房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財(cái)稅知識(shí)(編輯修改稿)
2025-06-07 12:04 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 。 開發(fā)商自留物業(yè) ? 很多房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)將自身開發(fā)的部分物業(yè)自持，分為兩種情況： ? 僅暫時(shí)自持不銷售，并不辦理房產(chǎn)證，該物業(yè)還在“存貨”中的“開發(fā)產(chǎn)品”中核算； ? 經(jīng)公司董事會(huì)或股東會(huì)決議，同意列為自持物業(yè)，并交納維修基金后辦理房產(chǎn)證，根據(jù)成本價(jià)將該物業(yè)從“存貨”中轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”科目核算。開發(fā)商可將該物業(yè)用于抵押。 思考：自留房產(chǎn)計(jì)入“固定資產(chǎn)”和放在“存貨”對(duì)公司的繳稅有哪些影響？ 對(duì)繳稅的影響： ? 辦理房產(chǎn)證并計(jì)入固定資產(chǎn)可以按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定按照不低于 20年計(jì)提折舊，抵減企業(yè)所得稅。 ? 但同時(shí)需要繳納房產(chǎn)稅。 第二部分 負(fù)債類會(huì)計(jì)科目 類別 科目名稱 簡(jiǎn)要說明 流動(dòng)負(fù)債 短期借款 一年期內(nèi)銀行貸款或其他金融機(jī)構(gòu)借款 應(yīng)付帳款 主營(yíng)業(yè)務(wù)應(yīng)付款，如應(yīng)付工程款、貨款等 其他應(yīng)付款 應(yīng)付、暫收單位或個(gè)人的款項(xiàng)，如押金、保險(xiǎn) 預(yù)收帳款 未發(fā)出商品或提供勞務(wù)時(shí)預(yù)收的款項(xiàng) 應(yīng)付職工薪酬 企業(yè)應(yīng)付員工的工資、福利費(fèi)、教育經(jīng)費(fèi)等 未交稅金 已計(jì)提并未支付的各項(xiàng)稅費(fèi) 預(yù)提費(fèi)用 預(yù)先提取但尚未實(shí)際支付的各項(xiàng)費(fèi)用 長(zhǎng)期負(fù)債 長(zhǎng)期借款 一年期以上銀行貸款或其他金融機(jī)構(gòu)借款 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的重要負(fù)債類科目 （ 一）預(yù)收賬款 ? 概念：未發(fā)出商品或提供勞務(wù)時(shí)預(yù)收的款項(xiàng)。 ? 針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)：“預(yù)收賬款”核算的是已銷售的物業(yè)未交付業(yè)主前收到的房款。 ? 舉例： ***小區(qū) 3101住宅房款共計(jì) 80萬元，業(yè)主已交款 80萬元，在該房屋未交付給業(yè)主前 80萬元全部計(jì)入“預(yù)收賬款”的貸方。 “ 預(yù)收賬款”與資金回籠的關(guān)系 ? 該科目累計(jì)貸方發(fā)生額等于資金回籠的總額 ? 該科目累計(jì)借方發(fā)生額等于結(jié)轉(zhuǎn)至經(jīng)營(yíng)收入的總額 ? 該科目的余額等于已銷售未交房（即：尚未轉(zhuǎn)入經(jīng)營(yíng)收入）的房款總額 預(yù)收賬款的科目設(shè)置 一級(jí)科目 二級(jí)科目 三級(jí)科目 預(yù)收賬款 ***小區(qū) 可以設(shè) 13等、可以不設(shè) 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的重要負(fù)債類科目 （ 二）其他應(yīng)付款 ?該科目一般核算以下款項(xiàng)： ? 收到的工程履約保證金、房屋租賃保證金等； ? 開盤前認(rèn)籌收到的“誠(chéng)意訂金”，可以在開盤時(shí)選擇轉(zhuǎn)為房款（即“預(yù)收賬款”科目）；若放棄選房，則直接退款。 第三部分 權(quán)益類會(huì)計(jì)科目 科目名稱 簡(jiǎn)要說明 實(shí)收資本 投資者按照約定投入企業(yè)的資本，足額繳納后等于企業(yè)的注冊(cè)資本 資本公積 由于股本溢價(jià)、財(cái)產(chǎn)重估增值等原因形成的資本公積 法定盈余公積 按照凈利潤(rùn)提取 10%，可以彌補(bǔ)虧損、轉(zhuǎn)增資本 任意盈余公積 經(jīng)股東大會(huì)或類似機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)按照規(guī)定的比例從凈利潤(rùn)中提取的 未分配利潤(rùn) 年末數(shù)等于年初未分配利潤(rùn) +當(dāng)年凈利潤(rùn) 提取盈余公積 分配紅利 第四部分 損益類會(huì)計(jì)科目 表 1 科目名稱 簡(jiǎn)要說明 經(jīng)營(yíng)收入 房地產(chǎn)開發(fā)收入，待項(xiàng)目交付并辦理完畢交房流轉(zhuǎn)表后結(jié)轉(zhuǎn) 經(jīng)營(yíng)成本 房地產(chǎn)開發(fā)成本，根據(jù)交付面積 *單位開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn) 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 營(yíng)業(yè)稅負(fù)，一般等于經(jīng)營(yíng)收入 *%（印花稅直接計(jì)入管理費(fèi)用） 管理費(fèi)用 行政管理部門發(fā)生的各項(xiàng)工資、折舊費(fèi)、辦公費(fèi)、印花稅等 營(yíng)銷費(fèi)用 營(yíng)銷部門發(fā)生的各項(xiàng)工資、折舊費(fèi)、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)等 損益類會(huì)計(jì)科目 表 2 科目名稱 簡(jiǎn)要說明 財(cái)務(wù)費(fèi)用 支付的短期貸款利息、收到的利息收入等 投資收益 對(duì)外投資取得的回報(bào)，等于投資單位凈利潤(rùn) *投資比例 營(yíng)業(yè)外收支 與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)無關(guān)的收入、支出，如盤盈、捐贈(zèng)、罰款等 所得稅費(fèi)用 一般為利潤(rùn)總額 *25%，不一定等于應(yīng)交所得稅 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的重要損益類科目 （一）經(jīng)營(yíng)收入 ? 一般來說分為房地產(chǎn)開發(fā)收入、租賃收入、工程收入等。 ? 房屋竣工交付后，業(yè)主前來辦理交房手續(xù)，將收據(jù)換開成發(fā)票，并辦理面積誤差的收、退，最終簽署“交房流轉(zhuǎn)表”，財(cái)務(wù)方能據(jù)此將該房屋由“預(yù)收賬款”轉(zhuǎn)為“經(jīng)營(yíng)收入”。 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的重要損益類科目 （二）經(jīng)營(yíng)成本 ? 房屋竣工前，所有的成本歸集在“土地征用及補(bǔ)償費(fèi)”等科目，即屬于在產(chǎn)品，反映在資產(chǎn)科目“存貨”中。 ? 房屋竣工后，將“土地征用及補(bǔ)償費(fèi)”等科目結(jié)轉(zhuǎn)至“開發(fā)產(chǎn)品”，即屬于產(chǎn)成品，依然反映在資產(chǎn)科目“存貨”中。 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的重要損益類科目 （三）經(jīng)營(yíng)稅金及附加 ? 按照稅法規(guī)定：房地產(chǎn)企業(yè)在資金回籠，即收到房款時(shí)必須繳納相應(yīng)營(yíng)業(yè)稅金和預(yù)征土地增值稅。 ? 由于尚未結(jié)轉(zhuǎn)收入，因此該部分房款對(duì)應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅金在待攤費(fèi)用核算。 ? 待結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)，同時(shí)將收入對(duì)應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅金結(jié)轉(zhuǎn)至“經(jīng)營(yíng)稅金及附加”。 開發(fā)產(chǎn)品如何結(jié)轉(zhuǎn)至經(jīng)營(yíng)成本 ? 根據(jù)“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi) 、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用”計(jì)算出總成本，除以可售面積，得出單位成本。 ? 根據(jù)交房面積（即開具發(fā)票業(yè)主的購(gòu)房總面積）乘以單位成本，得出應(yīng)該轉(zhuǎn)入經(jīng)營(yíng)成本的金額。將“開發(fā)成品”轉(zhuǎn)入“經(jīng)營(yíng)成本”。 舉例說明 ? 某小區(qū) 1號(hào)樓交付時(shí)，土地征用及補(bǔ)償費(fèi)等成本共計(jì) 1000萬元，可售面積 2022㎡ 。共計(jì)銷售 1500㎡ ，并收房款 980萬元。 ? 若已銷售的房屋業(yè)主全部辦理交房手續(xù)，則： 借：經(jīng)營(yíng)收入 980萬元
數(shù)學(xué)相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1