【正文】 讓的文件；0項(xiàng)目立項(xiàng)；0建設(shè)工程選址意見(jiàn)書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；0原土地使用權(quán)出讓合同及國(guó)有土地使用權(quán)證；0已進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)的證明條件；0規(guī)劃設(shè)計(jì)總平面圖；0涉及房屋拆遷的，需提供拆遷安置情況說(shuō)明；0受讓方的上資產(chǎn)負(fù)債表、損益表，同時(shí)還需提供銀行的資信證明；0雙方的開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書、營(yíng)業(yè)執(zhí)照或法人代碼證；01雙方簽訂的轉(zhuǎn)讓合同；01受讓方對(duì)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目后的工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃和管理方案，及資金落實(shí)證明；01雙方已辦理土地使用權(quán)變理登記手續(xù)的證明；01其他需要提供的材料。0司法機(jī)關(guān)裁定、查封的房屋。0不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的。房地產(chǎn)抵押：指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照法律規(guī)定以該房地產(chǎn)折價(jià)或拍賣、變賣該房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。第六章 房地產(chǎn)估價(jià)一、房地產(chǎn)估價(jià)：房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的，遵守估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，運(yùn)用估價(jià)方法，對(duì)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的特定價(jià)值進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷并提供相關(guān)專業(yè)意見(jiàn)的活動(dòng)。估價(jià)對(duì)象：被估價(jià)房地產(chǎn)、估價(jià)標(biāo)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)：（價(jià)值時(shí)間）一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目中由估價(jià)目的決定的需要評(píng)估的價(jià)值所對(duì)應(yīng)的時(shí)間。估價(jià)原則：獨(dú)立、客觀、公正原則；合法原則；最高最佳利用原則；估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則；替代原則；謹(jǐn)慎原則。市場(chǎng)法、成本法、收益法。）二、房地產(chǎn)價(jià)格：是和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價(jià)－－貨幣額、商品或其他有價(jià)物。0實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格。（取得途徑：通過(guò)市場(chǎng)購(gòu)買取得；通過(guò)征收集體土地取得；通過(guò)城市房屋拆遷取得。銷售費(fèi)用：指預(yù)售未來(lái)開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)或者銷售已經(jīng)完成的房地產(chǎn)所必要的費(fèi)用。（兩稅一費(fèi)：營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅，教育費(fèi)附加。0人口數(shù)量：房地產(chǎn)價(jià)格與人口數(shù)量的關(guān)系非常密切。居民收入因素：居民收入的真正增加，意味著人們的生活水平將隨之提高，其居住與活動(dòng)所需要的空間會(huì)擴(kuò)大，從而會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)的需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。三、房地產(chǎn)估價(jià)原則：獨(dú)立、客觀、公正原則（基本原則）；合法原則；最高最佳使用原則；估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則；替代原則（普適技術(shù)原則）；謹(jǐn)慎原則（特殊原則）。）；0審核估價(jià)報(bào)告；01出具估價(jià)報(bào)告；01估價(jià)資料歸檔。理論依據(jù)：是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理，即“同一種商品在同一個(gè)市場(chǎng)上具有相同的市場(chǎng)價(jià)格。（也可以說(shuō)是以房地產(chǎn)價(jià)格的各個(gè)構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來(lái)求取房地產(chǎn)價(jià)值的方法，即先把房地產(chǎn)價(jià)格分成它的各個(gè)組成部分，然后分別求取各個(gè)組成部分，再將各個(gè)組成部分相加。估價(jià)對(duì)象：新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)；舊的房地產(chǎn)；即在建工程；計(jì)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)。（從收益法的觀點(diǎn)看，房地產(chǎn)的價(jià)值是其未來(lái)凈收益的現(xiàn)值之和，該價(jià)值的高低主要取決于0未來(lái)凈收益的大小――未來(lái)凈收益越大，房地產(chǎn)的價(jià)值就越高，反之越低。（例如：住宅、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂(lè)場(chǎng)等）步驟：搜集并驗(yàn)證可用于預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)凈收益的有關(guān)數(shù)據(jù)資料；預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)凈收益；求取報(bào)酬率；選用適宜的收益法公式計(jì)算收益價(jià)格。在做了這些調(diào)研工作這后，我要預(yù)測(cè)這個(gè)建筑物假如建成后連同土地一起出售，將會(huì)賣到多高的價(jià)錢；為了建造這個(gè)建筑物將需要多少支出，包括開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用，以及投資利息（我投入的資金要么是自有資金，要么是從銀行貸款或其他融資渠道獲得的，但都要計(jì)算利息。由此可看出，假設(shè)開(kāi)發(fā)法在形式上是評(píng)估新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)價(jià)值的成本法的“倒算法”。配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地是指與房屋相配套或者為房屋使用者服務(wù)的室內(nèi)外市政公用設(shè)施、設(shè)備和與之相鄰的場(chǎng)地、庭院、道路。（0物業(yè)管理的主體包括業(yè)主和物業(yè)使用人、物業(yè)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等多個(gè)責(zé)任主體；0物業(yè)管理的客體是物業(yè)；0物業(yè)管理服務(wù)對(duì)象是業(yè)主服務(wù)和物業(yè)使用人；0物業(yè)管理的實(shí)施是通過(guò)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)來(lái)實(shí)現(xiàn)的；05物業(yè)管理集管理、服務(wù)、經(jīng)營(yíng)三位于一體，屬第三產(chǎn)業(yè)。區(qū)別：0管理主體不同。0管理性質(zhì)不同。聯(lián)系：物業(yè)管理寓于社區(qū)管理之中；物業(yè)管理和社區(qū)管理相互影響、相互作用。（房屋完好率＝完好房屋建筑面積＋基本完好房屋建筑面積247。0環(huán)境管理。0檔案管理。特約服務(wù)：是受業(yè)主和物業(yè)使用人的委托，為滿足其個(gè)別需求而提供的服務(wù)。內(nèi)容：可行性研究階段，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，施工建設(shè)階段 ，竣工驗(yàn)收階段，銷售階段。0物業(yè)裝飾裝修管理。物業(yè)管理階段：指業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，并由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定實(shí)施物業(yè)管理的階段。業(yè)主大會(huì)：指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的，決定本區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理重大事項(xiàng)的業(yè)主自治管理組織。管理規(guī)約制度：是由全體業(yè)主共同制定的，規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)、管理等涉及業(yè)主共同利益事項(xiàng)的，對(duì)全體業(yè)主具有普遍約束力的自律性規(guī)范。該制度的設(shè)立是為了扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自建自管、或因建管不分而引發(fā)物業(yè)管理糾紛增多的被動(dòng)局面，保障業(yè)主自主選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利，同時(shí)也為物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與平等競(jìng)爭(zhēng)創(chuàng)造機(jī)會(huì)。0對(duì)提高建設(shè)質(zhì)量、保障業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)益具有重要意義。對(duì)物業(yè)管理行業(yè)實(shí)行市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，嚴(yán)格審查物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)，是加強(qiáng)行政監(jiān)管、規(guī)范企業(yè)行為、有效解決群眾投訴、改善物業(yè)管理市場(chǎng)環(huán)境的必要手段。0具有豐富的物業(yè)管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。（以宗地為單位進(jìn)行登記）。不動(dòng)產(chǎn)登記的種類：設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅登記；更正登記；異議登記；預(yù)告登記。（國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記；抵押權(quán)登記；地役權(quán)登記；）變理登記：指因土地權(quán)利人發(fā)生改變，或者因土地權(quán)利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內(nèi)容發(fā)生變更而進(jìn)行的登記。土地登記的程序：申請(qǐng)，受理，審查，記載于登記簿，發(fā)證。0房屋所有權(quán)變更登記。（設(shè)立登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記）。地役權(quán)登記。（國(guó)有土地范圍內(nèi)房屋所有權(quán)登記30個(gè)工作日，集體60個(gè)工作日；抵押權(quán)、地役權(quán)登記10個(gè)工作日；預(yù)告登記、更正登記10個(gè)工作日；異議登記1個(gè)工作日。0為其他部門提供應(yīng)用參考。0共有土地分?jǐn)偯娣e：指宗地面積中除去專有面積之后的共有面積按照一定的分?jǐn)偡椒ㄟM(jìn)行分?jǐn)偤蟮耐恋孛娣e。0規(guī)劃建設(shè)凈用地面積：指項(xiàng)目用地紅線所合圍的范圍內(nèi)，除去由于規(guī)劃要求退讓紅線不能用于建設(shè)的那部分面積之后，剩下的面積。（總建筑面積，總銷售面積，預(yù)測(cè)面積，實(shí)測(cè)面積，合同約定面積。地籍圖：土地的“戶籍”，是記載宗地的權(quán)利人、土地權(quán)利內(nèi)容及來(lái)源、權(quán)屬界址、面積、用途質(zhì)量等級(jí)、價(jià)值和土地使用條件等土地登記要素的簿冊(cè)。0界址點(diǎn)、界址點(diǎn)號(hào)、界址線、界址邊長(zhǎng)。）房產(chǎn)圖：是房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理的重要資料。1：100～1：1000之間。保障權(quán)利人的合法權(quán)益。四、房地產(chǎn)登記的程序：提出申請(qǐng)，受理申請(qǐng)，審查申請(qǐng)文件，權(quán)屬調(diào)查，依法公告，確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)利，將核準(zhǔn)登記事項(xiàng)記載在房地產(chǎn)登記注冊(cè)上，計(jì)收規(guī)費(fèi)及頒發(fā)權(quán)利證書，立卷歸檔。七、有下列情形之一的，登記機(jī)關(guān)可作出暫緩登記的決定：產(chǎn)權(quán)糾份未解決。法律、法規(guī)、規(guī)定的應(yīng)暫緩登記的其他事由。土地宗地號(hào)、土地使用權(quán)的性質(zhì)和年期。公共部分的權(quán)益分享及共有人的權(quán)利義務(wù)。1雙方認(rèn)為必要的其他事項(xiàng)。合同糾紛的解決辦法。買賣價(jià)款及支付方式和日期。房地產(chǎn)權(quán)利證書編號(hào)。受理之后發(fā)現(xiàn)申請(qǐng)文件需補(bǔ)正的。情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任，造成他人損失的，應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。三、房地產(chǎn)證記載的內(nèi)容：包括權(quán)利人狀況，土地及房屋等。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)一、房地產(chǎn)權(quán)登記的重要性：房地產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，是政府為健全法制，加強(qiáng)房地產(chǎn)管理，依法確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)利的法定手續(xù)。1：500。0鄰宗地號(hào)及鄰宗地界址示意線。（0圖幅號(hào)、地籍號(hào)、坐落。（房屋建筑新開(kāi)工面積，房屋建筑施工面積，房屋建筑竣工面積。（建筑面積，套內(nèi)面積，使用面積，共有建筑面積，房屋產(chǎn)權(quán)面積。0規(guī)劃用地面積：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目獲得立項(xiàng)批準(zhǔn)后，取得的建設(shè)用地規(guī)劃許可證中所標(biāo)明的土地面積。0丘面積：地表上一塊有界空間的地塊。意義：0是不動(dòng)產(chǎn)登記的重要內(nèi)容。（預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記、預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記、房屋抵押權(quán)預(yù)告登記）。（設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移、確定）。抵押權(quán)登記。0初始登記。其它登記。二、土地登記的種類：土地總登記是指在一定時(shí)間內(nèi)對(duì)轄區(qū)內(nèi)全部土地或者特定區(qū)域內(nèi)土地進(jìn)行的全面登記。（按基本單元進(jìn)行登記）。第八章 房地產(chǎn)登記一、不動(dòng)產(chǎn)登記主要是土地登記和房屋登記?！段飿I(yè)服業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》規(guī)定：一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目；二級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接30萬(wàn)㎡以下的住宅項(xiàng)目和8萬(wàn)㎡以下的非住宅項(xiàng)目的業(yè)務(wù)；三級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可心接20萬(wàn)㎡以下住宅項(xiàng)目和5萬(wàn)㎡以下的非住宅項(xiàng)目的業(yè)務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)建設(shè)單位和業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)，同時(shí)規(guī)定物業(yè)建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交有關(guān)資料。管理規(guī)約的作用：有利于協(xié)調(diào)各個(gè)業(yè)主利益與業(yè)主整體利益存在的各種矛盾，并按照個(gè)人利益服從整體利閃原則解決存在的分歧，保護(hù)了全體業(yè)主的共同利益。業(yè)主大會(huì)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法利益，有權(quán)依據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定和管理規(guī)約的約定，決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)一切物業(yè)管理事項(xiàng)。）四、物業(yè)管理基本制度。0物業(yè)項(xiàng)目管一機(jī)構(gòu)的前期運(yùn)作。內(nèi)容：0物業(yè)承接查驗(yàn)（物業(yè)資料，物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備，園林綠化工程，其它公共配套設(shè)施）。（咨詢活動(dòng)：指物業(yè)服務(wù)企業(yè)或物業(yè)管理專業(yè)人員從物業(yè)管理的角度對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目最科學(xué)了、合理的意見(jiàn)和建議。專項(xiàng)服務(wù)：是物業(yè)服務(wù)企業(yè)面向廣大業(yè)主和物業(yè)使用人，為滿足其中一些業(yè)主和物業(yè)使用人的一定需要而提供的各項(xiàng)服務(wù)。0公共秩序維護(hù)管理。房屋總建筑面積100％；設(shè)施設(shè)備完好率＝完好設(shè)施設(shè)備數(shù)量247。公共服務(wù)：是物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，面向所有業(yè)主和物業(yè)使用人提供的最基本的管理和服務(wù)，目的是確保物業(yè)完好和正常使用，保證正常的生活工作秩序和良好的環(huán)境。0運(yùn)行方式不同。0管理內(nèi)容不同。基本特點(diǎn)：社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化。分類：居住物業(yè)，商業(yè)物業(yè)，辦公樓物業(yè)，工業(yè)物業(yè)，其他用途物業(yè)。步驟：調(diào)查了解待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的狀況；選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式；估算開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期；預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)所必要的支出及應(yīng)獲得的正常利潤(rùn)；進(jìn)行具體，求出待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值。預(yù)測(cè)了這些之后，我便知道了愿意為這塊土地支付的最高價(jià)格是多少。假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本思想用下列模擬一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商思想活動(dòng)：假如我是一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，同時(shí)有一塊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，為了取得這塊土地，我首先要他細(xì)分析這塊土地的內(nèi)外部狀況和條件，例如位置、四至、面積、形狀、地形、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、交通條件、周圍環(huán)境景觀等。0獲得凈收益的可靠性――獲得凈收益越可靠，房地產(chǎn)的價(jià)值就越高，反之就越低。收益法：也稱收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。理論依據(jù)：是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論――商品的價(jià)格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費(fèi)用而決定。操作步驟：搜集交易實(shí)例；選取可比實(shí)例；對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚恚磺笕”葴?zhǔn)價(jià)格。五、房地產(chǎn)估價(jià)的方法：市場(chǎng)法也稱比較法、市場(chǎng)比較法、交易實(shí)例比較法，是選取一定數(shù)量、符合一定條件、發(fā)生過(guò)交易的類似的房產(chǎn)，然后將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，對(duì)它們的實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)處理來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法?；境绦颍?獲取估價(jià)業(yè)務(wù)；0受理估價(jià)委托；0擬定估價(jià)作業(yè)方案（擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法；擬調(diào)查搜集的資料及其來(lái)源渠道；預(yù)計(jì)所需要的時(shí)間、人力、經(jīng)費(fèi)；估價(jià)作業(yè)步驟和時(shí)間進(jìn)度安排。房地產(chǎn)稅收國(guó)素：增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會(huì)增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，從而會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上升，相反會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降。0人口素質(zhì)：人類社會(huì)隨著文明發(fā)達(dá)、文化進(jìn)步，公共服務(wù)設(shè)施必然日益完善和普遍，