【正文】 費用而決定。0獲得凈收益的可靠性――獲得凈收益越可靠，房地產(chǎn)的價值就越高，反之就越低。預測了這些之后，我便知道了愿意為這塊土地支付的最高價格是多少。分類：居住物業(yè)，商業(yè)物業(yè)，辦公樓物業(yè)，工業(yè)物業(yè)，其他用途物業(yè)。0管理內(nèi)容不同。公共服務：是物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務合同約定，面向所有業(yè)主和物業(yè)使用人提供的最基本的管理和服務，目的是確保物業(yè)完好和正常使用，保證正常的生活工作秩序和良好的環(huán)境。0公共秩序維護管理。（咨詢活動：指物業(yè)服務企業(yè)或物業(yè)管理專業(yè)人員從物業(yè)管理的角度對開發(fā)建設項目最科學了、合理的意見和建議。0物業(yè)項目管一機構(gòu)的前期運作。業(yè)主大會代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法利益，有權(quán)依據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定和管理規(guī)約的約定，決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)一切物業(yè)管理事項。物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗，應當與物業(yè)建設單位和業(yè)主委員會辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)，同時規(guī)定物業(yè)建設單位、業(yè)主委員會應當向物業(yè)服務企業(yè)移交有關(guān)資料。《物業(yè)服業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》規(guī)定：一級資質(zhì)物業(yè)服務企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項目；二級資質(zhì)物業(yè)服務企業(yè)可以承接30萬㎡以下的住宅項目和8萬㎡以下的非住宅項目的業(yè)務；三級資質(zhì)物業(yè)服務企業(yè)可心接20萬㎡以下住宅項目和5萬㎡以下的非住宅項目的業(yè)務。（按基本單元進行登記）。其它登記。抵押權(quán)登記。（預購商品房預告登記、預購商品房抵押權(quán)預告登記、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預告登記、房屋抵押權(quán)預告登記）。0丘面積：地表上一塊有界空間的地塊。（建筑面積，套內(nèi)面積，使用面積，共有建筑面積，房屋產(chǎn)權(quán)面積。（0圖幅號、地籍號、坐落。1：500。三、房地產(chǎn)證記載的內(nèi)容：包括權(quán)利人狀況，土地及房屋等。受理之后發(fā)現(xiàn)申請文件需補正的。買賣價款及支付方式和日期。1雙方認為必要的其他事項。土地宗地號、土地使用權(quán)的性質(zhì)和年期。七、有下列情形之一的，登記機關(guān)可作出暫緩登記的決定：產(chǎn)權(quán)糾份未解決。保障權(quán)利人的合法權(quán)益。）房產(chǎn)圖：是房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理的重要資料。地籍圖：土地的“戶籍”，是記載宗地的權(quán)利人、土地權(quán)利內(nèi)容及來源、權(quán)屬界址、面積、用途質(zhì)量等級、價值和土地使用條件等土地登記要素的簿冊。0規(guī)劃建設凈用地面積：指項目用地紅線所合圍的范圍內(nèi)，除去由于規(guī)劃要求退讓紅線不能用于建設的那部分面積之后，剩下的面積。0為其他部門提供應用參考。地役權(quán)登記。0房屋所有權(quán)變更登記。（國有建設用地使用權(quán)初始登記；抵押權(quán)登記；地役權(quán)登記；）變理登記：指因土地權(quán)利人發(fā)生改變，或者因土地權(quán)利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內(nèi)容發(fā)生變更而進行的登記。（以宗地為單位進行登記）。對物業(yè)管理行業(yè)實行市場準入制度，嚴格審查物業(yè)服務企業(yè)的資質(zhì)，是加強行政監(jiān)管、規(guī)范企業(yè)行為、有效解決群眾投訴、改善物業(yè)管理市場環(huán)境的必要手段。該制度的設立是為了扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自建自管、或因建管不分而引發(fā)物業(yè)管理糾紛增多的被動局面，保障業(yè)主自主選擇物業(yè)服務企業(yè)的權(quán)利，同時也為物業(yè)服務企業(yè)參與平等競爭創(chuàng)造機會。業(yè)主大會：指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的，決定本區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理重大事項的業(yè)主自治管理組織。0物業(yè)裝飾裝修管理。特約服務：是受業(yè)主和物業(yè)使用人的委托，為滿足其個別需求而提供的服務。0環(huán)境管理。聯(lián)系：物業(yè)管理寓于社區(qū)管理之中；物業(yè)管理和社區(qū)管理相互影響、相互作用。區(qū)別：0管理主體不同。配套的設施設備和相關(guān)場地是指與房屋相配套或者為房屋使用者服務的室內(nèi)外市政公用設施、設備和與之相鄰的場地、庭院、道路。在做了這些調(diào)研工作這后，我要預測這個建筑物假如建成后連同土地一起出售，將會賣到多高的價錢；為了建造這個建筑物將需要多少支出，包括開發(fā)成本、管理費用、銷售費用，以及投資利息（我投入的資金要么是自有資金，要么是從銀行貸款或其他融資渠道獲得的，但都要計算利息。（從收益法的觀點看，房地產(chǎn)的價值是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，該價值的高低主要取決于0未來凈收益的大小――未來凈收益越大，房地產(chǎn)的價值就越高，反之越低。（也可以說是以房地產(chǎn)價格的各個構(gòu)成部分的累加為基礎來求取房地產(chǎn)價值的方法，即先把房地產(chǎn)價格分成它的各個組成部分，然后分別求取各個組成部分，再將各個組成部分相加。）；0審核估價報告；01出具估價報告；01估價資料歸檔。居民收入因素：居民收入的真正增加，意味著人們的生活水平將隨之提高，其居住與活動所需要的空間會擴大，從而會增加對房地產(chǎn)的需求，導致房地產(chǎn)價格上漲。（兩稅一費：營業(yè)稅、城市維護建設稅，教育費附加。（取得途徑：通過市場購買取得；通過征收集體土地取得；通過城市房屋拆遷取得。）二、房地產(chǎn)價格：是和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價－－貨幣額、商品或其他有價物。估價原則：獨立、客觀、公正原則；合法原則；最高最佳利用原則；估價時點原則；替代原則；謹慎原則。第六章 房地產(chǎn)估價一、房地產(chǎn)估價：房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)根據(jù)估價目的，遵守估價原則，按照估價程序，運用估價方法，對估價對象在估價時點的特定價值進行分析、測算和判斷并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動。0不符合安全標準的。房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓應提交下列材料到建設行政主管部門辦理備案登記：0轉(zhuǎn)讓申請表；0轉(zhuǎn)讓方和受讓方各自的申請轉(zhuǎn)、受讓的文件；0項目立項；0建設工程選址意見書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證；0原土地使用權(quán)出讓合同及國有土地使用權(quán)證；0已進行投資開發(fā)的證明條件；0規(guī)劃設計總平面圖；0涉及房屋拆遷的，需提供拆遷安置情況說明；0受讓方的上資產(chǎn)負債表、損益表，同時還需提供銀行的資信證明；0雙方的開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照或法人代碼證；01雙方簽訂的轉(zhuǎn)讓合同；01受讓方對轉(zhuǎn)讓項目后的工程建設進度計劃和管理方案，及資金落實證明；01雙方已辦理土地使用權(quán)變理登記手續(xù)的證明；01其他需要提供的材料。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請預售許可應提交證件：商品房預售許可申請表；開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；土地使用權(quán)證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證；工程建設總投資比例符合規(guī)定條件的證明；工程施工合同及關(guān)于施工進度說明；商品房預售方案。（房地產(chǎn)權(quán)利人是指房屋所有人和建設用地使用權(quán)人）。注冊有效期屆滿需要繼續(xù)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的，應于注冊期滿前3個月，按規(guī)定的程序換發(fā)新的注冊證書。房地產(chǎn)經(jīng)紀人：指取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格，并按照規(guī)定注冊，取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人注冊證書，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的專業(yè)人員。房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的內(nèi)容：提供房地產(chǎn)交易相關(guān)信息，促成委托人與他人訂立交易合同，調(diào)查房地產(chǎn)狀況，代收代付相關(guān)稅費，代辦抵押貸款，代辦房地產(chǎn)登記。工程成本控制：直接費用監(jiān)測分析，間接費用監(jiān)測分析。臨時建設和臨時用地的管理）；建設工程規(guī)劃管理（建筑管理，道路管理，管線管理審定設計方案，核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證）。內(nèi)容包括：地形勘察，工程勘察，地下水勘察，地表水勘察，氣象調(diào)查。二級開發(fā)資質(zhì)： 注冊資金不低于2000萬；從事房地產(chǎn)開發(fā)3年以上；近3年房屋建筑面積累計竣工15萬㎡以上；連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達100％；上一年房屋建筑施工面積大于10萬㎡以上；有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不得少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不得少于10人，持有資格證書的專職會計人員不得少于4人；工程技術(shù)、財務、統(tǒng)計等業(yè)務負責人應具有相應專業(yè)中級以上技術(shù)職稱；具有完善的質(zhì)量保證體系，商品房銷售中實行了兩書制度；未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。）按開發(fā)對象分：土地開發(fā)，房屋開發(fā)，房地產(chǎn)綜合開發(fā)按開發(fā)主體分：獨資開發(fā)，合資開發(fā)，合資合作和個體投資開發(fā)按開發(fā)區(qū)域分：新區(qū)開發(fā)，舊區(qū)開發(fā)按開發(fā)規(guī)模分：單項開發(fā)，成片開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)的程序：投資機會的選擇，決策分析，前期工作，建設和租售四個階段。共同借款的，貸款期限最長不超過30年，并不得長于其中最年輕者法定離休或者退休以后的5年。住房公積金的管理機構(gòu)：住房公積金管理委員會，住房公積金管理中心。購買經(jīng)濟適用房不滿5年，不得直接上市交易，滿5年的上市轉(zhuǎn)讓需按差價向政府交納土地收益等相關(guān)價款，政府可優(yōu)先收回。對象：那些沒有資格享受社會保障房、卻又買不起商品房的群體，即所謂“夾心層“。住房公積金增值收益余額。我國政府于1998年提出建立的構(gòu)想，2003年進行了修訂，于2007年11月進一步完善了廉租住房制度。城鎮(zhèn)住房制度改革的進一步深化和突破階段。建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，應當向登記機構(gòu)申請變更登記。 土地使用者需要改變建設用地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓人和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂建設用地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂建設用地使用權(quán)出讓合同，相應調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。劃撥范圍：國家機關(guān)用地和軍事用地；城市基礎設施和公益事業(yè)用地；國家重點扶持的項目；法律、法規(guī)規(guī)規(guī)定的其他用地。三、傳統(tǒng)城鎮(zhèn)國有土地使用制度：行政劃撥，無償、無限期、無流動的土地使用制度。 國有土地有償使用制度（20世紀80年代）。區(qū)別：建筑業(yè)是以建筑產(chǎn)品生產(chǎn)為對象的物質(zhì)生產(chǎn)部門，屬第二產(chǎn)業(yè)?？梢詳U大內(nèi)需，拉動投資增長、促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展。購買房地產(chǎn)的需求可以歸納為四類：消費需求，投資需求，投機需求，跟風需求。價格上升到頂點，期望通過價格差獲取利潤的投機需求減弱，通過租金回收投資并獲得利潤也不見得劃算，因而投資需求減少。上升期。、買者和賣者都可以自由進出市場。二級市場（即建設用地使用權(quán)出讓后的房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營）。 賣方：主要包括土地擁有者，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房屋所有權(quán)人。一個城市為一個市場。 房地產(chǎn)市場的基本要素：存在著可供交換的房地產(chǎn)商品，存在著提供房地產(chǎn)商品的賣方和具有購買欲望與購買能力的買方。宅基地使用權(quán)：指宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。建筑物區(qū)分所有權(quán)：指業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。用益物權(quán)是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。二、我國目前房地產(chǎn)權(quán)利：所有權(quán)，建設用地使用權(quán)，宅基地使用權(quán)，土地承包經(jīng)營權(quán)，地役權(quán)，抵押權(quán)（統(tǒng)稱為他項權(quán)利），租賃權(quán)（屬于債權(quán)）債權(quán)：是債權(quán)人要求債務人作為或者不作為的權(quán)利，不能要求與其債權(quán)債務關(guān)系無關(guān)的人作為或者不作為。 房地產(chǎn)的性質(zhì)：資源、財產(chǎn)、資產(chǎn)、生活資料、生產(chǎn)資料、生產(chǎn)要素，生活必需品，奢侈品，炫耀品，福利品，商品，投資品等多種性質(zhì)。（廣義）單指房屋（狹義）房屋是指有基礎、墻、頂、門、窗，起著遮風避雨、保溫隔熱、抵御野獸或他人侵襲等作用，供人們在里面居住、工作、學習、娛樂、儲藏物品或進行其他活動的建筑物。） 建筑物：既包括房屋也包括構(gòu)筑物。有助于增加歸屬感和使社會趨向穩(wěn)定。按房地產(chǎn)實物形態(tài)分類：土地，建筑物，土地和建筑物綜合體，房地產(chǎn)的局部，未來狀況下的房地產(chǎn)（期房：指目前尚未建造完成而以將來建造完成后的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地為標的房地產(chǎn)），已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)，現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)和過去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分，以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)或者包含其他資產(chǎn)的房地產(chǎn)（例如：正在經(jīng)營的游樂場、碼頭），整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)（例如，一個企業(yè)中的土地和房屋）按房地產(chǎn)是否產(chǎn)生收益分類：收益性房地產(chǎn)，非收益性房地產(chǎn)按房地產(chǎn)經(jīng)營使用方式分類：銷售，出租，營業(yè)，自用。抵押權(quán)屬于擔保物權(quán)。按份共有，共同共有。如，建設用地使用權(quán)人在符合城市規(guī)劃等要求的情況下，將其屋頂或外墻出售或出租給廣告公司做廣告，允許他人在自己使用的土地之下建造地直停車場。三、房地產(chǎn)市場：所交換的商品是房地產(chǎn)的市場，交換包括買賣、互換、租賃等。交易對象非標準化。房地產(chǎn)市場的參與者包括交易雙方，為交易雙方提供服務的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和其他專業(yè)服務機構(gòu)，以及對交易等行為進行管理的行政主管部門和行業(yè)自律管理組織。房地產(chǎn)市場的分類：按房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)次數(shù)分類：一級市場（即建設用地使用權(quán)的出讓）。、市場信息完全