用權(quán)。規(guī)劃設(shè)計(jì)主要控制性指標(biāo)：建筑容積率指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)總建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積的比值；建筑高度；建筑密度指規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底面積占該地塊用地面積的比率；居住人口密度指單位建設(shè)用地上容納的居住人口數(shù)，單位為“人/公頃”，即居住人口密度＝建設(shè)用地內(nèi)的總?cè)丝跀?shù)/地塊面積100％；綠地率；建筑后退。）制定建設(shè)施工方案（施工組織與協(xié)調(diào)計(jì)劃，建材與設(shè)備供應(yīng)計(jì)劃，施工圖設(shè)計(jì)方案，基礎(chǔ)設(shè)施配套的接洽與協(xié)商計(jì)劃，編制工程量清單和工程時(shí)間進(jìn)度以及現(xiàn)金流量表，與承包商談判及簽約等）施工現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)三通一平（供水，供電，臨時(shí)道路）五、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。第五章 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員和機(jī)構(gòu)，為促成委托人與他人達(dá)成房地產(chǎn)交易，向委托人提供房地產(chǎn)交易相關(guān)信息和專業(yè)服務(wù)并收取傭金等服務(wù)費(fèi)用的行為。按經(jīng)紀(jì)對(duì)象分：二手房經(jīng)紀(jì)、新建房屋經(jīng)紀(jì)按交易對(duì)象分：買賣經(jīng)經(jīng)，租賃經(jīng)紀(jì)按經(jīng)紀(jì)服務(wù)方式分：代理業(yè)務(wù)，居間業(yè)務(wù)按經(jīng)紀(jì)對(duì)象使用性質(zhì)分：住宅，非住宅按經(jīng)紀(jì)服務(wù)內(nèi)容分：經(jīng)紀(jì)基本業(yè)務(wù)，經(jīng)紀(jì)延伸業(yè)務(wù)房地產(chǎn)居間與房地產(chǎn)代理的區(qū)別：在房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以接受一方或同時(shí)接受相對(duì)兩方委托人的委托，向一方或相對(duì)兩方委托人提供居間服務(wù)并收取服務(wù)費(fèi)用，居間立場(chǎng)中立、公正，不偏向任何一方。申請(qǐng)注冊(cè)的人員必須具備以下條件：取得房地產(chǎn)經(jīng)幻人執(zhí)業(yè)資格證書。按業(yè)務(wù)類型分為：以租售代理、居間業(yè)務(wù)為重點(diǎn)的實(shí)業(yè)型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)；以房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃、投資咨詢業(yè)務(wù)為重點(diǎn)的顧問型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)；管理型房地主經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)；全面發(fā)展的綜合性房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。 新建商品房銷售包括新建商品房預(yù)售和新建商品房現(xiàn)售。商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確的主要內(nèi)容：當(dāng)事人名稱或者姓名和住所 ；商品房基本狀況；商品房的銷售方式；商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；交付使用條件及日期；裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；面積差異的處理方式；辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；解決爭(zhēng)議的方法；違約責(zé)任；雙方約定的其他事項(xiàng)；二手房買賣：指房屋所有權(quán)人將其房屋依法通過買賣轉(zhuǎn)讓給他人的行為。0司法機(jī)關(guān)裁定、查封的房屋。房地產(chǎn)抵押：指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照法律規(guī)定以該房地產(chǎn)折價(jià)或拍賣、變賣該房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。估價(jià)對(duì)象：被估價(jià)房地產(chǎn)、估價(jià)標(biāo)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)：（價(jià)值時(shí)間）一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目中由估價(jià)目的決定的需要評(píng)估的價(jià)值所對(duì)應(yīng)的時(shí)間。市場(chǎng)法、成本法、收益法。0實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格。銷售費(fèi)用：指預(yù)售未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)或者銷售已經(jīng)完成的房地產(chǎn)所必要的費(fèi)用。0人口數(shù)量：房地產(chǎn)價(jià)格與人口數(shù)量的關(guān)系非常密切。三、房地產(chǎn)估價(jià)原則：獨(dú)立、客觀、公正原則（基本原則）；合法原則；最高最佳使用原則；估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則；替代原則（普適技術(shù)原則）；謹(jǐn)慎原則（特殊原則）。理論依據(jù)：是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理，即“同一種商品在同一個(gè)市場(chǎng)上具有相同的市場(chǎng)價(jià)格。估價(jià)對(duì)象：新開發(fā)的房地產(chǎn)；舊的房地產(chǎn)；即在建工程；計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)。（例如：住宅、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場(chǎng)等）步驟：搜集并驗(yàn)證可用于預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來凈收益的有關(guān)數(shù)據(jù)資料；預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來凈收益；求取報(bào)酬率；選用適宜的收益法公式計(jì)算收益價(jià)格。由此可看出，假設(shè)開發(fā)法在形式上是評(píng)估新開發(fā)的房地產(chǎn)價(jià)值的成本法的“倒算法”。（0物業(yè)管理的主體包括業(yè)主和物業(yè)使用人、物業(yè)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等多個(gè)責(zé)任主體；0物業(yè)管理的客體是物業(yè)；0物業(yè)管理服務(wù)對(duì)象是業(yè)主服務(wù)和物業(yè)使用人；0物業(yè)管理的實(shí)施是通過簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)來實(shí)現(xiàn)的；05物業(yè)管理集管理、服務(wù)、經(jīng)營(yíng)三位于一體，屬第三產(chǎn)業(yè)。0管理性質(zhì)不同。（房屋完好率＝完好房屋建筑面積＋基本完好房屋建筑面積247。0檔案管理。內(nèi)容：可行性研究階段，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，施工建設(shè)階段 ，竣工驗(yàn)收階段，銷售階段。物業(yè)管理階段：指業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，并由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定實(shí)施物業(yè)管理的階段。管理規(guī)約制度：是由全體業(yè)主共同制定的，規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)、管理等涉及業(yè)主共同利益事項(xiàng)的，對(duì)全體業(yè)主具有普遍約束力的自律性規(guī)范。0對(duì)提高建設(shè)質(zhì)量、保障業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)益具有重要意義。0具有豐富的物業(yè)管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。不動(dòng)產(chǎn)登記的種類：設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅登記；更正登記；異議登記；預(yù)告登記。土地登記的程序：申請(qǐng)，受理，審查，記載于登記簿，發(fā)證。（設(shè)立登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記）。（國(guó)有土地范圍內(nèi)房屋所有權(quán)登記30個(gè)工作日，集體60個(gè)工作日；抵押權(quán)、地役權(quán)登記10個(gè)工作日；預(yù)告登記、更正登記10個(gè)工作日；異議登記1個(gè)工作日。0共有土地分?jǐn)偯娣e：指宗地面積中除去專有面積之后的共有面積按照一定的分?jǐn)偡椒ㄟM(jìn)行分?jǐn)偤蟮耐恋孛娣e。（總建筑面積，總銷售面積，預(yù)測(cè)面積，實(shí)測(cè)面積，合同約定面積。0界址點(diǎn)、界址點(diǎn)號(hào)、界址線、界址邊長(zhǎng)。1：100～1：1000之間。四、房地產(chǎn)登記的程序：提出申請(qǐng)，受理申請(qǐng)，審查申請(qǐng)文件，權(quán)屬調(diào)查，依法公告，確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)利，將核準(zhǔn)登記事項(xiàng)記載在房地產(chǎn)登記注冊(cè)上，計(jì)收規(guī)費(fèi)及頒發(fā)權(quán)利證書，立卷歸檔。法律、法規(guī)、規(guī)定的應(yīng)暫緩登記的其他事由。公共部分的權(quán)益分享及共有人的權(quán)利義務(wù)。合同糾紛的解決辦法。房地產(chǎn)權(quán)利證書編號(hào)。情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任，造成他人損失的，應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)一、房地產(chǎn)權(quán)登記的重要性：房地產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，是政府為健全法制，加強(qiáng)房地產(chǎn)管理，依法確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)利的法定手續(xù)。0鄰宗地號(hào)及鄰宗地界址示意線。（房屋建筑新開工面積，房屋建筑施工面積，房屋建筑竣工面積。0規(guī)劃用地面積：指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目獲得立項(xiàng)批準(zhǔn)后，取得的建設(shè)用地規(guī)劃許可證中所標(biāo)明的土地面積。意義：0是不動(dòng)產(chǎn)登記的重要內(nèi)容。（設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移、確定）。0初始登記。二、土地登記的種類：土地總登記是指在一定時(shí)間內(nèi)對(duì)轄區(qū)內(nèi)全部土地或者特定區(qū)域內(nèi)土地進(jìn)行的全面登記。第八章 房地產(chǎn)登記一、不動(dòng)產(chǎn)登記主要是土地登記和房屋登記。物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度。管理規(guī)約的作用：有利于協(xié)調(diào)各個(gè)業(yè)主利益與業(yè)主整體利益存在的各種矛盾，并按照個(gè)人利益服從整體利閃原則解決存在的分歧，保護(hù)了全體業(yè)主的共同利益。）四、物業(yè)管理基本制度。內(nèi)容：0物業(yè)承接查驗(yàn)（物業(yè)資料，物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備，園林綠化工程，其它公共配套設(shè)施）。專項(xiàng)服務(wù)：是物業(yè)服務(wù)企業(yè)面向廣大業(yè)主和物業(yè)使用人，為滿足其中一些業(yè)主和物業(yè)使用人的一定需要而提供的各項(xiàng)服務(wù)。房屋總建筑面積100％；設(shè)施設(shè)備完好率＝完好設(shè)施設(shè)備數(shù)量247。0運(yùn)行方式不同。基本特點(diǎn)：社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化。步驟：調(diào)查了解待開發(fā)房地產(chǎn)的狀況；選擇最佳的開發(fā)利用方式；估算開發(fā)經(jīng)營(yíng)期；預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；預(yù)測(cè)開發(fā)所必要的支出及應(yīng)獲得的正常利潤(rùn)；進(jìn)行具體，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值。假設(shè)開發(fā)法的基本思想用下列模擬一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商思想活動(dòng)：假如我是一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商，同時(shí)有一塊房地產(chǎn)開發(fā)用地，為了取得這塊土地，我首先要他細(xì)分析這塊土地的內(nèi)外部狀況和條件，例如位置、四至、面積、形狀、地形、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、交通條件、周圍環(huán)境景觀等。收益法：也稱收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。操作步驟：搜集交易實(shí)例；選取可比實(shí)例；對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚?；求取比?zhǔn)價(jià)格?；境绦颍?獲取估價(jià)業(yè)務(wù)；0受理估價(jià)委托；0擬定估價(jià)作業(yè)方案（擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法；擬調(diào)查搜集的資料及其來源渠道；預(yù)計(jì)所需要的時(shí)間、人力、經(jīng)費(fèi)；估價(jià)作業(yè)步驟和時(shí)間進(jìn)度安排。0人口素質(zhì)：人類社會(huì)隨著文明發(fā)達(dá)、文化進(jìn)步，公共服務(wù)設(shè)施必然日益完善和普遍，同時(shí)對(duì)居住環(huán)境也必然辦求寬敞舒適，凡此種種都足以增加對(duì)房地產(chǎn)的需求，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格升高。）投資利息：指在房地產(chǎn)開發(fā)完成或?qū)崿F(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要的費(fèi)用應(yīng)計(jì)算的利息，而不僅僅是借款的利息和手續(xù)費(fèi)。0房地產(chǎn)價(jià)格容易受交易者的個(gè)別情況的影響。房地產(chǎn)估價(jià)的現(xiàn)實(shí)需要：國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的需要；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的需要；房地產(chǎn)抵押貸款的需要；房地產(chǎn)征收征用補(bǔ)償?shù)男枰?；房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?。估價(jià)依據(jù)：