【正文】 市場信息比較完全。、市場信息完全。房地產(chǎn)市場結構也稱市場類型是根據(jù)同一市場上競爭程度的不同來劃分。房地產(chǎn)市場的分類：按房地產(chǎn)流轉次數(shù)分類：一級市場（即建設用地使用權的出讓）。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構。房地產(chǎn)市場的參與者包括交易雙方，為交易雙方提供服務的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和其他專業(yè)服務機構，以及對交易等行為進行管理的行政主管部門和行業(yè)自律管理組織。一般人非經(jīng)常參與。交易對象非標準化。房地產(chǎn)市場的作用：具有傳遞房地產(chǎn)供求信息、優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置、提高房地產(chǎn)使用效益等作用。三、房地產(chǎn)市場：所交換的商品是房地產(chǎn)的市場，交換包括買賣、互換、租賃等。最典型的是地役通行權，例如，甲乙兩單位相鄰，甲單位原有一個東門，為了解決本單位職工上下班通行的方便，想開一個西門，但必須借用乙單位的道路通行。如，建設用地使用權人在符合城市規(guī)劃等要求的情況下，將其屋頂或外墻出售或出租給廣告公司做廣告，允許他人在自己使用的土地之下建造地直停車場?！段餀喾ā返谝话偃鶙l規(guī)定：“建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。按份共有，共同共有。占有，使用，收益和處分四項基本權能（二級職能），構成所有權完整的權能結構。抵押權屬于擔保物權。有兩個以上物權的，優(yōu)先保護先設立的物權，但法律另有規(guī)定的除外。按房地產(chǎn)實物形態(tài)分類：土地，建筑物，土地和建筑物綜合體，房地產(chǎn)的局部，未來狀況下的房地產(chǎn)（期房：指目前尚未建造完成而以將來建造完成后的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地為標的房地產(chǎn)），已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)，現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)和過去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分，以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)或者包含其他資產(chǎn)的房地產(chǎn)（例如：正在經(jīng)營的游樂場、碼頭），整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)（例如，一個企業(yè)中的土地和房屋）按房地產(chǎn)是否產(chǎn)生收益分類：收益性房地產(chǎn)，非收益性房地產(chǎn)按房地產(chǎn)經(jīng)營使用方式分類：銷售，出租，營業(yè)，自用。毛地（具有一定基礎設施的土地）。有助于增加歸屬感和使社會趨向穩(wěn)定。實物：是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分。） 建筑物：既包括房屋也包括構筑物。第一章 房地產(chǎn)概論一、房地產(chǎn)：指土地以及建筑物等土地定著物，是實物、權益和區(qū)位三者的結合體。（廣義）單指房屋（狹義）房屋是指有基礎、墻、頂、門、窗，起著遮風避雨、保溫隔熱、抵御野獸或他人侵襲等作用，供人們在里面居住、工作、學習、娛樂、儲藏物品或進行其他活動的建筑物。權益：指房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，是基于房地產(chǎn)實物而衍生出來的權利、利益和收益。 房地產(chǎn)的性質：資源、財產(chǎn)、資產(chǎn)、生活資料、生產(chǎn)資料、生產(chǎn)要素，生活必需品，奢侈品，炫耀品，福利品，商品，投資品等多種性質。熟地（具有較完整的城市基礎設施且場地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。二、我國目前房地產(chǎn)權利：所有權，建設用地使用權，宅基地使用權，土地承包經(jīng)營權，地役權，抵押權（統(tǒng)稱為他項權利），租賃權（屬于債權）債權：是債權人要求債務人作為或者不作為的權利，不能要求與其債權債務關系無關的人作為或者不作為。自物權：是對自已的物依法享有的權利。用益物權是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的權利。所有權的特性：完全性，整體性，恒久性，彈力性，絕對性。建筑物區(qū)分所有權：指業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”因此一宗土地的空間，可以分割為很多個三維立體“空間塊”，分別成為獨立的“物”，可以分別出讓、轉讓等。宅基地使用權：指宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。于是，甲乙兩單位約定，甲單位身乙單位支付使用費，乙單位允許甲單位的職工通行，為此雙方達成書面協(xié)議，在乙單位的土地上設立了通行地役權。 房地產(chǎn)市場的基本要素：存在著可供交換的房地產(chǎn)商品，存在著提供房地產(chǎn)商品的賣方和具有購買欲望與購買能力的買方。當供不應求時，價格上漲；當供過于求時，價格下跌。一個城市為一個市場。交易金額較大。 賣方：主要包括土地擁有者，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房屋所有權人。其他專業(yè)服務機構（金融機構、律師事務所、會計師事務所和房地產(chǎn)估價機構）。二級市場（即建設用地使用權出讓后的房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營）。完全競爭市場是競爭不受任何阻礙和干擾的市場。、買者和賣者都可以自由進出市場。寡頭壟斷市場是少數(shù)幾個生產(chǎn)者的產(chǎn)量和市場份額占該市場的絕大部分或者全部的市場。上升期。高峰期。價格上升到頂點，期望通過價格差獲取利潤的投機需求減弱，通過租金回收投資并獲得利潤也不見得劃算，因而投資需求減少。主要特征：市場極為蕭條，交易量很小；房地產(chǎn)開發(fā)項目開工率低；房地產(chǎn)泡沫：指一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)的價格在一個連續(xù)過程中的快速上漲，從而價格遠離價值。購買房地產(chǎn)的需求可以歸納為四類：消費需求，投資需求，投機需求，跟風需求。四、房地產(chǎn)業(yè)（第三產(chǎn)業(yè)）：是從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、服務和管理的行業(yè)。可以擴大內(nèi)需，拉動投資增長、促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展。有利于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構，改善投資環(huán)境，加快改革開放。區(qū)別：建筑業(yè)是以建筑產(chǎn)品生產(chǎn)為對象的物質生產(chǎn)部門，屬第二產(chǎn)業(yè)。土地公有制是我國土地制度的基礎和核心，也是我國社會主義制度的重要經(jīng)濟基礎。 國有土地有償使用制度（20世紀80年代）。 土地用途管制制度（1998年）。三、傳統(tǒng)城鎮(zhèn)國有土地使用制度：行政劃撥，無償、無限期、無流動的土地使用制度。制定地方性的土地使用權有償出讓和轉讓法規(guī)。劃撥范圍：國家機關用地和軍事用地；城市基礎設施和公益事業(yè)用地；國家重點扶持的項目；法律、法規(guī)規(guī)規(guī)定的其他用地?！段餀喾ā返?37條規(guī)定“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。 土地使用者需要改變建設用地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓人和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂建設用地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂建設用地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。）五、國有建設用地使用權的流轉 《物權法》第143條規(guī)定：“建設用地使用權人有權將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律規(guī)定的除外。建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，應當向登記機構申請變更登記。按房屋產(chǎn)別分：直管公產(chǎn)；單位自管公產(chǎn)；私產(chǎn)；其他產(chǎn)。城鎮(zhèn)住房制度改革的進一步深化和突破階段。住房分配的貨幣化。我國政府于1998年提出建立的構想，2003年進行了修訂，于2007年11月進一步完善了廉租住房制度。低收入住房困難家庭不得將所承租的廉租房轉租、或者改變用途。住房公積金增值收益余額。廉租住房來源：政府新建、收購的住房；騰退的公有住房；社會捐贈的住房；其他渠道籌集的住房。對象：那些沒有資格享受社會保障房、卻又買不起商品房的群體，即所謂“夾心層“。供應對象：城市低收入住房困難家庭，并與廉租住房保障對象銜接。購買經(jīng)濟適用房不滿5年，不得直接上市交易，滿5年的上市轉讓需按差價向政府交納土地收益等相關價款，政府可優(yōu)先收回。特點：強制性，互助性，保障性作用：有利于籌集建房資金。住房公積金的管理機構：住房公積金管理委員會，住房公積金管理中心。職工住房公積金自存入職工住房公積金個人帳戶之日起計息，按年結息，本息逐年結轉。共同借款的，貸款期限最長不超過30年，并不得長于其中最年輕者法定離休或者退休以后的5年。（保值增值性體現(xiàn)在：A由于土地的稀缺性，資源有限，致使土地價值不斷上升。）按開發(fā)對象分：土地開發(fā)，房屋開發(fā)，房地產(chǎn)綜合開發(fā)按開發(fā)主體分：獨資開發(fā)，合資開發(fā)，合資合作和個體投資開發(fā)按開發(fā)區(qū)域分：新區(qū)開發(fā)，舊區(qū)開發(fā)按開發(fā)規(guī)模分：單項開發(fā)，成片開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)的程序：投資機會的選擇，決策分析，前期工作，建設和租售四個階段。按經(jīng)營管理對象分：專門從事土地和城市基礎設施開發(fā)；專門從事地上建筑物開發(fā)建設；進行土地和地上建筑物綜合開發(fā)。二級開發(fā)資質： 注冊資金不低于2000萬；從事房地產(chǎn)開發(fā)3年以上；近3年房屋建筑面積累計竣工15萬㎡以上；連續(xù)3年建筑工程質量合格率達100％；上一年房屋建筑施工面積大于10萬㎡以上；有職稱的建筑、結構、財務、房地產(chǎn)及有關經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不得少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不得少于10人，持有資格證書的專職會計人員不得少于4人；工程技術、財務、統(tǒng)計等業(yè)務負責人應具有相應專業(yè)中級以上技術職稱；具有完善的質量保證體系，商品房銷售中實行了兩書制度；未發(fā)生過重大工程質量事故。獲取建設用地使用權。內(nèi)容包括：地形勘察，工程勘察，地下水勘察，地表水勘察，氣象調查。規(guī)劃設計主要控制性指標：建筑容積率指項目規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)總建筑面積與規(guī)劃建設用地面積的比值；建筑高度；建筑密度指規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底面積占該地塊用地面積的比率；居住人口密度指單位建設用地上容納的居住人口數(shù)，單位為“人/公頃”，即居住人口密度＝建設用地內(nèi)的總人口數(shù)/地塊面積100％；綠地率；建筑后退。臨時建設和臨時用地的管理）；建設工程規(guī)劃管理（建筑管理，道路管理，管線管理審定設計方案，核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證）。）制定建設施工方案（施工組織與協(xié)調計劃，建材與設備供應計劃，施工圖設計方案，基礎設施配套的接洽與協(xié)商計劃，編制工程量清單和工程時間進度以及現(xiàn)金流量表，與承包商談判及簽約等）施工現(xiàn)場臨時三通一平（供水，供電，臨時道路）五、房地產(chǎn)開發(fā)建設。工程成本控制：直接費用監(jiān)測分析，間接費用監(jiān)測分析。第五章 房地產(chǎn)經(jīng)紀一、房地產(chǎn)經(jīng)紀指房地產(chǎn)經(jīng)紀人員和機構，為促成委托人與他人達成房地產(chǎn)交易，向委托人提供房地產(chǎn)交易相關信息和專業(yè)服務并收取傭金等服務費用的行為。房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的內(nèi)容：提供房地產(chǎn)交易相關信息，促成委托人與他人訂立交易合同，調查房地產(chǎn)狀況，代收代付相關稅費，代辦抵押貸款，代辦房地產(chǎn)登記。按經(jīng)紀對象分：二手房經(jīng)紀、新建房屋經(jīng)紀按交易對象分：買賣經(jīng)經(jīng)，租賃經(jīng)紀按經(jīng)紀服務方式分：代理業(yè)務，居間業(yè)務按經(jīng)紀對象使用性質分：住宅，非住宅按經(jīng)紀服務內(nèi)容分：經(jīng)紀基本業(yè)務，經(jīng)紀延伸業(yè)務房地產(chǎn)居間與房地產(chǎn)代理的區(qū)別：在房地產(chǎn)居間業(yè)務中，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構可以接受一方或同時接受相對兩方委托人的委托，向一方或相對兩方委托人提供居間服務并收取服務費用，居間立場中立、公正，不偏向任何一方。房地產(chǎn)經(jīng)紀人：指取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格，并按照規(guī)定注冊，取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人注冊證書，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的專業(yè)人員。申請注冊的人員必須具備以下條件：取得房地產(chǎn)經(jīng)幻人執(zhí)業(yè)資格證書。注冊有效期屆滿需要繼續(xù)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的，應于注冊期滿前3個月，按規(guī)定的程序換發(fā)新的注冊證書。按業(yè)務類型分為：以租售代理、居間業(yè)務為重點的實業(yè)型房地產(chǎn)經(jīng)紀機構；以房地產(chǎn)營銷策劃、投資咨詢業(yè)務為重點的顧問型房地產(chǎn)經(jīng)紀機構；管理型房地主經(jīng)紀機構；全面發(fā)展的綜合性房地產(chǎn)經(jīng)紀機構。（房地產(chǎn)權利人是指房屋所有人和建設用地使用權人）。 新建商品房銷售包括新建商品房預售和新建商品房現(xiàn)售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請預售許可應提交證件：商品房預售許可申請表；開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質證書；土地使用權證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證；工程建設總投資比例符合規(guī)定條件的證明；工程施工合同及關于施工進度說明；商品房預售方案。商品房買賣合同應當明確的主要內(nèi)容：當事人名稱或者姓名和住所 ；商品房基本狀況；商品房的銷售方式；商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；交付使用條件及日期；裝飾、設備標準承諾；配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；公共配套建筑的產(chǎn)權歸屬；面積差異的處理方式；辦理產(chǎn)權登記有關事宜；解決爭議的方法；違約責任；雙方約定的其他事項；二手房買賣：指房屋所有權人將其房屋依法通過買賣轉讓給他人的行為。房地產(chǎn)開發(fā)項目轉讓應提交下列材料到建設行政主管部門辦理備案登記：0轉讓申請表；0轉讓方和受讓方各自的申請轉、受