【正文】 費(fèi)用而決定。0獲得凈收益的可靠性――獲得凈收益越可靠，房地產(chǎn)的價(jià)值就越高，反之就越低。預(yù)測(cè)了這些之后，我便知道了愿意為這塊土地支付的最高價(jià)格是多少。分類(lèi)：居住物業(yè)，商業(yè)物業(yè)，辦公樓物業(yè)，工業(yè)物業(yè)，其他用途物業(yè)。0管理內(nèi)容不同。公共服務(wù)：是物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，面向所有業(yè)主和物業(yè)使用人提供的最基本的管理和服務(wù)，目的是確保物業(yè)完好和正常使用，保證正常的生活工作秩序和良好的環(huán)境。0公共秩序維護(hù)管理。（咨詢活動(dòng)：指物業(yè)服務(wù)企業(yè)或物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員從物業(yè)管理的角度對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目最科學(xué)了、合理的意見(jiàn)和建議。0物業(yè)項(xiàng)目管一機(jī)構(gòu)的前期運(yùn)作。業(yè)主大會(huì)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法利益，有權(quán)依據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定和管理規(guī)約的約定，決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)一切物業(yè)管理事項(xiàng)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)建設(shè)單位和業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)，同時(shí)規(guī)定物業(yè)建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交有關(guān)資料。《物業(yè)服業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》規(guī)定：一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目；二級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接30萬(wàn)㎡以下的住宅項(xiàng)目和8萬(wàn)㎡以下的非住宅項(xiàng)目的業(yè)務(wù)；三級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可心接20萬(wàn)㎡以下住宅項(xiàng)目和5萬(wàn)㎡以下的非住宅項(xiàng)目的業(yè)務(wù)。（按基本單元進(jìn)行登記）。其它登記。抵押權(quán)登記。（預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記、預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記、房屋抵押權(quán)預(yù)告登記）。0丘面積：地表上一塊有界空間的地塊。（建筑面積，套內(nèi)面積，使用面積，共有建筑面積，房屋產(chǎn)權(quán)面積。（0圖幅號(hào)、地籍號(hào)、坐落。1：500。三、房地產(chǎn)證記載的內(nèi)容：包括權(quán)利人狀況，土地及房屋等。受理之后發(fā)現(xiàn)申請(qǐng)文件需補(bǔ)正的。買(mǎi)賣(mài)價(jià)款及支付方式和日期。1雙方認(rèn)為必要的其他事項(xiàng)。土地宗地號(hào)、土地使用權(quán)的性質(zhì)和年期。七、有下列情形之一的，登記機(jī)關(guān)可作出暫緩登記的決定：產(chǎn)權(quán)糾份未解決。保障權(quán)利人的合法權(quán)益。）房產(chǎn)圖：是房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理的重要資料。地籍圖：土地的“戶籍”，是記載宗地的權(quán)利人、土地權(quán)利內(nèi)容及來(lái)源、權(quán)屬界址、面積、用途質(zhì)量等級(jí)、價(jià)值和土地使用條件等土地登記要素的簿冊(cè)。0規(guī)劃建設(shè)凈用地面積：指項(xiàng)目用地紅線所合圍的范圍內(nèi)，除去由于規(guī)劃要求退讓紅線不能用于建設(shè)的那部分面積之后，剩下的面積。0為其他部門(mén)提供應(yīng)用參考。地役權(quán)登記。0房屋所有權(quán)變更登記。（國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記；抵押權(quán)登記；地役權(quán)登記；）變理登記：指因土地權(quán)利人發(fā)生改變，或者因土地權(quán)利人姓名或者名稱(chēng)、地址和土地用途等內(nèi)容發(fā)生變更而進(jìn)行的登記。（以宗地為單位進(jìn)行登記）。對(duì)物業(yè)管理行業(yè)實(shí)行市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，嚴(yán)格審查物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)，是加強(qiáng)行政監(jiān)管、規(guī)范企業(yè)行為、有效解決群眾投訴、改善物業(yè)管理市場(chǎng)環(huán)境的必要手段。該制度的設(shè)立是為了扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自建自管、或因建管不分而引發(fā)物業(yè)管理糾紛增多的被動(dòng)局面，保障業(yè)主自主選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利，同時(shí)也為物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與平等競(jìng)爭(zhēng)創(chuàng)造機(jī)會(huì)。業(yè)主大會(huì)：指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的，決定本區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理重大事項(xiàng)的業(yè)主自治管理組織。0物業(yè)裝飾裝修管理。特約服務(wù)：是受業(yè)主和物業(yè)使用人的委托，為滿足其個(gè)別需求而提供的服務(wù)。0環(huán)境管理。聯(lián)系：物業(yè)管理寓于社區(qū)管理之中；物業(yè)管理和社區(qū)管理相互影響、相互作用。區(qū)別：0管理主體不同。配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地是指與房屋相配套或者為房屋使用者服務(wù)的室內(nèi)外市政公用設(shè)施、設(shè)備和與之相鄰的場(chǎng)地、庭院、道路。在做了這些調(diào)研工作這后，我要預(yù)測(cè)這個(gè)建筑物假如建成后連同土地一起出售，將會(huì)賣(mài)到多高的價(jià)錢(qián)；為了建造這個(gè)建筑物將需要多少支出，包括開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用，以及投資利息（我投入的資金要么是自有資金，要么是從銀行貸款或其他融資渠道獲得的，但都要計(jì)算利息。（從收益法的觀點(diǎn)看，房地產(chǎn)的價(jià)值是其未來(lái)凈收益的現(xiàn)值之和，該價(jià)值的高低主要取決于0未來(lái)凈收益的大小――未來(lái)凈收益越大，房地產(chǎn)的價(jià)值就越高，反之越低。（也可以說(shuō)是以房地產(chǎn)價(jià)格的各個(gè)構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來(lái)求取房地產(chǎn)價(jià)值的方法，即先把房地產(chǎn)價(jià)格分成它的各個(gè)組成部分，然后分別求取各個(gè)組成部分，再將各個(gè)組成部分相加。）；0審核估價(jià)報(bào)告；01出具估價(jià)報(bào)告；01估價(jià)資料歸檔。居民收入因素：居民收入的真正增加，意味著人們的生活水平將隨之提高，其居住與活動(dòng)所需要的空間會(huì)擴(kuò)大，從而會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)的需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。（兩稅一費(fèi)：營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅，教育費(fèi)附加。（取得途徑：通過(guò)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)取得；通過(guò)征收集體土地取得；通過(guò)城市房屋拆遷取得。）二、房地產(chǎn)價(jià)格：是和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價(jià)－－貨幣額、商品或其他有價(jià)物。估價(jià)原則：獨(dú)立、客觀、公正原則；合法原則；最高最佳利用原則；估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則；替代原則；謹(jǐn)慎原則。第六章 房地產(chǎn)估價(jià)一、房地產(chǎn)估價(jià)：房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的，遵守估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，運(yùn)用估價(jià)方法，對(duì)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的特定價(jià)值進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷并提供相關(guān)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)的活動(dòng)。0不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)提交下列材料到建設(shè)行政主管部門(mén)辦理備案登記：0轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)表；0轉(zhuǎn)讓方和受讓方各自的申請(qǐng)轉(zhuǎn)、受讓的文件；0項(xiàng)目立項(xiàng)；0建設(shè)工程選址意見(jiàn)書(shū)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；0原土地使用權(quán)出讓合同及國(guó)有土地使用權(quán)證；0已進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)的證明條件；0規(guī)劃設(shè)計(jì)總平面圖；0涉及房屋拆遷的，需提供拆遷安置情況說(shuō)明；0受讓方的上資產(chǎn)負(fù)債表、損益表，同時(shí)還需提供銀行的資信證明；0雙方的開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照或法人代碼證；01雙方簽訂的轉(zhuǎn)讓合同；01受讓方對(duì)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目后的工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃和管理方案，及資金落實(shí)證明；01雙方已辦理土地使用權(quán)變理登記手續(xù)的證明；01其他需要提供的材料。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)預(yù)售許可應(yīng)提交證件：商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表；開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書(shū)；土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證；工程建設(shè)總投資比例符合規(guī)定條件的證明；工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度說(shuō)明；商品房預(yù)售方案。（房地產(chǎn)權(quán)利人是指房屋所有人和建設(shè)用地使用權(quán)人）。注冊(cè)有效期屆滿需要繼續(xù)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的，應(yīng)于注冊(cè)期滿前3個(gè)月，按規(guī)定的程序換發(fā)新的注冊(cè)證書(shū)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人：指取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格，并按照規(guī)定注冊(cè)，取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊(cè)證書(shū)，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的專(zhuān)業(yè)人員。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的內(nèi)容：提供房地產(chǎn)交易相關(guān)信息，促成委托人與他人訂立交易合同，調(diào)查房地產(chǎn)狀況，代收代付相關(guān)稅費(fèi)，代辦抵押貸款，代辦房地產(chǎn)登記。工程成本控制：直接費(fèi)用監(jiān)測(cè)分析，間接費(fèi)用監(jiān)測(cè)分析。臨時(shí)建設(shè)和臨時(shí)用地的管理）；建設(shè)工程規(guī)劃管理（建筑管理，道路管理，管線管理審定設(shè)計(jì)方案，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證）。內(nèi)容包括：地形勘察，工程勘察，地下水勘察，地表水勘察，氣象調(diào)查。二級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)： 注冊(cè)資金不低于2000萬(wàn)；從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)3年以上；近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工15萬(wàn)㎡以上；連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％；上一年房屋建筑施工面積大于10萬(wàn)㎡以上；有職稱(chēng)的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類(lèi)的專(zhuān)業(yè)管理人員不得少于20人，其中具有中級(jí)以上職稱(chēng)的管理人員不得少于10人，持有資格證書(shū)的專(zhuān)職會(huì)計(jì)人員不得少于4人；工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上技術(shù)職稱(chēng)；具有完善的質(zhì)量保證體系，商品房銷(xiāo)售中實(shí)行了兩書(shū)制度；未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。）按開(kāi)發(fā)對(duì)象分：土地開(kāi)發(fā)，房屋開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)按開(kāi)發(fā)主體分：獨(dú)資開(kāi)發(fā)，合資開(kāi)發(fā)，合資合作和個(gè)體投資開(kāi)發(fā)按開(kāi)發(fā)區(qū)域分：新區(qū)開(kāi)發(fā)，舊區(qū)開(kāi)發(fā)按開(kāi)發(fā)規(guī)模分：?jiǎn)雾?xiàng)開(kāi)發(fā)，成片開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的程序：投資機(jī)會(huì)的選擇，決策分析，前期工作，建設(shè)和租售四個(gè)階段。共同借款的，貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)30年，并不得長(zhǎng)于其中最年輕者法定離休或者退休以后的5年。住房公積金的管理機(jī)構(gòu)：住房公積金管理委員會(huì)，住房公積金管理中心。購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房不滿5年，不得直接上市交易，滿5年的上市轉(zhuǎn)讓需按差價(jià)向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款，政府可優(yōu)先收回。對(duì)象：那些沒(méi)有資格享受社會(huì)保障房、卻又買(mǎi)不起商品房的群體，即所謂“夾心層“。住房公積金增值收益余額。我國(guó)政府于1998年提出建立的構(gòu)想，2003年進(jìn)行了修訂，于2007年11月進(jìn)一步完善了廉租住房制度。城鎮(zhèn)住房制度改革的進(jìn)一步深化和突破階段。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)變更登記。 土地使用者需要改變建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓人和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)的同意，簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。劃撥范圍：國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地；國(guó)家重點(diǎn)扶持的項(xiàng)目；法律、法規(guī)規(guī)規(guī)定的其他用地。三、傳統(tǒng)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用制度：行政劃撥，無(wú)償、無(wú)限期、無(wú)流動(dòng)的土地使用制度。 國(guó)有土地有償使用制度（20世紀(jì)80年代）。區(qū)別：建筑業(yè)是以建筑產(chǎn)品生產(chǎn)為對(duì)象的物質(zhì)生產(chǎn)部門(mén)，屬第二產(chǎn)業(yè)?？梢詳U(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)投資增長(zhǎng)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展。購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的需求可以歸納為四類(lèi)：消費(fèi)需求，投資需求，投機(jī)需求，跟風(fēng)需求。價(jià)格上升到頂點(diǎn)，期望通過(guò)價(jià)格差獲取利潤(rùn)的投機(jī)需求減弱，通過(guò)租金回收投資并獲得利潤(rùn)也不見(jiàn)得劃算，因而投資需求減少。上升期。、買(mǎi)者和賣(mài)者都可以自由進(jìn)出市場(chǎng)。二級(jí)市場(chǎng)（即建設(shè)用地使用權(quán)出讓后的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)）。 賣(mài)方：主要包括土地?fù)碛姓?，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，房屋所有權(quán)人。一個(gè)城市為一個(gè)市場(chǎng)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本要素：存在著可供交換的房地產(chǎn)商品，存在著提供房地產(chǎn)商品的賣(mài)方和具有購(gòu)買(mǎi)欲望與購(gòu)買(mǎi)能力的買(mǎi)方。宅基地使用權(quán)：指宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。建筑物區(qū)分所有權(quán)：指業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。用益物權(quán)是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。二、我國(guó)目前房地產(chǎn)權(quán)利：所有權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)，宅基地使用權(quán)，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，地役權(quán)，抵押權(quán)（統(tǒng)稱(chēng)為他項(xiàng)權(quán)利），租賃權(quán)（屬于債權(quán)）債權(quán)：是債權(quán)人要求債務(wù)人作為或者不作為的權(quán)利，不能要求與其債權(quán)債務(wù)關(guān)系無(wú)關(guān)的人作為或者不作為。 房地產(chǎn)的性質(zhì)：資源、財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)、生活資料、生產(chǎn)資料、生產(chǎn)要素，生活必需品，奢侈品，炫耀品，福利品，商品，投資品等多種性質(zhì)。（廣義）單指房屋（狹義）房屋是指有基礎(chǔ)、墻、頂、門(mén)、窗，起著遮風(fēng)避雨、保溫隔熱、抵御野獸或他人侵襲等作用，供人們?cè)诶锩婢幼?、工作、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、儲(chǔ)藏物品或進(jìn)行其他活動(dòng)的建筑物。） 建筑物：既包括房屋也包括構(gòu)筑物。有助于增加歸屬感和使社會(huì)趨向穩(wěn)定。按房地產(chǎn)實(shí)物形態(tài)分類(lèi)：土地，建筑物，土地和建筑物綜合體，房地產(chǎn)的局部，未來(lái)狀況下的房地產(chǎn)（期房：指目前尚未建造完成而以將來(lái)建造完成后的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地為標(biāo)的房地產(chǎn)），已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)，現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)和過(guò)去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分，以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)或者包含其他資產(chǎn)的房地產(chǎn)（例如：正在經(jīng)營(yíng)的游樂(lè)場(chǎng)、碼頭），整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)（例如，一個(gè)企業(yè)中的土地和房屋）按房地產(chǎn)是否產(chǎn)生收益分類(lèi)：收益性房地產(chǎn)，非收益性房地產(chǎn)按房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)使用方式分類(lèi)：銷(xiāo)售，出租，營(yíng)業(yè)，自用。抵押權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)。按份共有，共同共有。如，建設(shè)用地使用權(quán)人在符合城市規(guī)劃等要求的情況下，將其屋頂或外墻出售或出租給廣告公司做廣告，允許他人在自己使用的土地之下建造地直停車(chē)場(chǎng)。三、房地產(chǎn)市場(chǎng)：所交換的商品是房地產(chǎn)的市場(chǎng)，交換包括買(mǎi)賣(mài)、互換、租賃等。交易對(duì)象非標(biāo)準(zhǔn)化。房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者包括交易雙方，為交易雙方提供服務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和其他專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，以及對(duì)交易等行為進(jìn)行管理的行政主管部門(mén)和行業(yè)自律管理組織。房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類(lèi)：按房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)次數(shù)分類(lèi)：一級(jí)市場(chǎng)（即建設(shè)用地使用權(quán)的出讓?zhuān)?。、市?chǎng)信息完全