【正文】 違約責(zé)任。八、房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)當(dāng)具備的條款：當(dāng)事人的姓名或者名稱、地址。五、采取欺騙手段騙取房地產(chǎn)登記的，由登記機(jī)關(guān)撤銷核登記，沒收其非法所得，并處以非法所得一倍以下的罰款。0房產(chǎn)分記圖。0宗地內(nèi)房屋和構(gòu)筑物。）房地產(chǎn)行業(yè)統(tǒng)計中的房屋面積。房地產(chǎn)開發(fā)中的土地面積。）四、房地產(chǎn)面積：是指在城鄉(xiāng)規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)和銷售、不動產(chǎn)登記以及國民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計過程中用到的各類基本面積的統(tǒng)稱。0最高額抵押權(quán)登記。三、房屋登記的種類所有權(quán)登記。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之是起3個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。住宅專項維修基金：指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。0保障開展物業(yè)管理的必備條件。內(nèi)容：有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理；業(yè)主的共同利益；業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)；違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。（公共服務(wù)與管理；系統(tǒng)協(xié)調(diào)。前期物業(yè)管理階段：指在業(yè)主、業(yè)主大會選 聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，物業(yè)建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同所實(shí)施的物業(yè)管理。0客戶管理。房屋總建筑面積100％；危房率＝危險房屋建筑面積247。社區(qū)管理帶有明顯的行政性，側(cè)重于實(shí)現(xiàn)社會效益。0物業(yè)管理對公共秩序的作用是提供協(xié)助性管理服務(wù)的。適用對象：具有開發(fā)或者再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)價值、在建工程、可裝飾裝修改造或可改變用途的舊的房地產(chǎn)。假設(shè)開發(fā)法：也稱剩余法、預(yù)期開發(fā)法、開發(fā)法，是預(yù)測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將估價對象開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價對象價值的方法本質(zhì)：是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來收益為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值。操作步驟：搜集房地產(chǎn)價格構(gòu)成等資料；測算重新購建價格；測算建筑物折舊；求取積算價格。”適用的對象：住宅、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房、房地產(chǎn)開發(fā)用地等數(shù)量較多、經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)的價值。四、房地產(chǎn)估價程序：指完成一個房地產(chǎn)估價項目需要做的各項工作按照它們之間的內(nèi)在聯(lián)系排列出的先后次序。當(dāng)人口數(shù)量增加時，對房地產(chǎn)的需求就會增加，房地產(chǎn)價格也就會上漲，而當(dāng)人口數(shù)量減少時，對房地產(chǎn)的需求就會減少，房地產(chǎn)價格也就會下落。（包括廣告費(fèi)、銷售資料制作費(fèi)、樣板房或樣板間建設(shè)費(fèi)、銷售人員費(fèi)用或銷售代理費(fèi)。0形成的時間通常較長。1估價結(jié)果：指估價師通過估價活動得出的估價對象價值的專業(yè)結(jié)論。價值類型：市場價值、快速變現(xiàn)價值、謹(jǐn)慎價值、在用價值、清算價值和投資價值。五、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)流程：二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)流程：搜集房源、客源信息；接待顧客；簽訂委托合同；房源與客源信息配對；實(shí)地查看房屋；商議交易價格；協(xié)助訂立交易合同；協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶；提供延伸服務(wù)；結(jié)算房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；售后服務(wù)。0共有房屋未經(jīng)共有人同意的。流程：購房人或賣房人通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等渠道尋找交易對象；買賣雙方簽訂房屋買賣合同；辦理交易過戶登記。預(yù)售：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，由買受人支付定金或者房價款的行為。四、房地產(chǎn)交易：以房地產(chǎn)為對象的交易。無犯罪記錄。在房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)通常只難接受一方委托人的委托，以委托人的名義，代表委托人的利益，承辦代理事務(wù)并向委托人收取服務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的主要參與者：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、委托人、交易相對人、交易資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)、銀行、主管部門。施工建設(shè)管理（主體建筑，配套工程，基礎(chǔ)設(shè)施）工程建設(shè)的進(jìn)度、成本與質(zhì)量管理。建筑設(shè)計。征地拆遷補(bǔ)償安置。按注冊資金來源分：外資、內(nèi)資。B一塊生地開發(fā)成熟地，隨著基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和環(huán)境的改善會使土地的價值大幅提高。每年6月30日為結(jié)息日。促進(jìn)住房消費(fèi)的增長，活躍住房消費(fèi)市場。必須符合的條件：具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口；家庭收入符合最低標(biāo)準(zhǔn)；無房或現(xiàn)居面積低于政府規(guī)定的困難標(biāo)準(zhǔn)。廉租住房建設(shè)應(yīng)當(dāng)堅持經(jīng)濟(jì)、適用原則，提高規(guī)劃設(shè)計水平，滿足基本使用功能，采取配套建設(shè)與相對集中建設(shè)相結(jié)合的方式。保障標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)當(dāng)?shù)丶彝テ骄》克?、財政承受能力以及城市低收入住房困難家庭的人口數(shù)量、結(jié)構(gòu)等因素，以戶為單位確定廉租房保障面積標(biāo)準(zhǔn)。社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理。按產(chǎn)權(quán)占有形式分：單獨(dú)所有房產(chǎn)；共有房產(chǎn)；二、城鎮(zhèn)住房制度改革進(jìn)程：城鎮(zhèn)住房制度改革的控索和試點(diǎn)階段?！绷鬓D(zhuǎn)的方式：出售，互換，出資，贈與，抵押。出讓年限：居住用地70年，工業(yè)用地50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，綜合或者其他用地50年。修改憲法和土地管理法。特點(diǎn)：帶有明顯的強(qiáng)制性；需要多部門協(xié)作；各級人民政府是實(shí)行的主體。形式：全民所有制，勞動群眾集體所有制?？梢詳U(kuò)大就業(yè)。（房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，房地產(chǎn)中介服務(wù)，物業(yè)管理和其他房地產(chǎn)活動。形成的原因：群體的非理性預(yù)期。實(shí)質(zhì)性的消費(fèi)需求在上升期基本上得到滿。完全壟斷市場是由一個賣者或一個買者控制的市場。具備以下條件：、所買賣的商品具有同質(zhì)性，不存在差別。房地產(chǎn)市場的管理者（職能：管理、監(jiān)督、服務(wù)）。交易程序較復(fù)雜。當(dāng)成交量放大時，反映市場趨熱；當(dāng)成交量萎縮時，反映市場趨冷。抵押權(quán)。例如，國家在出讓建設(shè)用地使用權(quán)時可以將讓人對空間享有的權(quán)利通過出讓土地的四至、建筑物的高度和深度加以確定，確定范圍之外的空間仍然屬于國家，國家可以將其用于公共用途或者另外出讓，比如同一塊土地地下10M至地上80M的建設(shè)用地使用權(quán)出讓給甲公司建造寫字樓，地下20M至地下40M的建設(shè)用地使用權(quán)出讓給乙公司建造商場。所有權(quán)的分類：單獨(dú)所有：指房地產(chǎn)由一個單位或個人享有和共同共有。他物權(quán)：是在他人的物上依法享有的權(quán)利，是對所有權(quán)的限制。在建工程（指建筑物已開始建造但尚未建成、不具備使用條件的房地產(chǎn)）。區(qū)位：指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)系，包括位置、交通、周圍環(huán)境和景觀，外部配套設(shè)施等。（也稱為不動產(chǎn)）土地的地表范圍，指該宗土地在地表上的“邊界”所圍合的區(qū)域。 其他土地定著物：指附屬于土地或建筑物，從而成為土地或建筑物的從物，應(yīng)在房地產(chǎn)交易中隨著土地或建筑物的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓的物，但當(dāng)事人另有約定的除外。房地產(chǎn)分類：按房地產(chǎn)用途分類：居住，辦公，商業(yè)，旅館業(yè)，餐飲，體育和娛樂，工業(yè)，農(nóng)業(yè)，特殊用途，綜合用途按房地產(chǎn)開發(fā)程度分類：生地（不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地）。在特定的房地產(chǎn)上，既有物權(quán)又有債權(quán)的，優(yōu)先保護(hù)物權(quán)。房地產(chǎn)所有權(quán)（一級職能）：指房地產(chǎn)所有權(quán)人對自己的房地產(chǎn)，依法享有占有，使用，收益和處分（包括出賣、贈與、出租、抵押）的權(quán)利。（出讓，劃撥，其它）建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)質(zhì)上是利用空間的權(quán)利。地役權(quán)：指房地產(chǎn)所有權(quán)人或土地使用權(quán)人按照合同約定利用他人的房地產(chǎn)，以提高自己的房地產(chǎn)效益地權(quán)利。只有同時具備了這三個條件，實(shí)際的交易行為才能發(fā)生。較多受法律、法規(guī)、政策等措施影響和限制。買方：消費(fèi)者（購買者和承租人）。房地產(chǎn)市場競爭：指在房地產(chǎn)市場上交易各方為自己利益最大化而進(jìn)行的努力。壟斷競爭市場是既有壟斷又有競爭，以競爭為主的市場。需求增加主要是實(shí)質(zhì)性的消費(fèi)需求的增加，因而多發(fā)生在人口大量遷入、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、收入增加等時期。低谷期。簡單的衡量指標(biāo)有房價與房租之比，入住率?？梢愿纳凭用窬幼l件。聯(lián)系：對象都是房地產(chǎn)。國有土地有償使用方式包括國有土地使用權(quán)出讓、國有土地租賃、國有土地使用權(quán)作價出資或者授權(quán)經(jīng)營。改革過程：收取場地使用費(fèi)或土地使用費(fèi)。 出讓：指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用出讓金的行為。國有建設(shè)用地租賃是指國家將國有建設(shè)用地租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政管理部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。第三章 我國房屋基本制度一、我國城鎮(zhèn)房屋所有制是多種所有制并存，住宅以城鎮(zhèn)居民私有為主。投資主體多元化。廉租住房的保障方式實(shí)行貨幣補(bǔ)貼和實(shí)物配租等結(jié)合。政府的廉租住房租金收入。 經(jīng)濟(jì)適用房：政府提供優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面各城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。市場價商品房。目的：保障住房公積金規(guī)范管理和安全運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)住房公積金的保值、增值，維護(hù)住房公積金所有人的合法權(quán)益。（包括：開發(fā)投資決策，取得土地，項目立項，規(guī)劃設(shè)計，土地開發(fā)，房屋建造，竣工驗(yàn)收，商品房銷售，交付使用。（例如，在項目可行性研究期間，投資融資活動就著手進(jìn)行了；在工程建設(shè)初期階段，工程投資達(dá)到項目投資額的一定比例時，商品房預(yù)售就可以開始了。四級開發(fā)資質(zhì)：注冊資金不低于100萬；從事房地產(chǎn)開發(fā)1年以上；已竣工建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％；有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于5人，持有資格證書的專職會計人員不得少于2人；工程技術(shù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱、財務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計人員；商品房銷售中實(shí)行了兩書制度；未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。）規(guī)劃設(shè)計。（方式：公開招標(biāo)，邀請招標(biāo)，協(xié)議招標(biāo)）辦理開工手續(xù)。）工程建設(shè)監(jiān)理。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的必要性：房地產(chǎn)的獨(dú)一無二、價值量大等特性，房地產(chǎn)的質(zhì)量、功能、產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，房地產(chǎn)市場存在嚴(yán)重的信息不充分和信息不對稱，以及房地產(chǎn)交易復(fù)雜、交易雙方難以相互信任等，使得房地產(chǎn)交易者需要專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員和機(jī)構(gòu)為其提供房地產(chǎn)交易相關(guān)信息和專業(yè)服務(wù)。房地產(chǎn)職業(yè)資格證書考試：已取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理資格并具備以下條件者，、取得大專學(xué)歷,工作滿6年,其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿3年；、取得大學(xué)本科學(xué)歷,工作滿4年,其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿2年；、取得雙學(xué)士學(xué)位或研究生班畢業(yè)，工作滿3年，其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿1年；、取得碩士學(xué)位，工作滿2年，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿1年；、取得博士學(xué)位，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿1年。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的義務(wù)：遵守法律、法規(guī)、行業(yè)管理規(guī)定、職業(yè)道德和執(zhí)業(yè)規(guī)則；不得同時受聘于兩個或兩個以上機(jī)構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)；保障委托人的權(quán)益；為委托人保守商業(yè)秘密；按受行政主管部門的監(jiān)督和檢查；接受職業(yè)繼續(xù)教育，不斷提高業(yè)務(wù)水平。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，按照國務(wù)院的規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批?，F(xiàn)售：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，由買受人支付房價款的行為。特點(diǎn)：轉(zhuǎn)移的權(quán)利不同；價值實(shí)現(xiàn)形式不同；資產(chǎn)形態(tài)轉(zhuǎn)化的時間不同。0不符合主管部門有關(guān)規(guī)定的。估價師、估價機(jī)構(gòu)（主體）、估價委托人（對象）。獲取估價業(yè)務(wù)；受理估價委托；制定估價作業(yè)方案；搜集估價所需資料；實(shí)地查看估價對象；分析估價對象價值；測算估價對象價值；判斷估價對象價值；撰寫估價報告；撰寫估價報告；內(nèi)部審核估價報告；交付估價報告；估價資料歸檔。房地產(chǎn)價格的特征：0房地產(chǎn)價格既有交換代價的價格雙有使用代價的租金。（勘察設(shè)計和前期工程費(fèi)；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；商品房建筑安裝工程費(fèi)；其他工程費(fèi)。房地產(chǎn)價格和價值的主要種類：0使用價值和交換價值；0投資價值和市場價值；0原始價值、賬面價值和市場價值；0成交價格、市場價格、市場價值和評估價值；0市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價和政府定價；0基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和房屋重置價格；0土地價格、建筑物價格和房地價格；0總價格、單位價格和樓面地價；0實(shí)際價格和名義價格；0現(xiàn)房價格和期房價格；01起價、標(biāo)價、成交價和均價；01保留價、起拍價、應(yīng)價和成交價。房地產(chǎn)稅收國素：增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會增加房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本，從而會推動房地產(chǎn)價格上升，相反會使房地產(chǎn)價格下降。五、房地產(chǎn)估價的方法：市場法也稱比較法、市場比較法、交易實(shí)例比較法，是選取一定數(shù)量、符合一定條件、發(fā)生過交易的類似的房產(chǎn)，然后將它們與估價對象進(jìn)行比較，對它們的實(shí)際成交價格進(jìn)行適當(dāng)處理來求取估價對象價值的方法。理論依據(jù)：是生產(chǎn)費(fèi)用價值論――商品的價格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的