【正文】 如房地產(chǎn)買賣、贈與、交換、繼承，人民法院判決、裁定的強制性轉(zhuǎn)移等等。 19如何辦理 二級市場轉(zhuǎn)移登記手續(xù)？ 答：辦理二級市場轉(zhuǎn)移登記需提交下列資料： (1)《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請書》； (2)身份證明； (3)房地產(chǎn)買賣合同； (4)付款發(fā)票和付清房款證明。 房地產(chǎn)權(quán)檔案查閱地點：深南中路檔案大樓十樓房地產(chǎn)權(quán)檔案部。由于未成年人為沒有民事行為能力或限制民事行為能力的人，因此在處分該房地產(chǎn)時必須符合有關(guān)法律規(guī)定。 18房地產(chǎn)登記中，土地的使用年期是怎樣確定的 ？ 答： 1988 年 1 月 3日之前政府無償劃拔用地仍按原規(guī)定執(zhí)行，即： (1)住宅 50年； (2)教育、科技、醫(yī)療衛(wèi)生、市政、公共建筑、交通、特殊用地 50年； (3)工業(yè)、倉儲 30年； (4)商業(yè)、金融業(yè)用地 20年； (5)種植、畜牧、養(yǎng)殖業(yè)用地 20 年。 18哪些房地產(chǎn)登記需由有關(guān)當(dāng)事人共同申請？ 答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》規(guī)定，房地產(chǎn)的買賣、抵押、分割、交換、贈與等房地產(chǎn)登記由有關(guān)當(dāng)事人共同申請。 17有哪些情形的房地產(chǎn)不予或暫緩登記？ 答：有下列情形之一的，登記機關(guān)可作出暫緩登記的決定： (一 )產(chǎn)權(quán)糾紛尚未解決的； (二 )涉及違法用地、違章建筑事項，未經(jīng)處理或正在處理之中的； (三 )受理申請后發(fā)現(xiàn)申請文件需要修正或補正的； (四 )發(fā) 生《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》第二十條第一款 (二 )、 (三 )、 (四 )、 (五 )項情形而需暫緩登記的 (即房地產(chǎn)權(quán)利受到司法機關(guān)或市政府沒收、查封等限制的 )； (五 )法律、法規(guī)、市政府規(guī)章規(guī)定應(yīng)暫緩登記的其它事由。包括：宗地權(quán)屬界線、界址點位置、宗地內(nèi)建筑物位置與性質(zhì)，與相鄰宗地的關(guān)系等。 16房屋的公用建筑面積是如何分攤的？ 答：每戶 (或單位 )應(yīng)分攤的公用建筑面積按如下原則進行計算： (1)有面 積分割文件或協(xié)議的，應(yīng)按其文件或協(xié)議進行計算； (2)如無面積分割文件或協(xié)議的，按其使用面積的比例進行分攤。 16按套（單元）計價的現(xiàn)售商品房，如何計價？ 答：按套 (單元 )計價的現(xiàn)售房屋，當(dāng)事人對現(xiàn)售房屋實地勘察后可以在合同中直接約定總價款。 15按套內(nèi)建筑面積計價的商品房，發(fā)生面積差異時，如何處理？ 答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時，應(yīng)與購房者在購銷合同中按如下原則約定交樓時實測面積與原計價面積出現(xiàn)差異（含誤差）的處理方法：（一）差異值為177。 15按套內(nèi)建筑面積計價的商品房，其應(yīng)分攤的公用建筑面積的建設(shè)費用如何計算？ 答：按套內(nèi)建筑面積計算房價的商 品房，其應(yīng)分攤的公用建筑面積的建設(shè)費用計入套內(nèi)建筑面積銷售單價內(nèi)，不再另行計價。 15什么是房屋的共有建筑面積？ 答：房屋共有建筑面積是指各產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同占有或共同使用的建筑面積。 14成套房屋的套內(nèi)建筑面積由哪些部分組成？ 答：成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。 14何謂“預(yù)售面積”和“竣工面積”？它們有何區(qū)別？ 答：預(yù)售面積是指全部按建筑設(shè)計圖上尺寸計算的房地產(chǎn)建筑面積，它只供房地產(chǎn)預(yù)售時使用；竣工面積是指房地產(chǎn)竣工后實測的面積或用與竣工房地產(chǎn)尺寸相符的建筑設(shè)計圖計算的建筑面積，它為房地產(chǎn)交易、租賃、抵押、竣工驗收、產(chǎn)權(quán)登記等提供依據(jù)。 9在項目轉(zhuǎn)讓期間，對預(yù)售商品房有哪些規(guī)定？ 答：受讓方與預(yù)售人簽訂項目轉(zhuǎn)讓合同之日起三十日內(nèi)，受讓方應(yīng)當(dāng)?shù)皆l(fā)證機關(guān)變更商品房預(yù)售許可證。 9商品房延期交付的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么責(zé)任？ 答：因轉(zhuǎn)讓人的過錯，不能按約定的時 間交付房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)支付違約金。 9在房屋交付時，發(fā)展商應(yīng)提交哪些文件？ 答：在房屋交付時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。由此造成損失的，由預(yù)售人承擔(dān)。 8發(fā)展商不得采取哪些方式銷售商品房？ 答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。預(yù)售商品房按套 (單元 )出售的，價格以套內(nèi)面積計算；整棟出售的，以該棟房屋建筑面積計算房價。 廣告經(jīng)營與發(fā)布單位不得為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)布不具備前款規(guī)定內(nèi)容的房地產(chǎn)銷售廣告。所謂內(nèi)部認購，實際上是發(fā)展商逃避主管部門的管理，在取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》前的一種非法行為，其行為不受法律保護，是無效的。 6如何申請領(lǐng)取《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》？ 答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在取得營業(yè)執(zhí)照后三十日內(nèi)到 主管部門備案，并申請領(lǐng)取《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》，主管部門應(yīng)在十五日內(nèi)依照法律、法規(guī)的規(guī)定核發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》。 5什么是建筑覆蓋率（建筑密度）？ 答：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率（ %） 。小區(qū)建設(shè)分期分批進行時，其配套工程應(yīng)按計劃同步完成。 《商品房銷售管理辦法》（建設(shè)部 88 號令）還規(guī)定，經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式 、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起 10 日內(nèi)，書面通知買受人。 4在哪些情況下，需重新辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》？ 答：當(dāng)工程因以下情況確需修改的，應(yīng)重新辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》：（一）涉及建筑物位置、立面、層數(shù)、平面、使用功能、建筑結(jié)構(gòu)的；（二）市政工程中涉及規(guī)模、等級、走向、工藝設(shè)計、立面、平面、結(jié)構(gòu)、功能及設(shè)備的容量、造型有較大 變化的。 規(guī)劃與設(shè)計類知識 4如何辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》？ 答：以招標(biāo)、拍賣方式獲得國有土地使用權(quán)的，建設(shè)單位憑土地使用權(quán)出讓合同書領(lǐng)取《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。 同時，在土地使用權(quán)出讓合同書中還約定：乙方在使用土地期間，未按合同約定支付土地使用權(quán)出讓金和土地開發(fā)與市政配套設(shè)施金，并未按合同規(guī)定繳納土地使用費的，甲方可不予辦理與本地塊有關(guān)的房地產(chǎn)權(quán)登記、建筑許可、銷（預(yù)）售許可及其他相關(guān)手續(xù)或采取其他限制性措施。 在什么情形下，主管部門 可以提前收回有償出讓的土地使用權(quán)？ 答：根據(jù)《深圳市土地使用與收回條例》的規(guī)定，有下列情形之一的，主管部門在年期屆滿前可以收回有償出讓的土地：（一）公共利益需要的；（二）公路、鐵路、機場等經(jīng)核準報廢的；（三）用地單位遷移或被依法撤銷的；（四）實施城市規(guī)劃而進行舊城區(qū)改建需要的。 凡未取得或擅自變更建設(shè)用地規(guī)劃許可證而辦理土地使用權(quán)屬證明的，土地權(quán)屬證明無效。其他機構(gòu)包括中介機構(gòu)不得進行 上述交易。 土地使用權(quán)公開掛牌交易的，應(yīng)公告最低交易價和其他交易條件。工業(yè)用途免予補交。 1有哪些土地使用權(quán)出讓需通過招標(biāo)或拍賣方式進行？ 答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)土地使用權(quán)出讓條例》和《深圳經(jīng)濟特區(qū)土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣規(guī)定》，凡經(jīng)營性、營利性項目用地一律以招標(biāo)或拍賣的方式出讓。 1土地使用權(quán)出讓合同包括哪些內(nèi)容？ 答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)土地使用權(quán)出讓條例》第十七條的規(guī)定， 出讓合同應(yīng)具備以下主要條款： (一 )雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、地址； (二 )出讓土地使用權(quán)的宗地號、面積； (三 )土地使用年期及起止時間； (四 )土地使用權(quán)出讓金的數(shù)額、幣種、交付方式及時間； (五 )交付土地的時間； (六 )規(guī)劃、市政設(shè)計要點； (七 )項目竣工提交驗收時間； (八 )市政設(shè)施配套建設(shè)義務(wù)； (九 )使用相鄰?fù)恋睾偷缆返南拗疲?(十 )建設(shè)附屬、附加設(shè)施的項目及義務(wù)； (十一 )違約責(zé)任； (十二 )當(dāng)事人認為必要的其他條款。 對合作建房有哪些規(guī)定？ 答：對一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)，并以產(chǎn)權(quán)分成的合作建房視為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。 什么是集體土地？ 答：集體土地是指農(nóng)村集體所有的土地。 有哪些用地屬于集體土地？ 答：根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第八條的規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。在 2001 年 8 月 6 日后，房地產(chǎn)管理部門不再審批合作建房。出讓合同應(yīng)附上宗地圖，作為出讓合同的組成部分。 1什么是協(xié)議出讓土地使用權(quán)？ 答：協(xié)議出讓土地使用權(quán)是指由土地管理部門代表市政府與土地使用者以土地的公告市場 價格為基準，經(jīng)過協(xié)商確定土地價格，并將土地使用權(quán)讓與土地使用者的行為。（二）自辦理手續(xù)之日起按相應(yīng)房地產(chǎn)用途，重新開始計算土地使用年期。公告期限不少于 30 日。 2在哪些情形下，土地使用權(quán)終止？ 答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)土地使用權(quán)出讓條例》，有下列情形之一的，土地使用權(quán)終止： (一 )出讓合同規(guī)定的年期屆滿； (二 )土地滅失； (三 )土地使用者死亡而無合法承繼人； (四 )人民法院或土地管理部門依法作出的沒收土地使用權(quán)的判決、裁定或決定生效； (五 )用地單位遷移或者被依法注銷的； (六 )市政府根據(jù)社會公共利益的需要，提前收回土地使用權(quán)的； (七 )法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。 2如何了解地價是否交清？ 答：對已辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)，并領(lǐng)取《房地產(chǎn)證》的，說明地價已經(jīng)交清； 對未辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)的，可以要 求發(fā)展商出示由主管部門出具的地價款交清證明；對分期付款的，可以從土地使用權(quán)出讓合同書中了解地價的分期付款額度。 3什么是違法建筑？ 答：違法建筑是指未經(jīng)規(guī)劃土地主管部門批準，未領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證或臨時建設(shè)工程規(guī)劃許可證，擅自建筑的建筑物和構(gòu)筑物。 3土地使用費繳納人是如何確定的？ 答：根據(jù)《深 圳經(jīng)濟特區(qū)土地使用費征收辦法》的規(guī)定，使用土地的單位和個人是土地使用費的繳納人。 以協(xié)議出讓方式獲得國有土地使用權(quán)的，建設(shè)單位必須在簽訂土地使用權(quán)出讓合同書之前，向市規(guī)劃主管部門或其派出機構(gòu)領(lǐng)取《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。 4對已建成的建筑需改變使用性質(zhì)時，是否需要申請核發(fā)《建筑工程規(guī)劃許可證》？ 答：已建成的建筑確需改變使用性質(zhì)的，須經(jīng)城市規(guī)劃主管部門批準，簽訂土地使用權(quán)出讓合同書補充協(xié)議、付清地價款后，持設(shè)計文件等，向市規(guī)劃主管部門申請核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或建筑工程裝飾、裝修許可文件。 買受人有權(quán)在通知到達之日起 15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。未完成時，同期的其他項目不予規(guī)劃驗收。 5什么是建筑容積率？ 答：在建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物地面以上各層建筑面積之和與建設(shè)用地面積的比率（ %）。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營業(yè)務(wù)時，應(yīng)當(dāng)出示《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》。因此不能認購內(nèi)部認購時期的房地產(chǎn)。 7在房地產(chǎn)廣告中，不得包含哪些內(nèi)容？ 答：房地產(chǎn)廣告不得含有風(fēng)水、占卜等封建迷信內(nèi)容，對項目情況進行的說明，不得有悖社會良好風(fēng)尚。銷售已建成的商品房以及二、三級市場的各類房屋交易，廣告中要注明交易總價。商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。 8對已預(yù)售的房地產(chǎn)，發(fā)展商是否可以抵押該房地產(chǎn)？ 答：房地產(chǎn)開發(fā)商不得抵押已預(yù)售的房地產(chǎn)。 9在房屋交付使用后，在質(zhì)量保修方面有哪些規(guī)定？ 答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。違約金數(shù)額在房地產(chǎn)買賣合同中有約定的，從合同約定；未約定的，為延期交付房地產(chǎn)期間的指導(dǎo)租金。 預(yù)售人自簽訂項目轉(zhuǎn)讓合同之日起，應(yīng)當(dāng)停止預(yù)售商品房；受讓方未換商品房預(yù)售許可證的，不得預(yù)售商品房。 14有些房地產(chǎn)的竣工面積與預(yù)售面積不一致，其原因主要有哪些？ 答：其產(chǎn)生的原因大致可概括為：（ 1）建筑物的某部分改變設(shè)計；（ 2）施工過程中，建筑物的某部分未按原設(shè)計施工；（ 3）施工錯誤或施工誤差過大；（ 4）竣工后的房地產(chǎn)部分公用面積功能改變或服務(wù)范圍改變；（ 5）正常的施工誤差和測量誤差也可能引起實測的竣工面積與預(yù)售面積存在差異。 150、什么是套內(nèi)房屋使用面積？ 答：套內(nèi) 房屋使用面積是指套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按下列規(guī)定計算：（ 1）套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和；（ 2）套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；（ 3）不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積；（ 4）內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積。 15房屋的共有建筑面積包括哪些內(nèi)容？ 答：共有建筑面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。 15按套內(nèi)建筑面積計價的商品房，其應(yīng)分攤的公用建筑面積的權(quán)屬屬于誰？ 答：應(yīng)在購銷合同中記載該商品房項目的總公用建筑面積及本單元或整層應(yīng)分攤的公用建筑面積，其權(quán)屬屬于各產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同所有，任何單位和個人不得獨自占用。 0． 6％以內(nèi)（含本數(shù)）的，購銷雙方不作任何補償；（二）差異值為177。