【正文】 指一個房地產(chǎn)估價項目中估價所依據(jù)的相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、政策和標準。新建商品房樓盤代理為務流程：搜集銷售代理項目信息；制定營銷策劃方案；簽訂銷售代理合同；完善項目營銷策劃方案；準備銷售；開始銷售；持續(xù)銷售；尾盤銷售；結(jié)算傭金及其他有關(guān)費用。0權(quán)屬有爭議的。房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法取得土地使用權(quán)以后，經(jīng)過一定的投入和開發(fā)建設活動，達到房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件但尚未完成全部建設任務時，將房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓給他人繼續(xù)開發(fā)建設的行為。新建商品房買賣的基本流程：預購人尋找中意樓盤；預購人查詢該樓盤的基本情況；與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂商品房預售合同；辦理預售合同備案手續(xù)；商品房竣工后，辦理初始登記，交付房屋；與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂房屋交接書；辦理交易過戶、登記領取房產(chǎn)證書手續(xù)。特點：實物不發(fā)生空間位移；交易活動主要在區(qū)域市場內(nèi)進行；交易存在多層次性；買賣和租賃方式并存；二手房市場和新房市場同樣發(fā)達；對中介服務依賴程度高；與金融的關(guān)聯(lián)性大；受法規(guī)政策約束強。身體健康，能堅持在注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人崗位上工作；經(jīng)所在房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)考核合格。房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)應當具備以下條件：有自己的名稱和組織機構(gòu)，有固定的服務場所，有必要的財產(chǎn)和經(jīng)費，有足夠數(shù)量的專業(yè)人員，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。房地產(chǎn)經(jīng)紀的對象：即各種類型的房地產(chǎn)。（主要任務：組織管理，費用管理，進度管理，質(zhì)量管理，合同管理。住宅建筑的平立面設計（合理確定層高和層數(shù)，正確設計房屋的長和寬，合理確定戶型和居住面積）；住宅結(jié)構(gòu)設計；住宅建筑裝修和室內(nèi)設備的設計；規(guī)劃設計管理與審批。開發(fā)場地工程勘測。按企業(yè)所有制分：公有制，非公有制按開發(fā)經(jīng)營范圍分：全國性，區(qū)域性按企業(yè)功能分：專營，兼營，項目房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設立：具備以下條件有自己的名稱和組織機構(gòu)，有固定的場所，有符合國務院規(guī)定的注冊資本，有足夠的專業(yè)技術(shù)人員，5法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。C隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人民生活水平的提高，房地產(chǎn)需求量的增加，房產(chǎn)價格總體也呈上升直爭勢。有下列情形之一的職工可以提取公積金：購買、建造、翻建、大修自住住房的；離休、退休的；完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關(guān)系的；戶口遷移所在的市、縣或者出境定居的；償還購房貸款本息的；房租超出家庭工資收入規(guī)定比例的。推進住房分配貨幣化進程，提高職工買房的支付能力。申請的程序：申請、審核及公示，輪候。單套的建筑面積應當控制在50㎡以內(nèi)。程序：申請、受理、審核、公示及登記、輪候、簽約。以個人、家庭為主體的住房消費商品化。城鎮(zhèn)住房制度改革的全面推進和配套改革階段。國有建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的規(guī)定：建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押的，當事人應當采取書面形式訂立相應的合同?！段餀?quán)法》第149條規(guī)定：“住宅建設用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。制定全國性的土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓法規(guī)。土地用途管制的核心是不能隨意改變農(nóng)用地的用途，尤其是耕地。二、土地管理制度 土地登記制度：國家依照法定程序?qū)⑼恋氐臋?quán)屬關(guān)系、面積、用途、使用條件、等級、價值等情況記錄于專門的簿冊，以確定土地的權(quán)屬，加強政府對于土地的管理，保護權(quán)利人合法權(quán)益的制度。可以增加稅收和財政收入。）地位：是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，是國民經(jīng)濟的一個支柱產(chǎn)業(yè)。過度的投機炒作。（投資需求夾雜著消費需求增加的時期）主要特征：售價以比租金快得多的速度上漲；新房換手快，交易量大。特點：只有一個賣者，而買者很多；產(chǎn)品無相近的替代品；新生產(chǎn)者不能進入市場。、有相當多的買者和賣者，他們都是價格的接受者。開發(fā)商從購買房地產(chǎn)開發(fā)用地開始，就不斷與政府的土地管理、發(fā)改委、城市規(guī)劃、建設管理、市政管理、房地產(chǎn)管理等部門打交道，以取得立項、規(guī)劃意見以及國有土地使用權(quán)證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證、市政設施和配套設施使用許可、商品房預售許可證、商品房銷售許可證。廣泛。特點：交易只能是房地產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移。租賃權(quán)。與此相似，取得一定范圍內(nèi)的空間的建設用地使用權(quán)人，也可能將其空間中的部分空間分割出來，轉(zhuǎn)讓、租賃給他人或者用它作價入股等，從而使該被分割出來的部分空間具有獨立的經(jīng)濟價值。共有：指房地產(chǎn)由兩個以上單位或個人共同享有所有權(quán)。在他物權(quán)中，建設用地使用權(quán)，宅基地使用權(quán)，土地承包經(jīng)營權(quán)，地役權(quán)屬于用益物權(quán)。現(xiàn)房（指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地）。房地產(chǎn)的重要性：是因為人們的各種生活、生產(chǎn)活動都需要空間，而房地產(chǎn)正是由于提供這種空間而為人們所必需。（地上空間的高度以飛機的飛行高度為限，地下空間的深度以人類的能力所及為限。 構(gòu)筑物：指人們一般不直接在里面進行生產(chǎn)和生活活動的建筑物。房地產(chǎn)的特性：不可移動，獨一無二，壽命長久，供給有限（有限性和不可再生性），價值量大，用途多樣，相互影響，易受限制（政府對房地產(chǎn)的限制是通過管制權(quán)、征收權(quán)、征稅權(quán)和充公權(quán)來實現(xiàn)的），難以變現(xiàn)（不可移動、獨一無二、價值最大）和保值增值（房地產(chǎn)價格變化的總體趨勢總是上升的）等特性。物權(quán)：是權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利。擔保物權(quán)是就他人的擔保物依法享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。房地產(chǎn)他項權(quán)利：建設用地使用權(quán)：指建設用地使用權(quán)人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)造物及其附屬設施。土地承包經(jīng)營權(quán)：指土地承包經(jīng)營權(quán)人依法對其承包經(jīng)營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)人從事種殖業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。交換價格符合買賣雙方的利益要求。容易出現(xiàn)壟斷和投機。在房地產(chǎn)開發(fā)建設過程中，有五類企業(yè)受開發(fā)商委托直接參與房地產(chǎn)的開發(fā)建設和維護：規(guī)劃設計單位；勘察設計單位；建筑設計單位；建筑施工企業(yè)；物業(yè)服務企業(yè)。三級市場（即投入使用后的房地產(chǎn)交易以及抵押、租賃等多種經(jīng)營方式）按房地產(chǎn)交易方式分：買賣市場和租賃市場。、買者和賣者無串通共謀行為，也沒有政府干預。在這一時期，需求不斷增加，房屋供不應求。主要特征：新房銷售困難；投資者紛紛設法將自己的房地產(chǎn)脫手，舊房交易量大；房屋空置率上升。判斷房地產(chǎn)是否有泡沫的方法，是看房地產(chǎn)市場價格是否持續(xù)，越來越高地背離其理論價格?？梢詭酉嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)（開發(fā)）、經(jīng)營、服務和管理等多種性質(zhì)屬第三產(chǎn)業(yè)。我國國有土地供給實行有償使用和劃撥兩種方式。弊?。号懦獾刈庖?guī)律、市場對土地利用的調(diào)節(jié)作用；土地大量浪費；增值得不到回收。特征：除法律、法規(guī)規(guī)定外，沒有使用期限的限制；除法律、法規(guī)規(guī)定外，不得進行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押；必須經(jīng)核準并按法定程序辦理手續(xù)。出讓合同條款：當事人的名稱和住所，土地界址、面積等，建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設施占用空間，土地用途，使用期限，出讓金等費用及其支付方式，解決爭議的辦法。建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設施一并處分?，F(xiàn)行城鎮(zhèn)住房制度的核心是通過全面建立住房保障制度、改進完善住房供應體系，實現(xiàn)城鎮(zhèn)住房的社會化和商品化，最終達到“人人享有適當?shù)淖》俊暗纳鐣l(fā)展目標。廉租住房制度是解決城市低收入家庭住房困難的主要途徑。土地出讓凈收益中安排的保障資金。剛參加工作的年輕人或剛歸國的海個留學人才。限價商品房。住房公積金管理的基本原則：住房公積金管理委員會決策、住房公積金管理中心運行、銀行專戶存儲、財政監(jiān)督。第四章 房地產(chǎn)開發(fā)一、房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。每個階段的工作內(nèi)容既有所不同，又緊密聯(lián)系、相互銜接，其中有些是交叉進行的。三級開發(fā)資質(zhì)：注冊資金不低于800萬；從事房地產(chǎn)開發(fā)2年以上；房屋建筑面積累計竣工5萬㎡以上；連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達100％；有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不得少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不得少于5人，持有資格證書的專職會計人員不得少于2人；工程技術(shù)、財務、統(tǒng)計等業(yè)務負責人應具有相應專業(yè)中級以上技術(shù)職稱；具有完善的質(zhì)量保證體系，商品房銷售中實行了兩書制度；未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。程序：承接勘察任務，搜集已有資料，現(xiàn)場踏勘，編制勘察綱要，出工前準備，野外調(diào)查，測繪，勘探，試驗，分析資料，編制圖紙和撰寫報告。建設工程招投標。工程質(zhì)量控制。房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的方式：代理，居間房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的費用：傭金、延伸服務收費。房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理：指取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格，并按照規(guī)定注冊，取得房地產(chǎn)理注冊證書，協(xié)助房地產(chǎn)經(jīng)紀人處理房地產(chǎn)經(jīng)紀有關(guān)事和的專業(yè)人員。房地產(chǎn)經(jīng)紀人的權(quán)利：依法發(fā)起設立房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)；承擔房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)關(guān)鍵崗位；指導房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理進行各種房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務；經(jīng)所在機機構(gòu)授權(quán)訂立經(jīng)紀合同；要求委托人提供與交易有關(guān)的資料；有權(quán)拒絕執(zhí)行委托人發(fā)出的違法指令；執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務并獲得合理報酬。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓城市房地產(chǎn)時，應當符合下列條件：取得土地使用權(quán)證；完成開發(fā)投資總額的25％以上；轉(zhuǎn)讓時房屋已經(jīng)建成的，應當持有房屋所有權(quán)證書。 預售許可證辦理的程序：受理，審核，許可，公示。房屋租賃：指房屋所有權(quán)人作為出租人將房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。0已抵押，未經(jīng)抵押人同意的。房地產(chǎn)估價要素：估價當事人。估價程序：指完成一個房地產(chǎn)估價項目所需做的各項工作按照它們之間的內(nèi)在聯(lián)第排列的先后次序。房地產(chǎn)價格形成的條件：具備有用性、稀缺性和有效需求。）開發(fā)成本：指在取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上進行基礎設施建設、房屋建設所必要的直接費用、稅金等。）開發(fā)利潤：是由銷售收入（售價）減去各項成本、費用和稅金后的余額。物價因素利率因素：利率上升，房地產(chǎn)價格會下降；利率下降，房地產(chǎn)價格會上升。房地產(chǎn)估價程序的作用：規(guī)范估價行為；避免估價疏漏；保障估價質(zhì)量；提高估價效率。） 本質(zhì)：是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設成本為導向來求取房地產(chǎn)的價值。0獲得凈收益期限的長短――獲得凈收益期限越長，房地產(chǎn)的價值越高，反之越低。這也是基于要會成本的考慮）；此外，我不能忘記在交易中要繳納有關(guān)稅費（包括在購買該土地時作為買方所需要繳納的契稅等稅費和出售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)時作為賣方所需要繳納的營業(yè)稅）及要獲得開發(fā)利潤。特性：固定性、單元性、空間和環(huán)境性、配套性、耐久性。社區(qū)管理的主體包括社區(qū)范圍內(nèi)的政府組織、企事業(yè)單位、社團組織和居民委員會。二、物業(yè)管理的基本內(nèi)容。（清潔衛(wèi)生管理；蟲害防治管理；綠化管理）。三、物業(yè)管理的主要階段 早期介入階段：指新建物業(yè)竣工之前，建設單位根據(jù)項目開發(fā)建設的需要引入物業(yè)管理的資詢活動。0工程質(zhì)量保修處理。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。物業(yè)承接查驗制度?！段飿I(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理辦法》規(guī)定：申請核定資質(zhì)等級的物業(yè)服務企業(yè)，應當提交下列材料：企業(yè)資質(zhì)等級申報表，營業(yè)執(zhí)照，企業(yè)資質(zhì)證書正、副本，物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理的技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同，工程、財務負責人的職稱證書和勞動合同；物業(yè)服務合同復印件,物業(yè)管理業(yè)績材料。房屋登記：指房屋登記機關(guān)依法對房屋權(quán)利和其他應當記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為。注銷登記：指因土地權(quán)利的消滅等而進行的登記。 0房屋所有權(quán)注銷登記。預告登記。土地面積的種類：土地面積量測中的土地面積。房屋面積的種類：房屋面積量測中的房屋面積。宗地圖：是通過實地調(diào)查繪制的，包括一宗地的宗地號、地類號、宗地面積、界址點及界址點號、界址邊長、鄰宗地號及鄰宗地界址示意線等內(nèi)容的專業(yè)圖。0房產(chǎn)分幅圖是全面反映房屋及其用地的位置和權(quán)屬等狀況的基本圖。二、房地產(chǎn)權(quán)登記的法律效力：依法登記的產(chǎn)權(quán)受法律保護，產(chǎn)權(quán)人可依法對其行使占有、使用、處分和收益權(quán)能，任何人無權(quán)干涉和妨礙。涉及違法用地、違法建筑未經(jīng)處理的。房地產(chǎn)的用途。30 / 30