【正文】 讓的文件；0項目立項；0建設工程選址意見書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證；0原土地使用權出讓合同及國有土地使用權證；0已進行投資開發(fā)的證明條件；0規(guī)劃設計總平面圖；0涉及房屋拆遷的，需提供拆遷安置情況說明；0受讓方的上資產(chǎn)負債表、損益表，同時還需提供銀行的資信證明；0雙方的開發(fā)資質證書、營業(yè)執(zhí)照或法人代碼證；01雙方簽訂的轉讓合同；01受讓方對轉讓項目后的工程建設進度計劃和管理方案，及資金落實證明；01雙方已辦理土地使用權變理登記手續(xù)的證明；01其他需要提供的材料。0司法機關裁定、查封的房屋。0不符合安全標準的。房地產(chǎn)抵押：指債務人或者第三人不轉移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為債權的擔保，當債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形時，債權人有權依照法律規(guī)定以該房地產(chǎn)折價或拍賣、變賣該房地產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。第六章 房地產(chǎn)估價一、房地產(chǎn)估價：房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構根據(jù)估價目的，遵守估價原則，按照估價程序，運用估價方法，對估價對象在估價時點的特定價值進行分析、測算和判斷并提供相關專業(yè)意見的活動。估價對象：被估價房地產(chǎn)、估價標的估價時點：（價值時間）一個房地產(chǎn)估價項目中由估價目的決定的需要評估的價值所對應的時間。估價原則：獨立、客觀、公正原則；合法原則；最高最佳利用原則；估價時點原則；替代原則；謹慎原則。市場法、成本法、收益法。）二、房地產(chǎn)價格：是和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價－－貨幣額、商品或其他有價物。0實質上是房地產(chǎn)權益的價格。（取得途徑：通過市場購買取得；通過征收集體土地取得；通過城市房屋拆遷取得。銷售費用：指預售未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)或者銷售已經(jīng)完成的房地產(chǎn)所必要的費用。（兩稅一費：營業(yè)稅、城市維護建設稅，教育費附加。0人口數(shù)量：房地產(chǎn)價格與人口數(shù)量的關系非常密切。居民收入因素：居民收入的真正增加，意味著人們的生活水平將隨之提高，其居住與活動所需要的空間會擴大，從而會增加對房地產(chǎn)的需求，導致房地產(chǎn)價格上漲。三、房地產(chǎn)估價原則：獨立、客觀、公正原則（基本原則）；合法原則；最高最佳使用原則；估價時點原則；替代原則（普適技術原則）；謹慎原則（特殊原則）。）；0審核估價報告；01出具估價報告；01估價資料歸檔。理論依據(jù)：是房地產(chǎn)價格形成的替代原理，即“同一種商品在同一個市場上具有相同的市場價格。（也可以說是以房地產(chǎn)價格的各個構成部分的累加為基礎來求取房地產(chǎn)價值的方法，即先把房地產(chǎn)價格分成它的各個組成部分，然后分別求取各個組成部分，再將各個組成部分相加。估價對象：新開發(fā)的房地產(chǎn)；舊的房地產(chǎn)；即在建工程；計劃開發(fā)建設的房地產(chǎn)。（從收益法的觀點看，房地產(chǎn)的價值是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，該價值的高低主要取決于0未來凈收益的大小――未來凈收益越大，房地產(chǎn)的價值就越高，反之越低。（例如：住宅、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場等）步驟：搜集并驗證可用于預測估價對象未來凈收益的有關數(shù)據(jù)資料；預測估價對象的未來凈收益；求取報酬率；選用適宜的收益法公式計算收益價格。在做了這些調研工作這后，我要預測這個建筑物假如建成后連同土地一起出售，將會賣到多高的價錢；為了建造這個建筑物將需要多少支出，包括開發(fā)成本、管理費用、銷售費用，以及投資利息（我投入的資金要么是自有資金，要么是從銀行貸款或其他融資渠道獲得的，但都要計算利息。由此可看出，假設開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)的房地產(chǎn)價值的成本法的“倒算法”。配套的設施設備和相關場地是指與房屋相配套或者為房屋使用者服務的室內外市政公用設施、設備和與之相鄰的場地、庭院、道路。（0物業(yè)管理的主體包括業(yè)主和物業(yè)使用人、物業(yè)建設單位、物業(yè)服務企業(yè)等多個責任主體；0物業(yè)管理的客體是物業(yè)；0物業(yè)管理服務對象是業(yè)主服務和物業(yè)使用人；0物業(yè)管理的實施是通過簽訂物業(yè)服務合同，明確雙方的權利和義務來實現(xiàn)的；05物業(yè)管理集管理、服務、經(jīng)營三位于一體，屬第三產(chǎn)業(yè)。區(qū)別：0管理主體不同。0管理性質不同。聯(lián)系：物業(yè)管理寓于社區(qū)管理之中；物業(yè)管理和社區(qū)管理相互影響、相互作用。（房屋完好率＝完好房屋建筑面積＋基本完好房屋建筑面積247。0環(huán)境管理。0檔案管理。特約服務：是受業(yè)主和物業(yè)使用人的委托，為滿足其個別需求而提供的服務。內容：可行性研究階段，規(guī)劃設計階段，施工建設階段 ，竣工驗收階段，銷售階段。0物業(yè)裝飾裝修管理。物業(yè)管理階段：指業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，并由物業(yè)服務企業(yè)按照合同約定實施物業(yè)管理的階段。業(yè)主大會：指由物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成的，決定本區(qū)域內物業(yè)管理重大事項的業(yè)主自治管理組織。管理規(guī)約制度：是由全體業(yè)主共同制定的，規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內有關物業(yè)使用、維護、管理等涉及業(yè)主共同利益事項的，對全體業(yè)主具有普遍約束力的自律性規(guī)范。該制度的設立是為了扭轉房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自建自管、或因建管不分而引發(fā)物業(yè)管理糾紛增多的被動局面，保障業(yè)主自主選擇物業(yè)服務企業(yè)的權利，同時也為物業(yè)服務企業(yè)參與平等競爭創(chuàng)造機會。0對提高建設質量、保障業(yè)主財產(chǎn)權益具有重要意義。對物業(yè)管理行業(yè)實行市場準入制度，嚴格審查物業(yè)服務企業(yè)的資質，是加強行政監(jiān)管、規(guī)范企業(yè)行為、有效解決群眾投訴、改善物業(yè)管理市場環(huán)境的必要手段。0具有豐富的物業(yè)管理實踐經(jīng)驗。（以宗地為單位進行登記）。不動產(chǎn)登記的種類：設立、變更、轉讓和消滅登記；更正登記；異議登記；預告登記。（國有建設用地使用權初始登記；抵押權登記；地役權登記；）變理登記：指因土地權利人發(fā)生改變，或者因土地權利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內容發(fā)生變更而進行的登記。土地登記的程序：申請，受理，審查，記載于登記簿，發(fā)證。0房屋所有權變更登記。（設立登記、變更登記、轉移登記、注銷登記）。地役權登記。（國有土地范圍內房屋所有權登記30個工作日，集體60個工作日；抵押權、地役權登記10個工作日；預告登記、更正登記10個工作日；異議登記1個工作日。0為其他部門提供應用參考。0共有土地分攤面積：指宗地面積中除去專有面積之后的共有面積按照一定的分攤方法進行分攤后的土地面積。0規(guī)劃建設凈用地面積：指項目用地紅線所合圍的范圍內，除去由于規(guī)劃要求退讓紅線不能用于建設的那部分面積之后，剩下的面積。（總建筑面積，總銷售面積，預測面積，實測面積，合同約定面積。地籍圖：土地的“戶籍”，是記載宗地的權利人、土地權利內容及來源、權屬界址、面積、用途質量等級、價值和土地使用條件等土地登記要素的簿冊。0界址點、界址點號、界址線、界址邊長。）房產(chǎn)圖：是房產(chǎn)產(chǎn)權、產(chǎn)籍管理的重要資料。1：100～1：1000之間。保障權利人的合法權益。四、房地產(chǎn)登記的程序：提出申請，受理申請，審查申請文件，權屬調查，依法公告，確認房地產(chǎn)權利，將核準登記事項記載在房地產(chǎn)登記注冊上，計收規(guī)費及頒發(fā)權利證書，立卷歸檔。七、有下列情形之一的，登記機關可作出暫緩登記的決定：產(chǎn)權糾份未解決。法律、法規(guī)、規(guī)定的應暫緩登記的其他事由。土地宗地號、土地使用權的性質和年期。公共部分的權益分享及共有人的權利義務。1雙方認為必要的其他事項。合同糾紛的解決辦法。買賣價款及支付方式和日期。房地產(chǎn)權利證書編號。受理之后發(fā)現(xiàn)申請文件需補正的。情節(jié)嚴重構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任，造成他人損失的，應負賠償責任。三、房地產(chǎn)證記載的內容：包括權利人狀況，土地及房屋等。房地產(chǎn)基礎知識一、房地產(chǎn)權登記的重要性：房地產(chǎn)權登記是房地產(chǎn)產(chǎn)權管理的主要行政手段，是政府為健全法制，加強房地產(chǎn)管理，依法確認房地產(chǎn)權利的法定手續(xù)。1：500。0鄰宗地號及鄰宗地界址示意線。（0圖幅號、地籍號、坐落。（房屋建筑新開工面積，房屋建筑施工面積，房屋建筑竣工面積。（建筑面積，套內面積，使用面積，共有建筑面積，房屋產(chǎn)權面積。0規(guī)劃用地面積：指房地產(chǎn)開發(fā)項目獲得立項批準后，取得的建設用地規(guī)劃許可證中所標明的土地面積。0丘面積：地表上一塊有界空間的地塊。意義：0是不動產(chǎn)登記的重要內容。（預購商品房預告登記、預購商品房抵押權預告登記、房屋所有權轉移預告登記、房屋抵押權預告登記）。（設立、變更、轉移、確定）。抵押權登記。0初始登記。其它登記。二、土地登記的種類：土地總登記是指在一定時間內對轄區(qū)內全部土地或者特定區(qū)域內土地進行的全面登記。（按基本單元進行登記）。第八章 房地產(chǎn)登記一、不動產(chǎn)登記主要是土地登記和房屋登記。《物業(yè)服業(yè)企業(yè)資質管理辦法》規(guī)定：一級資質物業(yè)服務企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項目；二級資質物業(yè)服務企業(yè)可以承接30萬㎡以下的住宅項目和8萬㎡以下的非住宅項目的業(yè)務；三級資質物業(yè)服務企業(yè)可心接20萬㎡以下住宅項目和5萬㎡以下的非住宅項目的業(yè)務。物業(yè)服務企業(yè)資質管理制度。物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗，應當與物業(yè)建設單位和業(yè)主委員會辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)，同時規(guī)定物業(yè)建設單位、業(yè)主委員會應當向物業(yè)服務企業(yè)移交有關資料。管理規(guī)約的作用：有利于協(xié)調各個業(yè)主利益與業(yè)主整體利益存在的各種矛盾，并按照個人利益服從整體利閃原則解決存在的分歧，保護了全體業(yè)主的共同利益。業(yè)主大會代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法利益，有權依據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定和管理規(guī)約的約定，決定物業(yè)管理區(qū)域內一切物業(yè)管理事項。）四、物業(yè)管理基本制度。0物業(yè)項目管一機構的前期運作。內容：0物業(yè)承接查驗（物業(yè)資料，物業(yè)共用部位，共用設施設備，園林綠化工程，其它公共配套設施）。（咨詢活動：指物業(yè)服務企業(yè)或物業(yè)管理專業(yè)人員從物業(yè)管理的角度對開發(fā)建設項目最科學了、合理的意見和建議。專項服務：是物業(yè)服務企業(yè)面向廣大業(yè)主和物業(yè)使用人，為滿足其中一些業(yè)主和物業(yè)使用人的一定需要而提供的各項服務。0公共秩序維護管理。房屋總建筑面積100％；設施設備完好率＝完好設施設備數(shù)量247。公共服務：是物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務合同約定，面向所有業(yè)主和物業(yè)使用人提供的最基本的管理和服務，目的是確保物業(yè)完好和正常使用，保證正常的生活工作秩序和良好的環(huán)境。0運行方式不同。0管理內容不同。基本特點：社會化、專業(yè)化、市場化。分類：居住物業(yè)，商業(yè)物業(yè)，辦公樓物業(yè)，工業(yè)物業(yè)，其他用途物業(yè)。步驟：調查了解待開發(fā)房地產(chǎn)的狀況；選擇最佳的開發(fā)利用方式；估算開發(fā)經(jīng)營期；預測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值；預測開發(fā)所必要的支出及應獲得的正常利潤；進行具體，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價值。預測了這些之后，我便知道了愿意為這塊土地支付的最高價格是多少。假設開發(fā)法的基本思想用下列模擬一個房地產(chǎn)開發(fā)商思想活動：假如我是一個房地產(chǎn)開發(fā)商，同時有一塊房地產(chǎn)開發(fā)用地，為了取得這塊土地，我首先要他細分析這塊土地的內外部狀況和條件，例如位置、四至、面積、形狀、地形、基礎設施完備程度、城市規(guī)劃設計條件、交通條件、周圍環(huán)境景觀等。0獲得凈收益的可靠性――獲得凈收益越可靠，房地產(chǎn)的價值就越高，反之就越低。收益法：也稱收益資本化法、收益還原法，是預測估價對象的未來收益，然后將其轉換為價值來求取估價對象價值的方法。理論依據(jù)：是生產(chǎn)費用價值論――商品的價格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費用而決定。操作步驟：搜集交易實例；選取可比實例；對可比實例的成交價格進行適當?shù)奶幚?；求取比準價格。五、房地產(chǎn)估價的方法：市場法也稱比較法、市場比較法、交易實例比較法，是選取一定數(shù)量、符合一定條件、發(fā)生過交易的類似的房產(chǎn)，然后將它們與估價對象進行比較，對它們的實際成交價格進行適當處理來求取估價對象價值的方法。基本程序：0獲取估價業(yè)務；0受理估價委托；0擬定估價作業(yè)方案（擬采用的估價技術路線和估價方法；擬調查搜集的資料及其來源渠道；預計所需要的時間、人力、經(jīng)費；估價作業(yè)步驟和時間進度安排。房地產(chǎn)稅收國素：增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會增加房地產(chǎn)開發(fā)建設成本，從而會推動房地產(chǎn)價格上升，相反會使房地產(chǎn)價格下降。0人口素質：人類社會隨著文明發(fā)達、文化進步，公共服務設施必然日益完善和普遍，