房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財稅知識-在線瀏覽
2025-06-28 12:04本頁面
【正文】 的幾個因素 ? 一、公司本身的性質(zhì)：國企、上市公司、民營企業(yè)（是否有拿地任務(wù)等） ? 二、公司戰(zhàn)略規(guī)劃（高品質(zhì)住宅專家、寫字樓開發(fā)、商業(yè)綜合體開發(fā)、是否多元化發(fā)展等） ? 三、公司目前的財務(wù)狀況及財務(wù)預(yù)期（是否需要現(xiàn)金流平衡、或追求利潤最大化） ? 四、公司或企業(yè)家偏好（穩(wěn)健保守或激進） ? 五、項目本身的基本情況（具體項目是否符合公司戰(zhàn)略規(guī)劃） 項目的利潤和現(xiàn)金流如何平衡 ? 項目的利潤和現(xiàn)金流有時不能兼得，如果希望回籠快，例如提高小戶型比例、適當降低銷售價格、增加一次性付款方式優(yōu)惠等。 ? 具體財稅政策影響（限購政策、利率水平、貸款按揭政策、公積金使用政策、二手房政策、契稅政策、房產(chǎn)稅政策等）。房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財稅知識分享 ?一、房地產(chǎn)運作和開發(fā)模式 ?二、會計科目簡介 ?三、 房地產(chǎn)開發(fā)財務(wù)核算簡介 一、房地產(chǎn)運作及開發(fā)模式 （一） 房地產(chǎn)開發(fā)主要受哪些因素影響 ? 政治因素 ? 宏觀經(jīng)濟發(fā)展（經(jīng)濟發(fā)展趨勢、企業(yè)家預(yù)期、通脹 /通縮、股市期貨行情等） ? 所在區(qū)域的發(fā)展狀況以及發(fā)展預(yù)期：①所在城市圈：一帶一路；新五大城市圈：環(huán)渤海城市群、長江中游城市群、長三角城市群、成渝城市群、珠三角城市群；②所在城市：一二線城市、三四線城市或縣；是否為區(qū)域性中心城市、是否為縣級市、百強縣等； ? ③所在區(qū)：老城區(qū)、高新區(qū)或新城區(qū)，未來發(fā)展；④具體位臵：是否為市中心或區(qū)域中心，中小學(xué)學(xué)區(qū)、市政配套以及公共交通是否方便、未來是否有地鐵通過等。 ? 所在城市人口情況、人口預(yù)期、消費水平、消費偏好等。 ? 其他影響因素。這些措施可能會降低項目利潤。 可以采取一些促進現(xiàn)金流的方式 ? 對應(yīng)收款加大管理力度，促進客戶及時交清首付款、尾款，辦理按揭，多選擇金融機構(gòu)，督促銀行盡快放款。 ? 對銷售提成的尾款、管理人員年終獎采取次年發(fā)放的方式。 業(yè)態(tài) 明細分類 說明 財務(wù)狀況 對公司的影響 住宅 為主） 剛需樓盤 主力戶型 90㎡ 以下 去化速度快、周轉(zhuǎn)快 迅速提高規(guī)模，擴大影響力 改善型樓盤 主力戶型 120㎡ 150㎡ 去化速度中等、周轉(zhuǎn)率中等 提升品質(zhì)，豐富品牌內(nèi)涵 高端樓盤 大平層、花園洋房、別墅等 去化速度慢，回籠慢 獲得優(yōu)質(zhì)客戶資源，長期提升品牌知名度 辦公 商業(yè) 銷售 以銷售為目的 資金盡快回籠 常態(tài)化運營 自持商業(yè) 商業(yè)大部分自持 長期獲得租金 獲得資產(chǎn)保值增值的長期效益 自持酒店 開發(fā)酒店自持 長期獲得租金 多元化發(fā)展 房地產(chǎn)跨界和融合 ? 在新的國際國內(nèi)經(jīng)濟環(huán)境和市場環(huán)境下，房地產(chǎn)跨界和融合成為趨勢，房地產(chǎn)可能和文化旅游和文化創(chuàng)意領(lǐng)域、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、養(yǎng)老領(lǐng)域、大健康領(lǐng)域、智能家居領(lǐng)域等融合，形成新類型的房地產(chǎn)開發(fā)。 四、房地產(chǎn)具體項目的運作 ? 取得一個項目后，可能自行開發(fā)，或者與戰(zhàn)略伙伴合作開發(fā)等。一般成立子公司獨立核算。 ? 設(shè)計：與國內(nèi)外設(shè)計公司合作，進行規(guī)劃設(shè)計、施工圖設(shè)計、內(nèi)外裝設(shè)計、綠化設(shè)計、泛光設(shè)計等。 ? 其他：預(yù)決算外包等。這是在甲方與承包方簽訂合同時事先約定的。甲供材料一般為大宗材料，比如鋼筋、鋼板、管材、混凝土水泥等。除了傳統(tǒng)的三大主材（鋼材、商品砼、水泥）外，開發(fā)商可以選擇對燈具、瓷磚、管材、開關(guān)面板、井蓋等各類工程材料進行甲供。若采取包工包料的形式，增加了材料采管費，同時建筑工程隊可能以次充好，相應(yīng)增加工程成本。 ? 特殊情況下，如設(shè)計修改或者其他原因，可能會留有庫存材料余額，顯示工程材料未完全使用，應(yīng)由工程管理人員清點，財務(wù)人員監(jiān)督賬賬相符、賬實相符。 二、前期工程費 ? 各類設(shè)計費：規(guī)劃設(shè)計費、方案設(shè)計費、施工圖設(shè)計費、環(huán)境綠化設(shè)計費、泛光照明設(shè)計費等； ? 三通一平費用； ? 可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測繪等費用。 四、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 ? 道路及管網(wǎng)工程； ? 供水、供電、有線電視、燃氣工程（包括一戶一表費用）； ? 環(huán)境綠化工程； ? 排污、環(huán)衛(wèi)工程等。例如小區(qū)會所、人工湖、網(wǎng)球場等。 ? 備注：“開發(fā)間接費用”是“成本”而不是“費用”，在計算土地增值稅時可以加計扣除。如果最終物業(yè)全部銷售并交付業(yè)主，則成本分年度全部進入損益表。 二、其他成本 一般以總可售面積（包括地下面積）進行分攤。 （在產(chǎn)品 —— 產(chǎn)成品） 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的重要資產(chǎn)類科目 （二）固定資產(chǎn) ? 固定資產(chǎn)是指期限超過一年的機械、設(shè)備、工具等 ； ? 累計折舊 是固定資產(chǎn)的備抵科目，年限為房屋、建筑物不低于 20年；飛機、火車、輪船以外的運輸工具不低于 4年；與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的器具、工具、家具等不低于 5年；電子設(shè)備不低于 3年； ? 固定資產(chǎn)原值－累計折舊 =固定資產(chǎn)凈值。開發(fā)商可將該物業(yè)用于抵押。 ? 但同時需要繳納房產(chǎn)稅。 ? 針對房地產(chǎn)行業(yè)：“預(yù)收賬款”核算的是已銷售的物業(yè)未交付業(yè)主前收到的房款。 “ 預(yù)收賬款”與資金回籠的關(guān)系 ? 該科目累計貸方發(fā)生額等于資金回籠的總額 ? 該科目累計借方發(fā)生額等于結(jié)轉(zhuǎn)至經(jīng)營收入的總額 ? 該科目的余額等于已銷售未交房（即：尚未轉(zhuǎn)入經(jīng)營收入）的房款總額 預(yù)收賬款的科目設(shè)置 一級科目 二級科目 三級科目 預(yù)收賬款 ***小區(qū) 可以設(shè) 13等、可以不設(shè) 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的重要負債類科目 （ 二）其他應(yīng)付款 ?該科目一般核算以下款項：
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