【正文】 指一個房地產估價項目中估價所依據的相關法律、法規(guī)、規(guī)章、政策和標準。新建商品房樓盤代理為務流程：搜集銷售代理項目信息；制定營銷策劃方案；簽訂銷售代理合同；完善項目營銷策劃方案；準備銷售；開始銷售；持續(xù)銷售；尾盤銷售；結算傭金及其他有關費用。0權屬有爭議的。房地產開發(fā)項目轉讓：指房地產開發(fā)企業(yè)依法取得土地使用權以后，經過一定的投入和開發(fā)建設活動，達到房地產轉讓條件但尚未完成全部建設任務時，將房地產開發(fā)項目轉讓給他人繼續(xù)開發(fā)建設的行為。新建商品房買賣的基本流程：預購人尋找中意樓盤；預購人查詢該樓盤的基本情況；與房地產開發(fā)企業(yè)簽訂商品房預售合同；辦理預售合同備案手續(xù)；商品房竣工后，辦理初始登記，交付房屋；與房地產開發(fā)企業(yè)簽訂房屋交接書；辦理交易過戶、登記領取房產證書手續(xù)。特點：實物不發(fā)生空間位移；交易活動主要在區(qū)域市場內進行；交易存在多層次性；買賣和租賃方式并存；二手房市場和新房市場同樣發(fā)達；對中介服務依賴程度高；與金融的關聯(lián)性大；受法規(guī)政策約束強。身體健康，能堅持在注冊房地產經紀人崗位上工作；經所在房地產經紀機構考核合格。房地產中介服務機構應當具備以下條件：有自己的名稱和組織機構，有固定的服務場所，有必要的財產和經費，有足夠數(shù)量的專業(yè)人員，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。房地產經紀的對象：即各種類型的房地產。（主要任務：組織管理，費用管理，進度管理，質量管理，合同管理。住宅建筑的平立面設計（合理確定層高和層數(shù)，正確設計房屋的長和寬，合理確定戶型和居住面積）；住宅結構設計；住宅建筑裝修和室內設備的設計；規(guī)劃設計管理與審批。開發(fā)場地工程勘測。按企業(yè)所有制分：公有制，非公有制按開發(fā)經營范圍分：全國性，區(qū)域性按企業(yè)功能分：專營，兼營，項目房地產開發(fā)企業(yè)的設立：具備以下條件有自己的名稱和組織機構，有固定的場所，有符合國務院規(guī)定的注冊資本，有足夠的專業(yè)技術人員，5法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。C隨著經濟的發(fā)展，人民生活水平的提高，房地產需求量的增加，房產價格總體也呈上升直爭勢。有下列情形之一的職工可以提取公積金：購買、建造、翻建、大修自住住房的；離休、退休的；完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關系的；戶口遷移所在的市、縣或者出境定居的；償還購房貸款本息的；房租超出家庭工資收入規(guī)定比例的。推進住房分配貨幣化進程，提高職工買房的支付能力。申請的程序：申請、審核及公示，輪候。單套的建筑面積應當控制在50㎡以內。程序：申請、受理、審核、公示及登記、輪候、簽約。以個人、家庭為主體的住房消費商品化。城鎮(zhèn)住房制度改革的全面推進和配套改革階段。國有建設用地使用權流轉的規(guī)定：建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押的，當事人應當采取書面形式訂立相應的合同?！段餀喾ā返?49條規(guī)定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。制定全國性的土地使用權有償出讓和轉讓法規(guī)。土地用途管制的核心是不能隨意改變農用地的用途，尤其是耕地。二、土地管理制度 土地登記制度：國家依照法定程序將土地的權屬關系、面積、用途、使用條件、等級、價值等情況記錄于專門的簿冊，以確定土地的權屬，加強政府對于土地的管理，保護權利人合法權益的制度?？梢栽黾佣愂蘸拓斦杖?。）地位：是第三產業(yè)的重要組成部分，是國民經濟的一個支柱產業(yè)。過度的投機炒作。（投資需求夾雜著消費需求增加的時期）主要特征：售價以比租金快得多的速度上漲；新房換手快，交易量大。特點：只有一個賣者，而買者很多；產品無相近的替代品；新生產者不能進入市場。、有相當多的買者和賣者，他們都是價格的接受者。開發(fā)商從購買房地產開發(fā)用地開始，就不斷與政府的土地管理、發(fā)改委、城市規(guī)劃、建設管理、市政管理、房地產管理等部門打交道，以取得立項、規(guī)劃意見以及國有土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證、市政設施和配套設施使用許可、商品房預售許可證、商品房銷售許可證。廣泛。特點：交易只能是房地產權利的轉移。租賃權。與此相似，取得一定范圍內的空間的建設用地使用權人，也可能將其空間中的部分空間分割出來，轉讓、租賃給他人或者用它作價入股等，從而使該被分割出來的部分空間具有獨立的經濟價值。共有：指房地產由兩個以上單位或個人共同享有所有權。在他物權中，建設用地使用權，宅基地使用權，土地承包經營權，地役權屬于用益物權?，F(xiàn)房（指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范圍內的土地）。房地產的重要性：是因為人們的各種生活、生產活動都需要空間，而房地產正是由于提供這種空間而為人們所必需。（地上空間的高度以飛機的飛行高度為限，地下空間的深度以人類的能力所及為限。 構筑物：指人們一般不直接在里面進行生產和生活活動的建筑物。房地產的特性：不可移動，獨一無二，壽命長久，供給有限（有限性和不可再生性），價值量大，用途多樣，相互影響，易受限制（政府對房地產的限制是通過管制權、征收權、征稅權和充公權來實現(xiàn)的），難以變現(xiàn)（不可移動、獨一無二、價值最大）和保值增值（房地產價格變化的總體趨勢總是上升的）等特性。物權：是權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利。擔保物權是就他人的擔保物依法享有優(yōu)先受償?shù)臋嗬?。房地產他項權利：建設用地使用權：指建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構造物及其附屬設施。土地承包經營權：指土地承包經營權人依法對其承包經營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權利，有權人從事種殖業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農業(yè)生產。交換價格符合買賣雙方的利益要求。容易出現(xiàn)壟斷和投機。在房地產開發(fā)建設過程中，有五類企業(yè)受開發(fā)商委托直接參與房地產的開發(fā)建設和維護：規(guī)劃設計單位；勘察設計單位；建筑設計單位；建筑施工企業(yè)；物業(yè)服務企業(yè)。三級市場（即投入使用后的房地產交易以及抵押、租賃等多種經營方式）按房地產交易方式分：買賣市場和租賃市場。、買者和賣者無串通共謀行為，也沒有政府干預。在這一時期，需求不斷增加，房屋供不應求。主要特征：新房銷售困難；投資者紛紛設法將自己的房地產脫手，舊房交易量大；房屋空置率上升。判斷房地產是否有泡沫的方法，是看房地產市場價格是否持續(xù)，越來越高地背離其理論價格?？梢詭酉嚓P產業(yè)的發(fā)展。房地產業(yè)兼有生產（開發(fā)）、經營、服務和管理等多種性質屬第三產業(yè)。我國國有土地供給實行有償使用和劃撥兩種方式。弊?。号懦獾刈庖?guī)律、市場對土地利用的調節(jié)作用；土地大量浪費；增值得不到回收。特征：除法律、法規(guī)規(guī)定外，沒有使用期限的限制；除法律、法規(guī)規(guī)定外，不得進行轉讓、出租、抵押；必須經核準并按法定程序辦理手續(xù)。出讓合同條款：當事人的名稱和住所，土地界址、面積等，建筑物、構筑物及其附屬設施占用空間，土地用途，使用期限，出讓金等費用及其支付方式，解決爭議的辦法。建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分。現(xiàn)行城鎮(zhèn)住房制度的核心是通過全面建立住房保障制度、改進完善住房供應體系，實現(xiàn)城鎮(zhèn)住房的社會化和商品化，最終達到“人人享有適當?shù)淖》俊暗纳鐣l(fā)展目標。廉租住房制度是解決城市低收入家庭住房困難的主要途徑。土地出讓凈收益中安排的保障資金。剛參加工作的年輕人或剛歸國的海個留學人才。限價商品房。住房公積金管理的基本原則：住房公積金管理委員會決策、住房公積金管理中心運行、銀行專戶存儲、財政監(jiān)督。第四章 房地產開發(fā)一、房地產開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。每個階段的工作內容既有所不同，又緊密聯(lián)系、相互銜接，其中有些是交叉進行的。三級開發(fā)資質：注冊資金不低于800萬；從事房地產開發(fā)2年以上；房屋建筑面積累計竣工5萬㎡以上；連續(xù)2年建筑工程質量合格率達100％；有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業(yè)管理人員不得少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不得少于5人，持有資格證書的專職會計人員不得少于2人；工程技術、財務、統(tǒng)計等業(yè)務負責人應具有相應專業(yè)中級以上技術職稱；具有完善的質量保證體系，商品房銷售中實行了兩書制度；未發(fā)生過重大工程質量事故。程序：承接勘察任務，搜集已有資料，現(xiàn)場踏勘，編制勘察綱要，出工前準備，野外調查，測繪，勘探，試驗，分析資料，編制圖紙和撰寫報告。建設工程招投標。工程質量控制。房地產經紀服務的方式：代理，居間房地產經紀服務的費用：傭金、延伸服務收費。房地產經紀人協(xié)理：指取得房地產經紀人協(xié)理從業(yè)資格，并按照規(guī)定注冊，取得房地產理注冊證書，協(xié)助房地產經紀人處理房地產經紀有關事和的專業(yè)人員。房地產經紀人的權利：依法發(fā)起設立房地產經紀機構；承擔房地產經紀機構關鍵崗位；指導房地產經紀人協(xié)理進行各種房地產經紀業(yè)務；經所在機機構授權訂立經紀合同；要求委托人提供與交易有關的資料；有權拒絕執(zhí)行委托人發(fā)出的違法指令；執(zhí)行房地產經紀業(yè)務并獲得合理報酬。房地產轉讓的條件：以出讓方式取得土地使用權的，轉讓城市房地產時，應當符合下列條件：取得土地使用權證；完成開發(fā)投資總額的25％以上；轉讓時房屋已經建成的，應當持有房屋所有權證書。 預售許可證辦理的程序：受理，審核，許可，公示。房屋租賃：指房屋所有權人作為出租人將房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。0已抵押，未經抵押人同意的。房地產估價要素：估價當事人。估價程序：指完成一個房地產估價項目所需做的各項工作按照它們之間的內在聯(lián)第排列的先后次序。房地產價格形成的條件：具備有用性、稀缺性和有效需求。）開發(fā)成本：指在取得的房地產開發(fā)用地上進行基礎設施建設、房屋建設所必要的直接費用、稅金等。）開發(fā)利潤：是由銷售收入（售價）減去各項成本、費用和稅金后的余額。物價因素利率因素：利率上升，房地產價格會下降；利率下降，房地產價格會上升。房地產估價程序的作用：規(guī)范估價行為；避免估價疏漏；保障估價質量；提高估價效率。） 本質：是以房地產的重新開發(fā)建設成本為導向來求取房地產的價值。0獲得凈收益期限的長短――獲得凈收益期限越長，房地產的價值越高，反之越低。這也是基于要會成本的考慮）；此外，我不能忘記在交易中要繳納有關稅費（包括在購買該土地時作為買方所需要繳納的契稅等稅費和出售開發(fā)完成后的房地產時作為賣方所需要繳納的營業(yè)稅）及要獲得開發(fā)利潤。特性：固定性、單元性、空間和環(huán)境性、配套性、耐久性。社區(qū)管理的主體包括社區(qū)范圍內的政府組織、企事業(yè)單位、社團組織和居民委員會。二、物業(yè)管理的基本內容。（清潔衛(wèi)生管理；蟲害防治管理；綠化管理）。三、物業(yè)管理的主要階段 早期介入階段：指新建物業(yè)竣工之前，建設單位根據項目開發(fā)建設的需要引入物業(yè)管理的資詢活動。0工程質量保修處理。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構。物業(yè)承接查驗制度?！段飿I(yè)服務企業(yè)資質管理辦法》規(guī)定：申請核定資質等級的物業(yè)服務企業(yè)，應當提交下列材料：企業(yè)資質等級申報表，營業(yè)執(zhí)照，企業(yè)資質證書正、副本，物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理的技術人員的職稱證書和勞動合同，工程、財務負責人的職稱證書和勞動合同；物業(yè)服務合同復印件,物業(yè)管理業(yè)績材料。房屋登記：指房屋登記機關依法對房屋權利和其他應當記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為。注銷登記：指因土地權利的消滅等而進行的登記。 0房屋所有權注銷登記。預告登記。土地面積的種類：土地面積量測中的土地面積。房屋面積的種類：房屋面積量測中的房屋面積。宗地圖：是通過實地調查繪制的，包括一宗地的宗地號、地類號、宗地面積、界址點及界址點號、界址邊長、鄰宗地號及鄰宗地界址示意線等內容的專業(yè)圖。0房產分幅圖是全面反映房屋及其用地的位置和權屬等狀況的基本圖。二、房地產權登記的法律效力：依法登記的產權受法律保護，產權人可依法對其行使占有、使用、處分和收益權能，任何人無權干涉和妨礙。涉及違法用地、違法建筑未經處理的。房地產的用途。30 / 30