【正文】 市場(chǎng)信息比較完全。、市場(chǎng)信息完全。房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)也稱市場(chǎng)類型是根據(jù)同一市場(chǎng)上競(jìng)爭程度的不同來劃分。房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類：按房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)次數(shù)分類：一級(jí)市場(chǎng)（即建設(shè)用地使用權(quán)的出讓）。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者包括交易雙方，為交易雙方提供服務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和其他專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，以及對(duì)交易等行為進(jìn)行管理的行政主管部門和行業(yè)自律管理組織。一般人非經(jīng)常參與。交易對(duì)象非標(biāo)準(zhǔn)化。房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用：具有傳遞房地產(chǎn)供求信息、優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置、提高房地產(chǎn)使用效益等作用。三、房地產(chǎn)市場(chǎng)：所交換的商品是房地產(chǎn)的市場(chǎng)，交換包括買賣、互換、租賃等。最典型的是地役通行權(quán)，例如，甲乙兩單位相鄰，甲單位原有一個(gè)東門，為了解決本單位職工上下班通行的方便，想開一個(gè)西門，但必須借用乙單位的道路通行。如，建設(shè)用地使用權(quán)人在符合城市規(guī)劃等要求的情況下，將其屋頂或外墻出售或出租給廣告公司做廣告，允許他人在自己使用的土地之下建造地直停車場(chǎng)?！段餀?quán)法》第一百三十六條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。按份共有，共同共有。占有，使用，收益和處分四項(xiàng)基本權(quán)能（二級(jí)職能），構(gòu)成所有權(quán)完整的權(quán)能結(jié)構(gòu)。抵押權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)。有兩個(gè)以上物權(quán)的，優(yōu)先保護(hù)先設(shè)立的物權(quán)，但法律另有規(guī)定的除外。按房地產(chǎn)實(shí)物形態(tài)分類：土地，建筑物，土地和建筑物綜合體，房地產(chǎn)的局部，未來狀況下的房地產(chǎn)（期房：指目前尚未建造完成而以將來建造完成后的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地為標(biāo)的房地產(chǎn)），已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)，現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)和過去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分，以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)或者包含其他資產(chǎn)的房地產(chǎn)（例如：正在經(jīng)營的游樂場(chǎng)、碼頭），整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)（例如，一個(gè)企業(yè)中的土地和房屋）按房地產(chǎn)是否產(chǎn)生收益分類：收益性房地產(chǎn)，非收益性房地產(chǎn)按房地產(chǎn)經(jīng)營使用方式分類：銷售，出租，營業(yè)，自用。毛地（具有一定基礎(chǔ)設(shè)施的土地）。有助于增加歸屬感和使社會(huì)趨向穩(wěn)定。實(shí)物：是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分。） 建筑物：既包括房屋也包括構(gòu)筑物。第一章 房地產(chǎn)概論一、房地產(chǎn)：指土地以及建筑物等土地定著物，是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合體。（廣義）單指房屋（狹義）房屋是指有基礎(chǔ)、墻、頂、門、窗，起著遮風(fēng)避雨、保溫隔熱、抵御野獸或他人侵襲等作用，供人們?cè)诶锩婢幼?、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、儲(chǔ)藏物品或進(jìn)行其他活動(dòng)的建筑物。權(quán)益：指房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，是基于房地產(chǎn)實(shí)物而衍生出來的權(quán)利、利益和收益。 房地產(chǎn)的性質(zhì)：資源、財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)、生活資料、生產(chǎn)資料、生產(chǎn)要素，生活必需品，奢侈品，炫耀品，福利品，商品，投資品等多種性質(zhì)。熟地（具有較完整的城市基礎(chǔ)設(shè)施且場(chǎng)地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。二、我國目前房地產(chǎn)權(quán)利：所有權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)，宅基地使用權(quán)，土地承包經(jīng)營權(quán)，地役權(quán)，抵押權(quán)（統(tǒng)稱為他項(xiàng)權(quán)利），租賃權(quán)（屬于債權(quán)）債權(quán)：是債權(quán)人要求債務(wù)人作為或者不作為的權(quán)利，不能要求與其債權(quán)債務(wù)關(guān)系無關(guān)的人作為或者不作為。自物權(quán)：是對(duì)自已的物依法享有的權(quán)利。用益物權(quán)是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。所有權(quán)的特性：完全性，整體性，恒久性，彈力性，絕對(duì)性。建筑物區(qū)分所有權(quán)：指業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。”因此一宗土地的空間，可以分割為很多個(gè)三維立體“空間塊”，分別成為獨(dú)立的“物”，可以分別出讓、轉(zhuǎn)讓等。宅基地使用權(quán)：指宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。于是，甲乙兩單位約定，甲單位身乙單位支付使用費(fèi)，乙單位允許甲單位的職工通行，為此雙方達(dá)成書面協(xié)議，在乙單位的土地上設(shè)立了通行地役權(quán)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本要素：存在著可供交換的房地產(chǎn)商品，存在著提供房地產(chǎn)商品的賣方和具有購買欲望與購買能力的買方。當(dāng)供不應(yīng)求時(shí)，價(jià)格上漲；當(dāng)供過于求時(shí)，價(jià)格下跌。一個(gè)城市為一個(gè)市場(chǎng)。交易金額較大。 賣方：主要包括土地?fù)碛姓撸康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房屋所有權(quán)人。其他專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)（金融機(jī)構(gòu)、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)）。二級(jí)市場(chǎng)（即建設(shè)用地使用權(quán)出讓后的房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營）。完全競(jìng)爭市場(chǎng)是競(jìng)爭不受任何阻礙和干擾的市場(chǎng)。、買者和賣者都可以自由進(jìn)出市場(chǎng)。寡頭壟斷市場(chǎng)是少數(shù)幾個(gè)生產(chǎn)者的產(chǎn)量和市場(chǎng)份額占該市場(chǎng)的絕大部分或者全部的市場(chǎng)。上升期。高峰期。價(jià)格上升到頂點(diǎn)，期望通過價(jià)格差獲取利潤的投機(jī)需求減弱，通過租金回收投資并獲得利潤也不見得劃算，因而投資需求減少。主要特征：市場(chǎng)極為蕭條，交易量很??；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工率低；房地產(chǎn)泡沫：指一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)的價(jià)格在一個(gè)連續(xù)過程中的快速上漲，從而價(jià)格遠(yuǎn)離價(jià)值。購買房地產(chǎn)的需求可以歸納為四類：消費(fèi)需求，投資需求，投機(jī)需求，跟風(fēng)需求。四、房地產(chǎn)業(yè)（第三產(chǎn)業(yè)）：是從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)和管理的行業(yè)?？梢詳U(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)投資增長、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展。有利于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，改善投資環(huán)境，加快改革開放。區(qū)別：建筑業(yè)是以建筑產(chǎn)品生產(chǎn)為對(duì)象的物質(zhì)生產(chǎn)部門，屬第二產(chǎn)業(yè)。土地公有制是我國土地制度的基礎(chǔ)和核心，也是我國社會(huì)主義制度的重要經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 國有土地有償使用制度（20世紀(jì)80年代）。 土地用途管制制度（1998年）。三、傳統(tǒng)城鎮(zhèn)國有土地使用制度：行政劃撥，無償、無限期、無流動(dòng)的土地使用制度。制定地方性的土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓法規(guī)。劃撥范圍：國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地；國家重點(diǎn)扶持的項(xiàng)目；法律、法規(guī)規(guī)規(guī)定的其他用地。《物權(quán)法》第137條規(guī)定“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個(gè)以意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競(jìng)價(jià)的方式出讓。 土地使用者需要改變建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓人和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。）五、國有建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn) 《物權(quán)法》第143條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押，但法律規(guī)定的除外。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)變更登記。按房屋產(chǎn)別分：直管公產(chǎn)；單位自管公產(chǎn)；私產(chǎn)；其他產(chǎn)。城鎮(zhèn)住房制度改革的進(jìn)一步深化和突破階段。住房分配的貨幣化。我國政府于1998年提出建立的構(gòu)想，2003年進(jìn)行了修訂，于2007年11月進(jìn)一步完善了廉租住房制度。低收入住房困難家庭不得將所承租的廉租房轉(zhuǎn)租、或者改變用途。住房公積金增值收益余額。廉租住房來源：政府新建、收購的住房；騰退的公有住房；社會(huì)捐贈(zèng)的住房；其他渠道籌集的住房。對(duì)象：那些沒有資格享受社會(huì)保障房、卻又買不起商品房的群體，即所謂“夾心層“。供應(yīng)對(duì)象：城市低收入住房困難家庭，并與廉租住房保障對(duì)象銜接。購買經(jīng)濟(jì)適用房不滿5年，不得直接上市交易，滿5年的上市轉(zhuǎn)讓需按差價(jià)向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款，政府可優(yōu)先收回。特點(diǎn)：強(qiáng)制性，互助性，保障性作用：有利于籌集建房資金。住房公積金的管理機(jī)構(gòu)：住房公積金管理委員會(huì)，住房公積金管理中心。職工住房公積金自存入職工住房公積金個(gè)人帳戶之日起計(jì)息，按年結(jié)息，本息逐年結(jié)轉(zhuǎn)。共同借款的，貸款期限最長不超過30年，并不得長于其中最年輕者法定離休或者退休以后的5年。（保值增值性體現(xiàn)在：A由于土地的稀缺性，資源有限，致使土地價(jià)值不斷上升。）按開發(fā)對(duì)象分：土地開發(fā)，房屋開發(fā)，房地產(chǎn)綜合開發(fā)按開發(fā)主體分：獨(dú)資開發(fā)，合資開發(fā)，合資合作和個(gè)體投資開發(fā)按開發(fā)區(qū)域分：新區(qū)開發(fā)，舊區(qū)開發(fā)按開發(fā)規(guī)模分：單項(xiàng)開發(fā)，成片開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)的程序：投資機(jī)會(huì)的選擇，決策分析，前期工作，建設(shè)和租售四個(gè)階段。按經(jīng)營管理對(duì)象分：專門從事土地和城市基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)；專門從事地上建筑物開發(fā)建設(shè)；進(jìn)行土地和地上建筑物綜合開發(fā)。二級(jí)開發(fā)資質(zhì)： 注冊(cè)資金不低于2000萬；從事房地產(chǎn)開發(fā)3年以上；近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工15萬㎡以上；連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％；上一年房屋建筑施工面積大于10萬㎡以上；有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于20人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不得少于10人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不得少于4人；工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上技術(shù)職稱；具有完善的質(zhì)量保證體系，商品房銷售中實(shí)行了兩書制度；未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。獲取建設(shè)用地使用權(quán)。內(nèi)容包括：地形勘察，工程勘察，地下水勘察，地表水勘察，氣象調(diào)查。規(guī)劃設(shè)計(jì)主要控制性指標(biāo)：建筑容積率指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)總建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積的比值；建筑高度；建筑密度指規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底面積占該地塊用地面積的比率；居住人口密度指單位建設(shè)用地上容納的居住人口數(shù)，單位為“人/公頃”，即居住人口密度＝建設(shè)用地內(nèi)的總?cè)丝跀?shù)/地塊面積100％；綠地率；建筑后退。臨時(shí)建設(shè)和臨時(shí)用地的管理）；建設(shè)工程規(guī)劃管理（建筑管理，道路管理，管線管理審定設(shè)計(jì)方案，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證）。）制定建設(shè)施工方案（施工組織與協(xié)調(diào)計(jì)劃，建材與設(shè)備供應(yīng)計(jì)劃，施工圖設(shè)計(jì)方案，基礎(chǔ)設(shè)施配套的接洽與協(xié)商計(jì)劃，編制工程量清單和工程時(shí)間進(jìn)度以及現(xiàn)金流量表，與承包商談判及簽約等）施工現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)三通一平（供水，供電，臨時(shí)道路）五、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。工程成本控制：直接費(fèi)用監(jiān)測(cè)分析，間接費(fèi)用監(jiān)測(cè)分析。第五章 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員和機(jī)構(gòu)，為促成委托人與他人達(dá)成房地產(chǎn)交易，向委托人提供房地產(chǎn)交易相關(guān)信息和專業(yè)服務(wù)并收取傭金等服務(wù)費(fèi)用的行為。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的內(nèi)容：提供房地產(chǎn)交易相關(guān)信息，促成委托人與他人訂立交易合同，調(diào)查房地產(chǎn)狀況，代收代付相關(guān)稅費(fèi)，代辦抵押貸款，代辦房地產(chǎn)登記。按經(jīng)紀(jì)對(duì)象分：二手房經(jīng)紀(jì)、新建房屋經(jīng)紀(jì)按交易對(duì)象分：買賣經(jīng)經(jīng)，租賃經(jīng)紀(jì)按經(jīng)紀(jì)服務(wù)方式分：代理業(yè)務(wù)，居間業(yè)務(wù)按經(jīng)紀(jì)對(duì)象使用性質(zhì)分：住宅，非住宅按經(jīng)紀(jì)服務(wù)內(nèi)容分：經(jīng)紀(jì)基本業(yè)務(wù)，經(jīng)紀(jì)延伸業(yè)務(wù)房地產(chǎn)居間與房地產(chǎn)代理的區(qū)別：在房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以接受一方或同時(shí)接受相對(duì)兩方委托人的委托，向一方或相對(duì)兩方委托人提供居間服務(wù)并收取服務(wù)費(fèi)用，居間立場(chǎng)中立、公正，不偏向任何一方。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人：指取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格，并按照規(guī)定注冊(cè)，取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊(cè)證書，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的專業(yè)人員。申請(qǐng)注冊(cè)的人員必須具備以下條件：取得房地產(chǎn)經(jīng)幻人執(zhí)業(yè)資格證書。注冊(cè)有效期屆滿需要繼續(xù)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的，應(yīng)于注冊(cè)期滿前3個(gè)月，按規(guī)定的程序換發(fā)新的注冊(cè)證書。按業(yè)務(wù)類型分為：以租售代理、居間業(yè)務(wù)為重點(diǎn)的實(shí)業(yè)型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)；以房地產(chǎn)營銷策劃、投資咨詢業(yè)務(wù)為重點(diǎn)的顧問型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)；管理型房地主經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)；全面發(fā)展的綜合性房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。（房地產(chǎn)權(quán)利人是指房屋所有人和建設(shè)用地使用權(quán)人）。 新建商品房銷售包括新建商品房預(yù)售和新建商品房現(xiàn)售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)預(yù)售許可應(yīng)提交證件：商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表；開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證；工程建設(shè)總投資比例符合規(guī)定條件的證明；工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度說明；商品房預(yù)售方案。商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確的主要內(nèi)容：當(dāng)事人名稱或者姓名和住所 ；商品房基本狀況；商品房的銷售方式；商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；交付使用條件及日期；裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；面積差異的處理方式；辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；解決爭議的方法；違約責(zé)任；雙方約定的其他事項(xiàng)；二手房買賣：指房屋所有權(quán)人將其房屋依法通過買賣轉(zhuǎn)讓給他人的行為。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓應(yīng)提交下列材料到建設(shè)行政主管部門辦理備案登記：0轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)表；0轉(zhuǎn)讓方和受讓方各自的申請(qǐng)轉(zhuǎn)、受