【正文】 個以上土地使用者共同使用一宗土地的，應當分別登記。 國有土地有償使用制度（20世紀80年代）。我國國有土地供給實行有償使用和劃撥兩種方式。國有土地有償使用方式包括國有土地使用權出讓、國有土地租賃、國有土地使用權作價出資或者授權經營。特征：堅持城市土地國家所有制；土地有償使用的形式多樣化；雙軌并存，經營性用地全面實行有償使用；強化有形市場建設和專業(yè)化的中介服務。 土地用途管制制度（1998年）。特點：帶有明顯的強制性；需要多部門協作；各級人民政府是實行的主體。土地用途管制的核心是不能隨意改變農用地的用途，尤其是耕地。農用地轉為建設用地必須經有批準權的人民政府核準。三、傳統(tǒng)城鎮(zhèn)國有土地使用制度：行政劃撥，無償、無限期、無流動的土地使用制度。弊病：排斥地租規(guī)律、市場對土地利用的調節(jié)作用；土地大量浪費；增值得不到回收。改革過程：收取場地使用費或土地使用費。（1979年7月1日）開展土地使用權有償出讓和轉讓試點。制定地方性的土地使用權有償出讓和轉讓法規(guī)。修改憲法和土地管理法。制定全國性的土地使用權有償出讓和轉讓法規(guī)。四、國有建設用地使用權的設立 劃撥：指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者的行為。劃撥范圍：國家機關用地和軍事用地；城市基礎設施和公益事業(yè)用地；國家重點扶持的項目；法律、法規(guī)規(guī)規(guī)定的其他用地。特征：除法律、法規(guī)規(guī)定外，沒有使用期限的限制；除法律、法規(guī)規(guī)定外，不得進行轉讓、出租、抵押；必須經核準并按法定程序辦理手續(xù)。 出讓：指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用出讓金的行為。出讓方式：招標，拍賣，掛牌，協議出讓?！段餀喾ā返?37條規(guī)定“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。出讓年限：居住用地70年，工業(yè)用地50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，綜合或者其他用地50年。《物權法》第149條規(guī)定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。 土地使用者需要改變建設用地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓人和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂建設用地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂建設用地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。出讓合同條款：當事人的名稱和住所，土地界址、面積等，建筑物、構筑物及其附屬設施占用空間，土地用途，使用期限，出讓金等費用及其支付方式，解決爭議的辦法。國有建設用地租賃是指國家將國有建設用地租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政管理部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。（期限：短期不超過5年，最長不得超過法律規(guī)定的出讓最高年限。）五、國有建設用地使用權的流轉 《物權法》第143條規(guī)定：“建設用地使用權人有權將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律規(guī)定的除外?！绷鬓D的方式：出售，互換，出資，贈與，抵押。國有建設用地使用權流轉的規(guī)定：建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押的，當事人應當采取書面形式訂立相應的合同。使用期限由當事人約定，但不得超過建設用地使用權的剩余期限。建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，應當向登記機構申請變更登記。建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分。第三章 我國房屋基本制度一、我國城鎮(zhèn)房屋所有制是多種所有制并存，住宅以城鎮(zhèn)居民私有為主。按所有制結構分：全民所有制房產；集體所有制房產；私人所有制房產；外資及中外合資房產。按房屋產別分：直管公產；單位自管公產；私產；其他產。按產權占有形式分：單獨所有房產；共有房產；二、城鎮(zhèn)住房制度改革進程：城鎮(zhèn)住房制度改革的控索和試點階段。城鎮(zhèn)住房制度改革的全面推進和配套改革階段。城鎮(zhèn)住房制度改革的深化和全面實施階段。城鎮(zhèn)住房制度改革的進一步深化和突破階段。現行城鎮(zhèn)住房制度的核心是通過全面建立住房保障制度、改進完善住房供應體系，實現城鎮(zhèn)住房的社會化和商品化，最終達到“人人享有適當的住房“的社會發(fā)展目標。投資主體多元化。以經濟適用住房為核心的住房供應體系。住房分配的貨幣化。社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理。以個人、家庭為主體的住房消費商品化。三、住房的供應體系 廉租住房。我國政府于1998年提出建立的構想，2003年進行了修訂，于2007年11月進一步完善了廉租住房制度。廉租住房制度是解決城市低收入家庭住房困難的主要途徑。廉租住房的保障方式實行貨幣補貼和實物配租等結合。保障對象：是城市低收入住房困難家庭。低收入住房困難家庭不得將所承租的廉租房轉租、或者改變用途。保障標準：根據當地家庭平均住房水平、財政承受能力以及城市低收入住房困難家庭的人口數量、結構等因素，以戶為單位確定廉租房保障面積標準。程序：申請、受理、審核、公示及登記、輪候、簽約。保障資金：年度財政預算安排的保障資金。住房公積金增值收益余額。土地出讓凈收益中安排的保障資金。政府的廉租住房租金收入。社會捐贈及其方式籌集的資金。廉租住房來源：政府新建、收購的住房；騰退的公有住房；社會捐贈的住房；其他渠道籌集的住房。廉租住房建設應當堅持經濟、適用原則，提高規(guī)劃設計水平，滿足基本使用功能，采取配套建設與相對集中建設相結合的方式。單套的建筑面積應當控制在50㎡以內。 公共租賃住房：政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和出租價格，主要面各低收入住房困難家庭出租的具有保障性質的住房。對象：那些沒有資格享受社會保障房、卻又買不起商品房的群體，即所謂“夾心層“。剛參加工作的年輕人或剛歸國的海個留學人才。 經濟適用房：政府提供優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設，面各城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質的政策性住房。是解決城市低收入家庭住房困難政策體系的組成部分。供應對象：城市低收入住房困難家庭，并與廉租住房保障對象銜接。必須符合的條件：具有當地城鎮(zhèn)戶口；家庭收入符合最低標準；無房或現居面積低于政府規(guī)定的困難標準。申請的程序：申請、審核及公示，輪候。經濟適用房建設按照政府組織協調、市場運作的原則，采取項目法人招標的方式，單套建筑面積應當控制在60㎡左右。購買經濟適用房不滿5年，不得直接上市交易，滿5年的上市轉讓需按差價向政府交納土地收益等相關價款，政府可優(yōu)先收回。限價商品房。市場價商品房。四、住房公積金。特點：強制性，互助性，保障性作用：有利于籌集建房資金。促進住房消費的增長，活躍住房消費市場。推進住房分配貨幣化進程，提高職工買房的支付能力。有利于引導居民調整不合理的家庭生活消費結構，抑制通貨膨脹。住房公積金的管理機構：住房公積金管理委員會，住房公積金管理中心。住房公積金管理的基本原則：住房公積金管理委員會決策、住房公積金管理中心運行、銀行專戶存儲、財政監(jiān)督。目的：保障住房公積金規(guī)范管理和安全運作，實現住房公積金的保值、增值，維護住房公積金所有人的合法權益。住房公積金的存款利率：職工當年繳存的住房公積金按結息日掛牌公告的活期存款利率計息；上年結轉的按結息目掛牌公告的3個月整存整取存利率計息。職工住房公積金自存入職工住房公積金個人帳戶之日起計息，按年結息，本息逐年結轉。每年6月30日為結息日。有下列情形之一的職工可以提取公積金：購買、建造、翻建、大修自住住房的；離休、退休的；完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關系的；戶口遷移所在的市、縣或者出境定居的；償還購房貸款本息的；房租超出家庭工資收入規(guī)定比例的。住房公積金貸款每筆期限最長不超過30年，并不得長于借款人法定離休或者退休以后的5年。共同借款的，貸款期限最長不超過30年，并不得長于其中最年輕者法定離休或者退休以后的5年。第四章 房地產開發(fā)一、房地產開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。（包括：開發(fā)投資決策，取得土地，項目立項，規(guī)劃設計，土地開發(fā)，房屋建造，竣工驗收，商品房銷售，交付使用。）特點：開民位置的固定性；開發(fā)市場的區(qū)域性；開發(fā)過程的時序性；受法規(guī)政策的影響；開民資金的巨大性；開發(fā)周期的較長性（單項開發(fā)一般需2－3年，綜合性一般需4－5年，大規(guī)模項目需10年以上）；開民投資的高風險和高回報性；開發(fā)投資的保值增值性。（保值增值性體現在：A由于土地的稀缺性，資源有限，致使土地價值不斷上升。B一塊生地開發(fā)成熟地，隨著基礎設施的建設和環(huán)境的改善會使土地的價值大幅提高。C隨著經濟的發(fā)展，人民生活水平的提高，房地產需求量的增加，房產價格總體也呈上升直爭勢。D當通貨膨脹、銀行存款利率下調較低時，投資房地產具有明顯的保值增值作用。）按開發(fā)對象分：土地開發(fā)，房屋開發(fā)，房地產綜合開發(fā)按開發(fā)主體分：獨資開發(fā)，合資開發(fā)，合資合作和個體投資開發(fā)按開發(fā)區(qū)域分：新區(qū)開發(fā)，舊區(qū)開發(fā)按開發(fā)規(guī)模分：單項開發(fā)，成片開發(fā)房地產開發(fā)的程序：投資機會的選擇，決策分析，前期工作，建設和租售四個階段。每個階段的工作內容既有所不同，又緊密聯系、相互銜接，其中有些是交叉進行的。（例如，在項目可行性研究期間，投資融資活動就著手進行了；在工程建設初期階段，工程投資達到項目投資額的一定比例時，商品房預售就可以開始了。）二、房地產開發(fā)企業(yè)：是以營利為目的，從事房地產開發(fā)和經營的企業(yè)。按經營管理對象分：專門從事土地和城市基礎設施開發(fā)；專門從事地上建筑物開發(fā)建設；進行土地和地上建筑物綜合開發(fā)。按注冊資金來源分：外資、內資。按企業(yè)所有制分：公有制，非公有制按開發(fā)經營范圍分：全國性，區(qū)域性按企業(yè)功能分：專營，兼營，項目房地產開發(fā)企業(yè)的設立：具備以下條件有自己的名稱和組織機構，有固定的場所，有符合國務院規(guī)定的注冊資本，有足夠的專業(yè)技術人員，5法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。資質等級：一級開發(fā)資質：注冊資金不低于5000萬；從事房地產開發(fā)5年以上；近3年房屋建筑面積累計竣工30萬㎡以上；連續(xù)5年建筑工程質量合格率達100％；上一年房屋建筑施工面積大于15萬㎡以上；有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業(yè)管理人員不得少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不得少于20人，持有資格證書的專職會計人員不得少于4人；工程技術、財務、統(tǒng)計等業(yè)務負責人應具有相應專業(yè)中級以上技術職稱；具有完善的質量保證體系，商品房銷售中實行了兩書制度；未發(fā)生過重大工程質量事故。二級開發(fā)資質： 注冊資金不低于2000萬；從事房地產開發(fā)3年以上；近3年房屋建筑面積累計竣工15萬㎡以上；連續(xù)3年建筑工程質量合格率達100％；上一年房屋建筑施工面積大于10萬㎡以上；有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業(yè)管理人員不得少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不得少于10人，持有資格證書的專職會計人員不得少于4人；工程技術、財務、統(tǒng)計等業(yè)務負責人應具有相應專業(yè)中級以上技術職稱；具有完善的質量保證體系，商品房銷售中實行了兩書制度；未發(fā)生過重大工程質量事故。三級開發(fā)資質：注冊資金不低于800萬；從事房地產開發(fā)2年以上；房屋建筑面積累計竣工5萬㎡以上；連續(xù)2年建筑工程質量合格率達100％；有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業(yè)管理人員不得少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不得少于5人，持有資格證書的專職會計人員不得少于2人；工程技術、財務、統(tǒng)計等業(yè)務負責人應具有相應專業(yè)中級以上技術職稱；具有完善的質量保證體系，商品房銷售中實行了兩書制度；未發(fā)生過重大工程質量事故。四級開發(fā)資質：注冊資金不低于100萬；從事房地產開發(fā)1年以上；已竣工建筑工程質量合格率達100％；有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業(yè)管理人員不得少于5人，持有資格證書的專職會計人員不得少于2人；工程技術負責人應具有相應專業(yè)中級以上職稱