【正文】 違約責(zé)任。八、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)具備的條款：當(dāng)事人的姓名或者名稱(chēng)、地址。五、采取欺騙手段騙取房地產(chǎn)登記的，由登記機(jī)關(guān)撤銷(xiāo)核登記，沒(méi)收其非法所得，并處以非法所得一倍以下的罰款。0房產(chǎn)分記圖。0宗地內(nèi)房屋和構(gòu)筑物。）房地產(chǎn)行業(yè)統(tǒng)計(jì)中的房屋面積。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的土地面積。）四、房地產(chǎn)面積：是指在城鄉(xiāng)規(guī)劃、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售、不動(dòng)產(chǎn)登記以及國(guó)民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)過(guò)程中用到的各類(lèi)基本面積的統(tǒng)稱(chēng)。0最高額抵押權(quán)登記。三、房屋登記的種類(lèi)所有權(quán)登記。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之是起3個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。住宅專(zhuān)項(xiàng)維修基金：指專(zhuān)項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿(mǎn)后的維修和更新、改造的資金。0保障開(kāi)展物業(yè)管理的必備條件。內(nèi)容：有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理；業(yè)主的共同利益；業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)；違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。（公共服務(wù)與管理；系統(tǒng)協(xié)調(diào)。前期物業(yè)管理階段：指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選 聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，物業(yè)建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同所實(shí)施的物業(yè)管理。0客戶(hù)管理。房屋總建筑面積100％；危房率＝危險(xiǎn)房屋建筑面積247。社區(qū)管理帶有明顯的行政性，側(cè)重于實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益。0物業(yè)管理對(duì)公共秩序的作用是提供協(xié)助性管理服務(wù)的。適用對(duì)象：具有開(kāi)發(fā)或者再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)價(jià)值、在建工程、可裝飾裝修改造或可改變用途的舊的房地產(chǎn)。假設(shè)開(kāi)發(fā)法：也稱(chēng)剩余法、預(yù)期開(kāi)發(fā)法、開(kāi)發(fā)法，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，然后將估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法本質(zhì)：是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來(lái)收益為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值。操作步驟：搜集房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成等資料；測(cè)算重新購(gòu)建價(jià)格；測(cè)算建筑物折舊；求取積算價(jià)格。”適用的對(duì)象：住宅、寫(xiě)字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地等數(shù)量較多、經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)的價(jià)值。四、房地產(chǎn)估價(jià)程序：指完成一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目需要做的各項(xiàng)工作按照它們之間的內(nèi)在聯(lián)系排列出的先后次序。當(dāng)人口數(shù)量增加時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)的需求就會(huì)增加，房地產(chǎn)價(jià)格也就會(huì)上漲，而當(dāng)人口數(shù)量減少時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)的需求就會(huì)減少，房地產(chǎn)價(jià)格也就會(huì)下落。（包括廣告費(fèi)、銷(xiāo)售資料制作費(fèi)、樣板房或樣板間建設(shè)費(fèi)、銷(xiāo)售人員費(fèi)用或銷(xiāo)售代理費(fèi)。0形成的時(shí)間通常較長(zhǎng)。1估價(jià)結(jié)果：指估價(jià)師通過(guò)估價(jià)活動(dòng)得出的估價(jià)對(duì)象價(jià)值的專(zhuān)業(yè)結(jié)論。價(jià)值類(lèi)型：市場(chǎng)價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、在用價(jià)值、清算價(jià)值和投資價(jià)值。五、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)流程：二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)流程：搜集房源、客源信息；接待顧客；簽訂委托合同；房源與客源信息配對(duì)；實(shí)地查看房屋；商議交易價(jià)格；協(xié)助訂立交易合同；協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)；提供延伸服務(wù)；結(jié)算房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；售后服務(wù)。0共有房屋未經(jīng)共有人同意的。流程：購(gòu)房人或賣(mài)房人通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等渠道尋找交易對(duì)象；買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同；辦理交易過(guò)戶(hù)登記。預(yù)售：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買(mǎi)受人，由買(mǎi)受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。四、房地產(chǎn)交易：以房地產(chǎn)為對(duì)象的交易。無(wú)犯罪記錄。在房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)通常只難接受一方委托人的委托，以委托人的名義，代表委托人的利益，承辦代理事務(wù)并向委托人收取服務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的主要參與者：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、委托人、交易相對(duì)人、交易資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)、銀行、主管部門(mén)。施工建設(shè)管理（主體建筑，配套工程，基礎(chǔ)設(shè)施）工程建設(shè)的進(jìn)度、成本與質(zhì)量管理。建筑設(shè)計(jì)。征地拆遷補(bǔ)償安置。按注冊(cè)資金來(lái)源分：外資、內(nèi)資。B一塊生地開(kāi)發(fā)成熟地，隨著基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和環(huán)境的改善會(huì)使土地的價(jià)值大幅提高。每年6月30日為結(jié)息日。促進(jìn)住房消費(fèi)的增長(zhǎng)，活躍住房消費(fèi)市場(chǎng)。必須符合的條件：具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶(hù)口；家庭收入符合最低標(biāo)準(zhǔn)；無(wú)房或現(xiàn)居面積低于政府規(guī)定的困難標(biāo)準(zhǔn)。廉租住房建設(shè)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)、適用原則，提高規(guī)劃設(shè)計(jì)水平，滿(mǎn)足基本使用功能，采取配套建設(shè)與相對(duì)集中建設(shè)相結(jié)合的方式。保障標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)當(dāng)?shù)丶彝テ骄》克?、?cái)政承受能力以及城市低收入住房困難家庭的人口數(shù)量、結(jié)構(gòu)等因素，以戶(hù)為單位確定廉租房保障面積標(biāo)準(zhǔn)。社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理。按產(chǎn)權(quán)占有形式分：?jiǎn)为?dú)所有房產(chǎn)；共有房產(chǎn)；二、城鎮(zhèn)住房制度改革進(jìn)程：城鎮(zhèn)住房制度改革的控索和試點(diǎn)階段?！绷鬓D(zhuǎn)的方式：出售，互換，出資，贈(zèng)與，抵押。出讓年限：居住用地70年，工業(yè)用地50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年，綜合或者其他用地50年。修改憲法和土地管理法。特點(diǎn)：帶有明顯的強(qiáng)制性；需要多部門(mén)協(xié)作；各級(jí)人民政府是實(shí)行的主體。形式：全民所有制，勞動(dòng)群眾集體所有制。可以擴(kuò)大就業(yè)。（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，房地產(chǎn)中介服務(wù)，物業(yè)管理和其他房地產(chǎn)活動(dòng)。形成的原因：群體的非理性預(yù)期。實(shí)質(zhì)性的消費(fèi)需求在上升期基本上得到滿(mǎn)。完全壟斷市場(chǎng)是由一個(gè)賣(mài)者或一個(gè)買(mǎi)者控制的市場(chǎng)。具備以下條件：、所買(mǎi)賣(mài)的商品具有同質(zhì)性，不存在差別。房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理者（職能：管理、監(jiān)督、服務(wù)）。交易程序較復(fù)雜。當(dāng)成交量放大時(shí)，反映市場(chǎng)趨熱；當(dāng)成交量萎縮時(shí)，反映市場(chǎng)趨冷。抵押權(quán)。例如，國(guó)家在出讓建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)可以將讓人對(duì)空間享有的權(quán)利通過(guò)出讓土地的四至、建筑物的高度和深度加以確定，確定范圍之外的空間仍然屬于國(guó)家，國(guó)家可以將其用于公共用途或者另外出讓?zhuān)热缤粔K土地地下10M至地上80M的建設(shè)用地使用權(quán)出讓給甲公司建造寫(xiě)字樓，地下20M至地下40M的建設(shè)用地使用權(quán)出讓給乙公司建造商場(chǎng)。所有權(quán)的分類(lèi)：?jiǎn)为?dú)所有：指房地產(chǎn)由一個(gè)單位或個(gè)人享有和共同共有。他物權(quán)：是在他人的物上依法享有的權(quán)利，是對(duì)所有權(quán)的限制。在建工程（指建筑物已開(kāi)始建造但尚未建成、不具備使用條件的房地產(chǎn)）。區(qū)位：指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)系，包括位置、交通、周?chē)h(huán)境和景觀，外部配套設(shè)施等。（也稱(chēng)為不動(dòng)產(chǎn)）土地的地表范圍，指該宗土地在地表上的“邊界”所圍合的區(qū)域。 其他土地定著物：指附屬于土地或建筑物，從而成為土地或建筑物的從物，應(yīng)在房地產(chǎn)交易中隨著土地或建筑物的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓的物，但當(dāng)事人另有約定的除外。房地產(chǎn)分類(lèi)：按房地產(chǎn)用途分類(lèi)：居住，辦公，商業(yè)，旅館業(yè)，餐飲，體育和娛樂(lè)，工業(yè)，農(nóng)業(yè)，特殊用途，綜合用途按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程度分類(lèi)：生地（不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地）。在特定的房地產(chǎn)上，既有物權(quán)又有債權(quán)的，優(yōu)先保護(hù)物權(quán)。房地產(chǎn)所有權(quán)（一級(jí)職能）：指房地產(chǎn)所有權(quán)人對(duì)自己的房地產(chǎn)，依法享有占有，使用，收益和處分（包括出賣(mài)、贈(zèng)與、出租、抵押）的權(quán)利。（出讓?zhuān)瑒潛?，其它）建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)質(zhì)上是利用空間的權(quán)利。地役權(quán)：指房地產(chǎn)所有權(quán)人或土地使用權(quán)人按照合同約定利用他人的房地產(chǎn)，以提高自己的房地產(chǎn)效益地權(quán)利。只有同時(shí)具備了這三個(gè)條件，實(shí)際的交易行為才能發(fā)生。較多受法律、法規(guī)、政策等措施影響和限制。買(mǎi)方：消費(fèi)者（購(gòu)買(mǎi)者和承租人）。房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：指在房地產(chǎn)市場(chǎng)上交易各方為自己利益最大化而進(jìn)行的努力。壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)是既有壟斷又有競(jìng)爭(zhēng)，以競(jìng)爭(zhēng)為主的市場(chǎng)。需求增加主要是實(shí)質(zhì)性的消費(fèi)需求的增加，因而多發(fā)生在人口大量遷入、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、收入增加等時(shí)期。低谷期。簡(jiǎn)單的衡量指標(biāo)有房?jī)r(jià)與房租之比，入住率?？梢愿纳凭用窬幼l件。聯(lián)系：對(duì)象都是房地產(chǎn)。國(guó)有土地有償使用方式包括國(guó)有土地使用權(quán)出讓、國(guó)有土地租賃、國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或者授權(quán)經(jīng)營(yíng)。改革過(guò)程：收取場(chǎng)地使用費(fèi)或土地使用費(fèi)。 出讓?zhuān)褐竾?guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用出讓金的行為。國(guó)有建設(shè)用地租賃是指國(guó)家將國(guó)有建設(shè)用地租給使用者使用，由使用者與縣級(jí)以上人民政府土地行政管理部門(mén)簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。第三章 我國(guó)房屋基本制度一、我國(guó)城鎮(zhèn)房屋所有制是多種所有制并存，住宅以城鎮(zhèn)居民私有為主。投資主體多元化。廉租住房的保障方式實(shí)行貨幣補(bǔ)貼和實(shí)物配租等結(jié)合。政府的廉租住房租金收入。 經(jīng)濟(jì)適用房：政府提供優(yōu)惠，限定套型面積和銷(xiāo)售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面各城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。市場(chǎng)價(jià)商品房。目的：保障住房公積金規(guī)范管理和安全運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)住房公積金的保值、增值，維護(hù)住房公積金所有人的合法權(quán)益。（包括：開(kāi)發(fā)投資決策，取得土地，項(xiàng)目立項(xiàng)，規(guī)劃設(shè)計(jì)，土地開(kāi)發(fā)，房屋建造，竣工驗(yàn)收，商品房銷(xiāo)售，交付使用。（例如，在項(xiàng)目可行性研究期間，投資融資活動(dòng)就著手進(jìn)行了；在工程建設(shè)初期階段，工程投資達(dá)到項(xiàng)目投資額的一定比例時(shí)，商品房預(yù)售就可以開(kāi)始了。四級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)：注冊(cè)資金不低于100萬(wàn)；從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)1年以上；已竣工建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％；有職稱(chēng)的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類(lèi)的專(zhuān)業(yè)管理人員不得少于5人，持有資格證書(shū)的專(zhuān)職會(huì)計(jì)人員不得少于2人；工程技術(shù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng)、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)初級(jí)以上職稱(chēng)，配有專(zhuān)業(yè)統(tǒng)計(jì)人員；商品房銷(xiāo)售中實(shí)行了兩書(shū)制度；未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。）規(guī)劃設(shè)計(jì)。（方式：公開(kāi)招標(biāo)，邀請(qǐng)招標(biāo)，協(xié)議招標(biāo)）辦理開(kāi)工手續(xù)。）工程建設(shè)監(jiān)理。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的必要性：房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二、價(jià)值量大等特性，房地產(chǎn)的質(zhì)量、功能、產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的信息不充分和信息不對(duì)稱(chēng)，以及房地產(chǎn)交易復(fù)雜、交易雙方難以相互信任等，使得房地產(chǎn)交易者需要專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員和機(jī)構(gòu)為其提供房地產(chǎn)交易相關(guān)信息和專(zhuān)業(yè)服務(wù)。房地產(chǎn)職業(yè)資格證書(shū)考試：已取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理資格并具備以下條件者，、取得大專(zhuān)學(xué)歷,工作滿(mǎn)6年,其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿(mǎn)3年；、取得大學(xué)本科學(xué)歷,工作滿(mǎn)4年,其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿(mǎn)2年；、取得雙學(xué)士學(xué)位或研究生班畢業(yè)，工作滿(mǎn)3年，其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿(mǎn)1年；、取得碩士學(xué)位，工作滿(mǎn)2年，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿(mǎn)1年；、取得博士學(xué)位，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿(mǎn)1年。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的義務(wù)：遵守法律、法規(guī)、行業(yè)管理規(guī)定、職業(yè)道德和執(zhí)業(yè)規(guī)則；不得同時(shí)受聘于兩個(gè)或兩個(gè)以上機(jī)構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)；保障委托人的權(quán)益；為委托人保守商業(yè)秘密；按受行政主管部門(mén)的監(jiān)督和檢查；接受職業(yè)繼續(xù)教育，不斷提高業(yè)務(wù)水平。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，按照國(guó)務(wù)院的規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批?，F(xiàn)售：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買(mǎi)受人，由買(mǎi)受人支付房?jī)r(jià)款的行為。特點(diǎn)：轉(zhuǎn)移的權(quán)利不同；價(jià)值實(shí)現(xiàn)形式不同；資產(chǎn)形態(tài)轉(zhuǎn)化的時(shí)間不同。0不符合主管部門(mén)有關(guān)規(guī)定的。估價(jià)師、估價(jià)機(jī)構(gòu)（主體）、估價(jià)委托人（對(duì)象）。獲取估價(jià)業(yè)務(wù)；受理估價(jià)委托；制定估價(jià)作業(yè)方案；搜集估價(jià)所需資料；實(shí)地查看估價(jià)對(duì)象；分析估價(jià)對(duì)象價(jià)值；測(cè)算估價(jià)對(duì)象價(jià)值；判斷估價(jià)對(duì)象價(jià)值；撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告；撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告；內(nèi)部審核估價(jià)報(bào)告；交付估價(jià)報(bào)告；估價(jià)資料歸檔。房地產(chǎn)價(jià)格的特征：0房地產(chǎn)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格雙有使用代價(jià)的租金。（勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；商品房建筑安裝工程費(fèi)；其他工程費(fèi)。房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的主要種類(lèi)：0使用價(jià)值和交換價(jià)值；0投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值；0原始價(jià)值、賬面價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值；0成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)值和評(píng)估價(jià)值；0市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)；0基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格；0土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地價(jià)格；0總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)；0實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格；0現(xiàn)房?jī)r(jià)格和期房?jī)r(jià)格；01起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià)；01保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)。房地產(chǎn)稅收國(guó)素：增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會(huì)增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，從而會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上升，相反會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降。五、房地產(chǎn)估價(jià)的方法：市場(chǎng)法也稱(chēng)比較法、市場(chǎng)比較法、交易實(shí)例比較法，是選取一定數(shù)量、符合一定條件、發(fā)生過(guò)交易的類(lèi)似的房產(chǎn)，然后將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，對(duì)它們的實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)處理來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。理論依據(jù)：是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論――商品的價(jià)格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的