【正文】 ▲ 個 人住房最高貸款額度為 80%，首付款率為 20%（最低），期限小于等于 30年。 ▲ 以是否剔除物價變動因素來區(qū)分的利率為（名義利率和實際利率 ）。 ▲ 由于有信用作基礎(chǔ)，信用工具可以（ A、兌換為現(xiàn)實的貨幣 B、代替貨幣充當交換的媒介C、執(zhí)行流通手段和支付手段）。 按信用期限劃分：短期信用；中期信用和長期信用。 ▲ 匯率的標價方法有直接標價法和間接標價法。 房屋之間無上蓋的架空通廊，房屋的天面、挑臺、天面上的花園、 泳池。 ▲ 房屋面積測算的一般規(guī)定： 房屋面積測算是指水平投影面積測算。 ▲ 地形圖是描繪地物和地貌的正投影圖。 ▲ 漲價預(yù)備費：是指建設(shè)項目在建設(shè)期間內(nèi)由于價格等變化引起工程造價變化的預(yù)測預(yù)留費用。 此資料來自企業(yè) ▲ 總平面圖和標高用 m標注，其他用 mm標注。 ▲ 綜合布線與傳統(tǒng)的布線相比有下列優(yōu)越性：兼容性、靈活性、可靠性。 ▲ 一般一部電梯服務(wù) 400 人以上，服務(wù)面積為 450~500 ㎡。 ▲ 防雷裝置一般由避雷針、引下線、接地裝置組成。分明裝 (民用和工業(yè)建筑 )和暗裝 (賓館、醫(yī)院等 )。 ▲ 建筑材料的基本性質(zhì)有：物理性、力學(xué)性、耐久性。 按開取方式，窗分為：平開窗、推拉窗、旋轉(zhuǎn)窗、固定窗。 樓梯按結(jié)構(gòu)形式可分為：板式樓梯、梁式樓梯和懸挑樓梯。 ▲ 地面按面層所用材料 和施工方式不同，可分為整體類、塊材類、卷材類 、涂料類地面。 ▲ 墻體按在建筑物中所處的位置，分為外墻和內(nèi)墻。 ▲ 基礎(chǔ)按構(gòu)造形式分：條形基礎(chǔ)、獨立基礎(chǔ)、筏板基礎(chǔ)、箱形基礎(chǔ)、樁基礎(chǔ)（端承樁、磨擦樁）。 ▲ 耐火極限的單位為小時（ h） ,指從受到火的作用時起，到失去支持能力或發(fā)生穿透裂縫或背火一面的溫度升高到 220℃ 時止的時間。 ▲ 住宅通常是按照建筑層數(shù)來劃分的： 13 層為低層； 46 層為多層； 79 層為中高層； 10層以上為高層。 ▲ 居住區(qū)道路路面寬 2030米、小區(qū)（級）路路面寬 69米、居住組團路面寬 35米、宅間小路路面寬 。 ▲ 屬于指導(dǎo)性指標的有：人口容量；建筑形式、體量、色彩、風(fēng)格、要求；其他環(huán)境要求。 ※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※ ▲ 城市規(guī)劃的作用： ① 國家宏觀調(diào)控的手段； ② 政策形成和實施的工具； ③ 是城市合理布局、有序發(fā)展的保障。 ▲ 人們感到舒適的溫度范圍為 18— 200C。 ▲ 地基承載力以牽牛 /平方米（ kn/m2）為計算單位。 ▲ 城市進化理論認為，從工業(yè)化社會到后工業(yè)社會，城市發(fā)展的第二個階段為相對集中時期。 城市人口增長有： 人口凈增長、 人口零增長、 人口負增長。 ▲ 在中國，城市土地利用分為： ⒈ 居住用地 R（包括：住宅、公共服務(wù)設(shè)施、道路、綠地等）；⒉ 公用設(shè)施用地 C（包括：行政、經(jīng)濟、文化、教育、科研及設(shè)計等用地）； ⒊ 工業(yè)用地 M（包括：生產(chǎn)車間、庫房及附屬設(shè)施用地 ；專用鐵路、道路用地）； ⒋ 倉儲用地 W； ⒌ 對外 此資料來自企業(yè) 交通用地 T； ⒍ 道路廣場用地 S； ⒎ 市政公用設(shè)施用地 U； ⒏ 綠地 G； ⒐ 特殊用地 D； ⒑ 水域和其他用地 E； ⒒ 保留地。 ▲ 按城市地理位置，可將城市分為：南方城市和北方城市 ， 沿海城市和內(nèi)陸城市 ，邊境城市和內(nèi)地城市。 ▲ 收益乘數(shù)有：毛租金乘數(shù)、潛在毛收入乘數(shù)、有效毛收入乘數(shù)和凈收益乘數(shù)。 ▲ 求取建筑物折舊的方法有：年限法、實際觀察法、成新折扣法。 ▲ 區(qū)位狀況影響修正包括：繁華程度、交通便捷程度環(huán)境景觀、公共設(shè)施完備程度、臨路狀況、朝向、樓層等。 ▲ 影響房地產(chǎn)價格的國際因素主要有：世界經(jīng)濟狀況、軍事沖突狀況、政治對立狀況、國際競爭狀況。 ▲ 影響房地產(chǎn)價格的環(huán)境因素主要有：聲覺環(huán)境、大氣環(huán)境、水文環(huán)境、視覺環(huán)境和衛(wèi)生環(huán)境。 ▲ 土地價格簡稱地價，如果是一塊無建筑物的空地，此價格即是指該塊土地的價格； 土地的 “ 生熟 ” 程度主要有下列 5種：（ 1）未征用補償?shù)霓r(nóng)地。 ▲ 起價、標價、成交價和均價是商品房銷售中出現(xiàn)的一組價格。 此資料來自企業(yè) ▲ 名義價格是指在成交日期時講明，但不是在成交日期時一次付清的價格。 ▲ 總價格間稱總價，是指某一宗或某一地域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價格。（如：商品房出售價） ▲ 政府指導(dǎo)價是指由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍規(guī)定基準價及其浮動幅度，指導(dǎo)經(jīng)營者制定的價格。理論價格是長期均衡價格。 ▲ 大于或等于該房地產(chǎn)的市場價值，是投資者投資行為或交易能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。 ▲ 在經(jīng)濟學(xué)里，廣義的價值有使用價值和交換價值。 求出動態(tài)投資回收期后 Pt后，將其與項目投資回收期 Pc相比較，判斷項目是否行的標準： Pt≤Pc, 可以接受； Pt＞ Pc,不可以接受，應(yīng)被淘汰。 ▲ 現(xiàn)金流量分為：現(xiàn)金流入量、現(xiàn)金流出量和凈現(xiàn)金流量。 通常用 F/A,i,n來表示 . （算某人每月存款 100元，年利率 8％， 20 年好的累計金額是多少？用此公式計算） 將將來值轉(zhuǎn)換為等額年金的公式 Ａ＝Ｆ [i／（１＋ i） n— １ ] i／（１＋ i） n １ 稱為 “ 償債基金系數(shù) ” 。 （ 5）將來值 F是在當前以后的第 N年年末發(fā)生的。 ▲ 利率是 指單位時間內(nèi)的利息與本金的比率。 ▲ 房地產(chǎn)需求的價格彈性 =房地產(chǎn)需求量變化的百分比 /房地產(chǎn)價格變化的百分比 ▲ 房地產(chǎn)需求的收入彈性 =房地產(chǎn)需求量變化的百分比 /消費者收入量變化的百分比 ▲ 房地產(chǎn)需求的人口彈性 =房地產(chǎn)需求量變化的百分比 /人口數(shù)量變化的百分比 ▲ 房地產(chǎn)需求的交叉彈性，是指某種房地產(chǎn)因另一種房地產(chǎn)或商品變動 1％所引起的其需求量的百分比變化。如經(jīng)濟適用性住房與普通住宅之間。 ▲ 房地產(chǎn)需求種類： ① 消費性需求； ② 投資性需求； ③ 投機性需求； ④ 盲目性需求。 ▲ 壟斷競爭市場必須具備以下幾個條件： ① 買者和賣者都比較多； ② 產(chǎn)品存在差異； ③ 市 場信息完備。 ▲ 房地產(chǎn)市場的主要特點： ① 交易的物質(zhì)實體不能進行空間位置上的移動，只能是無形權(quán)益的轉(zhuǎn)移； ② 交易的對象非標準化，是一個產(chǎn)品差異化的市場； ③ 是一個地區(qū)性市場； ④ 容易出現(xiàn)壟斷和投機； ⑤ 較多地受到法規(guī)政策的影響和限制； ⑥ 一般人非經(jīng)常性參與； ⑦ 交易的金額較大，依耐于金融機構(gòu)的支持與配合； ⑧ 廣泛的房地產(chǎn)經(jīng)紀人服務(wù)。 ▲ 具體一宗土地的范圍包括：地球表面、地球表面以下一定范圍的空間、地球表面以上一定范圍的空間。 ▲ 市場 必須具備：買方、賣方、可供交易的商品。 ▲ 房地產(chǎn)市場： ① 買方市場：供大于求，房地產(chǎn)相對過剩，買方掌握主動權(quán)； ② 賣方市場：供不應(yīng)求，房地產(chǎn)相對短缺，賣方掌 握主動權(quán)。 ▲ 房地產(chǎn)中，最容易出現(xiàn)泡沫的，第一是土地，二是期房（樓花），三是新建成的商品房。 ▲ 一般來說，某種房地產(chǎn)的價格上升，對其需求就會減少，價格下降，對其需求就會增加。 ▲ 房地產(chǎn)的供求狀況分為： ① 全國房地產(chǎn)總的供求狀況； ② 本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況 ③ 全國本類房地產(chǎn)的供求狀況； ④ 本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況。 ▲ 資金的時間價值的核心思想是現(xiàn)在的資金比將來的資金有更高的價值。 （ 2）利率的時間單位與計息周期一致，為年。 （一次性還貸款用此公式計算） 將將來值轉(zhuǎn)換為現(xiàn)值的公式 P=（ 1+i） n 1/（ 1 + i） n 稱為 “ 一次支付現(xiàn)值系數(shù) ” 。 ▲ 投資較重視長期的時間介入，且強調(diào)理性的分析和與評估 ......。標準如下。除了其地理坐 標位置，還包括他與重要場所的距離，從其他地方到達該宗房地產(chǎn)的可及性，該宗房地產(chǎn)去往其他地方的便捷性，該宗房地產(chǎn)周圍環(huán)境、景觀。 ▲ 市場價值，是指該房地產(chǎn)對于一個典型的投資者的經(jīng)濟價值。 ▲ 市場價格是指某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價格，是該類房地產(chǎn)大量成交價格的抽象結(jié)果。帳面價值是隨著時間的推移而減少的。 ▲ 政府對房地產(chǎn)價格的干預(yù)有：最高限價；最低限價；規(guī)定成本構(gòu)成或利潤率。 樓面地價與土地總價的關(guān)系為： 樓面地價 =土地總價 /總建筑面積 由此公式可以找到樓面地價、土地單價、容積率三者之間的關(guān)系。 ▲ 期房價格與現(xiàn)房價格之間的關(guān)系有：期房價格＝現(xiàn)房價格 — 預(yù)計從期房達到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值 — 風(fēng)險補償。 ▲ 標價是指商品房出售者在其價目表上表注的不同樓層、朝向、戶型的商品房的出售價格。 需要補地價的情形主要有 4種：（ 1）更改原出讓土地使用權(quán)時規(guī)定的用途；（ 2）增加原出讓土地使用權(quán)時規(guī)定的容積率；（ 3）轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)；（ 4）出讓的土地使用權(quán)期滿后續(xù)期 。 ▲ 房地產(chǎn)投機對房地產(chǎn)價格的影響可能出現(xiàn)下列 3種情況： ① 房地產(chǎn)價格上漲； ② 房地產(chǎn)價格下跌； ③ 起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的作用。 ▲ 先取可比實例應(yīng)符合以下要求： 是估價對象的類似房地產(chǎn)； 成交日期與估價時點接近 ； 成交價格是正常價格或可修正為正常價格。 ▲ 運用成本法估價一般分為以下四個步驟： 收集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的成本、稅費、利潤等資料； 估算重新購建價格； 估算折舊； 求取積算價格。 ▲ 房地產(chǎn)的收益可分為：實際收益和客觀收益。 ▲ 按城市規(guī)模分類： ① 100萬人以上為特大城市； ② 大城市： 50萬人以上人； ③ 中等城市：20萬 50萬人； ④ 小城市：小于 20萬人。 ▲ 城市用地的功能組織，是城市土地利用和布局的基本內(nèi)容。 ▲ 城市人口分析包括：人口數(shù)量、人口結(jié)構(gòu)、人口分布、人口密度及其變化等。 ▲ 向心型城市化導(dǎo)致了城市人口過密、交通擁擠、環(huán)境 惡化等城市病。 ▲ 影響城市土地區(qū)位的主要因素有：商業(yè)繁華度、交通通達度、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的完備度 、環(huán)境質(zhì)量的優(yōu)劣。 此資料來自企業(yè) 鐵路場站對坡度要求最嚴格，一般 ≤% 。 ※▲ 城市規(guī)劃常用術(shù)語和指標：用地性質(zhì)、用地面積、用地紅線、容積率（ =總建筑面積 /建筑用地面積）、建筑控制高度（ 平頂房屋按女兒墻高度計算 坡頂按屋檐和屋脊的平均高度計算）、建筑密度（建筑基底總面積 /建筑用地面積）、建筑后退紅線、綠地率、交通出入口方位、停車泊位、建筑間距、建筑間距系數(shù)、日照標準、道路紅線（包括： 機動車、非機動、人行交通所需的道路寬度； 鋪設(shè)地上地下管線和城市公用設(shè)使所需增加的寬度 種植行道樹所需的寬度）。 ▲ 城市詳細規(guī)劃分為控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃。 ▲ 住宅有：臥室、起居室（廳）、廚房、衛(wèi)生間等基本空間。 ▲ 建筑結(jié)構(gòu)是指建筑物中由承重構(gòu)件（基礎(chǔ)、墻體、柱、梁、樓板、屋架等）組成的體系。 此資料來自企業(yè) ▲ 鋼砼